Einerseits fehlt in Bergisch Gladbach Wohnraum, andererseits liegen Grundstücke brach – weil das Baurecht eine Bebauung bislang verhinderte. Doch nun macht der Bauturbo große und kleine Projekte möglich, die bislang blockiert waren. Zum Beispiel ein Lückenschluss zwischen Paffrather Straße und Kalköfen. Große Wohnhäuser an der Ecke Odenthaler / Laurentiusstraße. Eine Aufstockung des Schloss Centers.
Auf der Tagesordnung der Sitzung des Stadtplanungsausschusses (STPLA) Anfang Juli stehen einige Anfragen für große Bauprojekte, die bislang kaum eine Chance auf eine Umsetzung hatten – nun aber auf Grundlage des Bauturbos von der Stadtverwaltung positiv bewertet werden. Dabei geht es um einige große und kleinere Vorhaben, die zum Teil auffällige Lücken im Stadtbild betreffen.
Das Kalköfen Carrée schließen
Auf dem früheren Cox-Gelände hinter den alten Kalköfen, im Dreieck zwischen Johann-Wilhelm-Lindlar-Straße und Paffrather Straße hatte der Investor das „Kalköfen Carrée“ mit 168 Wohnungen gebaut – doch zwischen dem Ende der Gebäude an der Paffrather Straße und der Rhein-Berg Passage blieb ein verwildertes Brachgrundstück übrig.
Baufirma übergibt „Kalköfen Carrée“ zur Vermietung
Das vorerst größte Wohnungsbauprojekt in Bergisch Gladbach ist mit einer symbolischen Schlüsselübergabe weitgehend abgeschlossen worden: Auf dem ehemaligen Cox-Gelände am S-Bahnhof wurden innerhalb von gut drei Jahren 168 Wohnungen im neuen „Kalköfen Carrée“ gebaut, der größte Teil davon ist bereits verkauft oder vermietet. Ob ein Hotel das Gelände abrunden wird ist nach wie vor offen.
Ursprünglich hatte der Investor Grenzland Bau hier ein Hotel geplant. Doch dann hatte das Amt für Bodendenkmalpflege alte Mauern und Reste eines dritten Kalkofen entdeckt, die geschützt werden müssten – für ein Hotel reichte der Platz damit nicht mehr aus.
Jetzt will der Investor an der Paffrather Straße einen weiteren Wohnblock hinstellen, mit 19 Wohnungen in vier Vollgeschossen, einem Staffelgeschoss und einer Tiefgarage. Am Hang, vor einer denkmalgeschützten Mauer fast bis zu den historischen Kalköfen, sollen zudem sieben separate Garagen gebaut werden. Auf eine weitere Bebauung verzichtet der Investor hier, mit Blick auf die Bodendenkmäler.
Eine Wohnbebauung war hier laut Bebauungsplan nicht vorgesehen, ist aber laut Stadtverwaltung dank Bauturbo nun möglich und auch sinnvoll – weil ein schon lange brachliegendes Grundstück in der Innenstadt wieder verwertet wird und dringend benötigter Wohnraum geschaffen werde. Daher unterstützt die Stadt das Vorhaben ausdrücklich.
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Das Bürgerportal verfolgt die Entwicklung der großen Bauprojekte in der Innenstadt von 2019 bis 2024 in Form einer 360-Grad-Panoramatour. Die Fortschritte lassen sich mit Hilfe eines Zeitstrahls nachvollziehen. Mit einem Doppelklick öffnet sich die Tour in einer großen Ansicht. Guten Flug!
Brachfläche Rommerscheider Straße bebauen
Am Anfang der Rommerscheider Straße an der Ecke zur Odenthaler Straße befindet sich nach dem Abriss eines Wohnhauses mit dem bekannten Kiosk „Op d’r Eck“ eine große Lücke; dahinter liegt die langgezogene Fläche der ehemaligen Schlosserei Rodenbach, die durch den Brand von Lagerhallen 2022 ebenfalls frei geworden war.
