Stadt GL hält an einem Hebesatz für die Grundsteuer fest

Das Land hat seine Vorschläge für die neuen Hebesätze in den Kommunen aktualisiert, die Stadt Bergisch Gladbach hat geprüft und Proberechnungen angestellt. Dabei kommt sie zum Ergebnis , dass eine Differenzierung der Grundsteuer-Sätze für Wohn- und Geschäftsimmobilien Risiken birgt und zudem keinen großen Unterschied zu einem einheitlichen Satz macht. Damit kann eigentlich jeder Eigentümer seine künftige Belastung ausrechnen – aber noch steht ein Widerspruch der CDU im Raum.

Am 1. Januar tritt die Grundsteuer-Reform in Kraft, die angepassten Grundsteuer-Bescheide wird die Stadt Bergisch Gladbach jedoch erst im Frühjahr verschicken können, berichtet Kämmerer Thore Eggert im Gespräch mit dem Bürgerportal. Immerhin müssen alleine in GL rund 45.000 Datensätze mit Hilfe eines neuen IT-Systems erfasst werden.

Dennoch können die Immobilieneigentümer schon jetzt mit relativ großer Sicherheit ausrechnen, welche Belastungen auf sie zukommen. Und die können, wie seit längerem bekannt, unterschiedlich und zum Teil drastisch ausfallen. Eine Spannbreite zwischen einer Entlastung um 50 Prozent und einer Belastung um 400 Prozent hatte Eggert schon im Sommer in Aussicht gestellt.

Extremfall: 470 statt 35 Euro für ein Einfamilienhaus

Inzwischen hat die Steuerabteilung einige Proberechnungen angestellt, und ist auf noch krassere Extremfälle gestoßen. Zum Beispiel bei einem älteren Einfamilienhaus in Bärbroich, für das die Eigentümer bis zuletzt nur 35 Euro Grundsteuer im Jahr zahlen mussten. Nach der Neubewertung werden ab 2025 jedoch rund 470 Euro im Jahr fällig. Das wäre ein Anstieg um 1240 Prozent.

Der Hintergrund: Der Wert von Grundstücken und Häusern war bislang nach den Einheitswerten von 1964 festgelegt und nie angepasst worden. Wurde die Immobilie wertvoller, mussten die Eigentümer dennoch nicht mehr Grundsteuer bezahlen. Diese häufig ungerechte Bevorteilung hatte das Bundesverfassungsgericht beanstandet und eine Reform verlangt. Nun werden die Immobilien zu aktuellen Werten besteuert, was in vielen Fällen zur Mehrbelastung führt.

Dennoch sollen alle Steuerzahler zusammen nach der Reform nicht mehr an Grundsteuer zahlen als zuvor, es gilt der Grundsatz der Aufkommensneutralität. Um das zu erreichen, wird der Hebesatz, den die Kommunen selbst festlegen, angepasst. Und zwar so, dass 2025 ungefähr genauso viel Grundsteuer-Einnahmen in die Stadtkassen fließen, wie 2024.

Land schlägt für GL Senkung vor

Die Finanzverwaltung des Landes NRW hatte ausgerechnet, wie hoch diese Veränderung der Hebesätze in den einzelnen Kommunen ausfallen sollte. Bei den meisten Städten in NRW läuft das auf eine Erhöhung der Hebesätze hinaus, in Bergisch Gladbach jedoch auf eine Senkung.

Erste konkrete Zahlen hatte das Land im Sommer veröffentlicht; im Herbst die Zahlen auf Basis neuer Daten noch einmal nachgeschärft. Für Bergisch Gladbach ergibt sich damit nun eine Senkung des Hebesatzes für die Grundsteuer B von derzeit 731 Prozent um 78 Prozentpunkte auf 653 Prozent.

Soweit möglich hat die Kämmerei die Berechnungen nachverfolgt und hält sie für konsistent und plausibel, sagt Kämmerer Thore Eggert. Er wird dem Stadtrat daher in der entscheidenden Sitzung Anfang Dezember vorschlagen, den Hebesatz auf 653 Prozent zu senken.

So rechnen Sie ihre Grundsteuerlast aus

Damit kann jeder Immoblieneigentümer jetzt seine Belastung ausrechnen: Basis ist der neue Grundsteuermessbetrag, den das Finanzamt im Laufe des Jahres den Steuerpflichtigen mitgeteilt hatte:

(Messbetrag x Hebesatz) : 100 = jährliche Steuerbelastung

Für ein beliebiges Reihenendhaus in Hebborn mit mittlerem Grundstück in mittlerer Lage sieht die konkrete Rechnung so aus:

(105,7 Euro x 653) : 100 = 690,22 Euro

Bei diesem Beispiel betrug die Steuerlast in 2024 exakt 636,48 Euro. Die Mehrbelastung liegt damit bei rund 54 Euro und somit unter zehn Prozent.

