Was Sie zur Grundsteuer 2026 wissen müssen

Ab dem 9. Januar verschickt die Stadt Bergisch Gladbach die neuen Bescheide für die Grundsteuer. Zu diesem Thema gab es zuletzt einige Nachrichten, die Fragen aufwerfen: Was hat es mit dem Gelsenkirchener Urteil auf sich? Wie wirkt sich die Hebesatz-Erhöhung in Bergisch Gladbach aus? Wir erklären, was Sie erwartet – und wie Sie reagieren können.

Zusammenfassung in einfacher Sprache

Ab dem 9. Januar schickt die Stadt Bergisch Gladbach neue Briefe zur Grundsteuer. In den Briefen steht, wie viel Grundsteuer Sie 2026 zahlen müssen.

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Das Wichtigste zuerst: Im Januar ändert sich für viele erst einmal nichts. Meist bleibt der Betrag wie 2025. Das gilt, wenn sich bei Ihrem Grundstück nichts geändert hat.

Aber: Es kann später noch neue Briefe geben. Denn die Stadt will die Hebesätze erhöhen. Der Stadtrat soll darüber im März entscheiden. Wenn der Stadtrat zustimmt, schickt die Stadt im Frühjahr neue Bescheide. Dann kann die Grundsteuer steigen. Die Erhöhung soll rückwirkend ab dem 1. Januar 2026 gelten. Dann kann es auch eine Nachzahlung geben.

Außerdem gibt es ein Gerichtsurteil aus Gelsenkirchen. Es geht darum, ob unterschiedliche Steuersätze für Wohn- und andere Grundstücke erlaubt sind. Noch ist nicht klar, was das für Bergisch Gladbach bedeutet.

Die Stadt sagt: Im Moment müssen die meisten Menschen nichts tun. Nur Besitzer von Gewerbe-Grundstücken sollten prüfen lassen, ob ein Widerspruch sinnvoll ist.

Die größte Überraschung vorweg: Es ändert sich im Januar – nichts. Der Grundsteuerbescheid 2026 wird genauso ausfallen wie 2025 (sofern es bei der Einstufung der Grundstücke keine Änderung gab). Die ab dem 9. Januar verschickten Bescheide werden aber nicht die letzten für das kommende Jahr sein.

Wir haben uns von Stadtkämmerer Thore Eggert und Bernhard Bertram, Fachbereichsleiter Finanzen, in drei Schritten erklären lassen, womit Immobilien-Eigentümer:innen zu rechnen haben.

Soviel vorab: Weder für die Stadt noch für die Steuerzahler:innen gibt es unmittelbaren Handlungsbedarf. Nur im Fall von gewerblichen Grundstücken könnte es sinnvoll sein, vorsorglich Widerspruch einzulegen. Um den Sachverhalt nachvollziehbar zu machen, müssen wir allerdings weiter ausholen.

1. Die Grundsteuerreform

… mit der Neueinstufung vor allem älterer Grundstücke bringt für die Bescheide für 2026 keine weiteren Veränderungen, die Beträge sind bereits für 2025 neu berechnet worden.

Klagen gegen die Grundsteuerreform (und v.a. gegen das Bundesmodell) hatten bislang keinen Erfolg; zuletzt hatte der Bundesfinanzhof dieses auch in NRW angewandte Modell bestätigt.

Soweit, so gut. Allerdings gibt es zwei weitere Entwicklungen, die für mehr oder weniger große Fragezeichen sorgen.

2. Eine Erhöhung der Grundsteuer-Hebesätze

… sieht der am Mittwoch vorgelegte Haushaltsentwurf der Stadtverwaltung vor. Die Erhöhung muss aber noch vom Stadtrat beschlossen werden, das ist zusammen mit dem Haushalt 2026 für den März geplant.

Folgt der Stadtrat dem Vorschlag der Verwaltung, dann steigen die Hebesätze für die Grundsteuer B um 100 Punkte:

• Für Wohngebäude klettert der Hebesatz von 598 auf 698 Punkte; das ist ein Plus von 16,72 Prozent.
• Für gewerbliche und sonstige Grundstücke steigt der Hebesatz von 873 auf 973 Punkte, also um 11,46 Prozent.

Bestätigt die Politik die Erhöhung, dann verschickt die Stadt im Frühjahr neue Grundsteuerbescheide auf Basis der neuen Sätze. Die Änderung tritt rückwirkend zum 1. Januar 2026 in Kraft, die Steuerpflichtigen müssen also mit einer Nachzahlung rechnen. Wie hoch diese ausfällt, können sie bereits jetzt ausrechnen, wenn sie den aktuellen Jahresbeitrag um die genannten Prozentzahlen erhöhen.

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus bedeutet das nach ersten Schätzungen der Stadt eine Mehrbelastung von 100 bis 150 Euro im Jahr.

Für die Stadt würde das rund fünf Millionen Euro mehr an Einnahmen in die Kasse bringen. Derzeit liegt das Aufkommen aus der Grundsteuer B bei gut 32 Millionen Euro, davon entfallen drei Viertel auf Wohngrundstücke und ein Viertel auf gewerbliche Flächen.

Warum diese Erhöhung aus Sicht der Stadtverwaltung erforderlich ist, und warum sie so hoch auffällt, hatten Bürgermeister Marcel Kreutz und Kämmerer Eggert in ihren Haushaltsreden begründet.

