Ricardo und Christian Althaus, Beratungsgesellschaft Faktor Wir, Bergisch Gladbach

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Ricardo und Christian Althaus

Über 70 Prozent des Vermögens der Deutschen steckt in Immobilien. Nicht ohne Grund ist die Investition in Betongold für viele Menschen die beste Form der Vermögensanlage. Neben den Vorteilen des selbstgenutzen Wohneigentums spricht vieles für eine Investition in vermietete Objekte. 

Warum das so ist, wollen wir heute  an einem kurzen Rechenbeispiel beleuchten. Unser Sparer Karl Klever hat 10.000 Euro zur Verfügung. Er braucht das Geld nicht und möchte dieses über zehn Jahre anlegen. Er geht zur Bank und bekommt verschiedene Angebote.

Mit einem Sparbuch würde er bei 0,5 % Zinsen nach 10 Jahren 10.511 € haben, also 511 € Vermögenszuwachs. Ein risikoorientierter, internationaler Aktienfonds würde Ihm bei optimistischer Rendite und positiven Finanzmarkt- Entwicklungen ca. 4 % pro Jahr und 14.820 € bringen. Sein Vermögenszuwachs läge somit bei 4.820 €.

Gehen wir nun davon aus, dass Karl Klever statt den banktypischen Finanzanlagen eine vermietete Wohnung für 100.000 € kauft. Die Wohnung hat 55 Quadratmeter und eine gute Lage in Bergisch Gladbach. Die 10.000 € verwendet er als Eigenkapital, um damit die Kaufnebenkosten zu bezahlen. Der Kaufpreis über 100.000 € wird nach einem unabhängigen Bankenvergleich bei Faktor Wir :-) bei einer Bank mit guten Konditionen finanziert.

Die Wohnung vermietet er für 8 € pro Quadratmeter und erhält 440 € Kaltmiete im Monat. Seine Rate  zur Darlehenstilgung beträgt 317 € pro Monat (1,8% Zins, 2% Tilgung).  Nach Nebenkosten, wie Instandhaltungsrücklagen für Reparaturen, Mietnomaden-Versicherung, Hausverwaltung und Steuer bleiben Ihm noch 3 Euro Überschuss im Monat. Die Hausverwaltung kümmert sich um die Belange des Mieters, damit hat Karl Klever nichts zu tun.

Nach 10 Jahren beträgt die Restschuld des Darlehens noch 78.300 €. Karl Klever hat in  einer guten Lage gekauft. Hier sind die Immobilienwerte die letzten Jahre leicht gestiegen, so dass er die Wohnung nun für 110.000 € verkaufen könnte. Da er die Wohnung vermietet hatet, wäre dieser Verkauf nach 10 Jahren  auch steuerfrei. Das Darlehen bei der Bank von 78.300 € wird durch den Verkaufserlös abgelöst und er hat somit 31.700 € steuerfreien Vermögenszuwachs. 

Dies entspricht einer Eigenkapitalrendite von 12,2% pro Jahr. Die Miete würde dabei 10 Jahre nicht angepasst. Hier hätte er ebenfalls noch Möglichkeiten gehabt, seinen Gewinn zu steigern.

Was in der Theorie so einfach klingt, funktioniert auch in der Praxis. Wichtig ist, dass Sie auf folgende Punkte achten:

Der Einkaufspreis

Sie dürfen die Wohnung nicht so teuer einkaufen. Freilich sind wir im Moment in einem Markt, in dem die Preise stark gestiegen sind. Dennoch lassen sich hin und wieder Objekte finden, die fair bewertet sind.

Ein erstes, grobes Indiz zur Ermittlung für die Verhältnismäßigkeit ist der Kaufpreisfaktor. Dieser sollte in sehr guten Lagen nicht über 20 und in mittleren Lagen nicht über 18 liegen. Wie man den Kaufpreisfaktor berechnet lesen Sie hier. 

