Eltern können eine Immobilie künftig steuerlich sicherer gegen unverzinsliche Kaufpreisraten an ihre Kinder verkaufen. Der Bundesfinanzhof hat seine bisherige Rechtsprechung zugunsten der Steuerpflichtigen geändert. Damit gibt es mehr Rechtssicherheit bei Vermögensübertragungen innerhalb der Familie.
Von Christian Servos
Viele Eltern möchten Immobilien, Unternehmensanteile oder anderes Vermögen bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen. Häufig scheitert eine sofortige Übertragung jedoch daran, dass die Kinder den Kaufpreis nicht auf einmal zahlen können.
In der Praxis wird daher oftmals vereinbart, dass der Kaufpreis über viele Jahre hinweg in monatlichen oder jährlichen Raten bezahlt wird. Nicht selten verzichten Eltern dabei bewusst auf eine Verzinsung der Forderung, um die finanzielle Belastung ihrer Kinder gering zu halten.
Genau diese Gestaltungen standen allerdings lange Zeit im Fokus der Finanzverwaltung. Denn Finanzämter vertraten teilweise die Auffassung, dass in langfristigen Kaufpreisraten auch dann ein steuerpflichtiger Zinsanteil enthalten sei, wenn die Vertragsparteien ausdrücklich keine Verzinsung vereinbart hatten.
Mit seinem Urteil vom 24.03.2026 (Az. VIII R 30/24) hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun seine bisherige Rechtsprechung geändert und für deutlich mehr Rechtssicherheit gesorgt.
Der Streitfall
Ein Ehepaar verkaufte ein bebautes Grundstück an seine Tochter. Die Immobilie befand sich bereits länger als zehn Jahre im Eigentum der Eltern.
Der Kaufpreis sollte nicht sofort gezahlt werden. Stattdessen wurde vereinbart, dass die Tochter den Kaufpreis über mehrere Jahre in festen Raten zurückzahlt. Eine Verzinsung der Kaufpreisforderung wurde ausdrücklich ausgeschlossen.
Die Eltern erklärten daher keine Einkünfte aus Kapitalvermögen.
Das Finanzamt sah dies anders. Es berechnete auf Grundlage der Vorschriften des Bewertungsgesetzes einen rechnerischen Zinsanteil und behandelte diesen als steuerpflichtige Kapitalerträge.
Nach erfolglosem Einspruch erhoben die Eltern Klage und bekamen schließlich vor dem Finanzgericht Schleswig-Holstein und anschließend auch vor dem Bundesfinanzhof Recht.
Die bisherige Problematik: Fiktive Zinsen trotz fehlender Zinsvereinbarung
Aus wirtschaftlicher Sicht erhält der Verkäufer sein Geld bei einer langfristigen Ratenzahlung erst nach und nach. Deshalb wurde in der Vergangenheit häufig argumentiert, dass ein Teil der Kaufpreisraten wirtschaftlich betrachtet Zinsen darstellen müsse.
Die Folge war oftmals überraschend:
- Es wurden Zinsen besteuert, obwohl gar keine Zinsen vereinbart waren.
- Verkäufer mussten Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuern, die sie tatsächlich nie erhalten hatten.
- Gerade bei langen Laufzeiten von zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren konnten erhebliche Steuerbelastungen entstehen.
Die Entscheidung des BFH
Der BFH hat nun eine klare Linie gezogen:
Werden bei der Übertragung von Vermögen im Privatvermögen ausdrücklich unverzinsliche Kaufpreisraten vereinbart und dienen die Raten allein der Kaufpreiszahlung, entstehen beim Verkäufer grundsätzlich keine steuerpflichtigen Einkünfte aus Kapitalvermögen.
Nach Auffassung der Richter darf nicht allein aufgrund einer rechnerischen Betrachtung ein fiktiver Zinsanteil konstruiert werden.
Entscheidend ist vielmehr, was die Vertragsparteien tatsächlich vereinbart haben:
- keine Verzinsung,
- vollständige Anrechnung jeder Rate auf den Kaufpreis,
- keine gesonderte Zinskomponente.
Liegt eine solche Gestaltung vor, fehlt es an steuerpflichtigen Kapitalerträgen.
Der BFH verabschiedet sich damit ausdrücklich von seiner früheren Rechtsprechung.
Was bedeutet das für die Praxis?
Die Auswirkungen gehen weit über Immobilienverkäufe hinaus.
