Neuendorffs Entwurf von 2011. Das neue Konzept soll am Samstag veröffentlicht werden.
Der Bensberger Architekt Michael N. Neuendorff (Inhaber des Kölner Architekturbüros SIC) hat die Entwicklung des Loewen-Center in Bensberg seit langem intensiv verfolgt und schon 2011 einen sogenannten Denkanstoß vorgelegt, um das leerstehende Gebäude aufzubrechen und attraktiver zu machen.
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Dieser Denkanstoß wurde allerdings weder vom Investor noch von der Politik aufgegriffen. Statt dessen hatte der Eigentümer der Immobilie den bekannten, aber nach wie vor umstrittenen Entwurf für die so genannte Marktgalerie vorgelegt.
Weil dieser Entwurf für die Marktgalerie in Bensberg nach wie vor auf große Vorbehalte stößt, hat Neuendorf seinen Entwurf noch einmal überarbeitet und zahlreiche Anregungen eingearbeitet. Nach Absprache mit Bürgermeister Lutz Urbach will der Architekt seinen detaillierten Plan am Samstag im Internet auf dieser Website veröffentlichen.
Nachdem Neuendorff am Freitag seine Initiative in einer Pressemitteilung angekündigt hatte, ging der Bürgermeister in die Offensive und veröffentlichte seine lobende, am Ende aber doch ablehnende Stellungnahme. Am Rande gibt er zudem bekannt, dass ein Betreiber für die Marktgalerie gefunden worden ist.
Wir dokumentieren Lutz Urbachs Stellungnahme im folgenden im Wortlaut. Neuendorffs Konzept werden wir am Samstag vorstellen.
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Bürgermeister Lutz Urbach zum Denkanstoß von Architekt Neuendorff:
Mit einem weiteren Denkanstoß zur städtebaulichen Gestaltung des ehemaligen Bensberger Löwencenters hat sich Architekt Michael Neuendorff an die Öffentlichkeit gewandt. Bereits am 27. Dezember hatte sich Bürgermeister Lutz Urbach ein Bild machen können, als der Entwurfsverfasser ihm in seinem Kölner Büro die Pläne vorstellte.
Der Bürgermeister zeigte sich sehr angetan vom Engagement des Architekten: „Herr Neuendorff hat sich intensive Gedanken zur Bensberger Problem-Immobilie gemacht und sich auch kreativ mit der Frage der Stellplätze auseinandergesetzt. Ich habe ihm für seinen Einsatz gedankt und den Projektentwickler eingeladen, sich die Planung zeigen zu lassen.“
Bürgermeister Urbach wies aber auch auf die Erfahrungen der Vergangenheit hin: „Ich habe schon mehrere Entwürfe gesehen, die städtebaulich sehr ansprechend, weil zurückhaltend in ihrem Bauvolumen waren. Diese hatten alle einen entscheidenden Nachteil: Sie wurden niemals umgesetzt, weil die wirtschaftlichen Voraussetzungen nicht erfüllt werden konnten.“ Für den Neuendorff-Entwurf sieht Urbach offene Punkte, die nicht im Handumdrehen geklärt werden können: „Die Stellplatzfrage wird hier auf dem Nachbargrundstück gelöst, das 70 Teileigentümern gehört. Alle diese Teileigentümer müssten ausnahmslos ihre Zustimmung erklären.“ Unter anderem sind mehrere Ladenlokale und zwei Gastronomiebetriebe betroffen.
Investoren werden nur dann Geld in das Projekt stecken, wenn die Wirtschaftlichkeit gesichert ist. Hierzu müssen am Ende unterschriebene Mietverträge vorliegen. Die Klärung dieses Punktes werde wie die Zustimmung aller Teileigentümer der einbezogenen Nachbarimmobilie sicherlich mehrere Monate in Anspruch nehmen. Ob die Fragen am Ende alle positiv beantwortet werden, ist dabei völlig offen.
