Erbschaftsteuer bei Immobilien: Warum die Bewertung oft zu hoch ausfällt und was Erben tun können

Für die Erben von Immobilien ist vor allem die Bewertung durch das Finanzamt von Bedeutung. Die Praxis zeigt aber, dass die festgestellten Werte nicht immer dem tatsächlichen Marktwert entsprechen. Deshalb kann sich eine genaue Überprüfung der Bewertung finanziell lohnen.

Von Christian Servos

In Deutschland wechseln jedes Jahr Hunderttausende Immobilien im Wege der Erbschaft den Eigentümer. Für die Erben ist dabei vor allem die Bewertung durch das Finanzamt von Bedeutung. Denn ein höher angesetzter Immobilienwert kann dazu führen, dass die persönlichen Freibeträge schneller überschritten werden und eine höhere Erbschaftsteuer anfällt.

Angesichts der kräftigen Preissteigerungen am Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren sind viele Grundstücke und Gebäude heute deutlich mehr wert als noch vor einigen Jahren. Dadurch geraten Erben zunehmend in steuerpflichtige Bereiche – sehr zur Freude des Fiskus.

Tatsächlich zeigt die Praxis, dass die vom Finanzamt festgestellten Werte nicht immer dem tatsächlichen Marktwert entsprechen. Gerade bei älteren Immobilien oder Objekten in ländlichen Regionen können erhebliche Abweichungen entstehen. Für Erben kann sich deshalb eine genaue Überprüfung der Bewertung finanziell lohnen.

Wie das Finanzamt geerbte Immobilien bewertet

Nach einem Erbfall müssen die Erben die Immobilienübertragung gegenüber dem Finanzamt angeben. Im Rahmen der Erbschaftsteuererklärung werden verschiedene objektspezifische Daten abgefragt, darunter:

• Grundstücksgröße
• Wohnfläche
• Baujahr
• Modernisierungen
• Ausstattung
• Vermietungssituation

Anschließend ermittelt das Finanzamt den sogenannten Grundbesitzwert. Grundlage hierfür sind regelmäßig Daten der Gutachterausschüsse, insbesondere:

• Vergleichskaufpreise
• Bodenrichtwerte
• durchschnittliche Herstellungskosten
• weitere Marktdaten

Diese Werte dienen dazu, den gemeinen Wert der Immobilie möglichst realitätsnah abzubilden.

Vergleichswerte sind nicht immer vergleichbar

Das Problem liegt in der Natur vieler Bewertungsverfahren: Sie arbeiten mit Durchschnittswerten und Vergleichsobjekten. Jede Immobilie ist jedoch einzigartig und nicht direkt vergleichbar. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem aktuellen Urteil aber dem Fiskus dabei den Rücken gestärkt. Sobald mehr als 20 Kaufpreise im Umkreis der Immobilie vorliegen, dürfen sie auf dieser Basis der Vergleichswerte des Gutachterausschusses auch den Wert der vorliegenden Immobilien schätzen (Az: II R 6/23). 

Insbesondere in ländlichen Regionen entstehen dadurch häufig Ungenauigkeiten. Dort stehen oft deutlich weniger Vergleichskäufe zur Verfügung als in Ballungsräumen. In der Folge werden teilweise Verkaufspreise aus Nachbarorten oder größeren Einzugsgebieten herangezogen.

Schon kleine Standortunterschiede können jedoch erhebliche Auswirkungen auf den Wert haben. Eine bessere Verkehrsanbindung, die Nähe zu einem großen Arbeitgeber oder eine attraktivere Infrastruktur können Kaufpreise deutlich beeinflussen, ohne dass diese Faktoren auf die konkret zu bewertende Immobilie übertragbar sind.

Weitere typische Fehlerquellen sind:

Unklare Wohnflächen

Die Wohnfläche ist in Kaufverträgen oft nicht präzise dokumentiert. Fehler bei der Flächenberechnung können sich unmittelbar auf den ermittelten Immobilienwert auswirken.

Überdurchschnittliche Einzelverkäufe

Besonders hochpreisige Verkäufe können statistische Durchschnittswerte verzerren. Dies gilt insbesondere für Transaktionen aus der Niedrigzinsphase der vergangenen Jahre.

Individuelle Zustandsmerkmale

Sanierungsbedarf, Modernisierungsstau, energetische Defizite oder eine ungünstige Grundrissgestaltung werden durch pauschale Bewertungsmodelle häufig nicht ausreichend berücksichtigt.

Besonderheiten bei vermieteten Immobilien

Bestehende Mietverhältnisse, eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten oder besondere vertragliche Regelungen können den tatsächlichen Verkehrswert beeinflussen.

Die Beweislast liegt beim Erben

Wer die Bewertung des Finanzamts für zu hoch hält, muss selbst tätig werden. Die Finanzverwaltung ist grundsätzlich berechtigt, auf die Daten der Gutachterausschüsse zurückzugreifen.

Für Erben bedeutet dies: Ein niedrigerer Wert muss aktiv nachgewiesen werden.

