Einerseits fehlt in Bergisch Gladbach Wohnraum, andererseits liegen Grundstücke brach – weil das Baurecht eine Bebauung bislang verhinderte. Doch nun macht der Bauturbo große und kleine Projekte möglich, die bislang blockiert waren. Zum Beispiel ein Lückenschluss zwischen Paffrather Straße und Kalköfen. Große Wohnhäuser an der Ecke Rommerscheider / Odenthaler Straße. Eine Aufstockung des Schloss Centers.
Auf der Tagesordnung der Sitzung des Stadtplanungsausschusses (STPLA) Anfang Juli stehen einige Anfragen für große Bauprojekte, die bislang kaum eine Chance auf eine Umsetzung hatten – nun aber auf Grundlage des Bauturbos von der Stadtverwaltung positiv bewertet werden. Dabei geht es um einige große und kleinere Vorhaben, die zum Teil auffällige Lücken im Stadtbild betreffen.
Das Kalköfen Carrée schließen
Auf dem früheren Cox-Gelände hinter den alten Kalköfen, im Dreieck zwischen Johann-Wilhelm-Lindlar-Straße und Paffrather Straße hatte der Investor das „Kalköfen Carrée“ mit 168 Wohnungen gebaut – doch zwischen dem Ende der Gebäude an der Paffrather Straße und der Rhein-Berg Passage blieb ein verwildertes Brachgrundstück übrig.
Baufirma übergibt „Kalköfen Carrée“ zur Vermietung
Das vorerst größte Wohnungsbauprojekt in Bergisch Gladbach ist mit einer symbolischen Schlüsselübergabe weitgehend abgeschlossen worden: Auf dem ehemaligen Cox-Gelände am S-Bahnhof wurden innerhalb von gut drei Jahren 168 Wohnungen im neuen „Kalköfen Carrée“ gebaut, der größte Teil davon ist bereits verkauft oder vermietet. Ob ein Hotel das Gelände abrunden wird ist nach wie vor offen.
Ursprünglich hatte der Investor Grenzland Bau hier ein Hotel geplant. Doch dann hatte das Amt für Bodendenkmalpflege alte Mauern und Reste eines dritten Kalkofen entdeckt, die geschützt werden müssten – für ein Hotel reichte der Platz damit nicht mehr aus.
Jetzt will der Investor an der Paffrather Straße einen weiteren Wohnblock hinstellen, mit 19 Wohnungen in vier Vollgeschossen, einem Staffelgeschoss und einer Tiefgarage. Am Hang, vor einer denkmalgeschützten Mauer fast bis zu den historischen Kalköfen, sollen zudem sieben separate Garagen gebaut werden. Auf eine weitere Bebauung verzichtet der Investor hier, mit Blick auf die Bodendenkmäler.
Eine Wohnbebauung war hier laut Bebauungsplan nicht vorgesehen, ist aber laut Stadtverwaltung dank Bauturbo nun möglich und auch sinnvoll – weil ein schon lange brachliegendes Grundstück in der Innenstadt wieder verwertet wird und dringend benötigter Wohnraum geschaffen werde. Daher unterstützt die Stadt das Vorhaben ausdrücklich.
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Das Bürgerportal verfolgt die Entwicklung der großen Bauprojekte in der Innenstadt von 2019 bis 2024 in Form einer 360-Grad-Panoramatour. Die Fortschritte lassen sich mit Hilfe eines Zeitstrahls nachvollziehen. Mit einem Doppelklick öffnet sich die Tour in einer großen Ansicht. Guten Flug!
Brachfläche Rommerscheider Straße bebauen
Am Anfang der Rommerscheider Straße an der Ecke zur Odenthaler Straße befindet sich nach dem Abriss eines Wohnhauses mit dem bekannten Kiosk „Op d’r Eck“ eine große Lücke; dahinter liegt die langgezogene Fläche der ehemaligen Schlosserei Rodenbach, die durch den Brand von Lagerhallen 2022 ebenfalls frei geworden war.
