Die Verwalterbranche im Wandel

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1. Werden dann zukünftig auch die Verkaufstätigkeiten nach Stundensätzen berechnet und nicht 3%+3%? ;)
   Haus 500 TEUR, 30.000 EUR Provision, das wären 460 Arbeitsstunden oder 65 Arbeitstage bei 7 Std.

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   1. Es geht nicht um die Vermittlungsprovision sondern um die Aufgabe des Verwaltens.

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      1. Da er beides anbietet, finanziert das eine das andere mit. Setzt er nun die tatsächliche Arbeitszeit bei dem einen an, müsste er die auch bei der anderen Thematik ansetzen.

         Er hat auf die anderen Beiträge geantwortet, dass er hier schweigt, würde ich als Zeichen deuten ;)

   2. Hallo Herr Samirae!
      Gerne antworte ich auch auf Ihren Kommentar. Es handelt sich nicht nur um verschiedene Tätigkeiten, sondern in unserem Fall auch um zwei unabhängige Unternehmen. Ich beklage mich auch überhaupt nicht über unser Maklergeschäft. Dennoch muss die Hausverwaltung als eigenständiges Unternehmen funktionieren. Gerne stehe ich Ihnen zu einem persönlichen Austausch bei einem Kaffee zur Verfügung.
      Beste Grüße
      Oliver Knigge

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2. 83 von 90 Gemeinschaften haben der Preiserhöhung i.H.v. 30 bis 90 % zugestimmt.

   Klar, denn die bekommen keinen Verwalter mehr, wenn sie nicht zustimmen.

   Friss oder Stirb ist die Devise für die Eigentümergemeinschaft

   Kleine Eigentümergemeinschaften haben sowieso keine Chance einen Verwalter zu bekommen.
   Gibt es dann noch einen Querulanten oder eine Querulantin in der Gemeinschaft ist die Chance einen Verwalter zu bekommen = 0

   Die Fachanwälte für WEG Recht reiben sich die Hände und die Gerichte sind mit abstrusesten Rechtsstreitigkeiten überlastet.

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   1. Hallo Herr Sobotta,
      für die kleinen Gemeinschaften spitzt sich die Situation tatsächlich immer mehr zu. Ich gehe davon aus, dass es hier langfristig auf eine begleitete Selbstverwaltung hinauslaufen wird. Das funktioniert aber natürlich nur bei harmonischen Gemeinschaften. Bei angemessener Vergütung übernehmen wir aber auch Objekte mit besagtem “Querulanten” :-)
      Beste Grüße
      Oliver Knigge

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      1. “Begleitete Selbstverwaltung”
         Sehr geehrter Herr Knigge
         Interessanter Vorschlag. Ich werde Sie privat kontaktieren.

3. So sehr ich das verstehen kann, dass sich Arbeit lohnen muss – bei Verzinsungen von weniger als 5% bei gleichzeitiger (Teil-) Finanzierung (Abtragung & Zinsen), Steuern, Rücklagen und Reparaturen ist 1% oft mehr, als dem (privaten) Vermieter übrig bleibt. Zumindest, wenn man als Vermieter wiederum seine Mieter langfristig binden und Wohnraum bezahlbar machen bzw. halten will.

   Einfaches Beispiel aus der Praxis…:

   3-Familien Haus mit 250m2 Wohnfläche, Altbau mit Wartungsstau. Kaufpreis mit Nebenkosten ca. 800.000; 50% Finanzierung = 400.000€, 3% Zinsen, 2% Tilgung = 8.000€ Kosten pro Jahr. Mieteinnahme ca. 30.000€ (10€/m2 * 12 Monate) bleiben 22.000€. 1% Rücklagen, 1% Reparaturen = 16.000€, bleiben 6.000€ übrig. 1% Verwalter Kosten wären 8.000€. Jetzt kann man noch Abschreibungen und sonstige nicht abzugsfähige Kosten gegeneinander rechnen – das spar ich mir mal.

   Kapitalverzinsung des eingesetzten Kapitals: Null bzw. Minus 0,x%.

   Rechnet man die 1% vom Immobilienwert für die Verwaltung auf die Miete runter stehen also 30.000€ hier 8.000€ Kosten gegenüber = 27% der Mieteinnahme.

