Kommunal, kurz & knapp: Grundfragen zu Stadthäusern vertagt

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1. CDU fordert eine Strukturanalyse – Alte Stadthäuser

   Wer den Prozessbericht der Stadt wirklich gelesen hat (ok, fast 150 Seiten und die ganzen Anlagen), weiß, dass die vollständige Strukturanalyse längst vorliegt. Warum die Verwaltung nun erneut aufgefordert wird, etwas zu erarbeiten, das bereits bis ins Detail vorhanden ist, erschließt sich nicht – außer dass damit unnötig Zeit, Ressourcen und Fachpersonal gebunden würden.

   Im Folgenden wird zusammengestellt, warum eine erneute Strukturanalyse weder erforderlich noch sinnvoll ist und weshalb der Fokus zwingend auf einer Weiterentwicklung der Alten Stadthäuser mit Wohnnutzung liegen muss:

   1. Die Analyse existiert bereits.
   Standortdaten, Umfeldanalyse, Marktanalyse, Nutzungspotenziale, Infrastruktur sowie eine vollständige SWOT-Analyse (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats – Stärken, Schwächen, Chancen, Risiken) sind im Prozessbericht bereits detailliert ausgearbeitet.

   2. Eine Wiederholung der Analyse würde Verwaltungsressourcen blockieren.
   Die Fachbereiche sind durch Zanders, Mobilitätsprojekte, Bauleitplanung usw. bereits ausgelastet.

   Eine Doppelarbeit ohne Mehrwert wäre unverantwortlich.

   3. Der Standort ist vollständig versorgt – zusätzliche Gewerbeflächen sind überflüssig.
   Bereits im 500-Meter-Umfeld der Alten Stadthäuser zeigt sich eine außergewöhnlich ausgebaute und vollständige Versorgungsstruktur, die alle relevanten Kategorien des städtischen Lebens abdeckt. Eine zusätzliche Gewerbe- oder Dienstleistungsentwicklung ist deshalb weder notwendig noch wirtschaftlich darstellbar.

   Wichtigste Versorgungsbereiche im Radius von ca. 500 m:
   – Ärzte und medizinische Versorgung: Über 20 Arztpraxen, zwei Apotheken und unmittelbare Nähe zu EVK und Marien-Krankenhaus.
   – Lebensmittel & Nahversorgung: REWE, mehrere Bäckereien, Wochenmarkt, RheinBerg Galerie.
   – Gastronomie: Cafés, Imbisse und Restaurants.
   – Einzelhandel: Über 130 Geschäfte im Hauptzentrum.
   – Kultur & Freizeit: Bürgerhaus, Villa Zanders, Stadtbibliothek.
   – Dienstleistungen: Banken, Post, Versicherungen, Friseure, Reinigungen, Fitness.
   – Bildung & Soziales: Musikschule, VHS.
   – Mobilität: Busknotenpunkt, Nähe zur S-Bahn, Radwege.

   Alle gewerblichen, medizinischen, sozialen und kulturellen Nutzungen, die ein urbanes Zentrum benötigt, sind bereits in exzellenter Qualität vorhanden.
   Es gibt keinerlei strukturellen Bedarf für zusätzliche Büroflächen oder neue gewerbliche Nutzungen im Nutzungsbereich der Alten Stadthäuser.

   Dies gilt umso mehr, als mit der Entwicklung des Zanders-Areals ein zusätzliches Nahversorgungs-, Dienstleistungs- und Aufenthaltsangebot entstehen soll, das künftige Nachfragepotenziale im direkten Umfeld weiter abdecken wird.

   4. Büroflächen würden die Innenstadt abends entleeren.
   Durch Homeoffice-Trends ist die Nachfrage gering. Neue Büroflächen führen zu toten Räumen, fehlender sozialer Kontrolle und dem Risiko von Verwahrlosung.

   5. Ein Kino ist wirtschaftlich unrealistisch und städtebaulich unpassend.
   Streaming, das bestehende Kino in Bensberg, kaum Tagesnutzung und hohe Baukosten sprechen klar gegen einen Kinoneubau.

