Die 15‑%-Grenze bei Immobilien für die Vermietung

Viele Vermieter erwerben Immobilien gezielt mit Sanierungsbedarf, um sie anschließend attraktiver zu vermieten. Steuerlich liegt hier jedoch eine der größten Fallstricke: Überschreiten die Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf die 15-Prozent-Grenze, verliert der Vermieter den sofortigen Werbungskostenabzug.

Von Christian Servos

Die Folge eines solchen Werbungskostenabzugs ist ein erheblicher Liquiditätsnachteil, da die Kosten nicht sofort steuermindernd wirken, sondern nur über Jahre abgeschrieben werden dürfen. Diese Regelung ist in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG verankert und wird von der Finanzverwaltung streng angewendet. 

1. Was gilt steuerlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Für Vermieter zählen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten alle Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die:

• innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie anfallen und
• netto mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen.

Maßgeblich Anschaffungskosten sind die Aufwendungen, die innerhalb der Drei-Jahres-Frist insgesamt angefallen sind. Nicht zu beachten ist der Zeitpunkt der Zahlung. Bekommt der Steuerpflichtige Kosten erstattet oder Zuschüsse, so mindern diese folglich die entstandenen Aufwendungen. Sie führen nicht zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Der Drei-Jahres-Zeitraum beginnt mit dem Zeitpunkt der Anschaffung. Anschaffung meint den Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums. Ab diesem Zeitpunkt ist daher die Drei-Jahres-Frist Tag genau zu berechnen.

Wird diese Grenze überschritten, gelten sämtliche entsprechenden Maßnahmen der drei Jahre als Herstellungskosten – nicht nur der übersteigende Teil. 

2. Die richtige Bemessungsgrundlage: Nur das Gebäude zählt

Für Vermieter besonders wichtig:
Die 15%-Grenze bezieht sich ausschließlich auf die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht auf:

• den Gesamtkaufpreis,
• den Grundstücksanteil,
• die Umsatzsteuer.

Der Kaufpreis muss daher zwingend in Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt werden, üblicherweise nach dem Verhältnis der Verkehrswerte. Ein hoher Bodenanteil senkt die Grenze erheblich und erhöht damit das Risiko, sie ungewollt zu überschreiten. 

3. Welche Renovierungen zählen bei Vermietern mit?

Nach der aktuellen BFH‑Rechtsprechung und den BMF‑Schreiben zählen nahezu alle baulichen Maßnahmen dazu, insbesondere:

• Badsanierung
• Austausch von Fenstern, Türen oder Heizkörpern
• Erneuerung von Elektrik oder Wasserleitungen
• Bodenbeläge, Fliesen, Malerarbeiten
• Schönheitsreparaturen, wenn sie Teil einer Gesamtsanierung sind

Entscheidend ist nicht die Art der Maßnahme, sondern ihr zeitlicher und sachlicher Zusammenhang mit der Anschaffung. 

4. Was Vermieter nicht einbeziehen müssen

Nicht in die 15%-Grenze fallen insbesondere:

• Kosten vor dem Erwerb der Immobilie
• Erweiterungen (z. B. Anbau, Dachausbau)
• Maßnahmen über den ursprünglichen Standard hinaus
• separat durchgeführte, laufende Kleinreparaturen ohne Sanierungszusammenhang

Mit einem Trick können Käufer auch größere Modernisierungsmaßnahmen sofort absetzen:

Besonders praxisrelevant: Der BFH hat klargestellt, dass vor dem steuerlichen Erwerb getätigte Maßnahmen nicht in die 15%-Berechnung einfließen und sofort voll abzugsfähig sind. 

Das funktioniert so:

1. Kaufvertrag abschließen.
2. Übergabetermin einige Wochen/Monate später vereinbaren.
3. In dieser Übergangsphase Modernisierungen durchführen.

Da die Immobilie steuerlich noch nicht erworben ist, gelten alle Kosten als laufender Erhaltungsaufwand – und sind sofort voll abzugsfähig (BFH, Az. IX B 121/19).

5. Rechenbeispiel: Typischer Vermieterfall

Ausgangssituation

• Kaufpreis Mehrfamilienhaus: 400.000 €
• Aufteilung:
  • Grund und Boden: 120.000 €
  • Gebäude: 280.000 €
• Beginn der Vermietung sofort nach Kauf

Berechnung der 15%-Grenze

• 15 % von 280.000 € = 42.000 € (netto)

Renovierungsmaßnahmen innerhalb von 3 Jahren (netto)

• Bad- und Leitungsmodernisierung: 18.000 €
• Neue Fenster: 12.000 €
• Elektroarbeiten: 8.500 €
• Maler- und Bodenarbeiten: 6.000 €

-> Gesamtkosten: 44.500 €

Ergebnis

• Die 15%-Grenze von 42.000 € wird überschritten.
• Folge:
  • Alle 44.500 € gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten
  • Kein sofortiger Werbungskostenabzug
  • Abschreibung nur über die Gebäude‑AfA (regelmäßig 2 % p. a.)

Hätte der Vermieter die letzte Maßnahme (z. B. Malerarbeiten) in das vierte Jahr verschoben, wäre die Grenze eingehalten worden.

6. Steuerliche Folgen für Vermieter

Bei Überschreiten der 15%-Grenze:

• keine sofortige Steuerersparnis,
• gegebenenfalls nachträgliche Steuerbescheidänderung 
• Kosten werden über bis zu 50 Jahre abgeschrieben,
• deutlicher Liquiditätsnachteil in den ersten Jahren.

Eine kürzere Abschreibungsdauer ist nur möglich, wenn eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer (z. B. durch Gutachten) nachgewiesen wird. 

Es kann sein, dass der Vermieter die 15%-Grenze erst im zweiten oder dritten Jahr überschreitet und demzufolge erst feststeht, dass die Aufwendung insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln sind.

Wenn nun im ersten Jahr die entsprechende Aufwendung schon berücksichtigt wurden, so ist eine nachträgliche Steuerbescheidänderungerforderlich. Deswegen wird die Steuerfestsetzung vom Finanzamt in der Regel in den drei Jahren nach Anschaffung vorläufig ergehen. Die Überschreitung der 15%-Grenze stellt ein rückwirkendes Ereignis dar, infolgedessen eine Bescheidänderung nach § 175 AO gerechtfertigt ist.

7. Praxistipps speziell für Vermieter

• Kaufvertragsaufteilung realistisch und belegbar festlegen
• größere Maßnahmen zeitlich staffeln
• 3‑Jahres‑Grenze konsequent überwachen
• Rechnungen sauber netto erfassen
• frühzeitig steuerlichen Rat einholen

8. Fazit für Vermieter

Die 15%-Grenze entscheidet für Vermieter darüber, ob Renovierungskosten sofort steuermindernd wirken oder jahrzehntelang abgeschrieben werden müssen. Eine frühzeitige Planung und saubere Kostenstrukturierung ist daher kein „Steuersparmodell“, sondern schlicht notwendige Risikovermeidung.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Servos

Dipl. Kfm. | Steuerberater | Zertifizierter Berater für Immobilienbesteuerung und Immobilienverwaltung (IFU/ISM gGmbH)

Servos, Winter & Partner: Steuerberater und Wirtschaftsprüfer

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