Nach einem Brand stand das Gebäude an der Rommerscheider Straße leer. Im Frühjahr 2025 wurden es mit dem Nachbargebäude (in dem sich der Kiosk befand) und der alte grüne Kiosk abgerissen. Fotos: Redaktion
Nun soll die Lücke entlang der Straße durch eine zweigeschossige Randbebauung, die Fläche im Hinterland mit zwei dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern plus Staffelgeschoss bebaut werden. Dort ist auch eine Tiefgarage geplant.
Der Bebauungsplan sieht hier ohnehin Wohnhäuser vor, die Erschließung der zurückliegenden Häuser sollte über die nordöstlich gelegene Wohnstraße „Am Eichenberg“ geführt werden. Für eine neue Stichstraße war jedoch ein Grundstück erforderlich, dass die Eigentümer offenbar nicht verkaufen wollten – das Vorhaben im Hof war damit blockiert.
Jetzt wollen die Investoren eine direkte Zufahrt in die Tiefgarage von der Rommerscheider Straße aus anlegen – und finden dafür mit den Bestimmungen des Bauturbos auch die Zustimmung der Stadt. Zudem fallen die Häuser größer aus, als eigentlich im B-Plan vorgesehen. Doch auch das hält die Stadt für genehmigungsfähig, weil sich die Höhe der künftigen Gebäude an den bereits bestehenden Häusern orientiert.
Der sogenannte Bauturbo soll den Bau neuer Wohnungen beschleunigen. Seit Ende Oktober 2025 können Kommunen Wohnungsbauvorhaben in bestimmten Fällen auch dann zulassen, wenn dafür sonst erst ein Bebauungsplan geändert oder neu aufgestellt werden müsste. Kern ist der neue § 246e Baugesetzbuch.
Städte und Gemeinden bekommen mehr Spielraum, etwa bei Aufstockungen, Nachverdichtungen, Umnutzungen oder neuen Wohngebäuden. Die Gemeinde muss dem Vorhaben zustimmen; dafür hat sie in der Regel drei Monate Zeit. Reagiert sie nicht, gilt ihre Zustimmung als erteilt.
Der Bauturbo ist aber kein Freifahrtschein. Bauordnung, Umweltrecht, Denkmalschutz, Lärmschutz, Nachbarrechte und andere Fachgesetze gelten weiter. Die Kommune muss also weiterhin prüfen, ob ein Vorhaben städtebaulich vertretbar ist und zu den öffentlichen Belangen passt.
Bergisch Gladbach hatte bereits im März städtebauliche Kriterien für die Anwendung des Turbos und ein Verfahren festgelegt.
Zur Sache: Bauturbo
Die Stadtverwaltung schlägt den Abschluss eines städtebaulichen Vertrags mit den Bauherren vor, der u.a. die Gebäudehöhen, die Anlage von Spiel- und Gemeinschaftsflächen und einen Anteil von 30 Prozent an geförderten Wohnungsbau festschreibt.
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Aufstockung des Schloss Center
Das Schloss Center im vorderen Teil der Schlossstraße ist von der Straße gesehen unauffällig, besteht jedoch aus einem sehr großen, mehrgliedrigen Gebäudekomplex, der sich in den Hang hinein bis zur Straße Im Bungert hinein erstreckt.
Der Komplex soll nun aufgestockt werden und 59 altersgerechte zusätzliche Wohneinheiten erhalten. Dafür will die Eigentümergemeinschaft BIG Bensberg GmbH das Gebäude ab dem dritte Geschoss (ein Parkdeck) abreißen und auf den Gebäuderumpf drei neue Etagen aufsetzen.
Die Gesamthöhe des aufgestockten Gebäudes an der Schlossstraße soll sich dennoch an die rechts angrenzende Altbau-Villa und an die Bebauung im Bungert orientieren (wo ebenfalls ein Neubau auf dem ehemaligen Postgelände mit Hilfe des Bauturbos geplant ist, siehe unten).
