Die Chance, mit dem Bauturbo den Bau von Wohnungen auch in Bergisch Gladbach anzutreiben, hat der Stadtplanungsausschuss einhellig begrüßt. Die Gestaltung der Stadt will die Lokalpolitik damit aber nicht aus der Hand geben. Daher beschloss der Ausschuss Kriterien für den Einsatz des Turbos und entschied über drei erste Projekte. Dazu gehörte auch das „Strundorfer Monster“.
Wir fassen die wichtigsten Debatten und Beschlüsse der Sitzung des Stadtentwicklungs- und Planungsausschusses (SPLA) in einem ad-hoc-Protokoll zusammen.
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Am Donnerstagabend verfestigte sich ein Eindruck, der sich in den ersten Ausschusssitzungen dieses Jahres schon gezeigt hatte: CDU, SPD und Grüne rücken in den großen Fragen eng zusammen und liefern sich nur am Rande ein paar Scharmützel; die anderen Fraktionen spielen kaum eine Rolle – nur Volt/FWG beteiligt sich an den Debatten.
Das zeigte sich beim ersten großen Thema auf der Tagesordnung deutlich: in der Diskussion um die Zukunft der alten Stadthäuser und der gesamten Innenstadt hatten CDU, SPD und Grüne einen gemeinsamen Antrag erarbeitet – der die Entscheidung über die Stadthäuser aufschiebt und einen integrierten Masterplan für die ganze Innenstadt einfordert.
„Gesamtstädtische Vision“: Große Koalition bremst Pläne für Stadthäuser
In einem gemeinsamen Antrag fordern die Fraktionen von CDU, SPD und Grünen, die anstehenden Entscheidungen über die künftige Nutzung der Alten Stadthäuser zunächst auf Eis zu legen. Zunächst müsse ein „Masterplan Innenstadt“ entwickelt werden, der das gesamte Areal vom Zandersgelände bis zur Post, zum Bahnhof und zur Stadtbücherei in den Blick nimmt.
Strittig war dabei die Frage, ob die Bushaltestelle am Markt in diesem Zusammenhang womöglich verlegt wird. Die CDU ist inzwischen von diesem Vorschlag abgerückt und spricht nur noch von einer Entzerrung, die geprüft werden solle. Für Volt/FWG forderte Wilfried Förster, dass bei einer Verzögerung ein langer Leerstand der Stadthäuser vermieden werden müsse – etwa durch Zwischennutzungen.
Hinweis der Redaktion: Das Bau- und Planungsrecht ist komplex, wir können die einzelnen Punkte hier nur kurz und relativ oberflächlich darstellen. Die Details können Sie in den Vorlagen im Ratsinformationssystem nachlesen.
Die Abstimmung über den Masterplan fällt dann so aus, wie die meisten folgenden: CDU, SPD, Grüne, Volt/FWG und AfD (die sich an diesem ganzen Abend nicht zu Wort meldet) sind dafür, die Bürgerpartei enthält sich.
Der lange Weg: Bebauungspläne
Die Stadtentwicklung wird bislang vor allem über große und langwierige B-Pläne vorangetrieben, die jeweils zum Jahresanfang in einer „verbindlichen Bauplanung“ aufgelistet, erarbeitet und beschlossen werden. Ein in der Regel drei- bis vierjähriges Prozedere, dass nun durch die stark vereinfachten Verfahren des Wohnungsbauturbos der Bundesregierung durcheinander gewirbelt wird.
In den entsprechenden Vorlagen beschreibt die Stadtverwaltung, welche Möglichkeiten der sogenannte Bauturbo der Bundesregierung vorsieht:
„Seit der am 30.10.2025 in Kraft getretenen Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB) sind eine Vielzahl von Wohnbauvorhaben, die vorher nicht genehmigt werden konnten, genehmigungsfähig. Durch die Novelle wurden die bekannten Instrumente der Befreiung vonFestsetzungen eines Bebauungsplans (§ 31 Abs. 3 BauGB) und des Einfügens in Bereichen ohne Bebauungsplan (§ 34 Abs. 3b BauGB) gelockert.