   6. Auch neue Hotels gehören nicht an diesen Standort.
   Die Forderung nach einem Hotel im Bereich der Alten Stadthäuser ignoriert die klaren Standortvorgaben aus der städtischen Analyse. Geeignete Hotelstandorte befinden sich im Bereich der S-Bahn, also dort, wo Hotelketten die notwendige Anbindung an Bahn, Bus und Durchgangsverkehr vorfinden.
   Ein Hotel im engen Nutzungsbereich der Alten Stadthäuser wäre städtebaulich fehlplatziert, würde dringend benötigten Wohnraum verdrängen und widerspräche sämtlichen Erkenntnissen zur Innenstadtentwicklung.

   Hotels gehören an die S-Bahn – nicht in das Überflutungsgebiet an der Strunde.

   7. Der Standort liegt im Überflutungsbereich der Strunde.
   Das Bestandsgebäude liegt bewusst rund 1 Meter über dem Gelände – ein historisch eingeplanter Hochwasserschutz. Ein Neubau müsste sämtliche Hochwasserschutzauflagen neu erfüllen und wäre deutlich riskanter und schwerer, wenn überhaupt, versicherbar.

   8. Abriss ist die teuerste und langsamste Option.
   Rückbaukosten, lange Verfahrenswege und Bauzeiten verschieben realistische Nutzungen auf Mitte bis Ende der 2030er Jahre.

   9. Wohnnutzung ist der einzige real sinnvolle Entwicklungspfad.
   Gewerbe ist überversorgt, während Wohnraum fehlt.

   10. Der Bestand ermöglicht schnelle, nachhaltige und sozial wirksame Lösungen.
   Umbau und stufenweise Umsetzung sind zeitnah möglich – ohne jahrelange Brache im Herzen der Stadt.

   Danke!

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2. [Es schreibt der Mensch, der dieses Pseudonym seit mehreren Jahren nutzt und dessen Name der Redaktion vorliegt…]

   Gibt es schon eine Idee, was mit dem Aufenthaltsort der Obdachlosen passiert, wenn das Parkdeck ausgebaut wird? Vielleicht gibt es eine Möglichkeit, dort etwas “Vernünftiges” aufzubauen. Meine Befürchtung ist, dass man sich keine Gedanken macht und sie dann am Ende wieder unwürdig auf die Reise schickt.

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3. Die einstimmige Vertagung des Beschlusses zum Abriss der alten Stadthäuser ist sinnvoll und tatsächlich ein Etappenerfolg für diejenigen, die sich für den Erhalt der Gebäude einsetzen.

   Ein städtebaulicher Wettbewerb und Strukturplanung des gesamten Umfelds kann in meinen Augen jedoch nur dann echte Fortschritte bringen, wenn alle Optionen offenbleiben und Bürgerbeteiligung nicht als Pflichtübung, sondern als demokratische Grundlage verstanden wird. Die Stadtmitte muss als gemeinsames nachhaltiges Projekt der gesamten Stadtgesellschaft betrachtet werden – nicht primär unter investitionsgetriebenen Gesichtspunkten einer längst unzeitgemäßen überholten Stadtentwicklungsstrategie.

   Gefordert sind nun Bürgernähe, Transparenz und eine nachhaltige Stadtentwicklung, die das Gemeinwohl in den Mittelpunkt stellt. Eine einseitige Orientierung an Investoren verringert Akzeptanz und erschwert nachhaltige, soziale und klimagerechte Lösungen.

   Eine Vertagung bedeutet zudem nicht, dass der Abriss vom Tisch ist, denn der bleibt leider auf der Tagesordnung und das schneller als wir denken. Wir brauchen jetzt gute Ideen und bürgerschaftliches Engagement.

   Sozialwohnungen auch in 1A-Lage der Stadtmitte!

   Die CDU hat im Ausschuss erneut deutlich betont, dass sie langfristig einen Abriss und Neubauentwicklung an dieser Stelle anstrebt und in dieser zentralen Lage auch keine „Sozialwohnungen“ sieht.