Letztendlich habe die Stadt aber nicht darüber zu entscheiden, wer das Projekt umsetzt. „Das ist Verhandlungssache zwischen Eigentümer und Interessenten. Wenn beide übereinkommen, wird die Stadt eine neue Planung genau so begleiten, wie sie es auch im bisherigen Verfahren getan hat.“
Als Projektentwickler für die Eigentümerseite hatte sich die Fa. Atos Immobilien in den letzten Jahren sorgfältig mit der Wiederbelebung der Bestandsimmobilie auseinandergesetzt, war aber zu dem Ergebnis gekommen, dass nur ein Abriss und Neuaufbau eine nachhaltige Lösung darstellen. Die Stadt Bergisch Gladbach betreibt bereits seit Ende 2011 das Verfahren zur Bebauungsplanänderung, um für das Projekt „Marktgalerie“ Planungsrecht zu schaffen. Zur Zeit befindet sich der B-Plan in der Offenlage.
Langfristiger Betreiber für Marktgalerie steht bereit
Unterdessen wird die Betreibersituation der geplanten Marktgalerie konkreter: Das Unternehmen Centerscape tritt dem Projekt bei und wird die Pläne gemeinsam mit dem bereits tätigen Projektentwickler Atos voranbringen. Centerscape soll das Objekt mit Fertigstellung in den eigenen langfristigen Bestand übernehmen und selbst betreiben. Damit ist der Stadt nun der langfristige Partner bekannt. Centerscape ist bereits in der Planungsphase und damit in einem sehr frühen Stadium in das Projekt eingebunden und kann so sein Betreiber-Knowhow in die weitere gemeinsame Projektentwicklung mit Atos einbringen.
Bürgermeister Urbach macht deutlich, dass für ihn am Ende nur der Nutzen für den Stadtteil zählt: „Wir sind nicht investorenhörig und für alle guten Lösungen offen. Was mir am Herzen liegt, ist eine tragfähige Planung, die sich am Ende realisieren lässt. Denn der Neubeginn am Standort Löwencenter ist ein ganz entscheidender Beitrag um Bensberg weiter fit für die Zukunft zu machen.“ Drei Alternativen sieht Urbach, wie es nun weitergehen kann: „Entweder schafft es Herr Neuendorff mit seinen Partnern, die Immobilie zu erwerben und rentabel im Bestand zu überplanen. Oder der bisherige Eigentümer setzt den Neubau Marktgalerie um. Von einer dritten Möglichkeit halte ich am wenigsten: dass am Ende alles bleibt, wie es ist.“
Das Unternehmen Centerscape
Centerscape ist ein führender Investor, Entwickler, Eigentümer und Manager von Nahversorgungs-Einkaufszentren in Deutschland. Centerscape investiert für einen großen amerikanischen Pensionsfonds und verfolgt dabei eine langfristige und nachhaltige Anlagestrategie: Es sollen Mieteinnahmen generiert aber auch der Wert der Gebäude langfristig erhalten werden. In diesem Punkt passen die Interessen der Stadt und Centerscapes ideal zueinander.
Seit der Gründung 2006 hat die Gesellschaft ein Portfolio von nunmehr 70 Immobilien mit knapp 190.000 Quadratmeter Mietfläche aufgebaut. Diese sind auf der Internetseite www.centerscape.de aufgelistet. Zu den Mietern zählen Deutschlands führende Einzelhändler. Das Gesamtvolumen beträgt gegenwärtig rund 300 Millionen Euro. Darunter sind zahlreiche Nahversorgungsflächen aber auch innerstädtische Einkaufszentren wie in Kevelaer und Witten. Weitere Innenstadtprojekte befinden sich in der Entwicklung.
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Zukunft mit Vernunft – Modell Bensberg?
Und noch einmal nachgelegt, auch wenn´s vielleicht lästig sein mag:
Der Neuendorff-Entwurf zur nachhaltigen Neugestaltung des Bensberger Zentrums (d.h. Unter- und Oberstadt zueinander öffnend und miteinander verbindend), er stellt in Maß, Form und Konzept, hinsichtlich stadtbildlicher wie -baulicher und -struktureller Einpassung eine tragfähig konstruktive Antwort auf die vorgeblich alternativlose Planung der Finanzinvestoren dar.
Deren Planung ist allerdings nur insofern alternativlos, als sie im Wesentlichen den eigenen und für sich durchaus legitimen binneninvestiven und kapitalrenditären Interessen geschuldet bleibt.