   Und wer meint, 1% Rückstellungen bzw. Reparaturkosten wären zu hoch: Ein neues Dach kostet 70.000€, eine Gasheizung 16.000€, eine Wärmepumpe im Altbau mit allen Maßnahmen gerne auch mal über 100.000€ (Angebote liegen mir vor). Neue Fenster liegen bei 35.000€ (und sind in den 100.000€ für die Wärmepumpe noch nicht mit drin…) usw. Usw.

   Wir können das gerne auch mit realistischen Mieten mit fast jeder anderen Immobilie in Privathand rechnen… nur wenn die Immobilie vollständig abbezahlt ist, bleibt überhaupt was übrig. Und das muss noch versteuert werden…

   Eine Hausverwaltung ist eine tolle Sache, wenn man es selbst nicht kann oder bei Eigentümergemeinschaften. Für eine privaten Vermieter wie uns rechnet sich das leider nicht. Und das war schon vor 35 Jahren so, als wir anfingen zu vermieten. So zumindest meine/unsere Erfahrung.

   Aber ich gebe Herrn Knigge in einem Punkt absolut Recht: will ich eine gute Hausverwaltung, muss diese in der Lage sein, ihren Job auch zu vernünftigen Preisen zu machen und damit nicht nur die Mitarbeiter zu bezahlen sondern auch Rücklagen zu bilden. Und das kostet. Ob die Mieteinnahmen das hergeben, muss dann jeder für sich entscheiden, denn umlagefähig sind diese Kosten nicht, gehen also voll zu Lasten des Eigentümers (Gewerbe-Mietverträge mal außen vor).

   Just my 2 Cents…

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   1. @Herr Esser:
      –>”wenn man als Vermieter wiederum seine Mieter langfristig binden und Wohnraum bezahlbar machen bzw. halten will”
      Hut ab, für Ihre Einstellung als Vermieter!

      –>”Kapitalverzinsung des eingesetzten Kapitals: Null bzw. Minus 0,x%”
      Aber, wenn ich an Ihrer Stelle wäre, würde ich mir auf die Schulter klopfen für die Entscheidung vor 35 Jahren, eine Immobilie zu erwerben (in DM).
      Sie vergessen bei Ihrer Berechnung zu berücksichtigen, wie hoch die Rendite, also die Wertsteigerung ist, die Ihre Immobilie in den 35 Jahren erfahren hat, zu berücksichtigen.

      –>”umlagefähig sind diese Kosten nicht, gehen also voll zu Lasten des Eigentümers (Gewerbe-Mietverträge mal außen vor)
      Die Steuerersparnis, die im Laufe der 35 Jahre hierdurch zusammengekommen ist, dürfen Sie aber auch nicht vergessen.
      Denn die Abschreibung (Anschaffungskosten), Zinsen, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und sonstigen Kosten, die man zwar NICHT auf die Mieter umlegen kann, sind immerhin steuerlich abzugsfähig, d.h. die Allgemeinheit beteiligt sich ordentlich an diesen “nicht umlagefähigen” Kosten (gehen also NICHT Voll zu Lasten des Eigentümers).
      Was ja auch alles seine Richtigkeit hat, denn die Allgemeinheit braucht Vermieter wie Sie.

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      1. Liebe Ulla,

         “abzugsFÄHIG” ist hier das Schlüsselwort…: Die Steuerersparnis haben Sie nur, wenn Sie auch Einkünfte haben. Wenn das schon ein “Minusgeschäft” ist, bekommen Sie von der Steuer rein gar nichts zurück. In sofern ist nicht die Allgemeinheit hier beteiligt, man zahlt nur weniger Steuern (sofern noch Einnahmen übrig sind die sonst versteuert werden müssten) weil man investiert hat, also dort MwSt. bezahlt hat etc. Und letztlich keine Einkünfte übrig bleiben – Nicht zu vergessen, dass diese Investitionen wiederum Firmen am Leben halten, deren Mitarbeiter bezahlt und somit die Sozialkassen entlastet.

