Mieten steigen in Rhein-Berg weiter kräftig an

Sinkende Preise für Eigenheime haben in Rhein-Berg zu einer Belebung des Immobilienmarktes geführt, heißt es im aktuellen Bericht er KSK Immobilien. Allerdings reagieren die Preise bereits auf die steigende Nachfrage. Bei der Entwicklung der Mieten gibt es derzeit nur eine Richtung – nach oben.

Wir veröffentlichen einen Bericht der Kreissparkasse Köln

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Die KSK-Immobilien, die Immobilienmaklerin der Kreissparkasse Köln, hat ihren umfangreichen Immobilienmarktbericht für die Region Köln/Bonn veröffentlicht. Der Marktbericht 2025 stellt aktuelle Entwicklungen rund um die Angebots- sowie Nachfragesituation dar und zeigt auf, wie sich die Immobilienpreise bis Ende 2024 entwickelt haben.

Zudem sind im Marktbericht 2025 für alle Städte und Gemeinden im Rhein-Erft-Kreis, Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch-Bergischen Kreis und Oberbergischen Kreis sowie für Köln, Bonn und Leverkusen umfangreiche Datentabellen mit Kauf- und Mietpreisen zu finden. 

Stabile Preisentwicklung

Wie die aktuellsten Marktdaten im neuen KSK-Immobilien Marktbericht 2025 zeigen, haben sich die Preise für Immobilien zum Kauf im Rheinisch-Bergischen Kreis von 2023 auf 2024 ziemlich stabil entwickelt.

Während die Preise für Bestandswohnungen im Mittel leicht gestiegen sind (1,3 Prozent), sind die Preise für Bestandseigenheime um 5,5 Prozent gesunken.

„Beim aktuellen Preisniveau stellt sich der Immobilienkauf für viele Haushalte in der Region wieder attraktiver dar“, erläutert Marco Persicke, Geschäftsführer der KSK-Immobilien. „Wir spüren seit Anfang 2024 eine stetige Zunahme der Nachfrage, und gerade zum Ende des vergangenen Jahres haben die Verkäufe deutlich zugenommen. Dieser Aufschwung setzt sich in den ersten Monaten des Jahres 2025 fort.“

Hervorzuheben ist, dass die gestiegene Nachfrage am Immobilienmarkt in den letzten Monaten bereits Auswirkungen auf die Preisentwicklung hatte. So war bei Bestandseigentumswohnungen im 4. Quartal 2024 erstmals wieder ein Preisanstieg zu verzeichnen.

Im Eigenheimsegment ist schon seit Mitte 2024 wieder ein moderater Anstieg der Preise zu beobachten. „Diese Entwicklung war so zu erwarten“, erläutert Matthias Wirtz, Leiter Research und Unternehmenskommunikation der KSK-Immobilien. „Nach turbulenten Jahren ist wieder mehr Verlässlichkeit am Markt eingekehrt, zudem ist der Immobilienkauf für viele wieder erschwinglicher geworden. Die Bauzinsen sind leicht gesunken, die hohe Inflation ist Vergangenheit, und gleichzeitig sind die Reallöhne gestiegen.“ 

Wie im Marktbericht 2025 deutlich wird, verläuft die Preisentwicklung in den einzelnen Kreisen in der Region unterschiedlich. Bei den Eigenheimpreisen im Rheinisch-Bergischen Kreis finden ähnlich wie in Köln (-3,3 Prozent zum Vorjahr) zeitversetzte Preiskorrekturen statt, nachdem dieser Wert von 2022 auf 2023 deutlich angestiegen war.

Bei den Bestandseigentumswohnungen sind von 2023 auf 2024 positive Entwicklungen auszumachen. Das trifft auch auf den Oberbergischen Kreis (+6,6 Prozent), Köln (+2,2 Prozent) und den Rhein-Sieg-Kreis (+2,0 Prozent) zu.

Energieeffizienz: Faktor für die Wertentwicklung

Eine detaillierte Betrachtung offenbart, dass sich die Immobilienmärkte immer weiter differenzieren, nicht nur auf räumlicher Ebene, sondern auch auf Objektebene. So zeigen die Auswertungen im Marktbericht 2025 der KSK-Immobilien, dass Eigenheime mit den sehr guten Energieeffizienzklassen A+, A und B von 2023 auf 2024 einen überdurchschnittlich starken Preisanstieg um rund 1,9 bis 2,5 Prozent verzeichnen konnten.