Keine dramatischen Veränderungen

Das ist ein willkürlich gegriffenes Beispiel. Allerdings hat die Stadtverwaltung auch ausgerechnet, wie stark sich bei den jeweiligen Immobilienarten die Steuermessbeträge im Durchschnitt verändern. Und auch hier ergeben sich keine dramatischen Veränderungen (s.a. Tabelle unten).

Einfamilienhäuser werden im Schnitt um 45,5 Prozent höher bewertet, Zweifamilienhäuser um 34,4 Prozent, Eigentumswohnungen um 4,2 Prozent und Mietwohngrundstücke um 0,8 Prozent. Über alle Wohngrundstücke gerechnet ergibt sich eine Erhöhung um 23,8 Prozent.

Allerdings vor der Anpassung des Hebesatzes. Rechnet man hier die Senkung des Hebesatzes wie vorgeschlagen von rund zehn Prozent gegen, reduziert sich die Mehrbelastung auf im Schnitt etwa 14 Prozent.

Wie gesagt, im Durchschnitt. Die individuelle Mehrbelastung kann deutlich höher ausfallen.

Geschäftsgrundstücke fallen im relativen Vergleich zurück

Interessant ist an diesem Punkt der Blick auf die Nicht-Wohngrundstücke. Dazu gehören neben Geschäftsgrundstücken auch gemischt genutzte und unbebaute Grundstücke. Vor allem die Geschäftsgrundstücke werden im Schnitt mit 41 Prozent deutlich entlastet, im Schnitt sinkt die Entlastung der Nicht-Wohngrundstücke um 15,1 Prozent.

Der Hintergrund: Ihr Wert ist im Vergleich zu den Wohngrundstücken in Bergisch Gladbach in den vergangenen Jahrzehnten nicht so schnell gestiegen.

An diesem Punkt setzt die CDU mit ihrem Antrag an. Um das Wohnen in Bergisch Gladbach nicht weiter zu verteuern solle die Stadt zwei Hebesätze benutzen: einen für Wohngrundstücke, einen für die Nicht-Wohngrundstücke. Das würde tatsächlich nur einer gewissen Nivellierung führen.

Diese Möglichkeit hatte das Land den Kommunen eingeräumt und dafür ebenfalls differenzierte Hebesätze berechnet. Unter der Voraussetzung, dass die Aufkommensneutralität gewahrt bleibt, würde dann

• der Hebesatz für Wohngrundstücke von jetzt 731 Prozent nicht nur auf 653, sondern sogar auf 598 Prozent fallen,
• der Hebesatz für Nicht-Wohngrundstücke dagegen von 731 auf 873 Prozent steigen.

Im Klartext: Die Eigentümer der Nicht-Wohngrundstücke (auf die etwa ein Fünftel des gesamten Grundstücksbestands der Stadt entfallen) müssen erheblich mehr bezahlen, um die Eigentümer der Wohngrundstücke (und damit auch die Mieter) zu entlasten.

Die Einwände des Kämmerers

Gegen dieses Vorgehen hat die Stadtverwaltung drei Einwände, mit denen sie im Einklang mit dem Städte- und Gemeindebund steht.

Erstens könne eine solche Ungleichbehandlung erneute Klagen auslösen und für eine rechtliche wie finanzielle Unsicherheit bei der Stadt führen.

Zweitens ist sie auf eine so kurzfristige Berechnung und Erhebung von zwei Hebesätzen nicht vorbereitet; weitere Verzögerungen drohen.

Drittens ab, und darauf hebt Eggert nach den eigenen Berechnungen ab, würde die Entlastung des Wohnens gar nicht so stark ausfallen. Zur Begründung greift er auf das Beispiel des extrem belastet Einfamilienhaus in Bärbroich zurück:

Bei einem einheitlichen Hebesatz müsste der Eigentümer wie gesagt statt 35 Euro satte 471 Euro bezahlen. Bei einem differenzierten Hebesatz würde die Belastung mit 431 Euro zwar nicht ganz so hoch ausfallen.

Exakt 3,31 Euro im Monat, das hat die Kämmerei mit spitzem Bleistift ausgerechnet, würde die Entlastung betragen. Damit, so Thore Eggert, stehe die Frage im Raum, ob sich die rechtliche Unsicherheit und der erhöhte Aufwand – oder auch nur die Diskussion darüber – wirklich lohne.

Am Ende sei es jedoch eine politische Entscheidung, die auf Grundlage des CDU-Antrags bis zur Ratssitzung im Dezember diskutiert und dann final entschieden werden müssen.  

So geht es weiter

Die CDU wird aller Voraussicht nach über ihren Antrag auf differenzierte Hebesätze abstimmen lassen. Bei unklaren Mehrheiten im Stadtrat ist der Ausgang offen. Daher bereitet die Kämmerei nun zwei Vorlagen vor, mit einem einheitlichen Hebesatz ebenso wie mit differenzierten Sätzen. Die sollen dann am 10. Dezember im Stadtrat beschlossen werden.

Dokumentation

Präsentation der Stadtverwaltung zum Thema