Immobilie – Vererben oder verschenken?

Oftmals denken Eltern zu einem bestimmten Zeitpunkt darüber nach, ihre Immobilie schon zu Lebzeiten auf ihr/e Kind/er zu übertragen. Dabei ist eine Immobilie weiterzugeben ein großer Schritt, emotional wie finanziell, der wohl überlegt sein will. Ob es besser ist, das Haus oder die Wohnung schon zu Lebzeiten zu verschenken oder erst bei Tod zu vererben, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z. B. familiärer Situation, persönlichen Wünschen und steuerlichen Aspekten. 

Von Liza Katherine Rothe

Bei einem Erbfall geht sämtlicher Nachlass, also alle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten der verstorbenen Person auf den/die Erben über. Hierzu gehört auch eine Immobilie oder ein Anteil daran. Wer Erbe wird, ist gesetzlich geregelt oder testamentarisch festgelegt. Bei Erbschaften, die wertmäßig über die Steuerfreibeträge hinaus gehen, fällt Erbschaftssteuer an.

Bei einer Schenkung wird schon zu Lebzeiten ein Vermögensgegenstand, meist eine Immobilie übertragen. Hierfür fällt, wenn die Steuerfreibeträge überschritten sind, Schenkungssteuer an. 

Vor- und Nachteile 

Bei einer lebzeitigen Schenkung kann die schenkende Person aktiv gestalten, wann, wie und an wen das Eigentum übergeht. Oft geschieht die Übergabe an Kinder, um frühzeitig Vermögen weiterzugeben und potentielle Erbstreitigkeiten zu vermeiden.

Ein wesentlicher Punkt ist meist der steuerliche Vorteil. Schenkungs- und Erbschaftssteuer sind grundsätzlich gleich hoch. Ebenso gelten dieselben Freibeträge. Sie können aber alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Das heißt: Eltern können jedem Kind alle zehn Jahre Vermögen im Wert von bis zu 400.000 € steuerfrei schenken. Bei einem Ehepaar bedeutet das bis zu 800.000 € pro Kind. 

Bei einer lebzeitigen Schenkung wird der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung berücksichtigt. Im Erbfall kommt es für den Wert auf den Zeitpunkt des Todes an, der im Hinblick auf die Entwicklungen des Immobilienmarktes nicht selten höher liegt. Damit besteht auch eine höheres Risiko, dass der Steuerfreibetrag überschritten wird.

Mit der lebzeitigen Übertragung verliert der Schenker grundsätzlich die Verfügungsmacht über die Immobilie. Viele Eigentümer möchten aber auch nach der Übertragung weiter in der Immobilie wohnen. Das ist möglich, wenn ein Wohn- oder Nießbrauchrecht vereinbart wird.

Das Wohnrecht ist in der Regel auf die persönliche Nutzung beschränkt. Bei einem Nießbrauch kann die Immobilie z. B. auch fremdvermietet werden und die Mieteinnahmen stehen dem Nießbrauchberechtigten zu. Diese Rechte sichern die schenkende Person ab und mindern darüber hinaus den Wert der Schenkung, was im Hinblick auf den Steuerfreibetrag von Vorteil sein kann. 

Änderungen im Familienverhältnis, z. B. eine Scheidung oder finanzielle Probleme der beschenkten Person, können später zu Konflikten führen. Dem kann durch Vereinbarung von  Rückforderungsrechten für solche Fälle im Schenkungsvertrag Rechnung getragen werden.

Im Übrigen gilt grundsätzlich „geschenkt ist geschenkt“ und der Widerruf von Schenkungen ist nur in Ausnahmefällen möglich. Hierbei sollte man auch einen eventuell später eintretenden Pflegefall im Blick haben. Als Gegenleistung für die lebzeitige Immobilienübertragung kann z. B. eine Pflegeverpflichtung vereinbart werden. Auch solche Gegenleistungen schmälern den steuerlichen Wert der Übertragung.

Wird die Immobilie zu Lebzeiten nur auf ein Kind von mehreren oder nur auf den Ehepartner übertragen, können im Erbfall Ansprüche des anderen Kindes bzw. des übergangenen Ehegatten auf den sog. Zusatzpflichtteil bzw. Pflichtteilsergänzung bestehen. Um Streit darüber im Erbfall zu vermeiden, empfiehlt sich die Aufnahme einer Ausgleichregelung oder Verzichtsregelung oder Ähnliches. 

Wer seine Immobilie erst im Todesfall vererbt, behält die Kontrolle bis zum Lebensende. Zudem kann durch Testament oder Erbvertrag genau festgelegt werden, wer was erhält.

Allerdings steht der Zeitpunkt des Erbfalls im Vorfeld nicht fest, ist also nicht planbar. Erbstreitigkeiten sind häufig, insbesondere wenn kein eindeutiger letzter Wille vorliegt. Außerdem fällt bei größeren Nachlässen schnell Erbschaftsteuer an. Der Steuerfreibetrag kann – wenn keine lebzeitigen Schenkungen erfolgt sind – nur einmalig in Anspruch genommen werden.

Für Ehepartner ist das Vererben oft der einfachere Weg, da Freibeträge und Steuervergünstigungen greifen, wenn die Immobilie selbst genutzt wird. So kann das selbst bewohnte Familienheim steuerfrei vererbt werden, wenn der Ehepartner oder die Kinder die Immobilie mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnen.

Fazit: Welche Reglung für den Einzelnen sinnvoll ist, hängt von den individuellen persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnissen ab und sollte daher sorgfältig überlegt und auf den Einzelfall abgestimmt sein. Steuern zu sparen sollte nicht Selbstzweck, aber insbesondere bei größerem Vermögen Gegenstand der Planung sein.   

Ihre Liza Katherine Rothe

Zur Person: Liza Katherine Rothe  ist Fachanwältin für Familienrecht in der Kanzlei Leonhard & Imig. Sie ist Ihre Ansprechpartnerin für alle Fragen rund um das Familien- und Erbrecht.

Zur Kanzlei: Leonhard & Imig Rechtsanwälte steht seit 50 Jahren für Rechtskompetenz in Bensberg.

Die renommierte Traditionskanzlei bietet seriöse und vertrauensvolle Rechtsberatung in allen Fragen des Arbeits- und Sozialrechts, Familien- und Erbrechts, Miet- und Wohnungseigentumsrechts, Bau- und Architektenrechts, Verkehrsrechts, Straf- und Ordnungswidrigkeitenrechts sowie Medizinrechts. Sie wurde 1969 in Bensberg gegründet und hat heute ihren Sitz in zentraler Lage zwischen Schlossstraße und Bahnhof.

Die Anwälte bei Leonhard & Imig leben klassische Werte wie Aufrichtigkeit und Bodenständigkeit. Bürger und Unternehmen aus dem Bergischen sowie dem rechtsrheinischen Köln profitieren von ihrer langjährigen Erfahrung und der breit gefächerten Fachanwaltsexpertise.

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