Mit dem Staat sanieren: Wie Sie die energetische Modernisierung steuerlich absetzen

Wer sein Haus energetisch saniert, kann nicht nur Heizkosten sparen und das Klima schützen – sondern auch Steuern. Doch wie funktioniert das genau? Wer profitiert davon? Und wie unterscheidet sich das von anderen Förderungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau oder Bundesanstalt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle?

Von Christian Servos

Ausgangspunkt aller Überlegungen sind die direkten Steuerermäßigung, die § 35c Einkommensteuergesetz (EstG) möglich machen. Gehen wir das Thema systematisch an.

1. Wer kann von der Steuerermäßigung profitieren?

Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG richtet sich an:

• Eigentümerinnen und Eigentümer, die ein Gebäude selbst zu Wohnzwecken nutzen
• Das Gebäude muss mindestens 10 Jahre alt sein (maßgeblich ist der Herstellungsbeginn)
• Das Gebäude muss im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) liegen
• Die Maßnahmen müssen von einem Fachunternehmen durchgeführt und bescheinigt werden 
• Die Sanierungsmaßnahmen müssen nach dem 31. Dezember 2019 begonnen worden und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen und bezahlt sein

2. Welche Maßnahmen kann man absetzen?

Gefördert werden energetische Einzelmaßnahmen, die die Energieeffizienz eines Hauses verbessern. Dazu zählen:

• Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen, Geschossdecken
• Erneuerung von Fenstern und Außentüren
• Einbau oder Erneuerung von Lüftungsanlagen
• Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage
• Digitale Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
• Kosten für Energieberater (50 % absetzbar), wenn sie die Maßnahme begleiten 

3. Wie viel kann man maximal absetzen?

Die Steuerermäßigung beträgt 20 % der förderfähigen Kosten, verteilt über drei Jahre:

• 7 % im Jahr der Fertigstellung (max. 14.000 €)
• 7 % im Folgejahr (max. 14.000 €)
• 6 % im zweiten Folgejahr (max. 12.000 €)

 Maximal absetzbar: 40.000 € pro Objekt bei Investitionskosten von 200.000 € 

Das Honorar für einen Energieberater kann man ebenfalls absetzen. Im Jahr, in dem der Umbau abgeschlossen wird, mindern 50 % der Beratungskosten die Steuerlast direkt. Eine Staffelung über mehrere Jahre erfolgt nicht.

Wichtig: Anders als bei vielen anderen Positionen in der Steuererklärung senkt der Betrag von bis zu 40.000 € die Steuerschuld und nicht nur das zu versteuernde Einkommen. Also zahlt man im Laufe der drei Jahre bis zu 40.000 € weniger Steuern.

4. Beispielrechnung

Frau Müller ist Eigentümerin eines im Jahr 1995 gebauten Mehrfamilienhauses (130 m²). Im Jahr 2021 beauftragt Frau Müller ein Fachunternehmen und einen Energieberater mit der Durchführung folgender energetischer Sanierungsmaßnahmen: 

2021 März:	205.000 €	Außendämmung
2021 März:	4.000 €	Energieberater
2021 März:	5.000 €	Bescheinigung Fachunternehmen
2021 Mai:	80.000 €	Austausch aller Fenster, KfW-Zuschuss von 35.000 €

Die Maßnahmen wurden im Jahr 2021 abgeschlossen. Frau Müller erhält vom Fachunternehmen eine Rechnung sowie die Bescheinigung. Die Rechnung wurde per Überweisung im Jahr 2021 beglichen. Im Jahr 2021 hat Frau Müller eine tarifliche Einkommensteuer von 35.000 €. 

Es handelt sich um zwei verschiedene Maßnahmen. Für die im Mai durchgeführte Maßnahme von 80.000 € ist die Förderung nach § 35c EStG aufgrund des KfW-Zuschusses vollumfänglich ausgeschlossen.

Im Kalenderjahr 2021 kann die Steuerermäßigung zum ersten Mal in Anspruch genommen werden. 

Außendämmung	205.000 €
Bescheinigung Fachunternehmen	5.000 €
Summe	210.000 €

2021

Aufwendungen für energetische Maßnahme	14.700 €	(= 210.000 € x 7 %)
zzgl. Energieberater	2.000 €	(= 4.000 € x 50 %)
Steuerermäßigung nach § 35c	16.700 €
davon berücksichtigungsfähig	14.000 €	(= Höchstbetrag)

Auswirkung der Steuerermäßigung auf die tarifliche Einkommensteuer 

Tarifliche Einkommensteuer	35.000 €
abzgl. Steuerermäßigung nach § 35c EStG	14.000 €
Festzusetzende Einkommensteuer	21.000 €

2022

Steuerermäßigung nach § 35c	14.700 €	(= 210.000 € x 7 %)
davon berücksichtigungsfähig	14.000 €	(= Höchstbetrag)

2023

Steuerermäßigung nach § 35c	12.600 €	(= 210.000 € x 6 %)
davon berücksichtigungsfähig	12.000 €	(= Höchstbetrag)