         Und zum thema Kapitalverzinsung durch Wertsteigerung: Das ist wie bei Aktien: Die Wertsteigerung können Sie nur realisieren, wenn Sie verkaufen. Solange Sie nicht verkaufen ist das nett, nützt Ihnen aber nichts.

   2. Hallo Herr Esser,
      die 1 Prozent waren bezogen auf die vergleichsweise Tätigkeit eines Vermögensverwalters. Bei Ihrem Beispiel würde eine angemessene Verwaltervergütung bei etwa 350€ brutto/Mon. = 4.200€/Jahr liegen. Aber ich gebe Ihnen vollkommen Recht, dass Ihr Beispielobjekt keine wirklich rentierliche Anlage wäre – mit oder ohne Verwalter.
      Beste Grüße
      Oliver Knigge

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      1. Danke für die Klarstellung, das hab ich tatsächlich falsch gelesen. Kosten liegen dann bei etwas 0,6% der Immobilie. Immer noch schmerzhaft bei solchen Mieteinnahmen, aber etwas erträglicher.

         Ich weiß aus 35 Jahren Vermieter sein, wieviel Zeit und Nerven das kosten kann. Die überwiegende Mehrheit der Mieter ist wirklich klasse, weiß ein gutes, gepflegtes Umfeld zu schätzen und zahlt – wenn auch vielleicht nicht immer gerne, aber dennoch -pünktlich die Miete. Dennoch kann eine gute Hausverwaltung einem viel abnehmen, keine Frage. Nicht jeder ist zum Vermieter/Verwalter geboren. Solange man aber echtes Interesse am Wohlbefinden der Mieter gepaart mit einer gewissen Abgrenzung zeigt und die Mieter sorgfältig auswählt, sich zeitnah kümmert etc. läuft vieles sehr gut. Man erlebt aber auch nach 35 Jahren immer wieder neue Situationen, was das ganze für mich spannend, wenn auch manchmal nervig macht.

         Wünsche Ihnen weiterhin viel Erfolg. Wir kennen uns ja aus den Anfängen Ihrer Firma und ich finde toll, was Sie über die Jahre daraus gemacht haben!

   3. Zu Ihrem Rechenbeispiel: Ein Kaufinteressent wird das vor Vertragsabschluss durchrechnen und zu dem Schluss kommen, dass das Objekt als Geldanlage nichts taugt. Man ist ja nicht zu einem Investment gezwungen, das Verluste bringt.

      Insofern kann ich Ihre Beispielrechnung durchaus verstehen – aber eben als Grund, von dem Objekt Abstand zu nehmen. Überlegungen hinsichtlich einer Hausverwaltung durch Dritte braucht man dann gar nicht mehr anzustellen, wenn ein Haus bei allem Ärger und all der Arbeit, die damit verbunden sein können, weniger Rendite bringt als ein Festgeldkonto und noch deutlich weniger als der Aktienmarkt.

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      1. Lieber “Drucker”,

         wenn man als privater Vermieter immer ausschließlich auf die (anfängliche) Rendite schauen würde, könnte man seit ein paar Jahren absolut kein Haus mehr kaufen. Beispiel:

         Vor 35 Jahren, als wir anfingen, lag ein Mietshaus in Bergisch Gladbach preislich bei etwa Faktor 12 – 14 (Jahresmiete mal 12 -14 = Verkaufspreis). Das waren ca. 7-8% Brutto (!!) Rendite wenn man es umrechnet. In Köln lag man bei ca. Faktor 17, immerhin noch knapp 6%. Kaufnebenkosten mit eingerechnet sinkt diese Rendite wieder um jeweils 1%-Punkt. Nach Rückstellungen und Reparaturen sowie Steuern blieben damals 1-2 % übrig.

         Vor ca. 10 Jahren setzte der Immobilien-Boom nach fast 20 Jahren sehr hoher Preisstabilität ein und die Faktoren kletterten in Köln teils auf Faktor 25 – 29. Teilen Sie 100% eingesetztes Kapital durch den Faktor kommen Sie auf 3,5-4 % Verzinsung. Gilt natürlich alles nur, wenn Sie das Geld “rumliegen” haben und ist eine BRUTTO-Verzinsung (Kosten, Rückstellungen und Steuern außen vor, reine Einnahmen; wenn sie noch teilfinanzieren wirds gruselig… Das ist aber leider die Realität).