Darüber hinaus wurde in einer befristeten Regelung in § 246e BauGB – dem Kern des sog. „Bau-Turbos“ – die Möglichkeit geschaffen, Wohnzwecken dienende Vorhaben unter Abweichung von jeglichen Bindungen an das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung zu genehmigen. Dies gilt auch für an Siedlungsbereiche angrenzende Flächen im baulichen Außenbereich (§ 35 BauGB).
Der Einsatz dieser Instrumente ist an die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinde, dass das Vorhaben mit ihren Vorstellungen über die städtebauliche Entwicklung des betreffenden Gebietes übereinstimmt, gebunden (§ 36a BauGB).“
Zur Sache: Bauturbo
Gleich drei Projekte, die bislang auf der Liste der B-Pläne standen, könnten jetzt über den Bauturbo viel schneller abgehandelt werden: das Gelände der Post „Im Bungert“ im Bensberg, das Luettgen-Areal an der Odenthaler Straße und ein Altenpflegezentrum an der unteren Hauptstraße.
Auch das sehr große Wachendorff-Projekt ist inzwischen von der Prioritätenliste gerutscht. Die Verwaltung bestätigte den aktuellen Stand: Der Eigentümer steht im Zusammenhang mit einer insolventen Gesellschaft, die Vorbereitungen für eine Zwangsversteigerung laufen – die aber wohl frühestens 2028 durchgeführt werde. Die Stadt hat zwar ein Vorkaufsrecht, in einer Zwangsversteigerung zieht das aber nicht.
Stadt stellt Arbeiten für Wachendorff-Projekt in Frage
Nach Erkenntnissen der Stadtverwaltung hat der Wachendorff-Investor seine Vorarbeiten für eine Genehmigung des großen Wohnungsbau-Projektes so gut wie eingestellt. Noch steht das Projekt im Arbeitsprogramm der Verwaltung – doch könnte eine Zurückstellung noch in diesem Jahr sinnvoll sein.
Die CDU erkundigt sich zudem nach dem Stand der Dinge beim Nahversorgungszentrum für Herkenrath. Auch dort bewegt sich wenig: Die Investorengruppe um Markus Hetzenegger hatte alle Planungen an sich gezogen, aber bis jetzt noch keine Lösung für das Entwässerungsproblem gefunden, berichtet der erste Beigeordnete Ragnar Migenda.
Die entschlackte Bauleitplanung wird einstimmig beschlossen, bei Enthaltung der Bürgerpartei.
Das beschlossene Arbeitsprogramm:
Alle Dokumente zur verbindlichen Bauleitplanung finden Sie im Ratsinformationssystem
Wer über Bauturbo-Projekte entscheidet
Die rechtlichen Vereinfachungen des Bauturbos werden von CDU, Grünen und SPD ausdrücklich begrüßt – weil damit die Hoffnung verbunden ist, beim (bezahlbaren) Wohnungsbau endlich voran zu kommen. Wie dieses neue Instrument in Bergisch Gladbach eingesetzt werden soll, darüber wird jedoch ausgiebig debattiert.
Denn der Bauturbo, das erläutert Martin Lucke für die CDU, bedeute ja nicht, dass die Stadt den Städtebau ganz aus der Hand gebe. Wie der Zielkonflikt zwischen Tempo und Gestaltung zu lösen sein, müsse nun geregelt und womöglich nach den ersten Erfahrungen angepasst werden.
Dabei ist es zunächst die CDU selbst, die auf die Bremse tritt. Sie verlangt, dass die Verwaltung nur über kleinere Projekte (bis zu drei Wohneinheiten) eigenständig entscheiden dürfe. Alle größeren Projekte müssten dem Ausschuss vorgelegt werden.
Dagegen meldet der Beigeordnete Migenda Bedenken an. Wenn man Tempo wolle, dürfe man es nicht auf der unteren Ebene wieder rausnehmen. Wenn die Verwaltung bei jedem Projekt auf den nächsten Ausschuss warten müsse, könnten die Fristen des Bauturbos nicht eingehalten werden.
