So könnten die Stadthäuser künftig aussehen: Visualisierung einer von zwei Vorzugsvarianten. Foto: Albert Speer + Partner, Ratsinformationssystem

Abreißen oder (zum Teil) erhalten? Der Stadtrat soll im Dezember eine Entscheidung über die alten Stadthäuser treffen. Aber nicht über ihr Schicksal, sondern nur über das weitere Verfahren. Als Basis legt die Stadt dem Planungsausschuss die Ergebnisse ihrer Untersuchungen und erste Varianten vor. Gefährliche Schadstoffe wurden nicht gefunden, ein Erhalt in Teilen scheint möglich – wenn sich dafür ein Investor findet.

Wir veröffentlichen eine Mitteilung der Stadt Bergisch Gladbach

Der neue Rat hat sich gerade erst konstituiert, da legt die Verwaltung in der ersten Sitzung des Stadtentwicklungs- und Planungsausschusses (SPLA) gleich ein großes Thema auf den Tisch. Wie geht es weiter mit dem Grundstück der Alten Stadthäuser und entlang der „Stadtkante An der Gohrsmühle“?

In der Sitzung am Donnerstag, 27. November 2025, stellt die Verwaltung die Ergebnisse einer rund einjährigen Vorbereitungsphase zu den Projektbausteinen „Alte Stadthäuser“ und „Stadtkante An der Gohrsmühle“ dem Ausschuss zur Beratung vor. Die Entscheidung soll jedoch der Rat am Dienstag, 16. Dezember 2025, treffen.

In der Sitzung wird ein konkreter Entwicklungsfahrplan für die Grundstücke beraten. So sollen die beiden Verfahren trotz räumlicher Nähe und inhaltlicher Überschneidungen voneinander getrennt werden. Als Grund dafür nennt die Verwaltung die sehr unterschiedlichen Rahmenbedingungen und die in sich hohe Komplexität der jeweiligen Projekte.

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Stadtplaner legen „Zukunftsbilder“ für die neue Innenstadt vor

Das Stadtzentrum von Bergisch Gladbach steht vor vielen Veränderungen, angetrieben von dem Umbau des Zanders-Areals und dem Ausbau der S-Bahn. Nun legt die Stadtplanung unter Leitung des Beigeordneten Ragnar Migenda einen aktualisierten Rahmenplan mit drei relativ konkreten Vorschlägen und weiteren 20 Teilprojekten vor. Darunter sind einige „Zukunftsbilder“ und einige Überraschungen – zum Beispiel für die alten Stadthäuser. Und ein Hochhaus.

Ein Erhalt in Teilen ist möglich

Ob die Gebäude der Alten Stadthäuser erhalten bleiben können, bleibt in der Ratsvorlage offen. Ein Teilerhalt der Gebäude wird für möglich gehalten.

Im Vorfeld der Planungen für eine Nachnutzung der Stadthäuser gab es systematische Schadstoff-Untersuchungen in den Gebäuden. Überprüft wurde die Raumluft an 15 verschiedenen Stellen auf Asbest, künstliche Mineralfasern (KMF) und an 25 Stellen auf PCB (Polychlorierte Biphenyle). Allesamt Stoffe, die in den 1950er bis in die 1980er Jahre häufig in Gebäuden in Baustoffen verwendet wurden, heute jedoch als gesundheitsgefährdend gelten.

Die Untersuchungen ergaben, dass in der Raumluft keine Konzentrationen von Asbest und künstlichen Mineralfasern nachgewiesen werden konnten. Die Untersuchungen hinsichtlich der PCB-Werte laufen derzeit noch, werden aber nach ersten Erkenntnissen weit unter den geltenden Vorsorge- oder Richtwerten liegen.

Die Entscheidung für einen Teilerhalt oder einen kompletten Rückbau soll in dem Verfahrensvorschlag erst in einem sogenannten Konzeptvergabeverfahren fallen. Dieses Verfahren sieht vor, dass sich Investorinnen und Investoren mit einem Konzept auf das Grundstück bewerben. So kann die Stadt sicherstellen, dass sowohl die Nutzung als auch die Gestaltung auf die innerstädtische Lage einzahlen.

