In den vergangenen Jahren hat die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs die Position von Immobilieninvestoren erheblich gestärkt. Insbesondere bei der Kaufpreisaufteilung sowie beim Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ergeben sich heute deutlich bessere Möglichkeiten, eine höhere steuerliche Abschreibung (AfA) geltend zu machen als noch vor wenigen Jahren.
Von Christian Servos
Die bisherige Ausgangslage: Bei der Anschaffung vermieteter Immobilien ist der Kaufpreis auf Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen. Da ausschließlich der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann, wirkt sich die Höhe des Gebäudewerts unmittelbar auf die steuerliche Belastung aus.
In der Praxis orientierten sich Finanzämter häufig an der früheren BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Diese führte insbesondere in Regionen mit hohen Bodenrichtwerten oftmals zu vergleichsweise niedrigen Gebäudeanteilen und damit zu einer geringeren Abschreibungsbasis.
Was hat sich geändert?
Der Bundesfinanzhof hat mehrfach klargestellt, dass die tatsächlichen Wertverhältnisse maßgeblich sind und die frühere BMF-Arbeitshilfe keine verbindliche Bewertungsmethode darstellt. Darüber hinaus wurde die vertragliche Kaufpreisaufteilung gestärkt. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist grundsätzlich anzuerkennen, solange sie nicht missbräuchlich ist oder die tatsächlichen Wertverhältnisse erheblich verfehlt.
Die Finanzverwaltung hat nun darauf reagiert und die BMF-Arbeitshilfe überarbeitet. Heute können unter anderem regionale Faktoren, Modernisierungen und fiktive Baujahre deutlich besser berücksichtigt werden. Dies führt in vielen Fällen zu höheren Gebäudeanteilen.
Zweiter Steuervorteil: Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer
Besonders interessant ist die aktuelle BFH-Rechtsprechung zur tatsächlichen Nutzungsdauer von Gebäuden. Während bislang regelmäßig die gesetzliche AfA von 2 % angewendet wurde, kann bei erfolgreichem Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer ein deutlich höherer AfA-Satz angesetzt werden.
Die Gerichte haben die Anforderungen an diesen Nachweis zuletzt deutlich zugunsten der Steuerpflichtigen präzisiert. Ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder DIN EN ISO/IEC 17024-zertifizierten Sachverständigen ist nicht mehr zwingend erforderlich. Erforderlich ist eine nachvollziehbare und fachlich fundierte Herleitung der konkreten Restnutzungsdauer des einzelnen Gebäudes, beispielsweise anhand seines baulichen Zustands, technischer Mängel, wirtschaftlicher Entwertung oder anderer objektbezogener Umstände.
Handlungsbedarf für Eigentümer
Aus steuerlicher Sicht sollten insbesondere folgende Fälle überprüft werden:
- Vermietete Immobilien mit Kauf nach 2015
- Objekte in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten
- Umfassend modernisierte Altbauten
- Mehrfamilienhäuser mit erheblichem Modernisierungsaufwand
- Fälle, in denen bisher lediglich die Standard-AfA von 2 % angesetzt wurde.
Besonders interessant sind Fälle, in denen Steuerbescheide noch unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehen, vorläufig ergangen sind oder durch einen Einspruch offengehalten werden. Aber auch im Rahmen einer Betriebsprüfung sollten Eigentümer die bisherige Abschreibung überprüfen lassen. Werden Bescheide ohnehin geändert, kann dies ein Anlass sein, die Kaufpreisaufteilung und den AfA-Satz anhand der aktuellen Rechtsprechung neu zu beurteilen.
Aber auch bei bereits bestandskräftigen Veranlagungen besteht Handlungsbedarf. Viele Eigentümer gehen davon aus, dauerhaft an die ursprünglich angesetzte AfA gebunden zu sein. Tatsächlich kann geprüft werden, ob für die Zukunft eine höhere Abschreibung aufgrund einer kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer geltend gemacht werden kann. Dies kann zu einer spürbaren Steuerentlastung in den kommenden Jahren führen, selbst wenn vergangene Steuerjahre nicht mehr geändert werden können.