Nach einigem Hin und Her einigt man sich auf einen Kompromiss: Anträge, die den grundsätzlichen Anforderungen des Bauturbos nicht entsprechen, können von der Verwaltung vorab aussortiert werden. Projekte mit bis zu drei Wohneinheiten kann sie ebenfalls selbst entscheiden – allen größeren Vorhaben muss aber der Ausschuss zustimmen; zur Not in Sondersitzungen oder per Umlaufverfahren.
Der Ausschuss votiert einstimmig für diese Lösung.
Wo der Bauturbo (nicht) eingesetzt wird
Erst im nächsten Schritt befasst sich der Ausschuss mit der Frage, für welche Projekte er den Bauturbo überhaupt zulassen will. Dafür hatte die Verwaltung 15 „Städtebauliche Grundsatzziele“ definiert, an denen sich jeden Entscheidung messen soll. Dabei geht es um vor allem um Grundsätze, über die seit langem Konsens besteht – wie zum Beispiel, dass die Stadt auf die Innenstadtentwicklung setzt und die Außenbereiche schont – oder dass sie kein Gewerbe verdrängen will.
Städtebauliche Grundsatzziele (Beschlusspunkt 1)
1. Die Stadt Bergisch Gladbach beabsichtigt, vom Wohnungsbau-Turbo großzügig Gebrauch zu machen, ohne dabei die städtebaulichen Ziele und die städtebauliche Ordnung und Entwicklung zu vernachlässigen.
2. Die Stadt Bergisch Gladbach verfolgt beim Wohnungsbau-Turbo das Ziel der dreifachen Innenentwicklung und bevorzugt deshalb Nachverdichtungspotentiale, bereits versiegelte Flächen, Baulücken oder Aufstockungen im Bestand.
3. Aufstockungen von Einzelvorhaben mit Vorbildwirkung für nur wenige Objekte in der Nachbarschaft werden grundsätzlich positiv beurteilt.
4. Das Bauen in zweiter Baureihe bzw. die Ausweitung von Baugrenzen wird – sofern sich die Vorbildwirkung auf nur wenige Objekte in der Nachbarschaft auswirkt –grundsätzlich positiv beurteilt.
5. Die Stadt Bergisch Gladbach beabsichtigt, vom Wohnungsbau-Turbo insbesondere inGebieten großzügig Gebrauch zu machen, für die bereits eine städtebauliche Planung (Rahmenplanung, städtebaulicher Entwurf, vergleichbares Planungsinstrument oder grundsätzlicher Zustimmungsbeschluss) politisch beschlossen wurde und das Vorhaben den Vorgaben dieser Planung entspricht.
6. Die Stadt Bergisch Gladbach schließt eine schleichende Ausweitung des Siedlungszusammenhanges in den Außenbereich über das durch FNP vorgegebeneMaß hinaus grundsätzlich aus.
7. Bei der Anwendung des Wohnungsbau-Turbos ist der Gefahr einer Verdrängung von Gewerbe oder Reduzierung von Gewerbeflächen vorzubeugen.
8. Der Bauturbo findet in Gewerbegebieten grundsätzlich keine Anwendung. Nur in sehrbegrenzten Ausnahmefällen, wenn durch beschlossene städtebauliche Planungen eine städtebauliche Weiterentwicklung hin z. B. zu einem Urbanen Gebiet oder Allgemeinen Wohngebiet gewünscht ist, kann der Bauturbo in Gewerbegebieten angewendet werden.
9. Das Heranrücken an Gewerbegebiete bzw. Gewerbebetriebe ist insbesondere auch auf die Folgewirkung (z. B. Emissionskonflikte) hin kritisch zu betrachten und bei einer drohenden Beeinträchtigung der Entfaltungsmöglichkeiten des Gewerbes zu versagen.
10. Auch das Umwandeln von bisher gewerblich genutzten Einheiten / Gebäuden soll i. d.R. keine Zustimmung erhalten. So ist insbesondere das Kippen von Mischgebieten zuWohngebieten grundsätzlich zu verhindern. Ausnahmen gelten nur dort, wo durch beschlossene städtebauliche Planungen eine städtebauliche Weiterentwicklung von Mischgebieten zu einem Urbanen Gebiet oder Allgemeinen Wohngebiet gewünscht ist.