Das Grundstück kann am Ende eines solchen Verfahrens in Erbpacht an einen oder mehrere Privatinvestoren bzw. -investorinnen vergeben werden. Um einen Teilerhalt zu ermöglichen, könnten in diesem Verfahren Konzepte mit einem Bestandserhalt priorisiert werden.

Keine Büros, schon eher kleinteiliges Wohnen

Auch die Frage der zukünftigen Nutzung wird in diesem Verfahrensvorschlag erst im späteren Vergabeverfahren nach Anhörung möglicher Investoren beantwortet werden. Prinzipiell soll der Standort gemischt genutzt werden.

Laut der Markt- und Standortanalyse aus der Vorbereitungsphase ist für einen Bürostandort in dieser Größenordnung kaum Nachfrage zu erwarten. Stattdessen bietet sich hier kleinteiliges bzw. gewerbliches Wohnen an, d. h. Service Apartments, Wohnheime oder ggfs. auch ein Hotel. Die Stadt empfiehlt, nicht an der Marktnachfrage vorbeizuplanen.

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Regionale-Bewerbung: Stadthäuser könnten Wohnquartier werden

Bis zu 99 Wohnungen könnten nach den Vorstellungen des Projektingenieurs Johannes Ditsche nach einer Sanierung in den alten Stadthäusern im Zentrum von Bergisch Gladbach entstehen. Seine detaillierten Pläne hat er nun bei der Regionale 2025 eingereicht – und hofft auf die Unterstützung seines Genossenschaftsmodells.

Neben den verfahrenstechnischen Ausführungen zeigt die Verwaltung auch erste Pläne und eine Visualisierung aus einer städtebaulichen Studie.

In der sogenannten Basisvariante bleiben die Stadthäuser erhalten und werden durch ein weiteres Gebäude ergänzt.

Zwei Vorzugsvarianten zeigen, wie ein Neubau an dieser Stelle aussehen könnte. Auch in diesen Varianten könnte ein Teil des Gebäudes erhalten werden. Die Visualisierung und die Pläne zeigen, wie die Strunde zwischen dem Park der Villa Zanders und dem Zanders-Areal auf dem heutigen Stadthaus-Grundstück aus dem heutigen Trog geholt werden kann. Nach den Plänen der Verwaltung soll das Gewässer naturnah umgestaltet und in eine Grünfläche eingebettet werden.

Hinweis der Redaktion: In einer 66-seitigen Kurzstudie hat das Büro Albert Speer + Partner insgesamt sechs Varianten betrachtet, darunter die Basis und zwei Vorzugsvarianten (einmal mit Teilerhalt, einmal mit Abriss). S.a. Dokumentation unten.

Kaum genutzte Flächen aktivieren

Für die Entwicklung der „Stadtkanten An der Gohrsmühle“ schlägt die Verwaltung eine Bewerbung um die Teilnahme an einem Förderprogramm von NRW.URBAN vor. Dieses zielt auf die Aktivierung von untergenutzten innenstadtnahen Flächen und bindet dabei insbesondere die Interessen von Eigentümern und Eigentümerinnen ein. Ein wichtiges Ziel für die Stadtkante ist zumindest die gestalterische und ökologische Aufwertung der Freiflächen.

Die Rückseite der Hauptstraße hin zur Gohrsmühle ist eine kleinteilige Asphaltwüste. Fotos: Thomas Merkenich

Eine konkrete Zeitschiene legt die Verwaltung auch vor. Falls der Rat in seiner Sitzung am 16. Dezember 2025 das weitere Vorgehen beschließt, kann das Verfahren 2026 starten. Im Herbst 2026 soll die sogenannte Interessenbekundungsphase damit abschließen, dass potenzielle Investoren und erste Ideen bekannt sind.

Einen Baubeginn sieht der Zeitplan ab 2030 als möglich an.

