Omas Häuschen & die böse Erbschaftssteuer

Der Traum vom Eigenheim kann sich nach dem Tod eines Angehörigen schnell in eine steuerliche Herausforderung verwandeln. Wer eine Immobilie erbt, muss nicht nur an die emotionale Belastung denken, sondern auch an steuerliche Fallstricke. Mit kluger Planung lassen sich hohe Kosten vermeiden – und Streit in der Familie verhindern. Sprechen Sie uns gerne an.

Von Christian Servos

Wann bleibt das Eigenheim steuerfrei?

Das geerbte Familienheim bleibt unter bestimmten Bedingungen steuerfrei:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: Wenn sie die Immobilie nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre selbst bewohnen, fällt keine Erbschaftsteuer an.
• Kinder: Auch sie können steuerfrei erben – allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Darüber hinaus wird der übersteigende Teil steuerpflichtig, sofern keine Selbstnutzung erfolgt.

Wichtig: Die Steuerfreiheit entfällt, wenn das Haus innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft oder vermietet wird.

Müssen Kinder Steuern zahlen?

Ja – aber es kommt auf den Wert der Immobilie und die Freibeträge an:

Erbe	Freibetrag	Steuerklasse	Steuersatz  (je nach Wert)
Kinder	400.000 €	I	7 – 30 %
Enkel (wenn Kind verstorben)	200.000 €	I	7 – 30 %
Geschwister, Neffen/Nichten	20.000 €	II	15 – 43 %
Lebensgefährten (nicht verheiratet)	20.000 €	III	30 – 50 %

Beispiel: Erbt ein Kind ein Haus im Wert von 600.000 €, sind 200.000 € steuerpflichtig. Je nach Steuersatz können hier schnell fünfstellige Beträge fällig werden.

Was droht Angehörigen oder Unverheirateten?

Nicht verheiratete Partner und entfernte Verwandte haben deutlich geringere Freibeträge und höhere Steuersätze. Das kann zu existenziellen Problemen führen – etwa, wenn der Lebensgefährte das gemeinsame Zuhause verliert, weil er die Steuer nicht zahlen kann.

Tipp: Eine rechtzeitige Schenkung oder ein Testament mit Nießbrauch kann helfen, die Steuerlast zu senken und den Verbleib in der Immobilie zu sichern.

Wie sollten sich Schenkende absichern?

Wer zu Lebzeiten sein Haus verschenkt, kann Steuern sparen – muss aber klug vorgehen, um in jedem Fall die eigene Altersvorsorge abzusichern:

• Schenkungsfreibeträge gelten alle zehn Jahre erneut (z. B. 400.000 € für Kinder).
• Nießbrauchvorbehalt: Der Schenkende behält das Recht, die Immobilie zu nutzen oder Mieteinnahmen zu erhalten.
• Rückforderungsrechte: Im Schenkungsvertrag sollten Bedingungen für Rücknahme geregelt sein (z. B. bei Scheidung oder Insolvenz des Beschenkten).

Wann wird ein Nießbrauch empfohlen?

Nießbrauch ist besonders sinnvoll, wenn:

• Die Immobilie verschenkt wird, aber der Schenkende weiterhin darin wohnen oder Miete beziehen möchte.
• Die Steuerlast reduziert werden soll, da der Wert der Immobilie durch den Nießbrauch sinkt.
• Der Familienfrieden gewahrt bleiben soll, weil klare Nutzungsrechte bestehen.

Wer sollte sich ein lebenslanges Wohnrecht sichern?

Ein lebenslanges Wohnrecht ist ideal für:

• Eltern, die ihr Haus an Kinder übertragen, aber weiterhin darin wohnen möchten.
• Unverheiratete Partner, die rechtlich nicht abgesichert sind.
• Senioren, die ihre Immobilie frühzeitig übertragen, aber nicht ausziehen wollen.

Achtung: Das Wohnrecht muss notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden, um rechtlich wirksam zu sein.

Fazit

Geerbte Immobilien sind ein Geschenk – aber auch eine steuerliche Herausforderung. Wer frühzeitig plant, kann nicht nur Steuern sparen, sondern auch den Familienfrieden sichern.

Ob durch Schenkung, Nießbrauch oder Wohnrecht: Es lohnt sich, rechtzeitig mit Experten zu sprechen und individuelle Lösungen zu finden. 

Unsere kostenlose Checkliste

Unsere Checkliste „Immobilien erben oder verschenken – klug planen“ zeigt Ihnen, worauf es wirklich ankommt: Von steuerlichen Freibeträgen über Nießbrauchmodelle bis hin zu Wohnrechten. Unsere Checkliste steht Ihnen hier kostenlos zum download zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Servos

Dipl. Kfm. | Steuerberater | Zertifizierter Berater für Immobilienbesteuerung und Immobilienverwaltung (IFU/ISM gGmbH)

Servos, Winter & Partner: Steuerberater und Wirtschaftsprüfer

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