Wer Immobilien vermietet, hat viele Möglichkeiten, seine Steuerlast zu senken. Entscheidend ist, die geltenden Regeln zu Werbungskosten, Modernisierungen, Verlusten und besonderen steuerlichen Situationen richtig zu nutzen. Dieser Artikel zeigt die wichtigsten Punkte – kurz und knapp– und wo Vermieter 2026 besondere Gestaltungsspielräume haben.
Von Christian Servos
Mieteinnahmen und Besonderheiten bei Kurzzeitvermietung
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Zu den steuerpflichtigen Einnahmen aus Vermietung zählen:
- Nettomieten
- Vorausgezahlte Nebenkosten und Nachzahlungen
- Zuschüsse
- Einnahmen aus Stellplätzen, Garagen, Werbeflächen
- Entgelte für WLAN‑Hotspots
- Mietkautionen, sofern sie Schäden oder Mietausfälle ausgleichen
Kurzzeitvermietung (z. B. über Airbnb):
- Einnahmen müssen vollständig angegeben werden
- Bis 520 € pro Jahr bleibt die Vermietung steuerfrei
- Wer diese Vereinfachungsregel nutzt, kann keine Werbungskosten abziehen
- Bei hohen Einnahmen kann zusätzlich Umsatzsteuer anfallen
Der Erste Teil des Beitrags
Abschreibungen und Abzugschancen für Vermieter (1)
Auch bei der Vermietung lassen sich Steuern sparen. Im ersten Teil dieser Übersicht geht es um die Möglichkeiten der Abschreibung der Gebäude. Damit lässt sich die Steuerlast über viele Jahre hinweg mindern. (Bezahlter Beitrag)
1. Werbungskosten: Sofort Steuern sparen
Alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie stehen, gelten grundsätzlich als Werbungskosten. Dazu zählen etwa:
- Reparaturen
- Zinsen für Immobilienkredite
- Fahrtkosten
- Verwaltungskosten
- Makler- oder Gutachtergebühren
Die Werbungskosten werden direkt von den Mieteinnahmen abgezogen – und mindern so das steuerpflichtige Ergebnis.
2. Verluste sofort verrechnen
Entsteht aus der Vermietung ein Verlust, dürfen Vermieter diesen mit anderen positiven Einkünften verrechnen – z. B. mit dem Arbeitslohn oder Einkünften aus Kapitalvermögen.
Wichtig:
- Sie müssen nicht bis zur nächsten Steuererklärung warten.
- Sie können sofort die Herabsetzung der Steuervorauszahlungen beantragen.
- Arbeitnehmer können sich den Verlust als Freibetrag in den ELStAM eintragen lassen.
Beides ist allerdings erst ab dem Jahr nach Kauf oder Fertigstellung der Immobilie möglich.
3. Modernisierungen: Was sofort abzugsfähig ist – und was nicht
Während der ersten drei Jahre nach Kauf
Hier gelten strenge Regeln, die viele Vermieter überraschen:
- Modernisierungs- und Reparaturkosten sind nur sofort abzugsfähig, wenn sie
ohne Umsatzsteuer ≤ 15 % der Gebäudeanschaffungskosten liegen. - Wird diese 15 %-Grenze überschritten, gelten die Ausgaben vollständig als
anschaffungsnahe Herstellungskosten. - Diese müssen über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben werden – ein erheblicher Steuer-Nachteil.
Das Finanzamt prüft nach Abschluss der drei Jahre, ob die 15 % eingehalten wurden.
Nach drei Jahren
Wird später modernisiert, gilt:
- Maßnahmen, die nur den Standard erhalten, können
sofort oder wahlweise über 2 bis 5 Jahre verteilt abgesetzt werden. - Investitionen, die Standard oder Nutzfläche erhöhen, sind nur bis 4.000 €/Jahr sofort abzugsfähig.
Steuertipp: Abschreibungspflicht legal vermeiden
Mit einem Trick können Käufer auch größere Modernisierungsmaßnahmen sofort absetzen:
Modernisieren Sie das Objekt vor dem steuerlichen Anschaffungszeitpunkt.
Das funktioniert so:
- Kaufvertrag abschließen.
- Übergabetermin einige Wochen/Monate später vereinbaren.
- In dieser Übergangsphase Modernisierungen durchführen.
Da die Immobilie steuerlich noch nicht erworben ist, gelten alle Kosten als laufender Erhaltungsaufwand – und sind sofort voll abzugsfähig.
(BFH, Az. IX B 121/19)
4. Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen
Vermieter zahlen mit dem Hausgeld auch in die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft. Diese Beiträge gelten nicht sofort als Werbungskosten.
Ein Abzug ist erst möglich, wenn:
- die Rücklage tatsächlich für abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen verwendet wurde, und
- der Hausverwalter dies bescheinigt.
(Beschluss vom 14.01.2025, Az. IX R 19/24)
5. Klimaschäden: Neue steuerliche Erleichterungen
Starkregen, Unwetter, Hitze – Vermieter trifft der Klimawandel hart. Die Bundesländer haben Erleichterungen eingeführt:
Sofort abziehbar sind ohne weitere Prüfung:
- Kosten zur Schadensbeseitigung an Grundstücken/Gebäuden bis 70.000 €
(abzüglich Versicherungsleistungen).
Ist das Gebäude nicht mehr instandsetzbar:
- Sofortabschreibung des Restwertes möglich.
- Abrisskosten gelten ebenfalls als Werbungskosten.
- Wird binnen 3 Jahren neu gebaut, gibt es eine Sonderabschreibung von 30 %
auf die Wiederherstellungskosten (bis max. 2.000.000 € Baukosten).
6. Steuerchancen 2026: Kauf & Verkauf optimal gestalten
Beim Kauf: Aufteilung im Kaufvertrag
Ein hoher Gebäudewert bedeutet hohe Abschreibungen. Daher:
- Gebäudewert möglichst hoch ansetzen
- Bodenwert eher niedrig
Finanzamt muss dieser Aufteilung folgen, sofern sie fachlich vertretbar ist.
(BFH, Az. IX R 54/02 und IX R 12/14)
Exkurs: Kaufpreisaufteilung bei Denkmalimmobilien
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 7. Oktober 2025 (IX R 26/24) klargestellt, dass bei der steuerlichen Kaufpreise Aufteilung Denkmalimmobilie stets ein eigenständiger Bodenwert anzusetzen ist, der vor allem von der Lage abhängt; der Annahme des Käufers, der Bodenwert liege bei 0€, erteilte der BGH eine Absage.
Beim Verkauf: Zehnjahresfrist beachten
- Verkauf innerhalb von 10 Jahren → Gewinn ist steuerpflichtig, einschließlich der erhaltenen Abschreibungen.
- Der Gewinn aus mitverkaufter Wohnungseinrichtung ist steuerfrei.
(FG Münster, Az. 5 K 2493/18 E) - Verluste dürfen nur mit anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden.
- Sind die 10 Jahre vorbei:
Zinsen für Restkredite bleiben als nachträgliche Werbungskosten abzugsfähig.
(BFH, Az. IX R 45/13)
Mit freundlichen Grüßen
Christian Servos
Dipl. Kfm. | Steuerberater | Zertifizierter Berater für Immobilienbesteuerung und Immobilienverwaltung (IFU/ISM gGmbH)
Servos, Winter & Partner: Steuerberater und Wirtschaftsprüfer
Odenthaler Str. 213 – 215
51467 Bergisch Gladbach
Telefon: 0 22 02/93 30 30
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