Die Stadthäuser, rechts zum Konrad-Adenauer-Platz, links zur Gohrsmühle, stammen aus den 50ern

Bergisch Gladbach ist an baulichen Schmuddelecken nicht gerade arm, aber zwei prominente Problembereiche fallen im Zentrum sofort ins Auge: die riesige verdreckte Brache am S-Bahnhof und die ausgedehnten Verwaltungsgebäude der Stadtverwaltung zwischen Konrad-Adenauer Platz,  Gohrsmühle und Hauptstraße. Die sogenannten Stadthäuser verrotten zudem und müssen dringend saniert werden – bevor den städtischen Angestellten die Decke auf den Kopf fällt.

Das Bürohaus an der Ecke Hauptstraße/Konrad-Adenauer-Platz hat die Stadt angemietet

Doch wo soll die überschuldete Stadt, die ihren Neuverschuldung in den kommenden zehn Jahren auf Null reduzieren und gleichzeitig die überfällige Sanierung ihrer Gymnasien schultern will, das Geld für die Modernisierung hernehmen?

Bürgermeister Lutz Urbach und Bernd Martmann, Chef der städtischen Immobiliengesellschaft SEB, haben eine überraschende Lösung präsentiert, die sowohl das Stadthaus als auch den S-Bahnhof umfasst. Auf den ersten Blick sieht sie fast größenwahnsinnig aus, aber Urbach und Martmann haben einige gute Argumente auf ihrer Seite. Der Reihe nach.

Der Plan sieht vor, am S-Bahnhof ein neues großes Verwaltungsgebäude mit einer Grundfläche von 12.000 Quadratmetern und 200 Parkplätzen zu bauen, das sowohl ein Reisezentrum beherbergt und fast alle 1000 städtischen Bediensteten.

Luftbildaufnahme vom Grundstück am Ende der Bahngleise. Rechts der Marktkauf. Foto: Stadtverwaltung

Das 4400 Quadratmeter große Grundstück hatte die Stadt schon vor fünf Jahren gekauft und hatte es eigentlich vermarkten wollen, die Ausschreibung war aber nur auf geringes Interesse gestoßen.

Ausgenommen von den Plänen der Zusammenlegung bleiben nur das historische Rathaus am Markt und das Rathaus in Bensberg. Die alten Gebäude dagegen werden (bis auf den dringenden Brandschutz) nicht saniert, sondern abgerissen, die Grundstücke verkauft.

Für Lutz Urbach eröffnet dieser Plan nicht nur eine Lösung für das Stadthaus, sondern wäre weit darüber hinaus zugleich die Chance, mit der Zusammenführung aller städtischen Dienststellen an einem Ort auch die Organisationsstrukturen neu zu sortieren. Eine moderne Stadt, innen und außen, so die Vision.

Allerdings, wie soll dieser Traum finanziert werden? Denn die Stadt unterliegt dem Haushaltssicherungsgesetz und darf keine neuen Schulden machen. Alles verfügbare Geld der kommenden Jahre ist bereits für die Sanierung des NCG und der Otto-Hahn-Schulen eingeplant, daran soll nicht gerüttelt werden.

So sieht das Grundstück derzeit aus

Also müssten doch Kredite her – und dafür gibt es auch eine Ausnahmeregelung, die in diesem Fall greifen könnte. Neue Schulden können für „rentierliche Investitionen“ genehmigt werden, also wenn sie sofort zu Einsparungen führen.

Wie das beim Projekt „neues Stadthaus“ funktionieren könnte, haben Urbach und Martmann vorgerechnet:

  • der geplante Neubau würde 23,4 Mill. Euro kosten, inklusive Grundstück (das die Stadt bereits vor fünf Jahren für 1,5 Mill. Euro gekauft hatte und eigentlich weiterverkaufen wollte)
  • das Gebäude könnte (rein rechnerisch) 50 Jahre lang genutzt werden, wird also über 50 Jahre lang mit einem festen jährlichen Betrag abgeschrieben
  • beim aktuell sehr niedrigen Zinsniveau ist eine Kreditfinanzierung mit einem effektiven Zins von 1,5 Prozent möglich
  • bei einer Annuität von 3,5 %/Jahr ergibt sich eine jährliche Brutto-Belastung von 819.000 Euro
  • davon werden abgezogen 30.000 Euro für das nicht abschreibbare Grundstück und 150.000 Euro Einnahmen aus der Parkhausbewirtschaftung
  • daraus ergeben sich jährliche Kosten von 639.000 Euro
  • ei einer geschätzen vermietbaren Fläche von 10400 qm bei eine Bruttogrundfläche von 12.000 qm sind das 5,12 Euro Monatsmiete/qm