Dokumentation

Kurzstudie_StaedtebauHerunterladen

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  1. Gegenüberstellung: „Varianten AS+P – Fokus Grünraum“ vs.
    Variante 00.1 – Bestandserhaltung & vollständige Umnutzung

    „Ein bislang wenig beachteter Aspekt ist die Hochwasserresilienz: Die Erdgeschossebene der Stadthäuser liegt rund 1 m über dem Gelände, was einen konstruktiven Vorteil darstellt. Kurz gesagt: Bei einem HQ100-Hochwasserereignis weisen die Bestandsgebäude aufgrund ihrer erhöhten Lage ein deutlich geringeres Gefährdungspotenzial auf als die tiefer liegenden Neubauvarianten. Vor diesem Hintergrund gewinnt die im Konzept fehlende Option – nennen wir sie Variante 00.1 – zusätzlich an Bedeutung: Sie basiert auf der vollständigen Erhaltung der Stahl-Beton-Skelettstruktur einschließlich sämtlicher massiver Treppenhäuser und verwandelt die Stadthäuser mit den üblichen selektiven Rückbauten an nichttragenden Innen- und einzelnen Fassadenelementen in insgesamt 99 Wohnungen. Trotz dieser gezielten Anpassungen bleibt der Gebäudekern vollständig erhalten, wodurch bis zu 70 % der grauen Energie eines Neubaus eingespart werden. Die Umsetzung kann bereits ab 2027 beginnen, mit Erstbezügen ab 2029/30 – rund fünf Jahre früher als bei allen Neubauvarianten.“

    1. Grundidee

    Varianten AS+P – Fokus Grünraum:
    • Erweiterung des Villa-Zanders-Parks durch Rückbau und großflächige Freiraumgestaltung.
    • Urbanes Grünband mit Strunde-Freilegung und neuem Freiraumgerüst.

    Variante 00.1 – Bestandserhaltung & vollständige Umnutzung:
    • Vollständiger Erhalt und sofortige Umnutzung aller Stadthäuser zu Wohnraum – bei gleichzeitig vollständig möglicher Umsetzung des urbanen Grünbands.
    • Die Strunde-Freilegung inkl. Stufenanlage kann identisch realisiert werden.
    • Durch Wegfall von Trittstein und Neubaukörper entsteht mehr, größerer und zusammenhängender Grünraum als in den AS+P-Varianten.

    2. Umgang mit dem Gebäudebestand

    Varianten AS+P – Fokus Grünraum:
    • Rückbau oder Teilabriss einzelner Gebäudeteile vorgesehen.
    • Freiraum entsteht primär durch Abriss.

    Variante 00.1 – Bestandserhaltung & vollständige Umnutzung:
    • 100 % Erhalt der Stahl-Beton-Skelettbauweise, Fundamente und Treppenhäuser.
    • Einsparung von 55–70 % grauer Energie gegenüber Neubau.
    • Maximale Ressourceneffizienz und Klimaschutz.

    3. Städtebauliche Wirkung

    Varianten AS+P – Fokus Grünraum:
    • Öffnung zum Park, neue Blickbeziehungen, freiraumdominierter Städtebau.
    • Die Gebäudefigur wird durch Rückbau neu definiert.

    Variante 00.1 – Bestandserhaltung & vollständige Umnutzung:
    • Erhalt des historischen Stadtbilds der 1950er-Jahre.
    • Belebung der Bestandsstruktur durch Wohnen statt Abriss.
    • Erhalt der klaren Stadtkante zur Parkseite der Villa Zanders.

    4. Neubaukörper / Trittstein

    Varianten AS+P – Fokus Grünraum:
    • Geplant: 5-geschossiger Baukörper („Trittstein“).
    • Risiko der Überformung und Verschattung der dann dahinter liegenden Stadthäuser.

    Variante 00.1 – Bestandserhaltung & vollständige Umnutzung:
    • Kein Neubau, kein Trittstein, keine Aufstockungen.

    • Villa Zanders bleibt ungestört das Leitgebäude.

    • Keine zusätzliche Verschattung, maximaler Freiraum.