         Damals kosteten Handwerke um die 35-40 Mark/Stunde, heute mit 65-70€ fast das 4-fache.

         Es bleibt also nur übrig, nach guter Substanz mit vergleichbar niedrigen Mieten zu suchen und klare Investitions-Pläne zu machen, dann die Qualität der Immobilie zu steigern und die Mieten im Rahmen realistischer und sensibler Anpassungen über die Jahre langsam auf ortsübliches Niveau zu bringen. Diese Immobilien finden Sie aber nicht sehr häufig am Markt… Und bei Stundensätzen der Handwerker sowie Preisen wie weiter oben beschrieben hat man sich auch schnell verkalkuliert…

         Gleichzeitig fehlen aber auch die Alternativen bezüglich Investition. Aktien sind mir zu unsicher, andere Anlageformen werfen 1,5- 2% maximal ab, wenn man ständig wechselt, wovon dann noch Steuern und andere Abgaben abgehen. Bleibt also auch nicht viel.

         Immobilien muss man langfristig sehen und bereit sein, dort freies Kapital zu investieren bzw. Mieten zu re-investieren. Es ist nach wie vor – richtig gemacht – eine der sichersten Investitionen die es am Markt gibt. Sicherheit erkauft man sich aber auch nun mal mit niedriger Verzinsung, zumal wenn man den Wohnraum bezahlbar halten will, was unser bestreben ist.

      2. Hallo Lothar Esser,
         nach wievielen Jahren (ich weiß es wirklich nicht) “rechnet” sich denn der Kauf einer Immobilie?
         Selbst wenn sich der Kauf erst nach beispielsweise 30 Jahren rechnet, ist das doch immer noch eine nette Geschichte. Wenn ich 30 Jahre meine Kosten gedeckt habe und dann nach 30 Jahren einen Ertrag abschöpfe, so finde ich das immer noch sehr gut. Und in der Zwischenzeit hat sich der Wert der Immobilie auch gewaltig nach oben entwickelt.
         Nicht ohne Grund werden immer noch sehr gerne Immobilien als Geldanlage gekauft und dann vermietet, es scheint sich also weiterhin zu lohnen. (Und das schreibe ich ohne Neid und Mißgunst.)

      3. SG Herr Esser,

         ihnen sind Aktien nicht sicher genug? Sie sprechen aber ein langfristiges Investment an.
         Betrachtet man die Rendite-Dreiecke des DAX, SP500 etc, so zeigt sich bei langfristigem Investment immer ein guter Zinssatz, ohne Sorgen mit Vermietern, Reparaturen etc.

         Das Risiko ist jedenfalls geringer als bei Immobilien, wenn man nicht durch Zufall an etwas günstiges gekommen ist. Zumindest als Klein-Investor.

         Man kann jungen Menschen jedenfalls nur empfehlen, möglichst früh ein Depot zu eröffnen. Am besten bereits den Eltern/Großeltern bei Geburt als Tipp mitgeben.

         Aus 50€ im Monat ermöglicht man zum 18 Geburtstag ein gutes Startkapital von 20 TEUR.

      4. Anno Nüm, frühestens nach 10 Jahren, wenn man den Wertzuwachs nicht mehr versteuern muss, sollte es überhaupt einen Zuwachs geben.

      5. Herr Esser, wenn Sie das aus Idealismus betreiben, ist es ja in Ordnung. Aber wenn Sie vom Blick auf die Rendite absehen möchten, gibt es auch keinen Grund, die zu geringen Erträge zu beklagen.

         Und wie Sam Urai schon anmerkte: Gerade wenn Sie bei Investitionen langfristig denken, ist der Aktienmarkt nicht unsicher, sondern eine hervorragende Gelegenheit zur Geldanlage.

      6. Nur um es noch mal klar zu stellen: Ob und wie sich eine Immobilie trägt oder gar profitabel ist, hängt von vielen Faktoren ab: Zustand, Lage, Anschaffungspreis, Verhältnis von Eigenkapital zu Fremdkapital, laufende Kosten, realistisch erzielbare Mieterträge usw. usw. usw. – Pauschal kann man das nicht sagen.