1. Immobilienübertragungen innerhalb der Familie
Eltern können ihren Kindern Immobilien verkaufen und den Kaufpreis über viele Jahre stunden, ohne befürchten zu müssen, dass allein aufgrund der Ratenzahlung steuerpflichtige Kapitalerträge angenommen werden.
Dies kann insbesondere dazu dienen,
- Vermögen frühzeitig zu übertragen,
- die Finanzierung für die Kinder zu erleichtern,
- den Eltern gleichzeitig eine laufende Altersversorgung zu sichern.
2. Unternehmensnachfolge
Auch bei der Übertragung von GmbH-Anteilen, Einzelunternehmen oder Familiengesellschaften werden Kaufpreise häufig über mehrere Jahre verteilt gezahlt.
Das BFH-Urteil stärkt solche Nachfolgemodelle erheblich und erhöht die steuerliche Planungssicherheit.
3. Sonstige Vermögensübertragungen
Die Grundsätze können grundsätzlich auch für andere Vermögenswerte gelten, beispielsweise:
- Beteiligungen,
- Wertpapierdepots,
- Grundstücke,
- vermietete Immobilien.
Praxisbeispiel
Ausgangssituation
Eheleute Müller besitzen ein Mehrfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 900.000 €.
Ihre Tochter möchte das Haus übernehmen, erhält jedoch keine ausreichende Bankfinanzierung.
Daher vereinbaren die Beteiligten Folgendes:
- Kaufpreis: 800.000 €
- Zahlung in 20 Jahresraten
- Jährliche Rate: 40.000 €
- Verzinsung: 0 %
- Jede Rate wird vollständig auf den Kaufpreis angerechnet.
Bisheriges Risiko
Nach der früheren Sichtweise der Finanzverwaltung hätte die Gefahr bestanden, dass ein Teil jeder Rate als steuerpflichtiger Zinsanteil behandelt wird.
Die Eltern hätten dann jährlich Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuern müssen, obwohl tatsächlich keine Zinsen gezahlt wurden.
Neue Rechtslage
Nach dem BFH-Urteil spricht nun vieles dafür, dass sämtliche Zahlungen ausschließlich Kaufpreisraten darstellen.
Die Eltern erzielen somit keine steuerpflichtigen Kapitalerträge aus der Stundung des Kaufpreises.
Bedeutet das jetzt völlige Steuerfreiheit?
Nein.
Das Urteil betrifft ausschließlich die Frage, ob bei unverzinslichen Kaufpreisraten Einkünfte aus Kapitalvermögen entstehen. Andere steuerliche Aspekte bleiben weiterhin zu prüfen.
Insbesondere sind folgende Punkte wichtig:
Schenkungsteuer
Liegt der vereinbarte Kaufpreis unter dem tatsächlichen Verkehrswert, kann die Differenz als Schenkung gelten.
Beispiel:
- Verkehrswert: 800.000 €
- Kaufpreis: 500.000 €
Die Differenz von 300.000 € stellt grundsätzlich eine freigebige Zuwendung dar und ist schenkungsteuerlich zu prüfen.
Privates Veräußerungsgeschäft
Befindet sich die Immobilie noch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG), kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen.
Im entschiedenen BFH-Fall war diese Frist bereits abgelaufen.
Fremdübliche Vertragsgestaltung
Der Kaufvertrag sollte zivilrechtlich sauber formuliert werden.
Hierzu gehören insbesondere:
- eindeutige Regelung der Kaufpreisraten,
- ausdrücklicher Ausschluss einer Verzinsung,
- klare Fälligkeiten,
- tatsächliche Durchführung der vereinbarten Zahlungen.
Dokumentation des Verkehrswerts
Zur Vermeidung späterer Diskussionen mit dem Finanzamt empfiehlt sich regelmäßig:
- ein Sachverständigengutachten,
- eine Marktwertermittlung,
- eine nachvollziehbare Dokumentation des Kaufpreises.
Steuertipps für die Praxis
1. Verzinsung ausdrücklich ausschließen
Im Kaufvertrag sollte klar geregelt werden, dass die Kaufpreisforderung unverzinslich ist.
2. Jede Rate vollständig als Kaufpreisrate definieren
Vermeiden Sie Formulierungen, die auf eine Aufteilung in Tilgungs- und Zinsanteile hindeuten könnten.
3. Verkehrswert dokumentieren
Gerade bei Familienverträgen sollte der Verkehrswert durch ein Gutachten oder eine belastbare Wertermittlung nachgewiesen werden.
4. Schenkungsteuer stets mitprüfen
Ein günstiger Kaufpreis kann ganz oder teilweise als Schenkung behandelt werden.