    5. Ökologische Faktoren

    Varianten AS+P – Fokus Grünraum:
    • Ökologische Vorteile entstehen erst nach Abriss und Neubau (ab 2033/34).
    • Vorteile: Entsiegelung, Grünflächen, Mikroklima.

    Variante 00.1 – Bestandserhaltung & vollständige Umnutzung:
    • Sofortige ökologische Aufwertung ohne Abriss.
    • Schwammstadt-Elemente und Begrünungen direkt realisierbar.
    • Größerer Gesamtgrünraum durch Wegfall neuer Baukörper.

    6. Wohnraum

    Varianten AS+P – Fokus Grünraum:
    • Wohnraum entsteht (wenn überhaupt) erst spät, hauptsächlich über Neubau.
    • Reduzierte Kapazität aufgrund von Bestandsrückbau.

    Variante 00.1 – Bestandserhaltung & vollständige Umnutzung:
    • Insgesamt 99 Wohnungen im Bestand:
    – 65 seniorengerechte Wohnungen
    – 7 Schutz-Wohnungen
    – 27 Wohnungen für Auszubildende, Studierende, Berufsanfänger und Besucher
    • Kosteneffizient, barrierearm, innenstadtnah.
    • Erstbezug 2029/30 möglich – ca. 5 Jahre schneller als AS+P.

    7. Zeitschiene

    Varianten AS+P – Fokus Grünraum:
    • Planungen + Wettbewerbe bis 2028/29.
    • Abriss/Neubau ab 2030/31.
    • Fertigstellung frühestens 2033/34.

    Variante 00.1 – Bestandserhaltung & vollständige Umnutzung:
    • Genehmigungsprozesse kürzer, Planungen 2025–2026.
    • Umbau ab 2027.
    • Erstbezug 2029/30.
    • Zeitgewinn: ca. 5 Jahre.

    „Die Gegenüberstellung zeigt, dass Variante 00.1 eine realistische, klimaverantwortliche und zeitnahe Lösung für Bergisch Gladbach darstellt. Durch die Erhaltung der tragfähigen Stahl-Beton-Skelettstruktur, die schnelle Realisierbarkeit und die deutlich höhere Wohnraumausbeute liefert sie einen klaren Mehrwert gegenüber allen Neubauvarianten. Die Kombination aus Wohnraumschaffung, Ressourcenschutz, Hochwasserresilienz und größerem Grünraum macht Variante 00.1 zu einer zukunftsfähigen Alternative, die im weiteren Planungsprozess zwingend berücksichtigt werden sollte.“

    Konzept (00.1) nachzulesen unter:
    https://in-gl.de/2025/01/28/senior-entwickelt-wohnvision-fuer-alte-stadthaeuser/
    und
    https://w104sz3kx.hier-im-netz.de/wordpress/ – wer es noch nicht kennt … Danke!

    Antworten

  2. Das ist schon erstaunlich, sich vorzustellen, dass in diesem Klare-Knate_modell Wohnunge untergebracht werden sollen, wenn es eigentlich nach einem Bürokompley aussieht.
    Die Strunde wurde gerade erst mit dem Turbokreis neu eingefriedet. Und irgendwo müßte für den Kompex auch eine Tiefgarage hin.
    Insgesamt ist die ganze Umgehungsstraße zwischen den beiden Kreisel eine Unschöne Straße in Richtung Fußgängerzone.
    Wenn man an die Parkplätze ran will, die es dort genügend gibt, muß man erst na die “Betonköpfe” der STadtbewohner ran, die überall ihren Parkplatz für ihr Auto brauchen. Bei dem immer noch steigenden Pro Kopf-Auto-kennzahlen, ist das wichtigste, der Erhalt der Parkplätze! :-)
    Wichtiger als alle Gebäudepläne wäre eher eine Untergrundbahn zwischen Berg. Gladbach und Bensberg bis zur Linie 1.
    Wie erträgt diese Stadt den aktuellen Dauerstau auf allen Hauptstraßen zur Pendelzeit.
    Plant an diesem zentralen Knotenpunkt einen zeitgemäßen Verkehrknotenpunkt.!!