Nach einem Brand stand das Gebäude an der Rommerscheider Straße leer. Im Frühjahr 2025 wurden es mit dem Nachbargebäude (in dem sich der Kiosk befand) und der alte grüne Kiosk abgerissen. Fotos: Redaktion
Nun soll die Lücke entlang der Straße durch eine zweigeschossige Randbebauung, die Fläche im Hinterland mit zwei dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern plus Staffelgeschoss bebaut werden. Dort ist auch eine Tiefgarage geplant.
Der Bebauungsplan sieht hier ohnehin Wohnhäuser vor, die Erschließung der zurückliegenden Häuser sollte über die nordöstlich gelegene Wohnstraße „Am Eichenberg“ geführt werden. Für eine neue Stichstraße war jedoch ein Grundstück erforderlich, dass die Eigentümer offenbar nicht verkaufen wollten – das Vorhaben im Hof war damit blockiert.
Jetzt wollen die Investoren eine direkte Zufahrt in die Tiefgarage von der Rommerscheider Straße aus anlegen – und finden dafür mit den Bestimmungen des Bauturbos auch die Zustimmung der Stadt. Zudem fallen die Häuser größer aus, als eigentlich im B-Plan vorgesehen. Doch auch das hält die Stadt für genehmigungsfähig, weil sich die Höhe der künftigen Gebäude an den bereits bestehenden Häusern orientiert.
Der sogenannte Bauturbo soll den Bau neuer Wohnungen beschleunigen. Seit Ende Oktober 2025 können Kommunen Wohnungsbauvorhaben in bestimmten Fällen auch dann zulassen, wenn dafür sonst erst ein Bebauungsplan geändert oder neu aufgestellt werden müsste. Kern ist der neue § 246e Baugesetzbuch.
Städte und Gemeinden bekommen mehr Spielraum, etwa bei Aufstockungen, Nachverdichtungen, Umnutzungen oder neuen Wohngebäuden. Die Gemeinde muss dem Vorhaben zustimmen; dafür hat sie in der Regel drei Monate Zeit. Reagiert sie nicht, gilt ihre Zustimmung als erteilt.
Der Bauturbo ist aber kein Freifahrtschein. Bauordnung, Umweltrecht, Denkmalschutz, Lärmschutz, Nachbarrechte und andere Fachgesetze gelten weiter. Die Kommune muss also weiterhin prüfen, ob ein Vorhaben städtebaulich vertretbar ist und zu den öffentlichen Belangen passt.
Bergisch Gladbach hatte bereits im März städtebauliche Kriterien für die Anwendung des Turbos und ein Verfahren festgelegt.
Zur Sache: Bauturbo
Die Stadtverwaltung schlägt den Abschluss eines städtebaulichen Vertrags mit den Bauherren vor, der u.a. die Gebäudehöhen, die Anlage von Spiel- und Gemeinschaftsflächen und einen Anteil von 30 Prozent an geförderten Wohnungsbau festschreibt.
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Aufstockung des Schloss Center
Das Schloss Center im vorderen Teil der Schlossstraße ist von der Straße gesehen unauffällig, besteht jedoch aus einem sehr großen, mehrgliedrigen Gebäudekomplex, der sich in den Hang hinein bis zur Straße Im Bungert hinein erstreckt.
Der Komplex soll nun aufgestockt werden und 59 altersgerechte zusätzliche Wohneinheiten erhalten. Dafür will die Eigentümergemeinschaft BIG Bensberg GmbH das Gebäude ab dem dritte Geschoss (ein Parkdeck) abreißen und auf den Gebäuderumpf drei neue Etagen aufsetzen.
Die Gesamthöhe des aufgestockten Gebäudes an der Schlossstraße soll sich dennoch an die rechts angrenzende Altbau-Villa und an die Bebauung im Bungert orientieren (wo ebenfalls ein Neubau auf dem ehemaligen Postgelände mit Hilfe des Bauturbos geplant ist, siehe unten).
