Das Kopfgrundstück am S-Bahnhof: Derzeit Parkplatz, demnächst womöglich Standort des neuen Stadthauses

Das Kopfgrundstück am S-Bahnhof: Derzeit Parkplatz, bald womöglich Standort des Stadthauses

Vor rund zwei Jahren, im Mai 2013, haben Bürgermeister Lutz Urbach und Bernd Martmann, Chef des Stadtentwicklungsbetriebs AöR (SEB), die Idee eines Verwaltungsneubaus für die Stadtverwaltung Bergisch Gladbach präsentiert.

Alle Beiträge zum Thema Stadthaus
Das müssen Sie zum Stadthaus wissen, iGL 18.5.2013
Teurer Neubau ist am günstigsten, BLZ 22.4.2015

Auf dem Kopfgrundstück am S-Bahnhof könnte ein Gebäude mit hunderten Arbeitsplätzen, Parkplätzen und Gewerbeflächen entstehen. Das 4.400 Quadratmeter große Grundstück hatte die Stadt schon vor rund sieben Jahren gekauft. Derzeit wird es als Kurzzeitparkplatz genutzt.

Seit Herbst 2013 wird das Projekt von der Firma VBD Beratungsgesellschaft für Behörden mbH extern begleitet. In den letzten Monaten wurde der Raumbedarf analysiert. Zudem wurde die Wirtschaftlichkeit berechnet.

Bürgermeister Lutz Urbach stellte den aktuellen Sachstand am Dienstag gemeinsam mit Bernd Martmann vor.

Die Beratungsgesellschaft VBD hat die Projektprüfung in drei Phasen unerteilt.

  • Phase 1: Erarbeitung eines Raumprogramms für einen Stadthausneubau – zukunftsfähig und nachhaltig
  • Phase 2: Vergleichsrechnung zwischen Sanierungs- und Neubauvarianten – ergebnisoffen
  • Phase 3: Wirtschaftlichkeitsuntersuchung zur Überprüfung der wirtschaftlichsten Beschaffungsvariante (14 Abs. 1 GemHVO NRW)

Phase 1 wurde von Herbst 2013 bis Herbst 2014 durchgeführt. Wichtige Schritte waren die Analyse der Ausgangssituation (Begehung der Standorte), die Abfrage des Raumbedarfs. Als Standardbüro wurde das Doppelbüro mit 18 Quadratmeter Größe definiert.

Konkrete Nutzungsmöglichkeiten werden berücksichtigt, beispielsweise büronahe Handaktenlager, büronahe Wartezonen, Schaffung zusätzlicher Flächen, modular koppelbarer Besprechungsräume, Kommunikationszonen und Teeküchen, Druckerstützpunkte, größerer Sozialraum mit Einbauküche, Eltern-Kind-Büro sowie ein zentraler Foyer- / Empfangsbereich.

Auf dieser Grundlage wurde ein Raumprogramm erstellt, das dann noch mal verwaltungsintern diskutiert und reduziert wurde.

Phase 2 erfolgte von Herbst 2014 bis März 2015. Wichtige Faktoren für die Vergleichsrechnung waren die Definition von Varianten A bis D und Ermittlung der Kosten.

Variante A (Bestandslösung Miete):
Sanierung der bestehenden Stadthäuser Konrad-Adenauer-Platz (KAP) und An der Gohrsmühle (GM), Anmietung der nicht in den Stadthäusern darstellbaren Verwaltungsflächen.
Kosten: rund 16 Millionen Euro
Nutzfläche der bestehenden Stadthäuser einschließlich Hauptstraße 192 beträgt aktuell rund 7.250 m².
Nachteil derzeit: Energetischer Sanierungsbedarf (berücksichtigt in der Sanierungskostenschätzung vom 30.07.2013), ungünstige Raumgrößen und Raumzuschnitte, Mangel an Besprechungsräumen, Mangel an Sozialräumen, keine Erweiterungsmöglichkeiten bei Personalzuwachs.

Variante B (kleine Neubaulösung):
Teilneubau in der Jakobsstraße (Bahnhofskopfbebauung) als Ersatz für die bestehenden Stadthäuser, Anmietung der nicht im Teilneubau dargestellten Verwaltungsflächen.
Kosten: rund 18 Millionen Euro

Variante C (große Neubaulösung):
Neubau eines Stadthauses in der Jakobsstraße (Bahnhofskopfbebauung), das alle Bergisch Gladbacher Verwaltungseinheiten (KAP, GM, Bürgermeisterbüro, Hauptstraße 192) aufnimmt.
Kosten: rund 27 Millionen Euro
Nutzungsbereich insgesamt 7.633 m²
Vorteil: Vermietung gewerblicher Flächen und von Parkplätzen

Variante D (Bestandslösung Erweiterungsbau):
Sanierung der bestehenden Stadthäuser Konrad-Adenauer-Platz (KAP) und an der Gohrsmühle (GM), Nutzung Lübbegebäude als Interimsgebäude, Erweiterungsbau zur Aufnahme der nicht in den Stadthäusern darstellbaren Verwaltungsflächen in der Jakobsstraße.
Kosten: rund 25 Millionen Euro

Debatte zum Thema: FB-Gruppe „Politik in BGL“

Berücksichtigt wurden die einschlägigen Leitfäden für Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen des Finanzministeriums NRW, es gibt identische Finanzierungspläne für alle vier Varianten.
Der Betrachtungszeitraum beläuft sich auf 30 Jahre ab Fertigstellung Baumaßnahmen.

Im Ergebnis der Vergleichsrechnung weist die große Neubaulösung (Variante C) sowohl barwertig als auch hinsichtlich der Finanz- und Ergebnisrechnung den größten Vorteil im Vergleich zur Bestandslösung auf.

Unterschiede in der Vergleichsrechnung zwischen den Varianten sind in den variantenspezifischen Nutzungsdauern und Betriebskosten (Sanierung bzw. Neubau), den anzusetzenden Mietkosten (Bestandslösung und kleine Neubaulösung) sowie den kalkulatorischen Verwertungserlösen am Ende des Betrachtungszeitraums zu sehen.

Im Rahmen der Sitzung des Ältestenrates am Montag wurden diese Ergebnisse den Fraktionen des Stadtrates vorgestellt. Es besteht Einvernehmen darüber, dass weitere Schritte veranlasst werden. So soll es einen politischen Lenkungskreis geben. Auch die Aufsichtsbehörden werden nun eingebunden.

[poll id=”62″]

Pressestelle Stadt BGL

Hier werden offizielle Pressemitteilungen der Stadtverwaltung veröffentlicht. Sie geben nicht die Meinung des unabhängigen Bürgerportals iGL wieder.

Reden Sie mit, geben Sie einen Kommentar ab

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.

Diese Website verwendet Akismet, um Spam zu reduzieren. Erfahre mehr darüber, wie deine Kommentardaten verarbeitet werden.