Abschreibungen und Abzugschancen für Vermieter (1)

Auch bei der Vermietung lassen sich Steuern sparen. Im ersten Teil dieser Übersicht geht es um die Möglichkeiten der Abschreibung der Gebäude. Damit lässt sich die Steuerlast über viele Jahre hinweg mindern.

Von Christian Servos

Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte, die grundsätzlich zu versteuern sind. Gleichzeitig eröffnet das Steuerrecht Vermietern zahlreiche Möglichkeiten, Kosten rund um das Mietobjekt abzusetzen. Besonders wirkungsvoll sind dabei die Gebäudeabschreibungen, die über viele Jahre hinweg die Steuerlast mindern.

Wie hoch diese Abschreibungen ausfallen dürfen, hängt maßgeblich vom Fertigstellungsjahr des Gebäudes ab. Mit dem 2024 verabschiedeten Wachstumschancengesetz wurden für Neubauten zusätzlich attraktivere Abschreibungsregeln geschaffen.

Basisabschreibung: Die regulären AfA‑Sätze

Für vermietete Immobilien gelten je nach Baujahr unterschiedliche lineare Abschreibungssätze:

• Fertigstellung vor 1925:
  2,5 % pro Jahr über 40 Jahre
• Fertigstellung bis 31.12.2022:
  2 % pro Jahr über 50 Jahre
• Fertigstellung ab 1.1.2023:
  3 % pro Jahr über 33 Jahre

Diese Abschreibungssätze gelten auch beim Second-Hand-Erwerb von Bestandsimmobilien, selbst wenn diese beim Kauf bereits älter sind.

Sonderfall: Sanierungen und Denkmalschutz

Wer in die Sanierung bestimmter Gebäude investiert – etwa in Baudenkmäler, Immobilien in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen – kann eine erhöhte Abschreibung nutzen:

• Jahre 1–8: jeweils 9 % der Sanierungskosten
• Jahre 9–12: jeweils 7 % der Sanierungskosten

Voraussetzung ist, dass die zuständige Denkmalschutzbehörde die Maßnahmen anerkennt.

Degressive Abschreibung zur Förderung des Wohnungsbaus

Um den Neubau von Mietwohnungen zu fördern, wurde eine zusätzliche degressive Abschreibung eingeführt. Sie ermöglicht in den ersten Jahren besonders hohe Abschreibungen.

Wesentliche Bedingungen:

• Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029
• Erfasst werden sowohl Neubauten als auch neu erworbene Neubauobjekte
• Es zählt der tatsächliche Baubeginn, nicht der Bauantrag
• Erwerber müssen im Fertigstellungsjahr kaufen
• Abschreibungsfähig sind nur die Gebäudekosten, nicht der Grundstücksanteil

Abschreibungssatz:

• Anfangs 5 % pro Jahr

Hinweis: Im Fertigstellungsjahr wird die Abschreibung nur anteilig ab dem Monat der Fertigstellung gewährt. Ab dem Folgejahr reduziert sich die Bemessungsgrundlage um die bereits abgeschriebenen Beträge. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist möglich – oft steuerlich vorteilhaft ab etwa dem 14. Jahr.

Schnellere Abschreibung durch Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer

Vermieter können eine höhere Abschreibung durchsetzen, wenn sie belegen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes deutlich unter den gesetzlichen Vorgaben liegt (BFH, Az. IX R 25/19). Verschiedene Finanzgerichte haben bestätigt, dass hierfür keine überzogenen Anforderungen an ein Gutachten gestellt werden dürfen (FG Münster Az. 14 K 654/23/E vom 2.4.2025 und FG Hamburg Az. 3 K 60/23 vom 1.4.2025). Frühere, restriktive Vorgaben des Bundesfinanzministeriums wurden aufgehoben.

Aufteilung von Gebäude- und Grundstückswert

Nur der Gebäudewert darf abgeschrieben werden. Deshalb ist die korrekte Aufteilung essenziell:

• Bemessungsgrundlage: Herstellungs- und Anschaffungskosten des Gebäudes
• Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar
• Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler etc.) werden anteilig dem Gebäude zugeordnet

Ein sinnvoller Tipp: Der Gebäudewert kann im notariellen Kaufvertrag festgelegt werden. Ist dieser Wert realistisch, muss das Finanzamt ihn akzeptieren (BFH, Az. IX R 38/17). Das gilt auch dann, wenn der vertraglich vereinbarte Wert weniger als 10 % von einem gutachterlich ermittelten Wert abweicht (FG München vom 10. April 2024 – Az. 12 K 8 161/19). 

Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Zusätzlich zur regulären Abschreibung können Vermieter unter bestimmten Bedingungen eine Sonderabschreibung in Höhe von 5 % (maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche) über vier Jahre nutzen.

Zentrale Voraussetzungen:

• Zeitpunkt des Bauantrags oder Bauanzeige zwischen 1.1.2023 und 30.9.2029
• Einhaltung einer gesetzlichen Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter
• Vermietung im Jahr der Fertigstellung sowie in den folgenden neun Jahren
• Kein Verkauf, keine Selbstnutzung und keine kurzfristige Vermietung während dieser Zeit
• Für Neubauten ab 2023: Nachweis der Klasse „Effizienzhaus 40“ mit dem QNG‑Siegel (Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“)

Wer alle Kriterien erfüllt, macht die Sonderabschreibung in der Anlage V geltend.

Kombination möglich: Wer energieeffizient baut, kann degressive AfA und Sonderabschreibung kombinieren. Dadurch lassen sich in den ersten vier Jahren über 30 % der Investitionskosten steuerlich geltend machen – nach zehn Jahren sogar mehr als die Hälfte.

Ausblick auf Teil 2

Damit schließen wir den ersten Teil unserer Reihe zur steuerlichen Behandlung von Vermietung und Verpachtung ab. Während wir uns hier vor allem den grundlegenden Strukturen der Abschreibungen gewidmet haben, geht es im zweiten Teil weiter mit Mieteinnahmen und deren Besonderheiten, sowie den abzugsfähigen Werbungskosten, Modernisierungsmaßnahmen und der steuerlichen Behandlung von Klimaschäden an Immobilien.

Bleiben Sie also gespannt – Teil 2 liefert Ihnen wertvolle Einblicke und praxisnahe Hinweise, um steuerliche Spielräume optimal zu nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Servos

Dipl. Kfm. | Steuerberater | Zertifizierter Berater für Immobilienbesteuerung und Immobilienverwaltung (IFU/ISM gGmbH)

Servos, Winter & Partner: Steuerberater und Wirtschaftsprüfer

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