11. In städtebaulich besonders sensiblen Gebieten (Denkmalbereichssatzungen, Gebieten mit Erhaltungssatzungen) wird der Wohnungsbau-Turbo insbesondere auchauf die Nachfolgewirkung hin kritisch betrachtet.
12. Aktuell hält die Stadt Bergisch Gladbach die hohen gesetzlichen Anforderungen an die (kleinen) Gewässer im Stadtgebiet nicht ein. Diesem Aspekt ist bei der Anwendung des Wohnungsbau-Turbos besonders Rechnung zu tragen.
13. Weite Ortsteile von Bergisch Gladbach sind einer Starkregen- und Hochwassergefahrausgesetzt, die bei der Beurteilung besonders zu würdigen und bei den Vorhaben gesondert zu beachten ist.
14. (Neu)bau in gesetzlich festgesetzten Überschwemmungsgebieten ist mit einer städtebaulichen geordneten Entwicklung grundsätzlich nicht vereinbar. Ausnahmen (z. B. Aufstockung bereits vorhandener Gebäude) sind nur in seltenen Fällen vorstellbar.
15. Das Bauen in von Starkregen besonders betroffenen Gebieten soll nur in gut begründeten Fällen zugelassen werden.
Im Detail: Die 15 Grundsatzziele
Die ersten 13 Ziele werden im Ausschuss nicht in Frage gestellt. Aber die Punkte 14 und 15 (zum Thema Starkregen / Überschwemmungsgebiete) will die CDU streichen – weil diese Fragen schon in Punkt 13 geklärt werden und Dopplungen vermieden werden sollten.
Auch hier gab es ein Hin und Her, bis Migenda das Verfahren abkürzt und die beiden strittigen Punkte selbst zurückzieht.
Auf Vorschlag der Grünen wird auch der Begriff „großzügig“ aus den Zielen getilgt. Denn es gehe ja nicht um Großzügigkeit, sondern eine rationale Abwägung.
Die Abstimmung über die nunmehr Grundsatzziele fällt wenig überraschend aus: Einstimmig, bei Enthaltung der Bürgerpartei.
Bauturbo konkret: Ja, ja, so nicht!
Nach diesen Vorarbeiten zu den Grundlagen des Bauturbos muss der Ausschuss über drei konkrete Vorhaben entscheiden. Einige Bauherren hatten auf die Erleichterungen rasch reagiert und entsprechende Projekte eingebracht – mit sehr unterschiedlichen Stoßrichtungen und auch mit sehr unterschiedlichem Erfolg.
Projekt 1: Seit langem laufen Pläne, das ehemalige Postgelände an der Straße „Im Bungert“ zu bebauen; nun wollen die Investoren auch hier den Bauturbo nutzen und zunächst Wohnungen (zum Teil für Senior:innen) errichten, später soll auch das Schlosscenter aufgestockt werden. Dazu will die Stadt einen städtebaulichen Vertrag abschließen.
Der Ausschuss stimmt diesem Projekt ohne Rückfragen und Debatte einstimmig zu. Alle Infos zum Projekt finden Sie im Ratsinfosystem.
Projekt 2: Eine Wohnanlage mit einer Kurzzeitpflegestation soll an der unteren Hauptstraße gebaut werden. Auch hier handelt es sich um ein schon länger anhängendes Projekt, die vorherige Bebauung war 2025 abgerissen worden. Teil des Projektes ist ein Zugang zum Zanders-Areal.
Erneut votierte der Ausschuss ohne Debatte einstimmig für das Projekt, mehr Infos im Ratsinfosystem
Projekt 3: Der Antrag eines Investors, im Strundepark einen 150 Meter langen und 26 Meter hohen Riegel für Wohnen und Gewerbe zu bauen, sei offenbar ein Testballon, um auszuloten, was mit dem Bauturbo alles gehe, sagt Theresia Meinhardt, Fraktionschefin der Grünen.
Antrag für Mammut-Gebäude am Strundepark fordert Stadt heraus
Ein schmaler Grünstreifen und Parkplätze trennen die Kürtener Straße vom Gewerbe- und Einkaufszentrum „Strundepark“ am östlichen Ausgang der Innenstadt. Dort will ein Investor die Parkplätze überbauen, mit einem sehr langen und sehr hohen doppelten Wohnriegel. Und mit Hilfe des sogenannten Bauturbos alle Beschränkungen aufheben.
