Baulücken in Bergisch Gladbach. Screenshot: Geoportal Stadt GL

Im vorliegenden Entwurf des Flächennutzungsplans werden 180,5 ha an Wohnbauflächen neu ausgewiesen (bei Rücknahmen von 18 ha). Bei den Gewerbeflächen werden 49,5 ha neu eingeplant. Gerade bei diesen wird seitens der Bürger regelmäßig gefordert, zuallererst vorhandene, brach liegende Flächen zu reaktivieren, bevor Wald- und Grünflächen aufgegeben werden müssen.

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Aber angesichts des öffentlich gemachten Bedarfs im Bereich der Wohnbauflächen (selbst wenn man diesen Bedarf aufgrund zu optimistischer Einschätzung beim Bevölkerungszuwachs niedriger ansetzt) ist auch dort ein konsequentes Verwaltungshandeln unerlässlich. Somit liegt es auf der Hand, dass die Stadt alle Anstrengungen darauf verwenden muss, bestehende Baulücken zu schließen oder auf eine Aktivierung unbebauter Grundstücke hinzuwirken.

Was hat die Stadt bisher getan?

Dazu heißt es auf der städtischen Internetseite zur Baulückenbörse:

„Baulücken und unbebaute Grundstücke im Bebauungszusammenhang gewinnen immer mehr an Bedeutung als Bauflächenreserve im Innenbereich. Der Rat der Stadt Bergisch Gladbach hat am 03.07.2012 ein Baulückenprogramm beschlossen, mit dem Ziel, die zahlreichen privaten Baulücken in Bergisch Gladbach verstärkt der Wohnbaunutzung zuzuführen. Im Planungsausschuss wurde daraufhin am 16.07.2013 die Veröffentlichung der Baulückenbörse beschlossen. Die Baulückenbörse ist ein Service der Stadt Bergisch Gladbach, der Bauinteressierten bebaubare Wohnbaugrundstücke im Stadtgebiet anzeigt und so eine Hilfe bei der Grundstückssuche darstellt.”

Die Stadt Bergisch Gladbach hat die Baulücken erfasst. Diese sind im Internet sichtbar.

Die Stadt schreibt zwar auf ihrer Internetseite, es sei ihr Anliegen, „diese Flächen in Zusammenarbeit mit den Eigentümern einer Bebauung zuzuführen”, sie sieht sich hier aber lediglich als Vermittler zwischen dem Interessenten und dem Grundstückseigentümer, nicht jedoch als Handelnder.

Und nun? Es ist zumindest für den Bürger bei Sichtung der Baulückenbörse im Internet nicht so recht erkennbar, wie erfolgreich sich dieser Service der Stadt entwickelt hat.

Der Kölner Stadt-Anzeiger hat sich die Mühe gemacht und recherchiert. In der Ausgabe vom 22.9.2016 wurde berichtet, dass gemäß Auskunft der Stadt von den mehr als 900 gefundenen Baulücken in weniger als 200 Fällen die Grundstückseigentümer zur Zusammenarbeit mit der Stadt bereit seien. Und nur 36 Grundstücke seien bis dahin an einen neuen, bauwilligen Grundstückseigentümer vermittelt worden.

Ein in meinen Augen enttäuschendes Ergebnis.

Zunächst unterstelle ich, dass die festgestellte Zahl an Baulücken annähernd den Tatsachen entspricht, wobei gewiss zu akzeptieren ist, dass es in Einzelfällen zu Fehleinträgen gekommen sein mag.

Nur zur Klarstellung: Es liegt in meinen Augen keine Baulücke vor, wenn eine besonders große Gartenfläche über zwei Grundstücksparzellen reicht, die vom Eigentümer aktiv genutzt wird. Anders verhält es sich aber, wenn neben dem eigenen Grundstück eine weitere Fläche vorgehalten wird, die vom eigenen Grundstück abgegrenzt ist und bei der nur eine Mindestpflege (z.B. Grasschnitt) stattfindet. Hier ist für den Außenstehenden erkennbar, dass eine mögliche Bebauung bewusst unterbleibt, aus welchen Gründen auch immer.

Fehlt die Freiwilligkeit müssen rechtliche Optionen geprüft werden

Wenn die Freiwilligkeit nicht zum gewünschten Erfolg führt, so wäre es nur konsequent, wenn die Stadt rechtliche Optionen prüft. Sie kann hier gut argumentieren mit der derzeitig vorherrschenden Niedrigzinsphase, welche sich durchaus auch negativ auf das Bemühen um eine Wohnraumverdichtung auswirkt.

Warum ist das so? Da auf Konten und mit Anleihen wenig bis gar nichts mehr zu verdienen ist, hat sich die Nachfrage nach Immobilien stetig erhöht, was preistreibend wirkt. In der Folge sinkt die Bereitschaft der Grundstückseigentümer zum Verkauf, weil sie von einem weiter steigenden Preisniveau profitieren möchten.