Das Vorhaben geht deutlich über die Festschreibungen im Bebauungsplan hinaus. Doch nach Einschätzung der Stadtverwaltung handelt es sich bei dem Projekt um eine sinnvolle Innenverdichtung, auch die Schaffung von altersgerechtem Wohnraum diene den Zielen der Stadt. Insgesamt fügte sich das Projekt in die Nachbarschaft ein und bilde einen städtebaulich harmonischen Übergang zum Projekt „Im Bungert“.
Auch der Gestaltungsbeirat hat sich bereits mit dem Projekt beschäftigt und eine Weiterentwicklung ausdrücklich empfohlen. Das will die Stadtverwaltung jetzt machen und einen städtebaulichen Vertrag mit den Investoren schließen.
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Acht Wohnungen auf Eckgrundstück Im Pippelstein
Ebenfalls auf der Tagesordnung steht eine informelle Anfrage für ein Bauvorhaben für ein Haus mit acht Wohneinheiten, mit dem eine Lücke an der Kreuzung Im Pippelstein / Lachsweg in Lustheide geschlossen werden soll.
Hier sind die Erleichterungen des Bauturbos erforderlich, weil es zwei Meter an den Lachsweg heranreicht und damit die Bauflucht eines Nachbargrundstücks überschreitet. Dennoch füge sich das Projekt nach Einschätzung der Stadt in das nähere Umfeld ein und werde daher unterstützt. Unter Umständen müsste das Volumen jedoch reduziert werden, da die Fläche für die angestrebten acht Wohneinheiten kaum nicht ausreiche.
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Zur Erinnerung: frühere Anfragen
Bereits in der Sitzung im März hatte sich der Ausschuss mit einigen Bauturbo-Anfragen befasst, nachdem er Kriterien für die Anwendung sowie Städtebauliche Grundziele diskutiert und beschlossen hatte.
1. Die Stadt Bergisch Gladbach beabsichtigt, vom Wohnungsbau-Turbo großzügig Gebrauch zu machen, ohne dabei die städtebaulichen Ziele und die städtebauliche Ordnung und Entwicklung zu vernachlässigen.
2. Die Stadt Bergisch Gladbach verfolgt beim Wohnungsbau-Turbo das Ziel der dreifachen Innenentwicklung und bevorzugt deshalb Nachverdichtungspotentiale, bereits versiegelte Flächen, Baulücken oder Aufstockungen im Bestand.
3. Aufstockungen von Einzelvorhaben mit Vorbildwirkung für nur wenige Objekte in der Nachbarschaft werden grundsätzlich positiv beurteilt.
4. Das Bauen in zweiter Baureihe bzw. die Ausweitung von Baugrenzen wird – sofern sich die Vorbildwirkung auf nur wenige Objekte in der Nachbarschaft auswirkt –grundsätzlich positiv beurteilt.
5. Die Stadt Bergisch Gladbach beabsichtigt, vom Wohnungsbau-Turbo insbesondere in Gebieten großzügig Gebrauch zu machen, für die bereits eine städtebauliche Planung (Rahmenplanung, städtebaulicher Entwurf, vergleichbares Planungsinstrument oder grundsätzlicher Zustimmungsbeschluss) politisch beschlossen wurde und das Vorhaben den Vorgaben dieser Planung entspricht.
6. Die Stadt Bergisch Gladbach schließt eine schleichende Ausweitung des Siedlungszusammenhanges in den Außenbereich über das durch FNP vorgegebene Maß hinaus grundsätzlich aus.
7. Bei der Anwendung des Wohnungsbau-Turbos ist der Gefahr einer Verdrängung von Gewerbe oder Reduzierung von Gewerbeflächen vorzubeugen.