Das Stadthaus von der Villa Zanders aus gesehen, links der Eingang zum Bürgerbüro

639.000 Euro im Jahr ist nicht gerade wenig, wäre den Verwaltungsangaben zufolge aber immer noch eine deutliche Verbesserung gegenüber der gegenwärtigen Situation. Denn derzeit zahlt die Stadt allein für die eigenen alten Stadthäuser und das angemietete Bürogebäude an der Ecke Hauptstraße/Konrad-Adenauer-Platz 530.000 Euro im Jahr.

Hinzu kommen Einsparungen, weil in einem Neubau die Heiz- und Nebenkosten deutlich niedriger wären – und weil die teure Sanierung der alten Gebäude nicht mehr nötig wären. Diese Ersparnis bewertet die Stadt mit 442.000 Euro pro Jahr.

Unter dem Strich würde also nach diesen Berechnungen der Verwaltung eine deutliche Verbesserung für den Stadthaushalt von 333.000 Euro anfallen.

Hinzu kommt der Umstand, dass die Stadt durch den Abriss der nicht mehr benötigten Stadthäuser und den Verkauf der Grundstücke auf weitere Einnahmen hoffen kann.

Das sind Argumente, die offenbar auch den Kommunalaufseher in Gestalt von Landrat Hermann-Josef Tebroke beeindrucken – der bereits von einer „sehr spannenden“ Idee sprach.

Das scheint der Plan in der Tat zu sein. Allerdings bleiben einige wichtige Fragen offen:

  • Sind die Zahlen für den Neubau und die Finanzierung realistisch, oder geht die Stadt ein unkalkulierbares Risiko ein?
  • Kann die Stadtverwaltung, die sich bei größeren und kleineren Bauprojekten in der jüngsten Vergangenheit nicht gerade mit Ruhm bekleckert hat, ein solches Projekt überhaupt stemmen?
  • Ist ein so großes Verwaltungsgebäude überhaupt notwendig, oder könnte die Stadt nicht mit sehr viel weniger Bediensteten auskommen?
  • Gibt es überhaupt Interessenten für die freiwerdenden Grundstücke am Konrad-Adenauer-Platz/Gohrsmühle?
  • Welche Auswirkungen hätte der Neubau auf die Stadtplanung insgesamt, wenn neben dem Geschäftszentrum nun auch das Verwaltungszentrum in Richtung untere Hauptstraße verschoben wird?

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10 Kommentare

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  1. Lieber Dirk Steinbüchel,

    eine “ergebnisoffene Prüfung” wäre ja schön, aber genau das kann ich bisher nicht erkennen.

    Für den Stadtentwicklungsbetrieb (SEB) ist der Verkauf des Grundstücks an der S-Bahn kein unwesentliches Problem, denn diese Einnahmen sind ein wichtiger Teil des Wirtschaftsplans der SEB. Natürlich will ihr grüner Parteifreund und SEB-Geschäftsführer Bernd Martmann das Grundstück möglich teuer verkaufen, damit sein kommunales Unternehmen nicht in negative Zahlen rutscht. Auch das neue Gewerbegebiet der SEB in Obereschbach scheint nicht ganz so gut zu laufen, wie man es sich gewünscht hat. Bürgermeister Lutz Urbach kann kein Interesse daran haben, dass die SEB schon wenige Monaten nach dem Start in die roten Zahlen gerät, denn das war von der Opposition im Stadtrat befürchtet worden, als die SEB als externe Gesellschaft ausgegründet wurde.
    Dann scheint es doch der “beste Weg” zu sein, dass die Stadt das Grundstück von der SEB wieder zurückkauft, damit man schöne schwarze Zahlen vorlegen kann.

    Die dabei entstehende interne Interessenkollision ist offensichtlich, denn die Sanierung des alten Stadthauses würde nicht über die SEB abgewickelt, sondern über den Immobilienbetrieb innerhalb der Verwaltung, deren Leiter gleichzeitig auch SEB-Chef ist. Damit würde man die Gewinne in der externen Gesellschaft SEB machen, während die kommunale Verwaltung die Kosten und Verluste aus den Steuern der Bürgerinnen und Bürger tragen muss.