Aufteilung der Wohnung

Die Wohnung sollte sich jederzeit gut vermieten lassen. Dies ist meist bei einfach geschnittenen, praktischen Aufteilungen der Fall. Extravaganz ist meist teuer und schwerer zu vermieten. Quadratisch, praktisch gut und mit Balkon ist hier meist die Devise. 

Lage 

Die Infrastruktur sollte stimmen. Achten Sie darauf, dass öffentliche Verkehrsmittel und Geschäfte des täglichen Bedarfs gut zu erreichen sind. Auch eine Autobahnanbindung oder eine Anbindung an die Stadtbahn bringt Punkte. Informieren Sie sich über A und B Lagen. Auch in guten B Lagen kann sich eine Investition lohnen.

Gemeinschaftseigentum und Hausgeld

Das Gemeinschaftseigentum sollte gepflegt sein. Eine gute Eigentümergemeinschaft erkennen Sie schnell an den Versammlungsprotokollen. Diese sollten vor einem Kauf unbedingt studiert werden. Hier können Sie geplante Instanthaltungsinvestitionen erkennen, welche in Zukunft anstehen oder in der Vergangenheit durchgeführt wurden. Auch der Umgang mit Problemen oder Anträgen von Miteigentümern ist so sehr gut nachvollziehbar.

Risiken

Immobilien bergen auch Risiken. Die größte Angst verbreitet sicher der Mieter, der seine Miete nicht zahlen will. Sicher kommt so etwas ab und zu vor. Dennoch ist das die Ausnahme. Millionen Wohnungen sind in Deutschland vermietet und die Mieter zahlen pünktlich. Vielleicht auch Sie selbst. Grundsätzlich gibt es Mietnomadenversicherungen, die Ihnen Kosten für den Mietausfall  bis zu 12 Monate erstatten. Die Kosten liegen bei ca. 20 bis 25 Euro und bieten wir ebenfalls in unserem Produktportfolio für Investoren an. 

Auch ungeplante Instandhaltungsreparaturen können dazu führen, dass Sie Investitionen tätigen müssen. Dafür sollten Rücklagen gebildet werden, so dass Reparaturen daraus bezahlt werden können. 

Fazit

Grundsätzlich bleibt zu sagen, dass eine Immobilie eine äußerst interessante Art ist, sein Geld zu investieren. Wichtig ist allerdings, dass Sie diese im Vorfeld genau prüfen und auch die Finanzierung darauf anpassen. Sollten Sie in Zukunft mehr als eine Immobilie erwerben wollen, ist eine gute Finanzierungsplanung besonders wichtig. Zu geringe Tilgungen führen dazu, dass die Banken ab einem gewissen Punkt kein Interesse mehr an der Finanzierung weiterer Objekte haben.

Wir können Ihnen sowohl bei der Bewertung Ihres potentiellen Immobilien-Investments wie auch bei der passenden Finanzierungs- und Strategieplanung für Ihre Kapitalanlage in Immobilien helfen. Dafür erstellen wir transparente und detaillierte Analysen.

Weiterhin stellen wir über unser Netzwerk immer wieder interessante Anlageobjekte zur Verfügung. Schauen Sie einmal auf unserer Seite.

Kommen Sie bei Interesse gern auf uns zu.

Wir freuen uns auf Sie, Christian und Ricardo Althaus

Wir sind die Brüder Christian & Ricardo Althaus und haben uns mit unserer Firma, der Faktor Wir Beratungsgesellschaft, voll und ganz der Finanzberatung verschrieben. Der „Faktor Wir “ steht für langfristige und vertrauensvolle Zusammenarbeit mit unseren Kunden.

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Finanzwissen muss nicht langweilig sein. Wir möchten Ihnen mit dieser Kolumne nützliche Tipps an die Hand geben und vielleicht zu dem ein- oder andern „Aha“-Erlebnis beitragen.

Faktor Wir

ist die Beratungsgesellschaft von Christian & Ricardo Althaus, die sich voll und ganz der Finanzberatung verschrieben haben. Der „Faktor Wir“ steht für langfristige und vertrauensvolle Zusammenarbeit mit den Kunden.

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