Wie ich meine Investition beim Hauskauf auf sichere Beine stelle

Wer eine Immobilie kauft, geht ein Risiko ein. Denn bauliche Mängel, Beschädigungen und Schadstoffe sind nicht leicht zu erkennen. Und auch bei den Umbau- und Erweiterungsmöglichkeiten gibt es oft Überraschungen. Ihre Architekten können Sie in allen diesen Fragen schon im Vorfeld sachkundig beraten.

Von Thorsten Kropp

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist ein wenig vergleichbar mit dem eines Autos. Die Wenigsten von uns haben das nötige Wissen, einzuschätzen, ob es Mängel gibt, der Preis stimmt und ob alles genehmigt ist. Dass zu jedem Hauskauf zwingend die Baugenehmigung eingesehen und geprüft werden muss, haben wir hier bereits behandelt. Heute geht es um die Frage, welchen Zustand und damit Wert das Haus bzw. die Wohnung tatsächlich aufweist.

Ähnlich einem KFZ-Meister oder TÜV-Sachverständigen beim Auto können Ihre Architekten Ihnen dabei helfend zur Seite stehen. Wir prüfen (soweit das zerstörungsfrei möglich ist) die Gebäudesubstanz hinsichtlich ihres Zustands, der zu erwartenden verbleibenden Lebenszeit, erkennbarer Mängel und natürlich eventueller Schadstoffbelastungen. Darüber hinaus wird geprüft, ob das Objekt auch den genehmigten Plänen und Nutzungen entspricht.

Asbest – die unsichtbare Gefahr

Asbest ist wohl das bekannteste Thema bei Schadstoffbelastungen. Es kann nahezu allen Nachkriegsbauten bis Ende der 70er Jahre vorkommen. Vereinzelt bis Ende der 80er im Bereich des Brandschutzes.

Erstaunlich ist dabei trotzdem, wie wenige Hauseigentümer sich darüber Gedanken machen. Asbest befindet sich nicht nur in Fassadenplatten oder Dächern. Es wurde in Estrichen, Bodenbelagsklebern, Rohrisolierungen und vielem mehr verwandt.

Fest verbaut stellt es erst einmal kein Problem dar und kann darin verbleiben. Wird es aber ausgebaut, ist es schnell problematisch. Der häufigste Fall ist, dass heute in Siedlungshäusern der 50er-70er-Jahre Bodenbeläge ausgetauscht werden. Dann wird in der Regel der Boden vor dem Neuverlegen geschliffen.

Da das eine Arbeit ist, die gut in Eigenleistung erbracht werden kann, kommt es dabei häufig zur gesundheitsgefährdenden Freilegung von Asbest. Zurecht wird deshalb gerade wieder eine verpflichtende Untersuchung gefordert.

Asbest ist nicht durch ansehen zu erkennen, es muss immer zur Beprobung eingesandt werden. Wir sind geschult, wo es überall verbaut wurde und können vorab darauf hinweisen. Gleiches gilt für weitere Gefahrstoffe wie z. B. Engelshaardämmung, PCB-Holzschutzmittel usw. 

Neben der Überprüfung von Schadstoffen gibt es aber noch weitere Grundlagen vor dem Hauskauf zu prüfen. Feuchtigkeitsschäden, Schimmelbelastungen oder bauliche Schäden wie Risse, Setzungen oder einfach nicht mehr zeitgemäße Bauteile.

Der Klassiker sind hier die Fenster. Bis Ende der 70er wurden häufig Alufenster, zwar mit Doppelverglasung eingebaut, aber leider ohne thermische Trennung. Die sehen heute noch wie neu und lassen sich problemlos öffnen und schließen. Trotzdem sollten sie ausgetauscht werden, da über sie eine der größten Wärmebrücken darstellen. 

Das Potential der Immobilie

Es sind beim Hauskauf aber nicht nur Schäden und Materialien zu bewerten, sondern auch die Umbau- und Erweiterungsmöglichkeiten der Immobilie.

Kaufinteressenten sind dabei in der Regel mit der Frage konfrontiert: Kann und darf das Objekt so umgebaut werden, wie man es sich vorstellt? Kann man Wände herausnehmen oder den Baukörper erweitern? Das Dach zu Wohnraum ausbauen? Oder den Keller zum Beispiel als Homeoffice nutzen?

Nicht selten sind da nicht nur statische Themen, sondern auch baurechtliche Fragen zu klären. Nicht jedes Dach darf zu Wohnraum ausgebaut werden, auch wenn es eigentlich vom Raum her funktionieren würde. Neben der ausreichenden Belichtung und Belüftung muss auch ein zweiter Rettungsweg vorhanden sein und das Baurecht verlangt Mindestraumhöhen. Das gilt auch für bereits fertig ausgebaute Räume.

Für geplante Erweiterungen gilt es dabei insbesondere die rechtliche Seite vorab zu prüfen: Auch wenn das Grundstück groß genug ist, heißt das nicht automatisch, dass ein bestehendes Haus dahin erweitert werden kann.

So hatten wir einmal eine Anfrage auf einen Neubau eines Einfamilienhauses auf einem knapp 800m² großen Grundstück. Leider war dort aber nur ein 6 Meter breiter Anbau an das angrenzende Reihenhaus möglich, der Rest des Grundstücks war nur als Gartenland nutzbar. Der Schaden war groß, da der Kauf vollzogen und nicht anzufechten war. 

Es geht aber auch anders herum. Nicht selten kommt es vor, dass Erwerber vor einem Kauf zurückschrecken, weil ein Zimmer fehlt, Räume zu klein sind oder sich nicht vorstellen können, wie man die eigenen Wünsche in dem Objekt umsetzen kann.

Auch hier können Ihre Architekten schon im Vorfeld zum Kauf helfen, und den Traum vielleicht doch noch wahr werden lassen. 

Ihr Thorsten Kropp

Hinweis: Alle beschriebenen Fälle basieren auf Erfahrungen aus unserer langjährigen Erfahrung im Bereich der Architektur. Sie erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und stellen keine Rechtsberatung dar. Letztere kann nur durch eine Anwaltskanzlei des entsprechenden Fachgebiets erfolgen

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Zur Person: Dipl.-Ing. Architekt Thorsten Kropp ist selbständiger Architekt seit 1997 + TÜV-Cert zertifizierter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden. Neben den klassischen Architekturbereichen im Besonderen tätig im Bereich Denkmalpflege und Bauen im Bestand. Beratung bei Kauf- und Verkauf von Immobilien sowie Teilung oder Aufbereitung von Grundstücken.

Ihre Architekten Kropp + Partner PartGmbB ist eine Partnerschaft aus drei Architekten mit jeweils über 25 Jahren Berufserfahrung im Großraum Bergisch Gladbach – Rheinisch Bergischer Kreis – Köln. Wir legen Wert auf ein vertrauensvolles Miteinander und sehen uns als kompetenten Ansprechpartner im Bereich Architektur und Innenarchitektur.

Kontakt:

Dipl-.Ing. Thorsten Kropp  Architekt
Dipl-.Ing. Anke Erstling  Architektin
Dipl-.Ing. Katja Centonze  Architektin

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