Der „Fahrzeugbrief“ für Ihr Haus ist fast nie vollständig

Einer der häufigsten Irrtümer in unserer Berufspraxis basiert auf der Annahme, dass jedes Haus eine Baugenehmigung hat und dass diese dem Bauamt vorliegt. Wer seine Immobilie verkaufen will erlebt jedoch genau damit häufig eine böse Überraschung. Daher sollten Sie sich frühzeitig absichern.

Von Thorsten Kropp

Die Baugenehmigung ist die rechtliche Grundlage, ein Gebäude zu errichten. In ihr ist festgeschrieben, wie ein Haus aussieht, wo es steht und wie es genutzt wird. Die Baugenehmigung wird vom örtlichen Bauamt erteilt. Ein Exemplar erhält mit Erteilung der Baugenehmigung die Bauherrschaft, ein weiteres Exemplar wird im Bauamt archiviert. Im Original sind sie am grünen Stempel erkennbar.

Zunächst gehen wir natürlich davon aus, dass Ihr Haus eine Baugenehmigung besitzt. Spätestens wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, werden Sie diese dem potentiellen Käufer vorlegen müssen. Wenn Sie die Baugenehmigung nicht finden, sie verloren gegangen ist, oder sie beim Kauf oder Erbe keine Unterlagen erhalten haben, können Sie beim zuständigen Bauamt eine Akteneinsicht beantragen und eine Kopie der Genehmigung erhalten. 

Der schlimmste Fall: Ein Schwarzbau

Doch Achtung: nicht zu jedem Haus werden Sie dort fündig. Akten können verlorengehen, zum Beispiel bei einem Umzug des Amtes, dem Wechsel der Zuständigkeiten oder infolge von Brand- oder Wasserschäden. Dann liegt die Beweispflicht nicht beim Bauamt, sondern beim Bauherrn! Verantwortlich sind in erster Linie Sie als Eigentümer.

Haben Sie eine Immobilie ohne die dazugehörigen vollständigen Baugenehmigungsunterlagen gekauft, dann muss im schlimmsten Fall davon ausgegangen werden, dass es sich um einen Schwarzbau handelt. Das passiert nicht oft, kommt aber immer wieder vor. Wir können dann nachträglich die Baugenehmigung beantragen. 

Problem Nummer 2: An- und Umbauten

Viel häufiger, insbesondere bei Häusern bis Jahrgang 2000, passiert aber Folgendes: mit der Zeit wurden bauliche Änderungen vorgenommen und z. B. ein Wintergarten, Balkon oder eine Garage angebaut. Vielleicht auch der Keller oder das Dach zu Wohnraum ausgebaut.

In der Zeit bis zur Jahrtausendwende wurde das sehr häufig in Eigenleistung ohne Baugenehmigung gemacht. Es gab kaum Kontrollen oder Möglichkeiten das zu prüfen. Auch bei Haus- oder Wohnungsverkäufen wurde selten darauf geachtet. Weder Immobilienmakler noch Notare oder Banken haben diese Notwendigkeit gesehen. 

Das sieht heute anders aus: Die meisten Banken wollen sich bei einem Kauf absichern und im Internet lassen sich schon über hochauflösende Satellitenbilder An- und Umbauten erkennen.

Wie Sie sicher kein Auto ohne gültigen Fahrzeugbrief kaufen würden, sollten Sie ebenso keinen Hauskauf oder -verkauf ohne gültige Baugenehmigung tätigen. 

Bauämter brauchen viel Zeit

Besonders wichtig ist nicht nur eine Baugenehmigung, sondern die komplette Baugenehmigung mit allen Bauteilen und Nutzungen. Wir können das prüfen und im Falle fehlender Genehmigung helfen.

Es ist insbesondere wichtig, dies rechtzeitig zu veranlassen. Zum einen brauchen Bauämter mindestens drei Monate, nicht selten sechs bis neun Monate oder länger, für die Erteilung der Genehmigung.

Zum anderen ändern sich die Baugesetze. Um-, Aus- und Anbauten, die heute unproblematisch sind, können mit der nächsten Gesetzesänderung nicht mehr oder nur mit erheblichem Mehraufwand genehmigungsfähig sein. Das beste Beispiel dafür ist der Wärmeschutz. Dieser richtet sich nicht nach dem eigentlichen Baujahr, sondern mit ein paar Einschränkungen nach dem Zeitpunkt des Einreichens des Bauantrages.

Fazit: kein Hausverkauf ohne geprüfte und vollständige Baugenehmigung. Fragen Sie uns. Es kostet nicht viel und erspart Ihnen viel Ungemach.

Ihr Thorsten Kropp

Hinweis: Alle beschriebenen Fälle basieren auf Erfahrungen aus unserer langjährigen Erfahrung im Bereich der Architektur. Sie erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und stellen keine Rechtsberatung dar. Letztere kann nur durch eine Anwaltskanzlei des entsprechenden Fachgebiets erfolgen

---

Zur Person: Dipl.-Ing. Architekt Thorsten Kropp ist selbständiger Architekt seit 1997 + TÜV-Cert zertifizierter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden. Neben den klassischen Architekturbereichen im Besonderen tätig im Bereich Denkmalpflege und Bauen im Bestand. Beratung bei Kauf- und Verkauf von Immobilien sowie Teilung oder Aufbereitung von Grundstücken.

Ihre Architekten Kropp + Partner PartGmbB ist eine Partnerschaft aus drei Architekten mit jeweils über 25 Jahren Berufserfahrung im Großraum Bergisch Gladbach – Rheinisch Bergischer Kreis – Köln. Wir legen Wert auf ein vertrauensvolles Miteinander und sehen uns als kompetenten Ansprechpartner im Bereich Architektur und Innenarchitektur.

Kontakt:

Dipl-.Ing. Thorsten Kropp  Architekt
Dipl-.Ing. Anke Erstling  Architektin
Dipl-.Ing. Katja Centonze  Architektin

Sattlerweg 20
51429 Bergisch Gladbach 
Telefon: +49 (0)2204 / 958 31 – 13      
mobil:    +49 (0)173 / 3405 790         
kropp@ihrearchitekten.de
www.ihrearchitekten.de