    Schon bei der Bekanntmachung der Idee eines neuen Stadthauses an der S-Bahn wurden Rechenfehler gemacht, Daten vergessen und klare Vorzüge gesetzt. Man gewinnt den Eindruck, dass man schon festgelegt hat und das neue Stadthaus an der S-Bahn schönrechnet und eine Sanierung der alten Gebäude schlechtrechnet.

    Bedenken sie bitte, dass nicht die Opposition mit ihrer Kritik vorprescht, sondern die Verwaltungsspitze ihre Präferenzen zuerst öffentlich gemacht hat. Sie werden den Stadtratsfraktionen doch sicher nicht verbieten wollen, dass wir unsere kritischen Anmerkungen dazu veröffentlichen.

    Aber sie haben natürlich völlig Recht. Abwarten und sehen, was bei der ” ergebnisoffene Prüfung” herauskommt. Dann reden wir nochmal darüber. Bis dahin werden wir das Thema kritisch begleiten und nicht einfach den Kopf in den Sand stecken.

    mfg, Tomás M. Santillán

  2. Liebe Leserinnen und Leser,

    es ist wirklich interessant, welche Ansichten in der Stadtratsfraktion DIE LINKE./BfBB so vorliegen. In seinem Beitrag vom 22.05.2013 erklärt Herr Santillán zu den Überlegungen bezüglich eines Neubaus des Stadthauses folgendes:

    „Die Stadtratsfraktion DIE LINKE./BfBB kritisiert die neuen Pläne eines Neubaus des Stadthauses auf dem Gelände an der S-Bahn in Bergisch Gladbach als städtebaulich unausgegoren, teuer und unsozial. Die Verschuldung der Stadt erreicht eine halbe Milliarde €.“

    Keinen Tag später, in der Sitzung des Planungsausschusses vom 23.05.2013 schlägt der dortige Vertreter der Stadtratsfraktion DIE LINKE./BfBB Herr Lang dann vor, dass die Stadt Bergisch Gladbach doch die Liegenschaft Löwencenter in Bensberg kaufen solle, damit nicht der jetzige Investor den Architekten für den geplanten Neubau (Stichwort Marktgalerie) aussucht, sondern die Stadt Bergisch Gladbach einen Architekten aussuchen kann.

    Woher, liebe Stadtratsfraktion DIE LINKE./BfBB, soll hierfür das Geld genommen werden???

    Ich für meinen Teil meine, dass die Pläne für einen evtl. Neubau eines Stadthauses am S-Bahnhof ergebnissoffen geprüft und diskutiert werden sollten!

    Dirk Steinbüchel
    Planungspolitischer Sprecher der Ratsfraktion Bündnis 90/Die Grünen

  3. Die “Rechenkunst” des Bürgermeisters

    Nach Adam Riese ist zweimal ein zwei. Nach Bürgermeister Urbach soll zweimal eins ein halb sein. Er gibt an, dass die Baukosten in 50 Jahren abgeschrieben und mit 1,5 % verzinst würden. Für 23,4 Mio. € wäre so seiner Rechnung 639.000 € aufzubringen. Diese 639.000 € sind jedoch nur 2,735%. Eine Abschreibung in 50 Jahren kostet 2% + 1,5 = 3,5%. von 23,4 Mio. € ergibt das 819.000 € statt angeblich 639.000 €. Aber so sind es nur 179.000 € mehr.
    Wesentlich größer ist der Unterschied zwischen der angeblichen Sanierungs- und Neubaukosten. 3,5% der Sanierungskosten von 12 Mio. sind 420.000 statt der 819.000 € für Neubau. Der Bürgermeister gibt aber für die Sanierung 442 + 530 = 972 Td€ an. Was bei seiner Rechnung bei den Neubaukosten fehlt, ist die Miete, die man vorher vergessen hatte, von 530 Td€. Warum? – Will die Stadt nicht auch erreichen, dass die Energiekosten durch Sanierung sinken.

  4. @Peter Baeumle-Courth

    Eine gründliche Prüfung ist ja richtig, aber es wird ja schon so getan, als hätte man alles geprüft und gerechnet. Anscheinend will man die Menschen für dumm verkaufen und tut so, als wäre ein Neubau die richtige Lösung. Morgen wird es heißen, dass es dazu keine Alternative gibt (TINA). Statt die Zahlen ehrlich auf den Tisch zu legen, wird beschönigt, weggelassen und Birnen mit Äpfeln vermischt. Tatsächlich fehlt aber sowohl ein solides Finanzkonzept, als auch ein städtebauliches Konzept.

    mfg

  5. Auch zu diesem Beitrag eine kurze Anmerkung: Ich denke, dass die hier erörterte Frage eine gründliche Prüfung und Diskussion wert ist – und uns Schnellschüsse überhaupt nicht weiterbringen.
    Und so sehr ich ausdrücklich für einen nachhaltigen Kurs der sog. Haushaltskonsolidierung bin (- komplexes Thema! -), so sehr muss ernsthaft geprüft werden, welche Investitionen mittel- und langfristig zu deutlichen Verbesserungen führen (können).

