Die meisten Mieten steigen nur mäßig

Der neue Mietspiegel bestätigt, dass sich auf dem Markt für Mietwohnungen in Bergisch Gladbach so gut wie nichts bewegt. Da es kaum bezahlbare Alternativen gibt, zieht selten jemand um. Neu gebaut wird kaum. Kräftig steigende Nebenkosten halten Vermieter von Mieterhöhungen ab. Nur ganz unten und ganz oben auf dem Wohnungsmarkt ist es deutlich teurer geworden.

Eigentlich ist der Mietspiegel „nur“ ein probates Mittel, Frieden zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen zu schaffen: Er bildet die ortsübliche Miete ab und verhindert damit zuverlässig rechtliche Auseinandersetzungen über Mieterhöhungen. Das betonen Sylvia Schönenbröcher, Geschäftsführerin von Haus & Grund, und Hans Jörg Depel, ihr Gegenüber beim Mieterverein, bei der Vorstellung des Mietspiegels 2026 übereinstimmend. Wer daraus ableiten wolle, was den lokalen Wohnungsmarkt aktuell (nicht) bewege, der müsse differenziert hinschauen.

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Über viele Gebäudejahrgänge und Größen hinweg weist der Mietspiegel tatsächlich nur geringe Erhöhungen der Nettokaltmieten aus – zwischen null und fünf Prozent über zwei Jahre hinweg aus. Das ist deutlich weniger, als die allgemeinen Lebenshaltungskosten gestiegen sind. Die Mieten sind damit auch „weit weniger stark gestiegen, als die Kosten für Bau und Unterhalt von Wohnungen“, sagt Schönenbröcher.

Ein Grund dafür seien die massiven Erhöhungen der Nebenkosten: Da die Vermieter:innen sähen, wie stark ihre Mieterinnen belastet würden, hielten sie sich mit eigenen Nachforderungen sehr zurück.

Extreme Steigerungen am Anfang und Ende

Es gebe aber auch „sehr prägnante“ (Schönenbröcher) bzw. „extreme Steigerungen“ (Depel). Die finden sich ganz am Anfang und ganz am Ende des Mietspiegels.

Einerseits sind es die kleinen Wohnungen in Altbauten (vor 1960), die um 8,5 Prozent teurer geworden sind und im Mittelwert auf 8,80 Euro pro Quadratmeter bzw. 9,30 Euro mit besonderer Ausstattung kommen.

Für diesen deutlichen Anstieg gebe es zwei Gründe: die starke Nachfrage in diesem Segment, weil es sonst nichts mehr gibt, sowie Modernisierungen, die einen Aufschlag begründen.

In den folgenden Gebäude-Jahrgängen von 1960 bis 2017 liegen die Preise zwischen 8 und 10 Euro, in einzelnen Segmenten werden für kleine Wohnungen auch 11,50 Euro (Baujahr 1977 bis 1989) bis 12,10 Euro (Baujahr 2005 bis 2007) ausgewiesen.

Mieten unter 7 Euro weist der Mietspiegel überhaupt nicht mehr aus, Mieten unter 8 Euro sieht man nur noch in mindestens 50 Jahre alten Gebäuden in nicht so guten Wohnlagen. Auf dem Markt verfügbar sind sie aber so gut wie nicht.

Der gesamte Mietspiegel steht kostenlos auf der Website der Rheinischen Immobilienbörse zum Download bereits. Die gedruckten Exemplare sind für eine Schutzgebühr von vier Euro bei Haus und Grund (Paffrather Straße28 ) sowie beim Mieterverein (Paffrather Straße 30) erhältlich.

Deutlich teurer wird es in Neubauten, die nach 2018 fertig geworden sind. Hier sind, ebenso wie bei den besonders alten Gebäuden, die Vergleichsmieten um bis zu gut 10 Prozent geklettert und liegen jetzt zwischen 11 und 13,30 Euro.

Dabei, das betont Schönenbröcher, handele es sich aber eben nicht um die am Markt verlangten Mieten für aktuelle Neubauprojekte – für die der Mietspiegel gar nicht gilt und die auch nicht der Mietpreisbremse unterliegen. Bei solchen Wohnungen würden oft 16 bis 18 Euro verlangt: „Aber wer kann das noch bezahlen?“

Neu gebaut werden nur Eigentumswohnungen

Selbst in diesem gehobenen Segment wird offenbar kaum noch für den Mietermarkt gebaut. Die Bauprojekte, die man im Stadtbild sieht, erstellen in aller Regel Eigentumswohnungen, die hochpreisig verkauft werden. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Bergisch Gladbach beobachte in diesem Bereich einen Anstieg der Verträge um 20 Prozent, berichtet Julia Fritsch, Geschäftsführerin des Ausschusses.

Dabei spiele die Attraktivität der Stadt Bergisch Gladbach im Speckgürtel Kölns mit relativ guter Verkehrsanbindung eine große Rolle, sind sich die Immobilienfachleute einig. Gerade junge Familien würden dadurch gelockt, die hier vor Ort aber so gut wie keine Angebot mehr fänden.

Senior:innen, die sich gerne kleiner setzen würden, machen ihre großen Wohnungen nur selten frei – weil sie keine kleineren Wohnungen auf dem Markt finden, berichtet Depel.

Kritik an hohen Gebühren und Grundsteuer

Einig sind sich die Experten in der Kritik an ausufernder technischer Vorschriften und Standards (die die Baukosten antreiben) und an den stetig wachsenden kommunalen Gebühren inklusive der Grundsteuererhöhung. Das belaste Vermieter wie Mieter übermäßig und blockiere den Wohnungsmarkt.

„Jede Erhöhung der Grundsteuer trifft am Ende direkt Mieterinnen und Mieter und verschärft die Wohnraumknappheit durch die Hintertür, da Wohnen insgesamt teurer wird“, kritisiert Depel.

Schönenbröcher ergänzt: „Vermieter haben auf diese Kostensteigerungen keinen Einfluss, in der Summe mit anderen kommunalen Abgaben und Energiekosten erreichen sie aber die finanzielle Belastungsgrenze vieler Haushalte.“

Die Politik müsse daher den Nebenkosten mehr Beachtung schenken, um Bergisch Gladbach als Wohnstandort attraktiv und bezahlbar zu halten.