   Dies offenbart ein anderes stadtpolitisches Leitbild als viele andere Menschen in dieser Stadt haben. Statt auf soziale Durchmischung für alle, setzt ein Teil des Stadtrats auf eine stärkere Ausrichtung auf hochpreisige Nutzungen für wenige. Kritiker:innen warnen, dass so soziale Vielfalt in der Stadtmitte noch weiter eingeschränkt wird, weil es nicht nicht ins “Stadtbild” passen könnte.

   Die Debatte um sozialen Wohnraum verdeutlicht grundlegende politische Unterschiede im Stadtrat. Die einen argumentieren häufig mit Wirtschaftlichkeit und Kosten und meinen Renditen, Wohlstand und Besitzwahrung für diejenigen, die eigentlich schon alles haben.

   Andere Perspektiven betonen hingegen soziale Teilhabe und die Verantwortung, auch zentrale sogenannte 1A-Lagen müssen für alle Bevölkerungsgruppen zugänglich bleiben und nicht nur für diejenigen, die sich Wohnen in der Stadtmitte “leisten” können. Auch “systemrelevante Berufsgruppen” (oft schlecht entlohnt) finden kaum noch bezahlbaren Wohnraum im Zentrum – ein Problem, das nicht mit dem Verweis auf Kosten gelöst wird, sondern mit politischem Willen. Das bedeutet eben, dass auch in 1A-Lagen auf städtischen Bauland “bezahlbares Wohnen” möglich gemacht werden muss.

   Eine Innenstadt, die vor allem hochpreisigen Projekten und Luxus vorbehalten bleiben soll, führt zu Verdrängung und langfristiger sozialer Segregation und Gentrifizierung. Eine sozial ausgewogene Stadtmitte. Doch genau auch dort sollten kommunale Sozialwohnungen entstehen können. Das stärkt Zukunftsfähigkeit, Lebendigkeit, Vielfalt und Zusammenhalt unserer Stadtgesellschaft.

   Der Verweis auf das Zanders-Gelände zögert es hinaus, denn dazu fehlen konkrete Beschlüsse und bevor dort die erste Wohnung bezogen wird, vergehen sicher noch 20 Jahre. Und wer weiß eigentlich, ob der Stadtrat auch das Zandersgelände zur 1A oder 1B-Lage erklärt, in der dann auch keine Sozialwohnungen entstehen dürfen.

   Die Not der Menschen ist jetzt! Wir brauchen schnell bezahlbaren Wohnraum und nicht erst in 20 Jahren und in den “Alten Stadthäusern” wäre das in wenigen Jahren umsetzbar, wenn gewollt ist. Tatsächlich liegen flexible Vorschläge für den Umbau der alten Städthäuser auf dem Tisch, die dann bei der Fertigstellung der Wohnungen auf dem Zandersgelände in 20 Jahren auch eine andere Nutzung der „Alten Stadthäuser“ ermöglichen könnten.

   Eine fortschrittliche und gerechte Stadtpolitik für Alle muss dort auf bezahlbaren Wohnraum setzen, wo das Leben stattfindet und Teilhabe möglich wird – in der Mitte und genau da wo die “Alten Stadthäuser” stehen.

   Andere Ratsmitglieder stellten im Ausschuss stärker Interesse von Eigentums-, renditeorientierte Spekulation- und Marktinteressen in den Vordergrund.

   Nachhaltige Politik betont Vielfalt, soziale Durchmischung und Teilhabe für Alle, denn das ist unsere Stadt und eben nicht nur die Stadt der “Schönen & Reichen”. Lassen wir uns unsere Stadt nicht wegnehmen, denn auch wir wollen in der Stadtmitte wohnen!

   So klar sind die Unterschiede – und so klar sollten sie benannt werden.

   Tomás M. Santillán
   Mitglied des Stadtrats Bergisch Gladbach Die Linke

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4. Sehr geehrte Damen und Herren, schon lange treibt mich die Idee in einer kleinen Stadt in der Nähe von Köln leben und darüber hinaus die Natur genießen zu können. Seit über zwei Jahren leben wir nun in Bergisch Gladbach und sind Überrascht.

   Mein Naturell sagt mir aber, dass eine Veränderung zwar von selber geschieht, aber diese durch den Menschen gelenkt werden darf. Und vor allem von Volksvertretern.