  6. Presseinfo der LINKSFRAKTION im Sdatrat Bergisch Gladbach, 22.5.2013

    Wieder ein neues Prestigeprojekt?

    Die Stadtratsfraktion DIE LINKE./BfBB kritisiert die neuen Pläne eines Neubaus des Stadthauses auf dem Gelände an der S-Bahn in Bergisch Gladbach als städtebaulich unausgegoren, teuer und unsozial. Die Verschuldung der Stadt erreicht eine halbe Milliarde €.

    Tomás M. Santillán, Vorsitzender der Stadtratsfraktion DIE LINKE./BfBB meint zu dem neuen Plan: „Man muss alle städtebaulichen Folgen betrachten. Ein Neubau an der S-Bahn würde das belebte Zentrum weiter verlagern. Der Konrad-Adenauer Platz und die obere Hauptstraße würden weiter an Attraktivität verlieren. In der Debatte darf nicht vergessen werden, was zukünftig im Herzen unserer Stadt am Konrad-Adenauer Platz geschehen soll, wenn man das alte Stadthaus nicht mehr nutzt. Was kommt dorthin? Noch ein hässlicher großer Einkaufspalast oder ein betonstrotzender Büroblock? Ich höre schon die Reden des Bürgermeisters, wenn das alte Stadthaus drei Jahre leer steht, dass die Bürgerinnen und Bürger jeden Vorschlag eines „Investors“ akzeptieren müssten, denn es sei ja ein „Investor“. Wie man an anderer Stelle in dieser Stadt sieht kommt dabei wenig Gutes heraus. Bevor ein Umzug geplant wird, sollte man genau wissen, was aus der Mitte unserer Stadt werden soll.“

    Träume über niedrige Zinsen und lange Laufzeiten

    Kritisch betrachtet die Fraktion die beschönigende Kostenrechnung: „Bürgermeister Urbach will seine Idee so verkaufen, als würde sie die Bürgerinnen und Bürger nichts kosten und sie würden noch etwas herausbekommen. Jeder „Häuslebauer“ muss da misstrauisch werden. Nach Vorstellung der Verwaltungsspitze geht es um mindestens 23,4 Mio. Neuverschuldung. Die Erfahrungen der jüngsten städtischen Bauprojekte zeigen, dass es dabei nicht bleiben wird. Man kann da getrost 10-15 Mio. drauflegen, die dann wieder ganz andere monatliche Kosten erzeugen würden. Die Verwaltung träumt von einem Kreditzinssatz von 1,5% für 50 Jahre. Tatsächlich ist dies im Markt ein niedriger Zinssatz, der langfristig nicht zu haben sein wird. Auch gibt es nur Laufzeiten von ca. 20 Jahren, in der sich das Neubauprojekt finanzieren muss. Bei diesen Laufzeiten bekommt man am Markt sicher nicht diesen niedrigen Zinssatz. Bundesbank-Präsident Jörg Weidemann warnt davor, dass niemand sich auf die niedrigen Zinsen verlassen darf, wenn man sich verschuldet. Die Zinsen werden steigen. Die Zahlen, die uns Lutz Urbach hier auftischt, sind Träumereien, um den Bürgerinnen und Bürgern ein neues Prestigeprojekt schmackhaft zu machen. Die Kosten werden deutlich über dem liegen, was uns die Verwaltung glauben machen will. Hinzu kommen weitere Kosten, die die Verwaltung verschweigt. So fehlen nicht nur interne Personalkosten, sondern auch die möglichen Abrisskosten des Stadthauses. Unbekannte Altlasten könnten ein kostenträchtiges Risiko werden. Dagegen eine energetische Sanierung der alten Gebäude, welche von Bund und KfW mit tatsächlich nur 0,1% Zinsen und langer Kreditlaufzeit gefördert werden und bei Komplett-sanierung bis zu 12,5% Tilgungszuschuss bekommen können, würde auch Heizkosten senken, aber auch das verschweigt man bei der Gegenüberstellung. Wie bei anderen Projekten wird erst darüber fabuliert, wie günstig und wirtschaftlich es sei, und am Ende wird es dann doch teurer.“

    Im Jahre 2022 hat Bergisch Gladbach ein halbe Milliarde Euro Schulden!

