So verkaufen Sie ein geerbtes Haus steuerfrei – legale Gestaltungen für Ehepaare

Das Familienheim ist für viele Paare der größte Vermögenswert – und zugleich ein sensibles Thema für die steuerliche Planung. Mit klugen Gestaltungen lassen sich nicht nur zu Lebzeiten Steuern sparen, sondern auch im Erbfall erhebliche Belastungen vermeiden. Fachleute sprechen dabei von der „Eigenheimschaukel“ und der „Überkreuzschenkung“.

Von Christian Servos

In Deutschland profitieren Ehegatten von großzügigen Freibeträgen: Alle zehn Jahre können Vermögensübertragungen bis zu 500.000 Euro steuerfrei erfolgen, für Kinder liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro. Noch attraktiver sind die Regeln für das selbst genutzte Familienheim: Wird es unter Ehepartnern übertragen, ist die Schenkung unabhängig vom Wert vollständig steuerfrei.

Die „Eigenheimschaukel“: Vermögen clever verschieben

Ein bewährtes Modell zur Steueroptimierung ist die sogenannte Eigenheimschaukel. Dabei gehört das Haus zunächst einem Ehepartner. Dieser überträgt es steuerfrei auf den anderen. Nach einer gewissen Wartezeit – oft als „Schamfrist“ bezeichnet – erfolgt der Rückkauf.

Das Ergebnis:

• Die Immobilie gehört wieder dem ursprünglichen Eigentümer,
• der andere Partner erhält liquide Mittel,
• keine Schenkungsteuer fällt an.

Der Vorteil: Anders als bei der bekannten „Güterstandsschaukel“ ist kein Wechsel des ehelichen Güterstands nötig. Allerdings funktioniert dieses Modell nur beim selbst genutzten Eigenheim – nicht bei Ferienhäusern oder Zweitwohnungen.

Steuerfalle Erbfall: Zehn-Jahres-Regel

Beim Vererben der Immobilie gelten strengere Voraussetzungen. Der hinterbliebene Ehepartner muss das Haus mindestens zehn Jahre selbst bewohnen, sonst fällt Erbschaftsteuer an. Ausnahmen gibt es nur, wenn eine Selbstnutzung aus zwingenden Gründen – etwa Pflegebedürftigkeit – nicht möglich ist.

Gerade hier entsteht in der Praxis ein Problem: Viele Hinterbliebene möchten oder können das Haus nicht so lange behalten. Fehlt zudem ausreichendes Barvermögen, droht eine hohe Steuerlast.

Die Lösung: Überkreuzschenkung

Um dieses Risiko zu vermeiden, empfehlen Experten die Überkreuzschenkung. Dabei schenken sich beide Ehepartner gegenseitig ihre jeweiligen Miteigentumsanteile am Haus.

Der entscheidende Punkt liegt im Detail:

• In den Verträgen wird ein Widerrufsrecht vereinbart, falls ein Partner vor dem anderen verstirbt.
• Stirbt ein Ehepartner, wird die Schenkung rückgängig gemacht.
• Das Haus gehört dann vollständig dem überlebenden Partner – ohne steuerliche Belastung.

Der Vorteil: Da es sich formal um eine Schenkung unter Lebenden handelt und nicht um eine Erbschaft, entfällt die Bindung an die Zehn-Jahres-Frist. Ein späterer Auszug bleibt steuerlich folgenlos.

Weitere Vorteile und praktische Aspekte

Die Überkreuzschenkung bietet zusätzliche Sicherheit:

• Der überlebende Ehepartner kann das Familienheim behalten, auch wenn Kinder miterben.
• Es entfällt die Notwendigkeit nachträglicher Übertragungen mit erneuter notarieller Beurkundung.
• Gleichzeitig werden mögliche rechtliche Unsicherheiten minimiert.

Ein wichtiger Hinweis betrifft den Verkauf: Wird die Immobilie ausschließlich privat genutzt, fällt beim späteren Verkauf keine Einkommensteuer auf den Gewinn an. Die bekannte Spekulationsfrist von zehn Jahren gilt nicht für Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden.

Reformpläne könnten Vorteile einschränken

Wie lange diese steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten in vollem Umfang bestehen bleiben, ist allerdings offen. Die Bundesregierung plant eine Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Experten halten es für möglich, dass künftig Begrenzungen – etwa bei der Wohnfläche – eingeführt werden.

Bereits heute gilt bei Kindern: Das Familienheim bleibt nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei. Ähnliche Einschränkungen könnten auch für Ehegatten kommen.

Fazit

Mit der richtigen Strategie lässt sich das Familienheim steuerlich optimal strukturieren. Ob Eigenheimschaukel oder Überkreuzschenkung – beide Modelle zeigen: Wer frühzeitig plant, kann erhebliche Steuerlasten vermeiden und gleichzeitig Flexibilität für den Erbfall schaffen.

Wichtig: Solche Gestaltungen erfordern eine saubere vertragliche Umsetzung und sollten stets individuell steuerlich und rechtlich geprüft werden.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Servos

Dipl. Kfm. | Steuerberater | Zertifizierter Berater für Immobilienbesteuerung und Immobilienverwaltung (IFU/ISM gGmbH)

Servos, Winter & Partner: Steuerberater und Wirtschaftsprüfer

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