An dieser Stelle kommt aber die Sozialpflichtigkeit des Eigentums in die Diskussion. In Artikel 14 Absatz 2 unseres Grundgesetzes heißt es:

„Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.”

Dies gilt jedoch nicht allgemein. Daher hat das Bundesverfassungsgericht in seiner Rechtsprechung präzisiert, dass nicht jedes Eigentum eine solche Verpflichtung begründet, sondern nur solches mit einer sozialen Relevanz. Darüber hinaus bedarf es im Fall des Artikels 14 Abs. 2 eines Gesetzes. Es reicht also nicht ein einfacher Verwaltungsakt aus, um diese Sozialbindung zu begründen.

Das förmliche Baugebotsverfahren nach §176 Baugesetzbuch stellt eine solche gesetzliche Regelung zur sozialen Relevanz dar. Diese Vorschrift lautet auszugsweise wie folgt:

§ 176 Baugebot
(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans kann die Gemeinde den Eigentümer durch Bescheid verpflichten, innerhalb einer zu bestimmenden angemessenen Frist
1. sein Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans zu bebauen oder
2. ein vorhandenes Gebäude oder eine vorhandene sonstige bauliche Anlage den Festsetzungen des Bebauungsplans anzupassen.
(2) Das Baugebot kann außerhalb der in Absatz 1 bezeichneten Gebiete, aber innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile angeordnet werden, um unbebaute oder geringfügig bebaute Grundstücke entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu nutzen oder einer baulichen Nutzung zuzuführen, insbesondere zur Schließung von Baulücken.
(3) Ist die Durchführung des Vorhabens aus wirtschaftlichen Gründen einem Eigentümer nicht zuzumuten, hat die Gemeinde von dem Baugebot abzusehen.
(4) Der Eigentümer kann von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn er glaubhaft macht, dass ihm die Durchführung des Vorhabens aus wirtschaftlichen Gründen nicht zuzumuten ist. § 43 Abs. 1, 4 und 5 sowie § 44 Abs. 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.
(5) ….
(6) ….
(7) Mit dem Baugebot kann die Verpflichtung verbunden werden, innerhalb einer zu bestimmenden angemessenen Frist den für eine bauliche Nutzung des Grundstücks erforderlichen Antrag auf Erteilung einer bauaufsichtlichen Genehmigung zu stellen.
(8) Kommt der Eigentümer der Verpflichtung nach Absatz 7 auch nach Vollstreckungsmaßnahmen auf Grund landesrechtlicher Vorschriften nicht nach, kann das Enteignungsverfahren nach § 85 Abs. 1 Nr. 5 auch vor Ablauf der Frist nach Absatz 1 eingeleitet werden.
(9) In dem Enteignungsverfahren ist davon auszugehen, dass die Voraussetzungen des Baugebots vorliegen; die Vorschriften über die Zulässigkeit der Enteignung bleiben unberührt. Bei der Bemessung der Entschädigung bleiben Werterhöhungen unberücksichtigt, die nach Unanfechtbarkeit des Baugebots eingetreten sind, es sei denn, dass der Eigentümer die Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat.

Keine Frage, ein Baugebot hat vor allem die durch das Grundgesetz vorgegebene Baufreiheit zu beachten. Von daher ist es für dessen Erlass zu fordern, dass die Durchführung der Maßnahme aus städtebaulichen Gründen erforderlich ist.

Dies wäre z. B. bei dringendem Wohnbedarf zu bejahen. Gerade vor dem Hintergrund des Zustroms an Flüchtlingen könnte die Stadt Bergisch Gladbach hier sehr gut argumentieren, aber selbstverständlich auch mit den Prognosen zur Entwicklung der Bevölkerungszahlen in den kommenden Jahren. Argumentiert werden könnte schließlich auch mit den zunehmenden Schwierigkeiten, innerhalb des Stadtgebietes Flächen zur Wohnbebauung neu auszuweisen (Stichworte: Topographie, Umweltaspekte)

Aber selbst wenn die Erforderlichkeit zu bejahen wäre, müsste die Durchführung der Maßnahme für den Empfänger eines Baugebotes objektiv wirtschaftlich zumutbar sein. Demnach scheiden subjektive Motive wie z.B. „keine Lust” aus.

Liegt diese objektive Zumutbarkeit nicht vor, hat die Kommune vom Baugebot Abstand zu nehmen. Dann hat allerdings der Eigentümer die Möglichkeit, der Gemeinde das Grundstück zur Übernahme anzubieten.

Erst wenn der Eigentümer der Verpflichtung nicht nachkommt, steht die Enteignung als letztes öffentlich-rechtliches Handlungsinstrument zur Verfügung.