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  3. Wunderbare Pläne! Können die Architekten mit dem Slogan “think ahead” von vorne herein an allen Fassaden eine Begrünung mit einplanen? Das Klima wir heißer, so viel ist sicher und Fassadenbegrünung hilft zur Kühlung der Innenstädte:

    Fassadenbegrünung trägt effektiv zur Kühlung von Innenstädten bei, indem sie das Mikroklima verbessert, die Umgebungsluft durch Verdunstung von Wasser über die Blätter der Pflanzen abkühlt und die direkte Sonneneinstrahlung auf Gebäude reduziert. Dadurch sinken sowohl die Oberflächentemperaturen der Fassaden als auch die Umgebungstemperaturen, was dem Hitzeinseleffekt in Städten entgegenwirkt.

    Kühlung durch Verdunstung und Verschattung
    Begrünte Fassaden kühlen die Luft vor Ort, da Pflanzen über ihre Blätter Wasser verdunsten, was der Umgebung Wärme entzieht. Täglich verdunsten begrünte Fassaden zwischen 2 und 15 Litern Wasser pro Quadratmeter, was zu einer merklichen Temperaturabsenkung führt. Zudem schützen die Pflanzen die Gebäudewände vor Sonnenstrahlung, wodurch sich die Fassaden weniger aufheizen und weniger Wärme an die Umgebung abgeben. Dieser Verschattungseffekt ist besonders an West- und Südfassaden wirksam.

    Auswirkungen auf Stadtklima und Gebäude
    Fassadenbegrünungen reduzieren die Umgebungstemperatur spürbar, besonders an heißen Tagen, und tragen zur Bekämpfung des städtischen Hitzeinseleffekts bei. Sie senken auch die Schadstoffbelastung der Luft, filtern Feinstaub und verringern den Lärmpegel durch das Blattwerk. Gleichzeitig sorgt die Begrünung für eine verbesserte Aufenthaltsqualität im urbanen Raum und bietet Lebensraum für verschiedene Tierarten. Für Hausbesitzer bedeutet das geringere Kosten bei Kühlung und Heizung durch natürliche Wärmedämmung.

    Effizienz in dichten Stadtstrukturen
    Im Vergleich zu anderen Begrünungsmaßnahmen ist Fassadenbegrünung besonders in dicht bebauten Innenstädten effizient, weil sie wenig Platz benötigt und flexibel an bestehenden Gebäuden angebracht werden kann. Schon kleinere vertikale Begrünungen sind nachweislich effektiv in der Abkühlung.

    Insgesamt ist Fassadenbegrünung eine sinnvolle und wirkungsvolle Maßnahme, um Innenstädte nachhaltig zu kühlen, den Klimawandel zu bekämpfen und die Lebensqualität in urbanen Räumen zu verbessern.​

    Antworten

    1. Alles richtig und beachtenswert – allerdings sind nicht alle Gebäude für eine nachträgliche (!) Fassadenbegrünung geeignet. Ich habe schon sehr schöne Beispiele gesehen, allerdings auch viele misslungene, wo nur wenige kleine Pflänzchen überleben und “dahinvegetieren”. Bei den fensterreichen Fassaden der Stadthäuser habe ich Schwierigkeiten, mir eine Begrünung vorzustellen.
      ~
      Die Visualisierung der “Vorzugsvariante” sieht ja grauenhaft aus! Keinerlei “Grünfläche”, in die die freigelegte Strunde “eingebettet werden” könnte. Dafür ein seelenloser Büroklotz, der zur architektonischen und stadtplanerischen Entwertung nicht nur der Stadthäuser, sondern auch der Villa Zanders führen würde. Bitte nicht!!!

      Antworten

  4. Mein Gott, die Stadthäuser erhalten? Häßlich, energetisch ineffizient, aber erhaltenswert? Dabei könnte man das Areal wirklich aufwerten und wohnlich gestalten!