    „Mit dem Plan für ein neues Prestigeprojekt will Bürgermeister Lutz Urbach die Verschuldung dieser Stadt noch weiter in die Höhe treiben. Schon mit dem sogenannten „Haushaltssicherungskonzept“ planen CDU und FDP eine Verschuldung dieser Stadt bis 2022 von ca. einer halben Milliarden Euro. Mit dem Plan für ein neues Stadthaus wird man diese Marke noch schneller erreichen, denn wahrscheinlich wird dies nicht das einzige Prestigeprojekt bleiben.“

    „Neue Prestigeprojekte sind finanzierbar, doch für Schulen und Soziales ist angeblich kein Geld da!“

    Tomás M. Santillán kritisiert die Pläne der Verwaltungsspitze als sozial unausgewogen: „Es ist schon erstaunlich wofür man plötzlich alles Geld hat. Es wird überall bei der Jugend, der Kultur, dem Sport und bei Soziales Mittel gestrichen und es fehlt ein solider Finanzierungsplan für die Sanierung der Schulen, denn es reicht lange nicht aus, nur NCG und die OH-Schulen zu sanieren. Auch andere Schulen sind dringend sanierungsbedürftig. Und schon zieht man ein neues teures Projekt aus dem Hut. Diese Politik ist nicht nur doppelzüngig, sondern man belügt die von Kürzung betroffenen Menschen, wenn man behauptet, dass für sie kein Geld da sei und dann gleichzeitig Millionen € für solche Prestigeprojekte aus dem Fenster wirft.

    Siehe auch: http://www.linksfraktion-gl.de

  7. Die Behauptung, ein Neubau werde immer deutlich teurer als geplant, ist eine Herabsetzung der Architekten und ihrer Leistung! Die Behauptung ist falsch – die große Masse der Bauprojekte bleibt im Kostenrahmen (Ausnahme: Sonderwünsche des Bauherrn), die schlecht geplanten Projekte mit erheblichen Kostensteigerungen beherrschen jedoch die Berichterstattungen in Presse und Funk. Also: sorgfältig planen!

  8. Sollte das alles so umgesetzt werden können, dann war wohl der Umbau der Stationsstrasse für die Katz. Das passt dann nicht mehr hinten und vorne.

  9. Gehen wir mal davon aus, dass die Kosten für den Neubau stimmen. Das tun sie zwar garantiert nicht, man zeige mir bitte einen Neubau, dessen Kosten nicht drastisch höher waren als geplant. Aber gehen wir mal davon aus, es stimmt und die Stadtverwaltung zieht aus den alten Gebäuden aus.

    Die stehen dann erst mal leer, bis sie abgerissen werden. So lange sieht das erst mal hässlich aus. Weiß man schon, was der Abriss kostet? Die Gebäude enthalten sicherlich eine Menge Sondermüll, so alt wie sie sind. Da kostet nicht nur der Abriss, sondern auch die Entsorgung. Aber gehen wir mal davon aus, dass die Stadt auch das gestemmt bekommt.

    Dann hat man da leere Fläche. Mitten in der Stadt, neben den Filetstücken wie Rathaus, Villa Zanders und dem Bergischen Löwen. Und da man das verkaufen will, wird dort sicherlich kein Park als Übergangslösung angelegt. Das sieht dann auch lange Zeit hässlich aus.

    Und jetzt gehen wir mal davon aus, dass sich nur sehr schwerlich jemand findet, der diese Flächen haben und bebauen will. Was dann? Denn wer sollte Interesse haben können, dort zu bauen? Und was?
    Ein Bürogebäude? Für wen? Für eine große Versicherung?
    Ein Einkaufszentrum? Mit der RheinBerg-Galerie als Konkurrenzbetrieb ca. 200 Meter weiter?
    Ein Industriebetrieb? Neben unsere Filestücke?
    Eine Wellnessoase?
    Ein Sportpalast?
    Ein Kino?
    Sex sells, aber einen Puff will dort sicher auch niemand haben. :))

    Fragen über Fragen. Aber stadtverschönernd und die Attraktivität fördernd wird das erst mal für lange, lange Zeit nicht sein.

  10. Was soll aus den alten Verwaltungsgebäuden werden, welchen Gewinn bringen sie nach dem Neubau? Ist es sinnvoller Schulen, Horte etc und alle Bildungseinrichtungen zu optimieren?