Eben diese binneninvestiven und kapitalrenditären Interessen aber fügen sich nicht und schon gar nicht langfristig in das Interesse Bensbergs u.d.h. seiner Bürger und Kaufleute, seiner politischen Vertretung und Verwaltung.
Für den Luxemburger Gruppenfonds wird das Projekt bereits über den Verkauf der Premiumwohnungen mit Weitblick zu einem Teil, zum restlichen Teil spätestens nach fünf Jahren investiv „durch“ sein, dann spielt es dort keine Rolle mehr, ob und wie viel Gewerbefläche vermietet ist.
Und auch der freundliche Pensionsfonds aus den USA erwirtschaftet seine Gewinne weniger aus den braven Mietzahlungen von Gewerbetreibenden in Bensberg, als vielmehr aus kapitalen Charaden und Rochaden zum „richtigen“ Zeitpunkt und nicht selten fassungslosen Staunen der realwirtschaflich ratlos Zurückbleibenden.
So sehr es nun auch verständlich sein mag, nach Jahren eines depressionsförderlichen Stillstands und angesichts mehr als gestutzter öffentlicher Kassen jetzt dem ersten besten oder auch vermeintlich einzigen das Herzstück der Stadt weiter zu überlassen, auf dass eben irgendwer nur irgendetwas bewegt und das noch je größer, je besser (?) und vor allem scheinbar ohne jede Notwendigkeit eigener Beteiligung, so sehr muss man gerade in einer solchen Situation und angesichts reichlich verfügbarer Erfahrungen die Frage stellen, ob man sich damit wirklich einen, vor allem auch morgen noch gefälligen Gefallen tut, und ob absehbare Nebenwirkungen, Folgelasten und Substanzschäden nicht letztlich auch die Illusion eigener Kostenfreiheit schmerzlich zerstören..
Und eben apropos „schmerzlich“ und wie anfangs erwähnt auch „lästig“: Nehmen wir an, der Investor sagt wie bereits BM Urbach schlicht „Njet“ zu Neuendorff, wobei Lutz Urbach aber immerhin den auffordernden Rat parat hält, das Neuendorff-Projekt doch in eigener Verantwortung zu stemmen bzw. jedenfalls den Versuch zu unternehmen, eine solche „Stemmung“ aufzusetzen.
Genau hier wartet nämlich der Schwur, an dem es sich scheiden wird: Sind Bensbergs Bürger bereit, willens und in der Lage, aus der vorausschauend berechtigten Ablehnung des jetzigen Projekts die im Falle eigentätigen Konsequenzen zu ziehen, das heißt zum Beispiel über einen in eigener Regie aufgesetzten Bürgerfonds o.Ä.
die Gestaltung des städtischen Herz- und Kernstücks selbst in die Hand zu nehmen?
Meiner Einschätzung nach verfügt Bensbergs Bürgerschaft über die vier „K“: Kapital, Kompetenz und Kontakte in einem mindestens ausreichenden Maße, so dass eine bürgerschaftliche Initiative solcher Art nicht per se illusorisch wäre – ach, und das vierte „K“? Soll hier im Sinne von „sursum corda“ (k für c) stehen,
„Empor die Herzen!“, das gehört auch dazu, und Herzblut hat der Bensberger allemal.
Und wer hätte davon abgesehen sonst einen besseren Blick, ein nachhaltigeres Interesse, eine größere Motivation für die Stadt, an der Stadt, im Sinne der Stadt als gerade doch die Menschen, die in einer Stadt leben, mit ihr verbunden sind und eben an ihr hängen?
In diesem Sinne ist es jetzt an der Zeit, dass sich all jene klugen und engagierten Köpfe zusammenfinden und organisieren, um im Falle der Fälle dann zügig, konstruktiv und effektiv an der Realisierung eines möglichen „Modells Bensberg“ zu arbeiten – gemeinsam mit Politik und Verwaltung, mit Institutionen und Vereinen …
Zu kindlich naiv? Zu kurz gesprungen? Zu idealistisch gedacht?