   In der Identitätsbeschreibung der Infrastruktur- und Projektgesellschaft Bergisch Gladbach mbH wird erklärt, dass “Zeit, Kosten, Nachhaltigkeit und Qualität Ihre Projekte signifikant optimiert” werden und Sie denken, dass “Projekte und Mobilität auch mal anders zu machen” sind, denn die Projekte regen Sie, als ausführendes Unternehmen an, “innovative und verantwortungsvolle Lösungen” zu finden. Auch treten Sie an, “nachhaltige Verantwortung” zu übernehmen.

   Ich möchte gerne meinen Gedanken ausführen, die diesen Ansprüchen entsprechen:
   In der Rahmenplanung 2.0 vom August 2024 der Stadtverwaltung Bergisch Gladbach wird die derzeitige Nutzung und zukünftige Planung für einige Bereiche der Innenstadt beschrieben:

   Die Beschreibung in diesem Entwurf beschäftigen sich mit den Verkehrsflächen rund um die Straße “An der Gorsmühle” und dem Tunnelbauwerk ohne die Straßenführung zu verändern. Dies ist in IMHO sehr unbefriedigend, denn Fußgängern mit NUR zwei Brücken einen Eindruck einer zusammenhängenden Innenstadt zu vermitteln, bleibt unbeantwortet. Auch die Neuentwicklung des Zander-Areals wird als eigenes und separiertes Unternehmen wahrgenommen, was wirklich nicht im Sinne der Bevölkerung der Stadt sein kann.

   Von Anfang an sollte eine “Vergrößerung der Innenstadt Bergisch Gladbach für Fußgänger, Radfahrer und dem ÖPNV gearbeitet werden. Für den KFZ Verkehr ist eine geeignete Lösung zu finden, die deutlich abgegrenzt von der Innenstadt erarbeitet werden muss.

   Die Untertunnelung L286/ L288 An der Gorsmühle sollte meines Erachtens genutzt und erweitert werden. Der ganze Bereich der Innenstadt (bestenfalls vom Driescher Kreisel bis zur Odenthaler Straße)(oder darüber hinaus) kann vom Autoverkehr befreit werden, indem die gesamte Länge unter die Erde verlegt wird. Ein paar Ausfahrten an stark frequentierten Wegen sind selbstverständlich vorzusehen.

   Dies hat den Vorteil, dass keinerlei teure und unwirtschaftliche Brückenbauwerke zu errichten sind und Menschen, die zu Fuß, mit dem Fahrrad oder dem ÖPNV unterwegs sind, mehr Platz haben, sich sicherer bewegen können und weniger Lärm ausgesetzt sind.

   Diese Veränderung und die Integration der Stadthäuser ist nachhaltig. Geeignete Bepflanzung und damit Beschattung und Kühlung führt zu einer lebenswerten Innenstadt. Auch der Bach Strunde ist naturnah auf diesem Areal anzulegen und wird Teil der Klimatisierung.

   Zusätzlich ist die Planung einer Brücke für alle KFZ über die S-Bahn Strecke zu verwerfen! Viel eher ist ein Tunnel für diesen Verkehr vorhanden und kann ausgebaut werden. Wenn eine Querung der Bahnstrecke für die Fußgänger (auch behindertengerecht) und Fahrradfahrer geplant werden wird (was offensichtlich aber unverständlicher Weise nicht geplant ist) wird ein Beispiel in den Niederlanden überzeugen (https://bike2change.de/der-hovenring-in-den-niederlanden/).

   Diese Lösung ist gerade in Bergisch Gladbach anzusetzen, da Höhenunterschiede überbrückt werden können. Die Bevölkerung wird Ihnen danken.

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   1. Sehr geehrter Herr Borger-Besser,

      vielen Dank für Ihren ausführlichen und anregenden Kommentar. Der Hinweis auf den Hovenring in den Niederlanden war für mich tatsächlich neu – und stellt eine bemerkenswerte Erweiterung des Blickfeldes dar. Solche Beispiele zeigen, wie innovative Verkehrslösungen aussehen können, wenn der Fuß- und Radverkehr konsequent priorisiert wird.