         Ich sage auch nicht, dass man keinen Gewinn damit erzielen kann oder es andere Anlageformen gibt, die besser sind. Ich sage nur, dass wenn man die Mieten moderat halten will (und laut Umfrage von Haus & Grund z.B. ist das bei den meisten privaten Vermietern der Fall, da die wenigsten alle 3 Jahre die Miete erhöhen, größtenteils sogar erst nach 5-6 Jahren), es schwierig wird, sich eine Hausverwaltung leisten zu können.

         @Herrn Samirea: Klar kann man mit Aktien Geld verdienen. Es ist mir persönlich einfach zu unsicher und es gibt eben andere Formen, die mir sicherer erscheinen. Die 20.000€ zum 18. Geburtstag kann man auch über andere Methoden erreichen.

         Ist jedem selbst überlassen und ich betreibe sicherlich nicht die Vermietung aus Idealismus. Ich sage nur, dass ich die Hausverwaltung lieber selber mache, da ich keine Notwendigkeit für mich aktuell dafür sehe, zusätzliche Kosten zu verursachen für die Dinge, die ich selber machen kann. Aber ich repariere auch Dinge selber wo möglich oder tausche aus, um Kosten zu sparen. Kosten, die ich dann nicht durch Mieterhöhungen wieder rein holen muss…

         Es ist mehr Pragmatismus der mich da treibt: Wenn ein Mieter seine Miete zahlen kann, wird er nicht so schnell ausziehen. Jeder Mieterwechsel verursacht Kosten, Stress und Schäden am Haus/Treppenhaus. Langfristige Mietverhältnisse sind hier langfristig gesehen die bessere Option. Die erreiche ich aber nicht, wenn ich den letzten Cent aus der Immobilie quetsche.

         Wir machen das seit wieg gesagt 35 Jahren so und werden es auch so weiter halten. Es steht ja jedem frei, es anders zu machen.

      7. Herr Esser,
         wir freuen uns über den Tipp, wie man mit 50€ im Monat in 18 Jahren ohne Aufwand 18-20 TEUR machen kann.
         Mir wäre aktuell kein Investment in dieser Form bekannt.

      8. Herr Samirea, sprechen Sie bitte mit Ihrem Anlageberater, das liegt außerhalb meiner Kompetenz in der Öffentlichkeit Finanztipps zu geben.

         Wir haben uns für die Investition in Beton entschieden und bereuen es nicht.

         Alle Fonds-basierten Anlageformen die wir hatten(Standard-Life und ähnliche) haben über 20 Jahre geringere Renditen erzielt als prognostiziert und kommen nicht an die notwendigen Verzinsungen ran, um 20.000€ in 18 Jahren zu erwirtschaften. Selbst bei 20 tun sie sich schwer…

         Dazu kommt, dass Immobilien weitestgehend Inflationsneutral sind während alle reinen Monitoren Geldanlageformen die Inflation voll zu tragen haben. Von Abschlussgebühren, Quellensteuer, Kapitalertragssteuer usw. Abgesehen…

         Eine Immobilie verzinst sich mehrfach, einmal durch Wertsteigerungen, dann durch Mieteinnahmen (und deren Steigerungen) und zuletzt durch Abschreibungsmöglichkeiten. Ein Verkauf ist unter bestimmten Konstellationen steuerfrei, wo hingegen z.B. Lebensversicherungen – auch Fonds-basierte) nach Auszahlung versteuert werden usw. Dazu kommen hohe Freibetragsgrenzen bei Vererbung

         Daher sollten Sie mit Anlageberater und Steuerberater sprechen, um das Beste für Sie zu finden. Kann nur sagen, dass die meisten Steuerberater auch Immobilien besitzen. Wahrscheinlich aber auch ETF‘s, Aktien oder sonstiges. Risiko-Streuung ist halt wichtig…

      9. Als Herr Esser die gute Idee hatte, in Betongold zu investieren, wäre die Börsenalternative eher Einzelaktien gewesen, die ETF’s, die auch jedem einen günstigen und sinnvollen Zugang zum Aktienmarkt bescheren, gibt es in Europa erst ab 2010 und später.
         Von daher alles richtig gemacht.