5. Spekulationsfrist beachten
Vor einem Verkauf sollte geprüft werden, ob die Zehnjahresfrist des § 23 EStG bereits abgelaufen ist.
6. Nachfolgeplanung ganzheitlich gestalten
Bei größeren Vermögen sollten Einkommensteuer, Schenkungsteuer, Erbschaftsteuer, Pflichtteilsrecht und Finanzierung gemeinsam betrachtet werden.
7. Bestehende Gestaltungen überprüfen
Bereits abgeschlossene Verträge mit unverzinslichen Kaufpreisraten sollten im Hinblick auf die neue BFH-Rechtsprechung überprüft werden.
Fazit
Mit seinem Urteil vom 24. März 2026 hat der Bundesfinanzhof eine für die Praxis äußerst wichtige Klarstellung geschaffen. Werden Immobilien oder andere Vermögenswerte innerhalb der Familie gegen unverzinsliche Kaufpreisraten übertragen, entstehen grundsätzlich keine steuerpflichtigen Einkünfte aus Kapitalvermögen allein deshalb, weil der Kaufpreis erst nach und nach gezahlt wird.
Für Familien, Unternehmer und Nachfolgegestaltungen eröffnet die Entscheidung zusätzliche Handlungsspielräume. Dennoch bleibt eine sorgfältige steuerliche und vertragliche Planung unerlässlich, da insbesondere schenkungsteuerliche Fragen, die Angemessenheit des Kaufpreises sowie mögliche Spekulationsgewinne weiterhin geprüft werden müssen.
Unser Rat: Wer eine Immobilienübertragung oder Unternehmensnachfolge innerhalb der Familie plant, sollte die neue BFH-Rechtsprechung nutzen, die Gestaltung aber stets im Gesamtkontext steuerlich prüfen lassen. Gerade bei größeren Vermögenswerten können bereits kleinere Vertragsdetails erhebliche steuerliche Auswirkungen haben.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Die steuerliche Behandlung von Immobilien erfordert häufig eine vorausschauende Planung, Unsere Beratungsschwerpunkte liegen im Immobiliensteuerrecht sowie in der steueroptimierten Vermögens- und Nachfolgegestaltung.
Immobilien
Wir unterstützen Mandanten insbesondere in folgenden Bereichen:
- Steueroptimierte Gestaltung von Immobilienverkäufen und Analyse möglicher steuerlicher Risiken vor einer Veräußerung.
- Beratung zu Nießbrauchsmodellen sowie deren zivil- und steuerrechtlichen Auswirkungen.
- Prüfung von Gestaltungsoptionen bei Übertragungen innerhalb der Familie, insbesondere bei Veräußerungen im eigenen Einflussbereich.
- Konzeption und steuerliche Begleitung von Immobilien-GmbHs sowie anderer vermögensverwaltender Strukturen.
Erbschaft und Schenkung
Im Bereich der Vermögensnachfolge begleiten wir unsere Mandanten unter anderem bei:
- Fragen des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts, insbesondere zu Freibeträgen, Anzeigepflichten und steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten.
- Grenzüberschreitenden Nachfolgegestaltungen und Themen des internationalen Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts.
- Steueroptimierten Übertragungen von Immobilien innerhalb der Familie, beispielsweise auf Kinder oder andere Angehörige.
Durch die Kombination aus Immobiliensteuerrecht, Unternehmenssteuerrecht sowie Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht entwickeln wir für unsere Mandanten ganzheitliche Lösungen, die sowohl die aktuelle Rechtslage als auch mögliche zukünftige Gesetzesänderungen berücksichtigen.
Mit freundlichen Grüßen
Christian Servos
Dipl. Kfm. | Steuerberater | Zertifizierter Berater für Immobilienbesteuerung und Immobilienverwaltung (IFU/ISM gGmbH)
Servos, Winter & Partner: Steuerberater und Wirtschaftsprüfer
Odenthaler Str. 213 – 215
51467 Bergisch Gladbach
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Seit über 40 Jahren beraten wir in Bergisch Gladbach und Köln unsere Mandanten mit einem hohen Maß an persönlicher Betreuung. Für uns als Kanzlei Servos Winter & Partner bedeutet das, Verständnis für die Aktivitäten unserer Mandanten aufzubringen und die dahinterstehende Philosophie nachzuvollziehen. Auf diese Weise tragen wir dazu bei, Ihren Erfolg nachhaltig zu sichern. Wir helfen Ihnen bei der Erreichung Ihrer wirtschaftlichen Ziele durch qualitativ hochwertige Wirtschafts- und Steuerberatungsleistungen.