      Eine lokal angepasste, deutlich kleinere Variante eines solchen Kreissteges könnte im Bereich über der Gohrsmühle – zwischen Post und CDU-Gebäude – durchaus geprüft werden. Damit ließen sich barrierefreie Querungen auf beiden Straßenseiten schaffen, ohne den bestehenden Tunnel im Überflutungsgebiet der Strunde weiter auszubauen. Diese Randbedingung ist ja nicht trivial und spricht klar dafür, intelligente Lösungen auch oberhalb der Strunde zu prüfen.

      Ob Rampenlängen, Steigungen und der nötige Platz in der Topografie tatsächlich darstellbar sind, wäre fachlich zu bewerten. Vielleicht greift Drucker das Thema ja ebenfalls einmal auf – er betrachtet Entwicklungen ja gerne aus der jeweils anderen Perspektive. In diesem Fall wäre das sogar hilfreich, um die Machbarkeit aus verschiedenen Blickwinkeln einzuordnen.

      In jedem Fall vielen Dank für Ihren konstruktiven Impuls.

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   2. Eine “große Tunnelvariante” vom Driescher Kreisel bis Odenthaler Straße oder Forum scheint mir weder verkehrs- noch hochwassertechnisch möglich, vom immensen Betonbedarf ganz zu schweigen.
      Aber vielleicht wäre eine “kleine” Variante denkbar, bei der die Straße An der Gohrsmühle auf 100-200 m Länge unter der Erde verschwindet – vgl. Uni Köln? Eine so geschaffene ebenerdige Querungsfläche (mit Bus- und Fahrradspuren, aber ohne Autos) wäre für Fußgänger deutlich komfortabler als eine 5 Meter hohe Brücke.

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5. Das Ahrtal lässt grüßen!

   Von der Empore im Ratsaal konnte ich die Diskussion in der gestrigen Ratssitzung (27.11.2025) gut verfolgen – auch wenn einige Ratsmitglieder aufgrund der Entfernung zum Mikrofon kaum zu verstehen waren.

   Wieder einmal wurde gleich zu Beginn – wie schon im Prozessbericht „Alte Stadthäuser“, Seite 95 (wirklich lesenswert, die Bilder sprechen eine klare Sprache!) – die Folie mit dem Überschwemmungsbereich der Strunde gezeigt.

   Es wirkt inzwischen fast so, als wolle die Verwaltung sich vorsorglich absichern (richtig so!!): „Wir haben’s ja gesagt!“ – für den Fall, dass der geplante Neubau später nicht nur „in den Brunnen fällt“, sondern regelrecht absäuft.

   Ein zentraler Fakt dazu:
   Der gesamte Gebäudekomplex der Alten Stadthäuser liegt im Überflutungsbereich der Strunde. Die Architekten der 1950er Jahre kannten dieses Risiko und haben das Erdgeschoss deshalb bewusst rund einen Meter über das Geländeniveau angehoben.
   Ein funktionaler Hochwasserschutz, der seit über 60 Jahren zuverlässig wirkt.

   Heute wird dieses planerische Verantwortungsbewusstsein jedoch vollständig ignoriert. In den Neubau-Visualisierungen liegen die Erdgeschosse bodengleich, als wären Hochwasserauflagen, Schutzhöhen oder Versicherungsbedingungen bloß theoretische Fußnoten.

   Dabei sollten gerade potenzielle Investoren aufmerksam werden:

   „Ein Neubau in einem ausgewiesenen Überflutungsgebiet?
   Viel Erfolg dabei, überhaupt eine Gebäudeversicherung zu finden.“

   Denn seit den Hochwasserereignissen an Ahr, Rhein, Erft und sogar der Strunde (2021) haben Versicherer ihre Risikomodelle verschärft.

   Wer glaubt, man könne in einer Gefahrenzone einfach bodentief neu bauen und es werde schon gutgehen, irrt gewaltig.

   Und damit drängt sich der Vergleich unweigerlich auf:

   Das Ahrtal lässt grüßen.
   Auch dort standen Neubauten traumhaft nah am Wasser – aber ohne ausreichenden Schutz. Die Folgen sind bekannt, teuer und teilweise bis heute nicht behoben.

