Vermieten und Steuern sparen (2)

Wer Immobilien vermietet, hat viele Möglichkeiten, seine Steuerlast zu senken. Entscheidend ist, die geltenden Regeln zu Werbungskosten, Modernisierungen, Verlusten und besonderen steuerlichen Situationen richtig zu nutzen. Dieser Artikel zeigt die wichtigsten Punkte – kurz und knapp– und wo Vermieter 2026 besondere Gestaltungsspielräume haben.

Von Christian Servos

Mieteinnahmen und Besonderheiten bei Kurzzeitvermietung

Zu den steuerpflichtigen Einnahmen aus Vermietung zählen:

• Nettomieten
• Vorausgezahlte Nebenkosten und Nachzahlungen
• Zuschüsse
• Einnahmen aus Stellplätzen, Garagen, Werbeflächen
• Entgelte für WLAN‑Hotspots
• Mietkautionen, sofern sie Schäden oder Mietausfälle ausgleichen

Kurzzeitvermietung (z. B. über Airbnb):

• Einnahmen müssen vollständig angegeben werden
• Bis 520 € pro Jahr bleibt die Vermietung steuerfrei
• Wer diese Vereinfachungsregel nutzt, kann keine Werbungskosten abziehen
• Bei hohen Einnahmen kann zusätzlich Umsatzsteuer anfallen

1. Werbungskosten: Sofort Steuern sparen

Alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie stehen, gelten grundsätzlich als Werbungskosten. Dazu zählen etwa:

• Reparaturen
• Zinsen für Immobilienkredite
• Fahrtkosten
• Verwaltungskosten
• Makler- oder Gutachtergebühren

Die Werbungskosten werden direkt von den Mieteinnahmen abgezogen – und mindern so das steuerpflichtige Ergebnis.

2. Verluste sofort verrechnen

Entsteht aus der Vermietung ein Verlust, dürfen Vermieter diesen mit anderen positiven Einkünften verrechnen – z. B. mit dem Arbeitslohn oder Einkünften aus Kapitalvermögen.

Wichtig:

• Sie müssen nicht bis zur nächsten Steuererklärung warten.
• Sie können sofort die Herabsetzung der Steuervorauszahlungen beantragen.
• Arbeitnehmer können sich den Verlust als Freibetrag in den ELStAM eintragen lassen.

Beides ist allerdings erst ab dem Jahr nach Kauf oder Fertigstellung der Immobilie möglich.

3. Modernisierungen: Was sofort abzugsfähig ist – und was nicht

Während der ersten drei Jahre nach Kauf

Hier gelten strenge Regeln, die viele Vermieter überraschen:

• Modernisierungs- und Reparaturkosten sind nur sofort abzugsfähig, wenn sie
  ohne Umsatzsteuer ≤ 15 % der Gebäudeanschaffungskosten liegen.
• Wird diese 15 %-Grenze überschritten, gelten die Ausgaben vollständig als
  anschaffungsnahe Herstellungskosten.
• Diese müssen über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben werden – ein erheblicher Steuer-Nachteil.

Das Finanzamt prüft nach Abschluss der drei Jahre, ob die 15 % eingehalten wurden.

Nach drei Jahren

Wird später modernisiert, gilt:

• Maßnahmen, die nur den Standard erhalten, können
  sofort oder wahlweise über 2 bis 5 Jahre verteilt abgesetzt werden.
• Investitionen, die Standard oder Nutzfläche erhöhen, sind nur bis 4.000 €/Jahr sofort abzugsfähig.

Steuertipp: Abschreibungspflicht legal vermeiden

Mit einem Trick können Käufer auch größere Modernisierungsmaßnahmen sofort absetzen:

Modernisieren Sie das Objekt vor dem steuerlichen Anschaffungszeitpunkt.

Das funktioniert so:

1. Kaufvertrag abschließen.
2. Übergabetermin einige Wochen/Monate später vereinbaren.
3. In dieser Übergangsphase Modernisierungen durchführen.