Beispiel: Vor der neuen Rechtsprechung und heute
Ausgangsfall
Herr Müller kauft 2020 ein vermietetes Mehrfamilienhaus für 1.000.000 €.
Früher orientierte sich das Finanzamt häufig an der alten BMF-Arbeitshilfe. Diese führte insbesondere in guten Lagen oft zu einem hohen Bodenwert und einem vergleichsweise niedrigen Gebäudewert.
Situation bisher
Kaufpreis: 1.000.000 €
Aufteilung laut Finanzamt:
- Grund und Boden: 450.000 €
- Gebäude: 550.000 €
Nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden.
AfA-Satz: 2 %
Jährliche AfA:
550.000 € × 2 % = 11.000 €
Herr Müller konnte also jedes Jahr lediglich 11.000 € steuerlich geltend machen.
Situation nach der aktuellen Rechtsprechung
Aufgrund der BFH-Rechtsprechung werden heute die tatsächlichen Wertverhältnisse stärker berücksichtigt. Zudem können regionale Besonderheiten, Modernisierungen und eine kürzere Nutzungsdauer eine größere Rolle spielen.
Ein Sachverständiger ermittelt:
- Grund und Boden: 300.000 €
- Gebäude: 700.000 €
Zusätzlich wird eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 33 Jahren nachgewiesen.
Dadurch ergibt sich ein AfA-Satz von:
100 % ÷ 33 Jahre = 3,03 %
Neue jährliche AfA:
700.000 € × 3,03 % = 21.210 €
Steuerliche Auswirkungen der neuen Rechtsprechung
| Position | Rechtsprechung bisher | Rechtsprechung neu |
| Kaufpreis der Immobilie | 1.000.000 € | 1.000.000 € |
| Anteil Grund und Boden | 450.000 € | 300.000 € |
| Anteil Gebäude | 550.000 € | 700.000 € |
| Abschreibungssatz (AfA) | 2,00 % | 3,03 % |
| Jährliche Abschreibung | 11.000 € | 21.210 € |
| Zusätzliche AfA pro Jahr | – | 10.210 € |
| Steuerersparnis bei 42 % Steuersatz | – | ca. 4.288 € p.a. |
Durch den neuen höheren Gebäudewert-Anteil und den höheren jährlichen Abschreibungssatz ergibt sich eine höhere jährliche Abschreibung (21.210 € − 11.000 € = 10.210 € pro Jahr) und bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % bedeutet dies rund 4.288 € weniger Steuer pro Jahr.
Fazit für die Beratungspraxis
Die aktuelle Rechtsprechung eröffnet vielen Immobilieninvestoren erhebliche steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. In zahlreichen Fällen lassen sich sowohl der Gebäudewert als auch der AfA-Satz erhöhen. Dies kann zu spürbaren Steuerentlastungen führen und sollte insbesondere bei Bestandsobjekten und bereits laufenden Vermietungen überprüft werden.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Die steuerliche Behandlung von Immobilien erfordert häufig eine vorausschauende Planung, Unsere Beratungsschwerpunkte liegen im Immobiliensteuerrecht sowie in der steueroptimierten Vermögens- und Nachfolgegestaltung.
Immobilien
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Durch die Kombination aus Immobiliensteuerrecht, Unternehmenssteuerrecht sowie Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht entwickeln wir für unsere Mandanten ganzheitliche Lösungen, die sowohl die aktuelle Rechtslage als auch mögliche zukünftige Gesetzesänderungen berücksichtigen.
Mit freundlichen Grüßen
Christian Servos
Dipl. Kfm. | Steuerberater | Zertifizierter Berater für Immobilienbesteuerung und Immobilienverwaltung (IFU/ISM gGmbH)
Servos, Winter & Partner: Steuerberater und Wirtschaftsprüfer
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