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und schon wieder wird ein Schlupfloch definiert, um die “ach so leidige” Erbschaftssteuer zu umgehen. Ob der Kaufpreis tatsächlich geflossen ist, kann das Finanzamt vermutlich nicht nachprüfen. Man wird sich da in der Unternehmerfamilie schon einig werden. Und dann wundern sich die Menschen darüber, dass in der Bevölkerung eine Gerechtigkeitsdebatte geführt wird. Na dann….
Die Immobilie wird “rechtzeitig” an die Kinder übertragen, damit sie im Pflegefall nicht zu Geld gemacht werden muss.
Wer schlau ist sorgt für sich und seine Kinder halt vor (oder aber auch nicht, denn die Pflegebeiträge steigen damit immer weiter).
Da geht´s nicht nur um die Unternehmerfamilie, die ja so gern herangenommen wird. Auch die Eltern die ihr Häuschen in vielen Jahren abbezahlt haben und es eben den Nachkömmlingen überlassen wollen. Das sind größtenteils keine reichen Leute.
Aua, aua,….
Wenn ich meinen Nachkommen ein unter Schweiß und Tränen abbezahltes Häuschen überlassen will, dann verkaufe ich es ihnen nicht. Schenkungen sind steuerlich ebenso wie Erbe einzuordnen. Inklusive Freibeträge. Die sind bei Summen, um die es bei Otto N geht, in der Regel so hoch, dass keine nennenswerte Steuerlast zu erwarten ist.
Hier geht es doch aber eher um nicht selbst bewohntes Eigentum, rentable Grundstücke oder Firmeneigentum, das bei “Weitergabe” an die Sprösslinge nicht dem Fiskus anheim fallen soll.
Stimmt, dennoch werden dann alle, auch Sie und ich, für Pflegekosten von Menschen herangezogen, mit denen Sie und ich nichts zu tun haben. Und andere fühlen sich – so wie ich und meine Geschwister – für die eigenen Eltern noch verantwortlich, kümmern sich um diese bis zum Lebensende und das Vermögen der Eltern wird auch für diese und von diesen genutzt. (Früher war das mal Teil des Generationenvertrages.)
@NieWiederIstHeute: Mag sein, aber darum ging es im entschiedenen Fall doch gar nicht. Da wurde eine Immobilie innerhalb der Familie verkauft, und der BGH hatte lediglich zu entscheiden, ob in den Raten ein fiktiver Zins enthalten ist oder nicht. Der BGH hat letztlich entschieden, dass das Finanzamt nichts in einen Vertrag hineininterpretieren darf, was nicht dem expliziten Gestaltungswillen der Vertragsparteien entsprach. Mehr nicht.
Dass Vermögenswerte innerhalb der Familie verkauft und nicht verschenkt werden, ist auch gar nicht so ungewöhnlich – vor allem dann, wenn noch Geschwister vorhanden sind. Da regelt man das sauber über einen Kaufvertrag und darf der Tochter ohne weiteres entgegenkommen, indem man die Ratenzahlung zinslos stellt.
@Anno Nüm u.a.
Ich finde das Modell “verkaufen gegen Kaufpreisraten” sinnvoll. Zumindest steht man danach nicht mittellos da, wie nach einer Schenkung, wenn man, außer dem Einfamilienhaus, sonst kein oder wenig weiteres Vermögen hat.
Und man sollte doch immer zuerst an sich selbst denken und dann an die Erben.
Wer, wie im obigen Beispiel EUR 40.000 Kaufpreisrate im Jahr + eigener Rente + Pflegeversicherung bezieht, der würde, falls Heim- oder Pflegekosten einmal anfallen sollten, zumindest noch ganz Komfortabel über die Runden kommen können.
Und das, was die Kinder bzw. das Kind nicht mehr abbezahlen muss (Restkaufpreisraten), weil der Sensemann doch schon früher kommt als gedacht, bleibt dann immer noch als Erbe/Nachlass übrig.
Oder sehe ich das falsch?
„Erbschaftssteuer zu umgehen“ – Bei der BGH-Entscheidung geht es nicht um die Erbschaftssteuer, sondern um die Kapitalertragssteuer. Es wird ja gerade nichts vererbt oder geschenkt, sondern gekauft. Und natürlich kann und wird das Finanzamt nachprüfen, ob der Kaufpreis tatsächlich geflossen ist – die kennen auch ihre Pappenheimer.