Da die Immobilie steuerlich noch nicht erworben ist, gelten alle Kosten als laufender Erhaltungsaufwand – und sind sofort voll abzugsfähig.
(BFH, Az. IX B 121/19)

4. Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen

Vermieter zahlen mit dem Hausgeld auch in die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft. Diese Beiträge gelten nicht sofort als Werbungskosten.

Ein Abzug ist erst möglich, wenn:

• die Rücklage tatsächlich für abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen verwendet wurde, und
• der Hausverwalter dies bescheinigt.

(Beschluss vom 14.01.2025, Az. IX R 19/24)

5. Klimaschäden: Neue steuerliche Erleichterungen

Starkregen, Unwetter, Hitze – Vermieter trifft der Klimawandel hart. Die Bundesländer haben Erleichterungen eingeführt:

Sofort abziehbar sind ohne weitere Prüfung:

• Kosten zur Schadensbeseitigung an Grundstücken/Gebäuden bis 70.000 €
  (abzüglich Versicherungsleistungen).

Ist das Gebäude nicht mehr instandsetzbar:

• Sofortabschreibung des Restwertes möglich.
• Abrisskosten gelten ebenfalls als Werbungskosten.
• Wird binnen 3 Jahren neu gebaut, gibt es eine Sonderabschreibung von 30 %
  auf die Wiederherstellungskosten (bis max. 2.000.000 € Baukosten).

6. Steuerchancen 2026: Kauf & Verkauf optimal gestalten

Beim Kauf: Aufteilung im Kaufvertrag

Ein hoher Gebäudewert bedeutet hohe Abschreibungen. Daher:

• Gebäudewert möglichst hoch ansetzen
• Bodenwert eher niedrig

Finanzamt muss dieser Aufteilung folgen, sofern sie fachlich vertretbar ist.
(BFH, Az. IX R 54/02 und IX R 12/14)

Exkurs: Kaufpreisaufteilung bei Denkmalimmobilien                                                              

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 7. Oktober 2025 (IX R 26/24) klargestellt, dass bei der steuerlichen Kaufpreise Aufteilung Denkmalimmobilie stets ein eigenständiger Bodenwert anzusetzen ist, der vor allem von der Lage abhängt; der Annahme des Käufers, der Bodenwert liege bei 0€, erteilte der BGH eine Absage. 

Beim Verkauf: Zehnjahresfrist beachten

• Verkauf innerhalb von 10 Jahren → Gewinn ist steuerpflichtig, einschließlich der erhaltenen Abschreibungen.
• Der Gewinn aus mitverkaufter Wohnungseinrichtung ist steuerfrei.
  (FG Münster, Az. 5 K 2493/18 E)
• Verluste dürfen nur mit anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden.
• Sind die 10 Jahre vorbei:
  Zinsen für Restkredite bleiben als nachträgliche Werbungskosten abzugsfähig.
  (BFH, Az. IX R 45/13)

Mit freundlichen Grüßen

Christian Servos

Dipl. Kfm. | Steuerberater | Zertifizierter Berater für Immobilienbesteuerung und Immobilienverwaltung (IFU/ISM gGmbH)

Servos, Winter & Partner: Steuerberater und Wirtschaftsprüfer

Odenthaler Str. 213 – 215
51467 Bergisch Gladbach
Telefon: 0 22 02/93 30 30
Telefax: 0 22 02/93 30 25
E-Mail: kanzlei@servos-winter.de

Website – Facebook

Seit über 40 Jahren beraten wir in Bergisch Gladbach und Köln unsere Mandanten mit einem hohen Maß an persönlicher Betreuung. Für uns als Kanzlei Servos Winter & Partner bedeutet das, Verständnis für die Aktivitäten unserer Mandanten aufzubringen und die dahinterstehende Philosophie nachzuvollziehen. Auf diese Weise tragen wir dazu bei, Ihren Erfolg nachhaltig zu sichern. Wir helfen Ihnen bei der Erreichung Ihrer wirtschaftlichen Ziele durch qualitativ hochwertige Wirtschafts- und Steuerberatungsleistungen.

---