Dem steht bei Eigenheimen mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H ein starker Preisrückgang um 5,7 Prozent entgegen. Gewinner der aktuellen Entwicklung sind außerdem junge Immobilien aus den Baujahren 2000 bis 2019. Die Expert:innen der KSK-Immobilien konnten bei solchen Häusern und Wohnungen starke Preissprünge feststellen.  

Auch am besonders stark durch die Zinswende betroffenen Markt für Neubauimmobilien hat im vergangenen Jahr eine deutliche Belebung stattgefunden. „Projekte mit guten Qualitäten und realistischen Preisforderungen wurden 2024 wieder stärker nachgefragt“, hebt Kai Hansen, ebenfalls Geschäftsführer der KSK-Immobilien, hervor. „Wir sind mit der aktuellen Nachfrage nach Neubauimmobilien zufrieden, spüren jedoch, dass die Nachfragenden sehr sensibel auf Standortschwächen reagieren und wenig kompromissbereit sind.“

Sehr gut lassen sich aktuell Neubaueigenheime verkaufen, auch weil das Preisniveau in den letzten Jahren deutlich nachgelassen hat. Für neue freistehende Eigenheime sind im Rheinisch-Bergischen Kreis im Durchschnitt aktuell etwa 630.000 Euro zu zahlen.

Bei Neubauwohnungen sind Preisrückgänge in den letzten Jahren ausgeblieben, auch hier konnte die KSK-Immobilien ihre Käufe zuletzt jedoch deutlich steigern. Der Durchschnittspreis für eine Neubauwohnung im Rheinisch-Bergischen Kreis lag im vergangenen Jahr bei 5.328 Euro/m².

Mit einem Preisniveau von 5.570 Euro/m² war der Durchschnittspreis in Bergisch Gladbach überdurchschnittlich hoch. Am anderen Ende der Skala liegt Leichlingen mit einem Preis von im Mittel 4.809 Euro/m² für eine Neubauwohnung. 

Kein Ende der hohen Mietpreissteigerungen

Weiter stark steigende Preise sind am Mietmarkt zu beobachten. Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten für eine Bestandswohnung sind in der Region innerhalb eines Jahres um 4,6 Prozent angestiegen.

Mit jeweils 5,1 Prozent sind die Mieten am stärksten im Rhein-Sieg-Kreis sowie im Rhein-Erft-Kreis angestiegen. Hohe Mietpreissteigerungen um 4,0 Prozent liegen auch im Rheinisch-Bergischen Kreis vor. Der Oberbergische Kreis weist mit 1,7 Prozent aktuell die geringste Preisdynamik auf.

Ein Ende des Mietpreisanstiegs ist mit Blick auf die fundamentalen Rahmenbedingungen nicht ersichtlich. Der Bedarf nach Wohnraum bleibt hoch, gleichzeitig sorgt der starke Einbruch bei den Baufertigstellungen für eine weitere Verknappung des Angebotes.

Innerhalb des Rheinisch-Bergischen Kreises sind die Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen in Bergisch Gladbach (11,00 Euro/m²) und Rösrath (10,94 Euro/m²) am höchsten. Deutlich geringer sind die Kaltmieten in Kürten (8,84 Euro/m²) oder Wermelskirchen (8,89 Euro/m²). 

Die gestiegenen Mietbelastungen sorgen dafür, dass sich wieder mehr Mieter:innen mit dem Gedanken tragen, Eigentum zu erwerben. Allerdings ist es für viele Haushalte immer noch schwierig, bezahlbare Immobilien zum Kauf zu finden.

„Die Situation dürfte sich in nächster Zeit nicht verbessern. Eher ist mit steigenden Preisen bei Kaufimmobilien zu rechnen“, erläutert Matthias Wirtz, Leiter Research und Unternehmenskommunikation. „Wir empfehlen bei konkretem Kaufinteresse den Austausch mit unseren Finanzierungsberater:innen, die helfen können, gemeinsam eine Lösung zu finden.“