Das Vorhaben geht deutlich über die Festschreibungen im Bebauungsplan hinaus. Doch nach Einschätzung der Stadtverwaltung handelt es sich bei dem Projekt um eine sinnvolle Innenverdichtung, auch die Schaffung von altersgerechtem Wohnraum diene den Zielen der Stadt. Insgesamt fügte sich das Projekt in die Nachbarschaft ein und bilde einen städtebaulich harmonischen Übergang zum Projekt „Im Bungert“.
Auch der Gestaltungsbeirat hat sich bereits mit dem Projekt beschäftigt und eine Weiterentwicklung ausdrücklich empfohlen. Das will die Stadtverwaltung jetzt machen und einen städtebaulichen Vertrag mit den Investoren schließen.
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Acht Wohnungen auf Eckgrundstück Im Pippelstein
Ebenfalls auf der Tagesordnung steht eine informelle Anfrage für ein Bauvorhaben für ein Haus mit acht Wohneinheiten, mit dem eine Lücke an der Kreuzung Im Pippelstein / Lachsweg in Lustheide geschlossen werden soll.
Hier sind die Erleichterungen des Bauturbos erforderlich, weil es zwei Meter an den Lachsweg heranreicht und damit die Bauflucht eines Nachbargrundstücks überschreitet. Dennoch füge sich das Projekt nach Einschätzung der Stadt in das nähere Umfeld ein und werde daher unterstützt. Unter Umständen müsste das Volumen jedoch reduziert werden, da die Fläche für die angestrebten acht Wohneinheiten kaum nicht ausreiche.
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Zur Erinnerung: frühere Anfragen
Bereits in der Sitzung im März hatte sich der Ausschuss mit einigen Bauturbo-Anfragen befasst, nachdem er Kriterien für die Anwendung sowie Städtebauliche Grundziele diskutiert und beschlossen hatte.
1. Die Stadt Bergisch Gladbach beabsichtigt, vom Wohnungsbau-Turbo großzügig Gebrauch zu machen, ohne dabei die städtebaulichen Ziele und die städtebauliche Ordnung und Entwicklung zu vernachlässigen.
2. Die Stadt Bergisch Gladbach verfolgt beim Wohnungsbau-Turbo das Ziel der dreifachen Innenentwicklung und bevorzugt deshalb Nachverdichtungspotentiale, bereits versiegelte Flächen, Baulücken oder Aufstockungen im Bestand.
3. Aufstockungen von Einzelvorhaben mit Vorbildwirkung für nur wenige Objekte in der Nachbarschaft werden grundsätzlich positiv beurteilt.
4. Das Bauen in zweiter Baureihe bzw. die Ausweitung von Baugrenzen wird – sofern sich die Vorbildwirkung auf nur wenige Objekte in der Nachbarschaft auswirkt –grundsätzlich positiv beurteilt.
5. Die Stadt Bergisch Gladbach beabsichtigt, vom Wohnungsbau-Turbo insbesondere in Gebieten großzügig Gebrauch zu machen, für die bereits eine städtebauliche Planung (Rahmenplanung, städtebaulicher Entwurf, vergleichbares Planungsinstrument oder grundsätzlicher Zustimmungsbeschluss) politisch beschlossen wurde und das Vorhaben den Vorgaben dieser Planung entspricht.
6. Die Stadt Bergisch Gladbach schließt eine schleichende Ausweitung des Siedlungszusammenhanges in den Außenbereich über das durch FNP vorgegebene Maß hinaus grundsätzlich aus.
7. Bei der Anwendung des Wohnungsbau-Turbos ist der Gefahr einer Verdrängung von Gewerbe oder Reduzierung von Gewerbeflächen vorzubeugen.
8. Der Bauturbo findet in Gewerbegebieten grundsätzlich keine Anwendung. Nur in sehr begrenzten Ausnahmefällen, wenn durch beschlossene städtebauliche Planungen eine städtebauliche Weiterentwicklung hin z.B. zu einem Urbanen Gebiet oder Allgemeinen Wohngebiet gewünscht ist, kann der Bauturbo in Gewerbegebieten angewendet werden.