    Antworten

    1. 100 Prozent meine Meinung!!!
      Warum will man nur diese hässlichen Nachkriegsbauten, unbedingt erhalten?
      Sie sind meiner Meinung nach ein schäbiger Schandfleck.

      Antworten

    2. @Herr Wasserfuhr, Frau Fohler

      Sie müssen bedenken, wenn die Stadthäuser abgerissen werden sollten, die Umgebung (Kreisverkehr, Tunnel, hohes Verkehrsaufkommen) bleibt ja die gleiche wie vorher. Wie wollen Sie ein Areal in der Lage besser oder “wohnlich” gestalten?

      Klar, die Häuser selbst müssen energetisch aufgerüstet werden (Fassade, Dach, Fenster), eine moderne, effiziente Heizungsanlage gehört hinein, Installationen wie Heizungs- und Sanitärleitungen usw. müssen erneuert werden.

      Die Ihrer Meinung nach “häßliche” Ansicht und unmittelbare Umgebung etwas aufzuhübschen und verschönern dürfte auch nicht das Problem sein.

      Die Stadthäuser sind ein wunderbarer, gut erhaltener und erhaltenswerter Grundstock, mit dem man einiges anstellen kann.
      WARUM also bitte sollte man die nicht erhalten wollen? Das wäre doch dumm!

      Antworten

    3. Zum Thema “hässlich oder hübsch”: In den 80ern waren alte Backstein-Industriegebäude der Inbegriff der Hässlichkeit und wurden reihenweise abgerissen. Heute gibt man viel Geld aus, um die letzten erhaltenen Exemplare zu erhalten und umzubauen. Weil sie wichtige Zeitzeugen sind und ihren eigenen altmodischen Charme haben.

      Es gibt andere ‘Schandflecke’ im Stadtzentrum. Subjektiv finde ich z.B. die Rheinberg-Galerie wesentlich hässlicher, aber das ist Geschmackssache. Was definitiv hässlich ist, ist der Parkplatz zu Kreisverkehr und Villa Zanders hin – der sollte entsiegelt und durch einen Park ersetzt werden!

      Die Frage ist, wie aufwendig der Umbau zu Wohnhäusern und die energetische Sanierung sind. Das mögen bitte Fachleute beurteilen, um dann einen technisch und wirtschaftlich gangbaren Weg aufzuzeigen, der *hoffentlich* zum (weitestgehenden) Erhalt der Stadthäuser führt!

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    4. @ Ulrich Wasserfuhr, “häßlich” ist ja zuerstmal subjektiv. Auch ein Neubau könnte entstehen, der Ihnen persönlich nicht gefällt.
      Die Gebäude erhalten und das Areal aufwerten und wohnlich gestalten schließen sich nicht aus.

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  5. „Die Stadt empfiehlt, nicht an der Marktnachfrage vorbeizuplanen.“

    Welche „Marktnachfrage“ ist eigentlich gemeint, wenn in der Innenstadt gleichzeitig bezahlbarer Wohnraum, gemeinschaftliche Wohnformen und barrierefreie Wohnungen fehlen?

    Ich habe die städtische Vorlage ebenfalls erst jetzt erhalten und werde mich in Kürze im Detail dazu äußern. Insbesondere möchte ich die bislang fehlende Variante 00.1 erläutern – sie sieht den vollständigen Erhalt der Alten Stadthäuser und ihre Umgestaltung zu dringend benötigtem, stadtnahen Wohnraum vor.

    Bis dahin empfehle ich die ZDF-Sendung „Die Abrissanstalt“ von gestern Abend (11. November 2025), sie trifft das Thema auf den Punkt und kommt zur rechten Zeit.

    https://www.zdf.de/video/shows/die-anstalt-104/die-anstalt-vom-11-november-2025-100

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  6. Ich finde es sehr Schade dass die Idee, ein Kino dort wie in den Plänen von 2019 genannt wurde zu errichten, zur Seite geschoben wird. Wenn dann ist die “naturnahe” Variante absolut die beste denn Gladbach muss mehr entsiegelt werden!

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