Grundsteuerreform: CDU fordert zwei Hebesätze

Bei der Umsetzung der Grundsteuerreform durch die Stadt Bergisch Gladbach geht die CDU in die Offensive: Damit das Wohnen nicht unnötig weiter verteuert werde müsse zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken unterschieden werden. Das vorläufige Votum der Verwaltung übergeht die CDU dabei – und nennt zwei konkrete Hebesätze für Private und für Gewerbe. Einer sinkt, einer steigt.

Mit der Neuberechnung der Grundsteuer B werden viele Eigentümer:innen von Grundstücken deutlich mehr bezahlen müssen, insgesamt soll die Stadt Bergisch Gladbach 2025 aber nicht mehr einkassieren als 2024. Dieses Postulat der „Aufkommensneutralität“ wird von allen Fraktionen und der Stadtspitze getragen. Nun hat die CDU jedoch eine zweite Forderung aufgestellt, mit deren Umsetzung sich die Stadt schwer tut.

„Wohnen darf in Bergisch Gladbach nicht überproportional teurer werden“, forderte CDU-Fraktionschef Michael Metten am Mittwoch in einer Pressemitteilung (siehe Dokumentation unten) . Bei einer gleichmäßigen Veränderung des Hebesatzes würden aber auf die Wohngrundstücke die höchsten Belastungen zukommen. Daher fordert die CDU ab 2025 zwei unterschiedliche Hebesätze.

Großer Korrekturbedarf bei Wohnen

Der Hintergrund: Ziel der Grundsteuerreform ist eine realistischere Bewertung der Flächen und damit mehr Steuergerechtigkeit. Der Wert von Wohnungsgrundstücke ist in den vergangenen Jahrzehnten in der Regel aber viel stärker gestiegen als der von Geschäftsgrundstücken.

Damit besteht bei den Wohngrundstücken jetzt auch der sehr viele größere Korrekturbedarf, hier werden die Eigentümer:innen (und falls vorhanden auch die Mieter:innen) besonders stark zur Kasse gebeten. Das Gewerbe wird dagegen entlastet.

Wie stark die Mehrbelastungen ausfallen, ist nach wie vor nicht klar. Bergisch Gladbachs Stadtkämmerer Thore Eggert hatte zuletzt auf Basis von ersten beispielhaften Berechnungen von riesigen Spanne berichtet: sie reiche bei Wohngrundstücken von minus 50 bis plus 400 Prozent.

Im Klartext: wer bislang 1000 Euro gezahlte hatte müsste im Extremfall künftig 5000 Euro pro Jahr bezahlen. Das könne zu „massiven Verwerfungen“ führen, hatte Kämmerer Thore Eggert im Finanzausschuss konstatiert.

Keine versteckte Steuererhöhung

Damit durch die Reform nun nicht mehr Steuergeld in die Stadtkasse sprudelt und die Aufkommensneutralität gesichtert bleibt, muss die Stadt den Hebensatz für die Grundsteuer B reduzieren. Und zwar in Bergisch Gladbach von derzeit 731 auf 648 Punkte. Diese Sätze hatte die Finanzverwaltung NRW für alle Kommunen einzeln ausgerechnet. Sie werden von der Stadtverwaltung zwar noch nachgerechnet, stehen aber nicht grundsätzlich im Zweifel.

Eine solche Senkung würde allerdings die Belastungen der Nicht-Wohngrundstücke überkompensieren, die Mehrbelastungen der Wohngrundstücke dagegen nicht annähernd ausgleichen.

Zwei Hebesätze?

Ein Ausweg wäre es nun, zwei unterschiedliche Hebesätze festzulegen. Das hat zuletzt auch die schwarz-grüne Landesregierung erkannt, der Landtag hat am 4.7. dann den Kommunen diese Differenzierungs-Option eröffnet. Die Aufkommensneutralität würde dann nicht mehr für alle Grundstücke gemeinsam, sondern für die beiden Grundstücksarten separat kalkuliert.

Auch für diese Option hat die Finanzverwaltung konkrete Sätze ausgerechnet. Für Bergisch Gladbach müsste demnach

• der Hebesatz Grundsteuer B Wohngrundstücke (aufkommensneutral) von derzeit 731 auf 594 Punkte gesenkt werden,
• Hebesatz Grundsteuer B Nichtwohngrundstücke *4 (aufkommensneutral) von derzeit 731 auf 857 Punkte erhöht werden.

Ob die Kommunen die Option der Differenzierung wählen, sei ihnen selbst überlassen, betont das Land NRW.

Bergisch Gladbachs Kämmerer Thore Eggert (FDP) hatte im Finanzausschuss bereits zu bedenken gegeben, dass seine Verwaltung diese Differenzierung in der Kürze der Zeit nicht leisten können, die Option also keine realistische Option sei. Zudem stünde der Aufwand in keinem angemessenen Verhältnis zum Effekt.