Dabei gehe das Projekt eindeutig zu weit und sei für die Lage am Eingang der Innenstadt völlig überdimensioniert, urteilten CDU, SPD, Grüne und Volt/FWG übereinstimmend.
Allerdings positioniert sich keine Fraktion grundsätzlich gegen die Idee, die Parkplatzfläche entlang der Kürtener Straße zu überbauen. Dann müssten von den geplanten acht aber mindestens zwei Vollgeschosse wegfallen und zusätzlicher Parkraum geschaffen werden, fordert der CDU-Fraktionsvorsitzende Michael Metten. Zudem müssten die Bauprojekte im Umfeld berücksichtigt werden, die zum Teil seit vielen Jahren geplant würden und nun kurz vor der Genehmigung stünden.
Die Stadtverwaltung hatte vier Varianten zum Umgang mit dem Antrag aufgeschrieben: Annahme, Weiterentwicklung, Reduzierung oder Ablehnung. Der Ausschuss votiert einstimmig für die dritte Variante: Das Bauvorhaben entspreche nicht den städtebaulichen Zielvorstellungen der Gemeinde. Grundsätzlich sei „Wohnen am Standort vorstellbar, jedoch in reduzierter Form“.
Vom Tisch ist das von Anwohner:innen bereits „Strundorfer Monster“ genannte Projekt damit nicht; der Investor soll nun eine Visualsierung und reduzierte Pläne vorlegen, bevor sich Verwaltung und auch der Ausschuss damit erneut befassen.
Weitere Themen im Ausschuss
Eine Mitteilungsvorlage zu Freiflächen-Photovoltaikanlagen stößt bei der CDU auf Unverständnis. Ein entsprechendes Konzept hatte der Ausschuss in der vorhergehenden Sitzung als nicht erfordlich abglehnt. Die CDU, stellt sie erneut klar, sei zwar grundsätzlich gegen große PV-Anlagen auf landwirtschaftlichen Fläche, im konkreten Fall aber bereit, über Ausnahmen zu reden.
Die Eigentümer von Schloss Lerbach hatten beantragt, für die geplante Hotelerweiterung ein 1829 Quadratmeter großes Waldstück nordwestlich vom Altbau „vorübergehend“ umzuwandeln. Für die Aushebung einer Baugrube müssten die 50 bis 100 Jahre alten Bäume gefällt werden, der Wald werde aber bis Ende 2028 mit neuen Bäumen wiederaufgeforstet.
Die Stadtverwaltung hatte in einer Stellungnahme widerstrebend zugestimmt, die zuständige Landesbehörde Wald & Forst das Verfahren bereits genehmigt. Im Ausschuss kritisiert Meinhardt eine „Salamitaktik“ des Investors, der in der Sitzung zuvor bereits die Erlaubnis für die Umwandlung eines Waldstreifens in Parkplätze erhalten hatte. Daher fordern die Grünen, dass die Klimafolgen des Eingriffs in vollem Umfang und rasch ausgeglichen werden.
Hier kommt es zur einzige Kampfabstimmung des Abends: Die CDU hält eine solche zusätzliche Festschreibung der Kompensation für nicht erforderlich und wird in der Abstimmung von der Bürgerpartei (!) unterstützt; mit 10 zu 9 Stimmen setzen sie sich gegen SPD, Grüne und Volt/FWG durch, die zwei Vertreter der AfD enthalten sich dieses Mal.
Grüne und SPD scheitern ebenfalls mit ihrem Antrag, das neue Fontänenfeld in der Schlossstraße im Sommer zu beschatten. In einer kurzen Grundsatzdebatte über die öffentliche Daseinsvorsorge und die Verantwortung der Eltern, ihre Kinder vor der Sonne zu schützen, warnt die CDU vor einem Präzedenzfall: soll die Stadt etwa künftig alle öffentlichen Flächen, die der Sonne ausgesetzt sind, mit Sonnensegeln überdachen, fragt Martin Lucke.
Es gehe ihnen hier nur um eine einzelne pragmatische Lösung, argumentieren die Grünen, überzeugen damit aber nur die SPD.
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