8. Der Bauturbo findet in Gewerbegebieten grundsätzlich keine Anwendung. Nur in sehr begrenzten Ausnahmefällen, wenn durch beschlossene städtebauliche Planungen eine städtebauliche Weiterentwicklung hin z.B. zu einem Urbanen Gebiet oder Allgemeinen Wohngebiet gewünscht ist, kann der Bauturbo in Gewerbegebieten angewendet werden.
9. Das Heranrücken an Gewerbegebiete bzw. Gewerbebetriebe ist insbesondere auch auf die Folgewirkung (z. B. Emissionskonflikte) hin kritisch zu betrachten und bei einer drohenden Beeinträchtigung der Entfaltungsmöglichkeiten des Gewerbes zu versagen.
10. Auch das Umwandeln von bisher gewerblich genutzten Einheiten / Gebäuden soll i.d.R. keine Zustimmung erhalten. So ist insbesondere das Kippen von Mischgebieten zu Wohngebieten grundsätzlich zu verhindern. Ausnahmen gelten nur dort, wo durch beschlossene städtebauliche Planungen eine städtebauliche Weiterentwicklung von Mischgebieten zu einem Urbanen Gebiet oder Allgemeinen Wohngebiet gewünscht ist.
11. In städtebaulich besonders sensiblen Gebieten (Denkmalbereichssatzungen, Gebieten mit Erhaltungssatzungen) wird der Wohnungsbau-Turbo insbesondere auch auf die Nachfolgewirkung hin kritisch betrachtet.
12. Aktuell hält die Stadt Bergisch Gladbach die hohen gesetzlichen Anforderungen an die (kleinen) Gewässer im Stadtgebiet nicht ein. Diesem Aspekt ist bei der Anwendung des Wohnungsbau-Turbos besonders Rechnung zu tragen.
13. Weite Ortsteile von Bergisch Gladbach sind einer Starkregen- und Hochwassergefahr ausgesetzt, die bei der Beurteilung besonders zu würdigen und bei den Vorhaben gesondert zu beachten ist.
Städtebauliche Grundsatzziele
Zwei Projekte wurden begrüßt, ein drittes mit sehr großen Fragezeichen versehen:
Projekt 1: Seit langem laufen Pläne, das ehemalige Postgelände an der Straße „Im Bungert“ zu bebauen; nun wollen die Investoren auch hier den Bauturbo nutzen und zunächst Wohnungen (zum Teil für Senior:innen) errichten, später soll auch das Schlosscenter aufgestockt werden. Dazu will die Stadt einen städtebaulichen Vertrag abschließen.
Der Ausschuss hatte diesem Projekt ohne Rückfragen und Debatte einstimmig zugestimmt. Alle Infos zum Projekt im Ratsinfosystem.
Projekt 2: Eine Wohnanlage mit einer Kurzzeitpflegestation soll an der unteren Hauptstraße gebaut werden. Auch hier handelt es sich um ein schon länger anhängendes Projekt, die vorherige Bebauung war 2025 abgerissen worden. Teil des Projektes ist ein Zugang zum Zanders-Areal. Auch hier votierte der Ausschuss ohne Debatte einstimmig für das Projekt, mehr Infos im Ratsinfosystem
Projekt 3: Der Antrag eines Investors, im Strundepark einen 150 Meter langen und 26 Meter hohen Riegel für Wohnen und Gewerbe zu bauen, sei für die Lage am Eingang der Innenstadt völlig überdimensioniert, urteilten CDU, SPD, Grüne und Volt/FWG übereinstimmend.
Antrag für Mammut-Gebäude am Strundepark fordert Stadt heraus
Ein schmaler Grünstreifen und Parkplätze trennen die Kürtener Straße vom Gewerbe- und Einkaufszentrum „Strundepark“ am östlichen Ausgang der Innenstadt. Dort will ein Investor die Parkplätze überbauen, mit einem sehr langen und sehr hohen doppelten Wohnriegel. Und mit Hilfe des sogenannten Bauturbos alle Beschränkungen aufheben.