Mir ist klar, dass jeder knallharte Politprofi, jeder routinierte Verwaltungsfachmann, jeder glasklare Profitökonom, jeder bedingungslos Globalisierungsgläubige,
alle Befürworter und Freunde alternativlos-sachzwänglicher Realitäten und wohl auch manche Bürger, die einfach nur ihre Ruhe und endlich Marktgalerie wollen,
jetzt mindestens entnervt die Augen rollen …
Aber wie wär´s trotzdem?
Und was wäre zum konkreten Auftakt mit einer in dem Sinne erfolgend öffentlichen Präsentation des Neuendorff-Entwurfs samt Erläutern des dahinter stehenden Konzepts?
Denn es ist nicht bloß dessen raum- und stadtkonform äußere Gestalt, auf die es ankommt, sondern vor allem dessen „inhaltliche Füllung“ im Sinne von nachhaltigem Beleben und wirtschaftlicher Tragfähigkeit – hier kommen übrigens wieder vier „K“ ins Spiel: Kommerz, Kulinarik, Kunst und Kultur in intelligentem wie kreativem Mix …
Es gäbe also genug zu besprechen und zu tun …
H.-G. Ullmann
Es wird seit Planungsbeginn die Idee des maximal möglichen Bauvolumens, einschließlich der Wohnungen mit Blick auf die Kölner Bucht verfolgt, weshalb auch die Statik des bisherigen Baukörpers nicht ausreicht, das kann und sollte an dieser markanten Stelle der Stadt direkt neben dem Schloss (Lage, Lage, Lage), aber auch markant in Bezug auf die Kölner Bucht und die umliegende Bebauung, nicht der alleinige Maßstab sein.
Eine Planung, die z.B. auf weitgehende Verwendung der bisherigen Bausubstanz abhebt und gemessen an der Lage, bereits beim Baukörper eine Berücksichtigung der Topographie vornimmt und dazu noch die Möglichkeit bietet alte Planungsfehler zu korrigieren, abgesehen von wirtschaftlichen Vorteilen, eine solche Planung sollte in jedem Fall als ernsthafte Alternative und zwar auch als Entscheidungsalternative für die Bürger vorgestellt werden.
Die Konsequenzen dieser Entscheidung werden immerhin mindestens für die nächsten 50 Jahre Gültigkeit haben, da sollte auch ein Investor Interesse an einer Alternative haben, die er den Bürgern dieser Stadt anbietet, ein Bürgermeister erst recht, nicht „friß oder stirb“ oder gigantisch beginnen, um dann riesengroß zu enden. Auch würde diese Vorgehensweise deutlich besser zum Nachhaltigen wirtschaften passen, was heute dominiert, Kraft besserer Erkenntnis.
Die Visualisierung der bisherigen Planung – das Gerüst – fehlt bis heute, die Bürger sind müde, immer die gleichen Forderungen zu stellen.
Insofern freue ich mich auf die Alternative Planung und das Echo der Bürger und bedanke mich schon jetzt für die von Herrn Neuendorff geleistete Arbeit.
Lothar Eschbach
Neuendorffs Konzept ist ja nicht neu, es war bloß im Zuge der vergangenen Diskussionen und leider etwas außer Sicht geraten.
Gut, es noch einmal vor aller Augen zu holen, denn s o sieht es aus, wenn sich Vernunft mit Kompetenz, Klarsicht mit Weitblick, der Horizont des Möglichen mit dem Boden des Wirklichen verbindet
– zum nachhaltigen Vorteil aller unmittelbar wie mittelbar Beteiligten und Betroffenen, die einen eben umfassend nachhaltigen Vorteil für Stadt, Bürger, Händler und auch einen Investor im Blick haben.
Und es gibt kein “kapitales” Argument, das dagegen schwerer wiegen könnte, sei denn, die entsprechenden Interessen wären anders gelagert. Das ist durchaus legitim, nur sollte Bensberg solchen Interessen nicht unbedingt und zumal den eigenen Herzraum geben.
Aber wer weiß, vielleicht ist dieser neuerliche Anstoß ja der Durchstoß zur gemeinsamen Realisierung eines wirklich tragfähigen, stimmigen und ansehnlichen Projekts.