Gute Begründung für Baugebot ist notwendig

Gewiss muss das Baugebot sehr gut begründet sein, die Stadt ist hier sehr gefordert. Es ist allerdings für mich nicht ganz nachvollziehbar, warum eine Kommune wie Bergisch Gladbach diese Möglichkeit des Baugesetzbuches gar nicht nutzt, und sei es auch nur als Drohinstrument.

Interessanterweise spricht die Stadt Köln Baugebote aus. Es liegt die Vermutung nahe, dass gerade dieser seitens der Stadt Köln auf die Grundstückseigentümer ausgeübte Druck Grund für eine höhere Erfolgsquote bei der Baulückenschließung ist. Immerhin konnten dort gemäß Recherche des KStA von rund 6000 erfassten offenen Baulücken etwa 3800 bebaut werden.

Fazit: Ich stehe beim Thema Baulückenschließung ganz klar auf dem Standpunkt „Eigentum verpflichtet”. Selbstverständlich kann ich nachvollziehen, wenn sich ein Eigentümer nicht dem Stress einer Baustelle aussetzen möchte. Aber dann sollte er das Grundstück zum Wohle einer positiven städtebaulichen Entwicklung in „willige Hände” geben. Und einen finanziellen Schaden sollte diese Aufgabe wohl kaum zur Folge haben.

Es kann aber wohl kaum sein, dass sich ein Bürger der Baulückenschließung entzieht, auf der anderen Seite aber Widerstand leistet gegen das Vorhaben der Stadt, Gebiete für Wohnbebauung auch zu Lasten von Grünflächen zu schaffen.

Hier muss es dann wohl eher – frei nach John F. Kennedy – heißen: „Frag nicht, was deine Stadt für dich tun kann, sondern was du für deine Stadt tun kannst!“

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Martin Wiegelmann

Jurist, aufgewachsen im Ruhrgebiet, wohnt seit 1989 im Rheinland und seit 1996 mit seiner Familie in Bergisch Gladbach.

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4 Kommentare

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  1. Werte Bürgerinitiative Katterbach und andere. Sie sollten zur Kenntnis nehmen dass Deutschland ein Einwanderungsland ist. Allein im vergangenen Jahr kamen 2 Millionen Menschen neu zu uns. Wo bitte sollen denn all die Menschen Wohnen? Wo sollen sie Arbeiten? Diese Menschen haben Bedürfnisse. Ein großteil davon ist jung, männlich, alleinstehend. Sie sollten sich also nicht so egoistisch Verhalten.

  2. Sehr geehrter Autor der Bürgerinitiative,

    ich möchte darauf hinweisen, dass es erst einmal darum geht, ein Baugebot auszusprechen. Das hat absolut nichts mit einer Enteignung zu tun.
    So schrieb ich:
    “Erst wenn der Eigentümer der Verpflichtung nicht nachkommt, steht die Enteignung als letztes öffentlich-rechtliches Handlungsinstrument zur Verfügung.”

    Und von einer Bananenrepublik sind wir zum Glück weit entfernt.

  3. Für seine berufliche Tätigkeit muss sich der Autor nicht rechtfertigen, daher wurde ein PS. der (hier anonym auftretenden) Bürgerinitiative gelöscht. Der Autor hatte im Sinne einer vollen Transparenz seinen beruflichen und ehrenamtlichen Hintergrund genannt. Dass er das nun zurückgezogen hat, ist bedauerlich, aber nachvollziehbar. (für die Redaktion)

  4. Unglaublich, also doch, Bananenrepublik! Auch wenn es entsprechende Gesetze geben mag, so ist doch Zweifel angebracht, dass Enteignungen das richtige Lösungsmittel sind um:

    – eine fehlgeleitete Stadtplanung auszugleichen
    – einen mangelhaften Flächennutzungsplan zu kaschieren
    – die Verwaltung und Politik aus der Verantwortung nehmen und dem einzelnen Bürger die Stadtrettung zu übertragen

    Vielleicht sollten die Planer erst einmal ihre Hausaufgaben richtig und gut machen, bevor über solche Maßnahmen nachgedacht wird. Wenn eine ordentliche Entwicklungsplanung im Rahmen der bestehenden Grenzen von übergeordneten Planungsebenen erfolgt, im Innenbereich entsprechende Flächen ausgewiesen werden und sich über Verkehr & Co. einmal Gedanken gemacht wird, kommt man auch zu einer “ausgewogenen” Lösung.

    Im Übrigen verpflichtet Eigentum nicht nur zur Freigabe einer Bebauung, sondern auch zum Schutz der Umwelt, der Siedlungsstruktur, von Freiräumen und Natur sowie Nachhaltigkeit. Dies sollte bei dieser Betrachtung auch nicht aus den Augen verloren werden.

    Enteignungen und Druck auf Eigentümer ausüben ist hier sicherlich komplett kurzsichtig und fehlleitend im Sinne des Ziels eine Stadtentwicklung.

    (bearbeitet, siehe eigenen Kommentar. Die Redaktion)