In der Kurzfassung: Ohne Erhöhung von Grund- und Gewerbesteuer gerät das Haushaltsdefizit außer Kontrolle, die Kommunalaufsicht würde eingreifen und die Stadt ihre finanzielle Autonomie verlieren.

3. Das Gelsenkirchener Urteil

… sorgt für weitere Unsicherheiten. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hatte entschieden, dass unterschiedliche Steuersätze für Wohn- und für Nicht-Wohngrundstücke gegen die Steuergerechtigkeit verstoßen, die darauf beruhenden Bescheide seien rechtswidrig.

Solche differenzierten Steuersätze wendet auch Bergisch Gladbach an. Aber zunächst gilt das Urteil nur für vier Kläger und vier beklagte Städte im Ruhrgebiet. Zudem ist es noch nicht rechtskräftig, eine Sprung-Revision vor dem Bundesverwaltungsgericht wurde ausdrücklich zugelassen. Und schließlich liegt die schriftliche Begründung des Urteils noch immer nicht vor.

Daraus ergeben sich für die Steuerzahler in Bergisch Gladbach eine Reihe von Fragen, die auch die Kämmerei der Stadt Bergisch Gladbach noch nicht beantworten kann. „Wir hängen in der Luft“, sagt Eggert. Er hofft aber dennoch, dass das Bergisch Gladbacher Modell Bestand haben wird.

Zunächst ist offen, ob und wann das Bundesverwaltungsgericht das Gelsenkirchener Urteil bestätigt. Womöglich wird auch noch das Bundesverfassungsgericht angerufen.

Unklar ist selbst dann, ob das Urteil auch für Bergisch Gladbach gilt. Die Kämmerei hofft, dass die sozialpolitische Begründung der Differenzierung (keine weitere Belastung der Eigentümer:innen) akzeptiert wird. Auch die Tatsache, dass die Spreizung der beiden Hebesätze in GL deutlich geringer ist als etwa in Gelsenkirchen, könnte sich zugunsten der Stadt auswirken.

So oder so gehen Eggert und seine Fachleute davon aus, dass diese Fragen in 2026 noch nicht geklärt und die Konsequenzen noch nicht umgesetzt werden. Daher sehen sie für die Stadt Bergisch Gladbach zunächst keinen Handlungsbedarf.

Sobald die rechtliche Lage eindeutig ist und das Land NRW (das die Differenzierung ausdrücklich erlaubt hatte) entsprechende Empfehlungen abgegeben hat, könne und müsse die Verwaltung und wohl auch die lokale Politik reagieren. Das könnte für den Haushalt 2027 relevant werden.

Sollte die Differenzierung verboten werden, würde die Stadt zum ursprünglich von der Verwaltung vorgeschlagenen einheitlichen Hebesatz zurückkehren: Das wären 653 Punkte (plus die geplante Erhöhung um 100 Punkte).

Eine solche Änderung hätte jedoch keine rückwirkende Gültigkeit. Weder müssten die Steuerpflichtigen für die zu niedrig besteuerten Wohngrundstücke Beträge nachzahlen. Noch würden für gewerbliche Grundstücke Rückzahlungen fällig.

Es sei denn, die Steuerpflichtigen hätten gegen die in der Zwischenzeit ergangenen Steuerbescheide Widerspruch erhoben. Daher könnte es für die Eigentümer:innen von Gewerbegrundstücken (und nur für die!) sinnvoll sein, einen solchen Widerspruch bei der Stadt einzulegen und mit der Ungleichbehandlung zu begründen.

Um die Abteilung Kommunalsteuer vor einer völligen Überlastung zu schützen, würde die Stadt die Betroffenen bitten, ihren Widerspruch ruhend zu stellen – bis es eine grundsätzliche rechtliche Klärung gibt, kündigt Eggert an. Daraus würde beiden Seiten kein Nachteil entstehen. Folgen die Klagenden dieser Empfehlung nicht, habe die Kämmerei keine andere Wahl, als den Widerspruch abzulehnen.

Dass die Stadt von sich aus bereits rechtskräftige Bescheide nach einem entsprechenden Urteil zurückzieht und neu berechnet, ist ausgeschlossen. Dazu sei sie gar nicht berechtigt, stellt Bertram klar.

Haus & Grund: Dringender Handlungsbedarf

Sylvia Schönenbröcher, Geschäftsführerin von Haus und Grund, stimmt Eggert und Bertram in der Beurteilung der Lage zu. Im ersten Schritt müsse man jetzt die schriftliche Urteilsbegründung aus Gelsenkirchen abwarten und dann wohl auch die höchstrichterlichen Urteile.

Für die Eigentümer:innen von Geschäftsgrundstücken sieht sie dennoch „dringenden Handlungsbedarf“: sie sollten auf jeden Fall Widerspruch gegen den Bescheid im Januar einlegen – und dann in Ruhe abwarten, bis die Sache rechtlich geklärt ist. Den Vorschlag der Stadt, solche Widersprüche ruhend zu stellen, hält sie für vernünftig.

Hinweis der Redaktion: Bei der Veröffentlichung der ersten Fassung des Beitrags lag die Stellungnahme von Haus und Grund noch nicht vor, wir haben sie nachträglich ergänzt. Ebenso die Grafik zur Entwicklung der Hebesätze weiter oben.