Und, einmal ganz ehrlich: Wer glaubt denn und zumal angesichts der jedem zugänglichen Erfahrungen der vergangenen Jahre, dass die Kombination der Interessen eines Luxemburger Immobilienfonds und des Outlets eines amerikanischen Pensionsfonds ideal und erst recht nachhaltig zu den Interessen einer Kleinstadt im Bergischen Land passen würde?
Das kann man allenfalls in mindestens mittlerer und teils verständlicher Verzweiflung hoffen.
An der Stelle könnte es dann übrigens wirklich spannend werden:
Sollten sich nämlich besagte Interessen in ebenso ehrlicher wie intelligenter Prüfung und im Absehen wahrscheinlicher Konsequenzen nicht vereinbaren lassen, käme es darauf an – wie BM Urbach durchaus richtig vermerkt – ob es einer entsprechend initiativen Bensberger Bürgerschaft und in ureigenstem Interesse gelänge, das Neuendorff-Modell unter eigener Regie zu realisieren.
H.-G. Ullmann
Das bisherige Portfolio von „centerscape“ (vgl. Internetseite) erweckt nicht gerade den Eindruck, als wäre das Unternehmen an hochwertiger Innenstadtarchitektur interessiert. Präsentiert werden vor allem Schuhkarton-Einkaufszentren auf der grünen Wiese. So ist die Aussage von Bürgermeister Lutz Urbach, dass die „Interessen der Stadt und Centerscapes ideal zueinander“ passen, kaum nachzuvollziehen.
Gespannt bin ich auf das überarbeitete Konzept von Dipl.-Ing. Michael Neuendorff – es weist in meinen Augen in die richtige Richtung, ebenso die Initiative der Familien Krämer und Blum unter dem Motto „Wir wünschen uns ein Herz für Bensberg und einen autofreien Marktplatz!“. Am Samstag ist eine Aktion geplant.
Selbstverständlich sollte die Bensberger Innenstadt auch mit dem Auto erreichbar sein, aber wo bleiben die Mobilitätsalternativen, von denen im Integrierten Stadtentwicklungskonzept ISEK 2030 so breit die Rede ist? Dass von Herrn Urbach ansprochene Stellplatzproblem wird in meinen Augen als Sachzwang aufgebauscht.
Die Lage der Bensberger City am Berg hoch über der Kölner Bucht ist ein Juwel. Das Ensemble aus Schloß, Rathaus, Marktplatz und Museum muss mit der Fußgängerzone (die wieder eine echte sein sollte!) vernetzt werden. Natürlich muss jedermann den tollen Ausblick vom Marktplatz aus genießen dürfen! Sehr schön wurde die besondere Qualität des Ortes von Engelbert M. Müller am 14.11.12 hier im Bürgerpotal beschrieben („Bensberg, die Stadt und der Heilige Investor“).
Meine Sorge ist, dass sich der Bürgermeister mit einer frühen, wohlwollenden „Zusage“ an die Firma Atos wieder einmal verrannt hat. Muss er wieder, wie in der Schulfrage, durch ein Bürgerbegehren zur Kurskorrektur gezwungen werden?
Die der Offenlegung des Bebauungsplanes zu Grunde liegenden Atos-Pläne sind nur gegen den engagierten und m.E. berechtigten Widerstand einer breiten ortskundigen und besorgten Öffentlichkeit durchzusetzen. Die Dimensionen des Objektes würden das Stadtbild, seine wichtigsten Sichtachsen und damit das Wesen dieses Ortskernes nachhaltig und unkorrigierbar beeinträchtigen. Eine solche fundamentale Versündigung ist keinesfalls mit dem Hinweis zu rechtfertigen, dass eine solche Gefährdung immer noch besser sei, als die bekannte aktuelle Misere des Ortskerns. Leider wurde der Öffentlichkeit eine Visualisierung des angestrebten Vorhabens vorenthalten. Würde die im CDU-Bürgergespräch am 27.11.12 erneut gestellte Forderung nach einer aussagekräftigen Visualisierung des Bauvorhabens erfüllt, würde m.E. auch dem letzten noch zögernden Bürger klar, über welche Dimensionen hier gesprochen wird, um sie dann aus Überzeugung abzulehnen. Das im Rathaus ausgestellte Modell verniedlicht das Gesamtbild leider ganz erheblich.