9. Das Heranrücken an Gewerbegebiete bzw. Gewerbebetriebe ist insbesondere auch auf die Folgewirkung (z. B. Emissionskonflikte) hin kritisch zu betrachten und bei einer drohenden Beeinträchtigung der Entfaltungsmöglichkeiten des Gewerbes zu versagen.
10. Auch das Umwandeln von bisher gewerblich genutzten Einheiten / Gebäuden soll i.d.R. keine Zustimmung erhalten. So ist insbesondere das Kippen von Mischgebieten zu Wohngebieten grundsätzlich zu verhindern. Ausnahmen gelten nur dort, wo durch beschlossene städtebauliche Planungen eine städtebauliche Weiterentwicklung von Mischgebieten zu einem Urbanen Gebiet oder Allgemeinen Wohngebiet gewünscht ist.
11. In städtebaulich besonders sensiblen Gebieten (Denkmalbereichssatzungen, Gebieten mit Erhaltungssatzungen) wird der Wohnungsbau-Turbo insbesondere auch auf die Nachfolgewirkung hin kritisch betrachtet.
12. Aktuell hält die Stadt Bergisch Gladbach die hohen gesetzlichen Anforderungen an die (kleinen) Gewässer im Stadtgebiet nicht ein. Diesem Aspekt ist bei der Anwendung des Wohnungsbau-Turbos besonders Rechnung zu tragen.
13. Weite Ortsteile von Bergisch Gladbach sind einer Starkregen- und Hochwassergefahr ausgesetzt, die bei der Beurteilung besonders zu würdigen und bei den Vorhaben gesondert zu beachten ist.
Städtebauliche Grundsatzziele
Zwei Projekte wurden begrüßt, ein drittes mit sehr großen Fragezeichen versehen:
Projekt 1: Seit langem laufen Pläne, das ehemalige Postgelände an der Straße „Im Bungert“ zu bebauen; nun wollen die Investoren auch hier den Bauturbo nutzen und zunächst Wohnungen (zum Teil für Senior:innen) errichten, später soll auch das Schlosscenter aufgestockt werden. Dazu will die Stadt einen städtebaulichen Vertrag abschließen.
Der Ausschuss hatte diesem Projekt ohne Rückfragen und Debatte einstimmig zugestimmt. Alle Infos zum Projekt im Ratsinfosystem.
Projekt 2: Eine Wohnanlage mit einer Kurzzeitpflegestation soll an der unteren Hauptstraße gebaut werden. Auch hier handelt es sich um ein schon länger anhängendes Projekt, die vorherige Bebauung war 2025 abgerissen worden. Teil des Projektes ist ein Zugang zum Zanders-Areal. Auch hier votierte der Ausschuss ohne Debatte einstimmig für das Projekt, mehr Infos im Ratsinfosystem
Projekt 3: Der Antrag eines Investors, im Strundepark einen 150 Meter langen und 26 Meter hohen Riegel für Wohnen und Gewerbe zu bauen, sei für die Lage am Eingang der Innenstadt völlig überdimensioniert, urteilten CDU, SPD, Grüne und Volt/FWG übereinstimmend.
Antrag für Mammut-Gebäude am Strundepark fordert Stadt heraus
Ein schmaler Grünstreifen und Parkplätze trennen die Kürtener Straße vom Gewerbe- und Einkaufszentrum „Strundepark“ am östlichen Ausgang der Innenstadt. Dort will ein Investor die Parkplätze überbauen, mit einem sehr langen und sehr hohen doppelten Wohnriegel. Und mit Hilfe des sogenannten Bauturbos alle Beschränkungen aufheben.
Das Bauvorhaben entspreche nicht den städtebaulichen Zielvorstellungen der Gemeinde, so die Begründung. Grundsätzlich sei „Wohnen am Standort vorstellbar, jedoch in reduzierter Form“. Wenn der Investor das Projekt weiter verfolgen wolle, soll er eine Visualisierung und reduzierte Pläne vorlegen, bevor sich Verwaltung und auch der Ausschuss damit erneut befassen.
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