Beispielrechnung mit dem reduzierten einheitlichen sowie dem reduzierten differenzierten Hebensatz:

Rechenschritt	Reduzierter Hebesatz	Differenzierte Hebesatz
Grundsteuerwert	310.100 Euro	310.100 Euro
x Steuermesszahl	0,31 Promille	0,31 Promille
= Steuermessbetrag	96,13	96,13
x Hebesatz	648 Prozent	594 Prozent
= Grundsteuer	603,5 Euro / Jahr	553,2 Euro / Jahr

Dabei berief sich Eggert auf ein entsprechendes Votum des Städte und Gemeindebundes: „Der Vorschlag kommt viel zu spät. In den meisten Städte und Gemeinden wird es allein technisch nicht möglich sein, rechtzeitig ein zertifiziertes Programm für die Berechnung ans Laufen zu bringen.“ Zudem gebe es verfassungsrechtliche Bedenken und der Standort-Wettbewerb zwischen den Kommunen werde verschärft.

Argumente, die die Bergisch Gladbacher CDU nicht gelten lässt. Mit dem Datum 4. Juli (dem Tag der Entscheidung der Landesregierung) hat die Oppositionspartei einen Antrag für den Stadtrat geschrieben und heute veröffentlicht, in dem sie diese Differenzierung der Hebesätze fordert. Gleichzeitig nennt sie konkrete Hebesätze – und übernimmt dabei die Vorschläge des Landes (594 bzw. 857 Punkte, siehe oben).

„Nur durch eine entsprechende Differenzierung der Hebesätze kann eine überproportionale Belastung des Wohnens verhindert werden,“ bekräftigt Harald Henkel, finanzpolitischer Sprecher der CDU-Fraktion.

Der Städte- und Gemeindebund schlägt (seit 2022) einen anderen Weg vor: Die Korrektur der Grundsteuer-Messzahl zugunsten der Wohnflächen. Das sei für 2025 zwar auch nicht mehr zu leisten, müsse aber für 2026 vorbereitet werden.

Dokumentation

Der Antrag der CDU-Fraktion im Wortlaut

Die Pressemitteilung der CDU-Fraktion im Wortlaut (10.7.2024)

Bergisch Gladbach muss bei der Erhebung der Grundsteuer B zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken unterscheiden!

Das Bundesverfassungsgericht hat eine Neuregelung der Grundsteuer verlangt, die ab 2025 in den Kommunen umgesetzt wird. Das Grundsteuer-Reformgesetz des Bundes zielt auf eine verfassungskonforme, rechtssichere und zeitgemäße Weiterentwicklung der Grundsteuer und die damit verbundene Bewertung der Grundsteuerobjekte ab, um die Grundsteuer als verlässliche Einnahmequelle der Kommunen zu erhalten. Mit einem Landesgesetz wird den Kommunen die Möglichkeit eingeräumt, den örtlichen strukturellen Besonderheiten Rechnung zu tragen. Hier setzt die CDU Bergisch Gladbach an: „Wir haben immer eingefordert, dass nach der Grundsteuerreform in der Summe nicht mehr Grundsteuer von den Bürgerinnen und Bürgern eingenommen werden darf als vor der Reform“, erklärt Dr. Michael Metten, Fraktionsvorsitzender der CDU-Fraktion Bergisch Gladbach.

„Wohnen darf in Bergisch Gladbach nicht überproportional teurer werden. In der Stadt gibt es deutlich mehr Wohn- als Nichtwohngebäude. Dem muss Rechnung getragen werden, daher darf die Grundsteuerreform in der Summe keine zusätzlichen Belastungen für die Bürger mit sich bringen. Eine differenzierte Anpassung der Hebesätze ist der Schlüssel, um die Aufkommensneutralität zu gewährleisten“, führt Metten weiter aus. Denn das Gesetz verfolgt ausdrücklich nicht das Ziel, eine strukturelle Erhöhung des Grundsteueraufkommens zu bewirken.

Die CDU-Fraktion Bergisch Gladbach hat einen entsprechenden Antrag im Stadtrat eingebracht, der sicherstellen soll, dass die Grundsteuerreform nicht zu Lasten der Bürgerinnen und Bürger geht. Der Antrag orientiert sich an den Berechnungen des Finanzministeriums NRW zu differenzierten Hebesätzen für Wohn- und Nichtwohngrundstücke in Bergisch Gladbach:

• Der Grundsteuerhebesatz B für Wohngrundstücke soll 594 Prozentpunkte betragen. 
• Der Grundsteuerhebesatz B für Nichtwohngrundstücke soll auf 857 Prozentpunkte festgelegt werden.

„Der Gesetzesbeschluss des Landtags NRW vom 4. Juli 2024 zur „Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Nordrhein-Westfalen“ bietet den Gemeinden diese Möglichkeit“, erläutert Harald Henkel, Sprecher der CDU-Fraktion im Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften. „Damit wird der Gedanke des Bundesgesetzgebers zur Aufkommensneutralität der Grundsteuerreform vollendet. Nur durch eine entsprechende Differenzierung der Hebesätze kann eine überproportionale Belastung des Wohnens verhindert werden.“