Das Verkehrswertgutachten als wichtigstes Instrument

Der wirksamste Nachweis ist ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen.

Dabei wird die Immobilie individuell untersucht. Berücksichtigt werden unter anderem:

• Zustand des Gebäudes
• Lagequalität
• Modernisierungen
• Baumängel
• Ausstattungsstandard
• tatsächliche Marktverhältnisse zum Bewertungsstichtag

In vielen Fällen liegen die so ermittelten Verkehrswerte deutlich unter den vom Finanzamt angesetzten Steuerwerten.

Beispiel für erhebliche Steuerersparnisse

Angenommen, das Finanzamt setzt den Wert einer geerbten Immobilie mit 1.100.000 Euro an.

Ein Verkehrswertgutachten kommt dagegen zu einem Marktwert von lediglich 800.000 Euro.

Die steuerliche Bemessungsgrundlage reduziert sich damit um 300.000 Euro. Je nach Steuerklasse und Steuersatz kann dies eine Steuerersparnis im fünfstelligen Bereich bedeuten.

Kosten eines Gutachtens

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten bewegen sich je nach Objektgröße und Umfang der Bewertung häufig zwischen etwa 1.500 und 4.000 Euro.

Dabei ist zu beachten: Die Gutachterkosten können grundsätzlich als Nachlassverbindlichkeiten berücksichtigt werden und mindern damit zusätzlich die steuerliche Belastung.

Gerade bei Immobilienwerten oberhalb der persönlichen Freibeträge rechnet sich die Investition häufig bereits bei einer vergleichsweise geringen Wertkorrektur.

Das Gutachten nicht vorschnell einreichen

Viele Erben lassen frühzeitig ein Gutachten erstellen. Das bedeutet jedoch nicht, dass dieses sofort beim Finanzamt eingereicht werden muss.

Oft ist es sinnvoll, zunächst die Bewertung des Finanzamts abzuwarten und den Feststellungsbescheid sorgfältig zu prüfen. Erst danach kann entschieden werden, ob das Gutachten tatsächlich eingesetzt werden soll.

Kommt das Finanzamt von sich aus auf einen niedrigeren Wert als erwartet, kann das Gutachten möglicherweise sogar entbehrlich sein.

Rückwirkende Bewertungen sind möglich

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass das Finanzamt erst lange Zeit nach dem Erbfall eine Erbschaftsteuererklärung anfordert.

Entscheidend ist jedoch stets der Wert der Immobilie am Todestag des Erblassers.

Verkehrswertgutachten können auch Jahre später rückwirkend zu diesem Bewertungsstichtag erstellt werden. Deshalb sollten Eigentümer und Erben wichtige Unterlagen langfristig aufbewahren, beispielsweise:

• Rechnungen für Modernisierungen
• Bauunterlagen
• Energieausweise
• Fotos des Objektzustands
• Sanierungsnachweise

Diese Dokumente können später von erheblicher Bedeutung sein.

Verkaufspreis kann den Wert nachweisen

Eine weitere interessante Möglichkeit ergibt sich, wenn die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall verkauft wird.

Erfolgt der Verkauf zu marktüblichen Bedingungen, kann der tatsächlich erzielte Kaufpreis als Nachweis für den gemeinen Wert dienen. In vielen Fällen ist der reale Kaufpreis das stärkste Argument gegen eine überhöhte Schätzung des Finanzamts.

Wichtig ist allerdings, dass der Verkauf fremdüblich erfolgt. Wird die Immobilie deutlich unter Marktwert an Verwandte oder Bekannte veräußert, kann dies steuerliche Nachteile auslösen.

Einspruch kann wichtig werden

Wer einen Verkauf der geerbten Immobilie in Erwägung zieht, sollte den Feststellungsbescheid besonders sorgfältig prüfen.

Solange ein Bescheid durch einen Einspruch verfahrensrechtlich offengehalten wird, können neue Tatsachen häufig noch berücksichtigt werden. Dazu kann insbesondere ein später erzielter Verkaufspreis gehören.

Ist der Bescheid dagegen bereits bestandskräftig geworden, sind Korrekturen nur noch unter engen gesetzlichen Voraussetzungen möglich.

Fazit

Die Bewertung einer geerbten Immobilie durch das Finanzamt sollte niemals ungeprüft übernommen werden. Gerade bei älteren Objekten, sanierungsbedürftigen Häusern oder Immobilien in ländlichen Regionen können die angesetzten Werte deutlich über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen.

Ein professionelles Verkehrswertgutachten kann helfen, den tatsächlichen Marktwert nachzuweisen und die Erbschaftsteuer erheblich zu reduzieren. Angesichts möglicher Steuerersparnisse im fünfstelligen Bereich lohnt sich die Prüfung insbesondere dann, wenn der Immobilienwert die persönlichen Freibeträge deutlich überschreitet.

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Mit freundlichen Grüßen

Christian Servos

Dipl. Kfm. | Steuerberater | Zertifizierter Berater für Immobilienbesteuerung und Immobilienverwaltung (IFU/ISM gGmbH)

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