   Fazit:
   Wer einen seit Jahrzehnten funktionierenden Hochwasserschutz ohne Not aufgibt und ihn durch ein unterdimensioniertes Neubaukonzept ersetzt, handelt weder verantwortungsvoll noch wirtschaftlich.

   Er riskiert unnötige Kosten, erhebliche Schäden und die Sicherheit künftiger Bewohner.

   Die Alten Stadthäuser zeigen seit über einem halben Jahrhundert, wie man es richtig macht.

   Danke! Vorsetzung folgt

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6. Die Haltestelle direkt am Marktplatz und der Fußgängerzone ist essentiell für die Anbindung der Innenstadt – und damit die Attraktivität des Busverkehrs insgesamt! Mir ist unbegreiflich, dass das schon wieder in Frage gestellt wird, nachdem es erst vor ca. 2 Jahren diskutiert wurde.

   Zu den Stadthäusern möchte ich mich nicht wiederholen, nur soviel: Einerseits fordert die CDU ein gründliches städtisches Verfahren, um künftige Nutzung und Gebäudestruktur festzulegen – andererseits einen “raschen Abriss”. Wie passt das zusammen??

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   1. @U.Kleinert

      Es geht zunächst um eine Prüfung, nicht um eine fertige Entscheidung. Diesen Vorstoß verstehe ich es als konstruktiven Vorschlag und Fortschritt, denn es geht um eine gute Lösung für den ÖPNV – und nicht wie meistens um das Auto oder Parken.

      Jetzt müssen wir abwarten, ob eine Haltestelle auf dem jetzigen Parkplatz an den Stadthäusern wirklich die „essentiellen Anforderungen“ erfüllen kann, die du im Blick hast. Grundsätzlich finde ich diesen Ansatz aber deutlich sympathischer als Variante 2 der Vorlage, die als Option an genau dieser Stelle den Neubau eines Gebäudes vorsieht.

      Tomás M. Santillán
      Mitglied des Stadtrats Bergisch Gladbach Die Linke

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      1. Die Diskussion über eine Verlegung von Busspur + Haltestelle hin zu An der Gohrsmühle hatten wir vor 2-3 Jahren schon. Dagegen spricht nicht nur der längere Fußweg zu Markt, Rathaus und Fußgängerzone, sondern auch die gerade erst eingerichtete “Umweltspur”: Wenn dort 10-15 Buslinien fahren, ist diese für den Radverkehr faktisch nicht mehr nutzbar. Radfahrende würden stattdessen verstärkt durch die FGZ fahren. Das kann man natürlich langwierig “prüfen” – aber wozu, wenn das Ergebnis derart absehbar ist?

7. Respekt an:
   @Johannes Ditsche
   @Geschichtsverein GL
   @Klimafreunde RBK
   @Tomas Santillán LINKE

   Der Abriss der Alten Stadthäuser ist zwar nur vertagt – aber immerhin vorerst abgewehrt. Gute Arbeit von allen, die dafür gekämpft haben!

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   1. Danke!

      Jetzt ist der Moment, in dem wir über Parteigrenzen hinweg zusammenstehen müssen – für unsere Stadt und für das, was uns alle verbindet. Ich glaube fest daran, dass wir einen gemeinsamen Weg finden können, der für viele tragbar ist, wenn wir jetzt mutig und geschlossen nach vorne denken.

      Vielleicht gelingt es uns sogar dann – trotz der knappen Zeit –, den teuren Wettbewerb von 250.000 € noch einmal zu hinterfragen und diese Mittel dorthin zu lenken, wo sie Menschen unmittelbar stärken: in unsere Seniorenbegegnungsstätten. Dort entsteht Gemeinschaft, dort entsteht Nähe, dort entsteht echter Zusammenhalt.

      Wir arbeiten mit Hochdruck an einem entsprechenden Vorschlag und werden ihn in Kürze vorstellen.

      Und ich bin zuversichtlich, dass am Ende auch die CDU diesen Weg konstruktiv mitgehen kann – im Sinne einer Lösung, die unsere ganze Stadt voranbringt.

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