Die alles überragenden und damit unpassenden Dimensionen des Planes sind darauf zurückzuführen, dass der Investor eine Plattform auf NN 176 schaffen will, auf der er zwei Etagen hochattraktiver Wohneinheiten mit Blick über die gegenüber liegenden Dächer ins Rheintal errichten und im obersten Preissegment verkaufen will. Genau aber das erlaubt die Statik der vorhandenen Bausubstanz nicht. Deshalb -und nur deshalb- soll die bestehende, völlig gesunde Stahlbetonstruktur komplett abgerissen und entsorgt werden. Die Konsequenz dieser technisch aufwendigen und kostenintensiven Idee kann naturgemäß nur sein, die Folgeplanung möglichst weit auszureizen, um die hohen Kosten des Abrisses durch den Verkauf teuren Wohnraumes möglichst überzukompensieren. Würde also diese Idee tatsächlich umgesetzt, ginge der Gewinn der Anleger auf Kosten der Qualität des Ortskernes. Dieser Interessenskonflikt darf nicht zu Ungunsten der Bürger entschieden werden! Darüber hinaus lägen die kalkulierten Ladenlokalmieten bei über 30 €/m² und damit weit über den vergleichbaren ortsüblichen Mieten (bis ca. 18,50 €/m²). Schnelle Leerstände, hohe Fluktuation und eine für den Ort weniger gewünschte Selektion der Läden bzw. Ketten wären damit vorprogrammiert.
Natürlich weiß jeder Bürger, dass im Ortskern schnellstens „etwas geschehen muss“. Hier gibt es keinerlei Dissens in der Bürgerschaft!
Im Gegensatz zum Abriss-Konzept steht die Revitalisierungsvariante des Architektenbüros SIC. Der Plan stellt eine Weiterentwicklung des bereits von Herrn Neuendorff im Juni 2012 vorgestellten „Denkanstoßes“. Die damals seitens der Stadt vorgetragenen Einwände und Bedenken wurden berücksichtigt und in die aktuelle Planung eingearbeitet. Das Ergebnis ist ein Gebäude, das sich bestens in das Stadtbild und in die Topografie einpasst, attraktive Verkaufsebenen bietet und der mit Sicherheit auf eine breite Zustimmung in der Bevölkerung stoßen wird. Der Plan ist für den Ortskern „maßgeschneidert“, seine Kalkulation führt zu ortsüblichen Mieten, Anfragen potentieller Investoren und Ankermieter liegen vor. Eine aussagekräftige Visualisierung des Gebäudekomplexes liegt vor, so dass sich auch der im-Pläne-lesen weniger geübte Bürger ein eigenes fundiertes Bild machen kann, ohne dass hierdurch wieder neue Bedenken zu befürchten sind.
Auch kann das Argument, ein Konzeptwechsel zum heutigen Zeitpunkt zöge eine weitere signifikante zeitliche Verzögerung der Ortskernsanierung nach sich, nicht überzeugen. Die Konsequenzen der zu erwartenden Ablehnung dieses überdimensionierten Fremdkörpers im öffentlichen Verfahren und möglicherweise auch durch von privater Seite eingelegter Rechtsmittel sind hinsichtlich ihrer zeitlichen Verzögerung kaum abschätzbar. Dazu kommt, dass der mit dem Abbruch, dem Abtransport und der diffizilen statischen Situation der bergseitigen Stützwand verbundene zeitliche Mehraufwand erheblich sein wird. All dieses würde bei der Revitalisierungsvariante entfallen. Es kann daher angenommen werden, dass diese sogar eher schneller umgesetzt werden könnte.
Politik und Verwaltung der Stadt Bergisch Gladbach, sollten alles zu tun, um dem besseren Konzept die Wege zu ebnen. Das bereits recht fortgeschrittene Offenlegungsverfahren sollte niemanden daran hindern, rechtzeitig drohende Fehlentscheidungen zu erkennen und sich für eine optimale Lösung einzusetzen. Der offengelegte Bebauungsplanes 5258, Teil 1, sollte also in dieser Form auf keinen Fall zu Stande kommen und durch den Protest aus der Bürgerschaft verhindert werden.
Dr. Ulrich Müller-Frank