5. Für wen lohnt sich die Steuerermäßigung besonders?

Die Steuerermäßigung lohnt sich vor allem für:

• Privatpersonen mit mittlerem bis hohem Einkommen, da die Ermäßigung direkt von der Steuerschuld abgezogen wird
• Eigentümer älterer Häuser, die ohnehin modernisieren wollen
• Sanierer, die keine KfW-/BAFA-Förderung nutzen, da eine Kombination ausgeschlossen ist 

Wichtig: Wer wenig Einkommensteuer zahlt, kann den Vorteil nicht voll ausschöpfen, die Steuer kann maximal auf 0,00 € sinken –> ein Rentnerpaar mit geringer Steuerlast bekommt z. B. keine Rückzahlung, selbst wenn die Maßnahme förderfähig wäre.

6. Welche alternativen Steuerermäßigungen gibt es?

Neben energetischen Sanierungsmaßnahmen gem. § 35c EStG gibt es:

• Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen gem. § 35a EstG: 20 % von max. 6.000 € (Lohnkosten = 1.200 €)
• Sonderausgabenabzug bei denkmalgeschützten Gebäuden gem. § 10f EStG
• Abschreibung nach § 7h/7i EStG: Für bestimmte Sanierungen im Fördergebiet oder bei denkmalgeschützten Immobilien

Diese Alternativen sind meist nicht kombinierbar mit energetischen Sanierungsmaßnahmen gem. § 35c EStG.

7. Was ist bei KfW- oder BAFA-Förderung zu beachten?

• Keine Doppelförderung möglich: Wer KfW- oder BAFA-Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite nutzt, kann § 35c EStG nicht zusätzlich in Anspruch nehmen 
• Die Entscheidung muss vor Beginn der Maßnahme getroffen werden
• KfW-Förderung bis zu 70 % der Kosten; lohnt sich oft bei großen Sanierungen (z. B. Effizienzhaus), da es hohe Tilgungszuschüsse gibt
• BAFA-Förderung ist besonders für Einzelmaßnahmen wie Heizungstausch attraktiv

Tipp: Ein Energieberater kann helfen, die passende Förderung zu wählen.

8. Wo kann ich mich beraten lassen?

Eine gute Beratung ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen und förderfähigen energetischen Sanierung. Es gibt mehrere seriöse Anlaufstellen:

Verbraucherzentrale Energieberatung

Die Verbraucherzentrale bietet bundesweit unabhängige und kostengünstige Energieberatung an – telefonisch, online oder vor Ort. Die Beraterinnen und Berater informieren über:

• sinnvolle Sanierungsmaßnahmen
• passende Förderprogramme (z. B. BAFA, KfW)
• Energieeinsparpotenziale und Wirtschaftlichkeit

 Die Beratung ist oft kostenlos. Weitere Infos unter: www.verbraucherzentrale.de

Zugelassene Energieeffizienz-Experten (BAFA/KfW)

Für die steuerliche Förderung nach § 35c EStG oder Förderprogramme der KfW und des BAFA ist es wichtig, dass die Maßnahmen von zertifizierten Energieeffizienz-Experten begleitet werden. Diese:

• erstellen eine Bestandsaufnahme des Gebäudes
• planen die Sanierung fachlich korrekt
• begleiten die Umsetzung und sichern die Qualität
• stellen die nötigen Bescheinigungen für die Steuer oder Förderanträge aus

Die Experten müssen in der Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) gelistet sein. Weitere Infos unter www.kfw.de

BAFA-geförderte Energieberatung

Das BAFA fördert eine umfassende Energieberatung für Wohngebäude mit bis zu 80 % der Kosten. Diese Beratung ist besonders sinnvoll, wenn du eine größere Sanierung planst und verschiedene Fördermöglichkeiten prüfen möchtest. Weitere Infos unter www.bafa.de

Fazit

Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG ist eine attraktive Möglichkeit für Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihr selbstgenutztes Wohnhaus energetisch sanieren möchten. Sie bietet eine direkte steuerliche Entlastung von bis zu 40.000 Euro und ist besonders für Personen mit mittlerem bis hohem Einkommen interessant.

Wichtig ist, dass die Maßnahmen fachgerecht durchgeführt und bescheinigt werden. Alternativ stehen auch Förderprogramme von KfW und BAFA zur Verfügung – allerdings ist eine Kombination mit § 35c EStG ausgeschlossen.

Wer unsicher ist, welche Förderung am besten passt, sollte sich frühzeitig beraten lassen – etwa bei der Verbraucherzentrale oder durch zertifizierte Energieeffizienz-Experten. Für steuerlich Fragen sollte ein Steuerberater beauftragt werden. Eine gute Planung und Beratung helfen dabei, die Sanierung nicht nur ökologisch, sondern auch finanziell sinnvoll umzusetzen.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Servos

Dipl. Kfm. | Steuerberater | Zertifizierter Berater für Immobilienbesteuerung und Immobilienverwaltung (IFU/ISM gGmbH)

Servos, Winter & Partner: Steuerberater und Wirtschaftsprüfer

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