Das Bauvorhaben entspreche nicht den städtebaulichen Zielvorstellungen der Gemeinde, so die Begründung. Grundsätzlich sei „Wohnen am Standort vorstellbar, jedoch in reduzierter Form“. Wenn der Investor das Projekt weiter verfolgen wolle, soll er eine Visualisierung und reduzierte Pläne vorlegen, bevor sich Verwaltung und auch der Ausschuss damit erneut befassen.
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Weitere Beiträge zum Thema
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@Drucker: Autsch :) !!!
Sie argumentieren wirklich sehr gekonnt – alle Achtung!
@Drucker: erzählen Sie doch mal den Leuten im Kalköfen Carre, was vor Ihrem Fenster demnächst so alles ausgebaggert und zubetoniert wird. Schätze mal 99% wissen noch gar nichts von ihrem Glück.
Frage: Wie wohnen Sie selbst denn so?
@ U. Kleinert: Stimme zu, Tiefgaragen sind überholt. Erfordern unglaubliche Eingriffe in die Substanz und man kann auf der Fläche darüber keine Bäume pflanzen. Offene Parkhäuser, auch mehrstöckige, sind viel preiswerter und man kann drumherum Bäume pflanzen, die Wände beranken und die Dächer begrünen.
Und warum muss Bergisch Gladbach überhaupt so viele neue Wohnungen bereitstellen? Geburtenrate in Bergisch Gladbach “auf einem historischen Tiefstand”, im Bundesgebiet “auf einem Rekordtief” !!! Auf welchen Studien basiert dieser Bedarf?
Antwort auf Ihre Frage: Was geht Sie das an?
Ich denke übrigens nicht, dass die Leute im Kalköfen Carrée so uninformiert sind, wie Sie das vermuten. Da Sie auf die hiesigen Informationen gestoßen sind, wird es denen schon lange gelingen. Und was die aktuelle Geburtenrate mit dem aktuellen Wohnungsbedarf zu tun hat, wird wohl Ihr Geheminis bleiben.
@Ilmora: Der Hauptvorteil von Parkhäusern bzw. “Parkpaletten” ist m.E., dass sie so konstruiert werden können, dass sie sich leicht wieder demontieren & die Einzelteile anderweitig verwenden lassen.
GL liegt im Umland von Köln, und der Zuzug in die Metropolregionen ist ungebrochen. Bisher jedenfalls; das kann sich dank “Teleheimarbeit” durchaus ändern. Jede Kommune der Region muss “ihren Beitrag leisten” bei der Bereitstellung von Wohnraum.
Bauturbo (allein dieses Wort!) killt Hitzeschutz !!! Beispiel: Luftaufnahme des Kalköfen-Geländes. Viel hitzespeichernder Beton um einen überwiegend versiegelten Innenhof. KEINE schattenspendenden Bäume, etwas Alibi-Rasen, bestenfalls mühsam mit sehr viel Wasser grün erhalten, wahrscheinlicher aber inzwischen verdorrt. Daneben eine letzte baumbestandene Fläche, im Artikel (abfällig?) als “verwildert” bezeichnet, die es verdient hätte etwas hergerichtet zu werden und einen angemessenen Rahmen für die Reste der Kalköfen zu bilden. Eine kleine Oase für die Anwohner ringsum, die sonst gar nichts Grünes in erreichbarer Nähe haben. Und ein Zeichen von respektvollem Umgang mit den Denkmälern unserer Stadt jenseits von Zanders. Sage ich als Zanders-Fan.
Leider scheint der Deal mit dem Investor längst besiegelt. Ein Jammer! Bergisch Gladbach reduziert und eliminiert seine grünen Lungen an allen Ecken. Kontinuierlich! Aber auch unaufhaltsam? Das ist die Frage.
Bauturbo ein Muss? Siehe 70er Jahre, siehe Klein Manhattan. Auch das ist die Frage.
Erzählen Sie das mal den Leuten, die eine Wohnung suchen.
@Ilmora – Volle Zustimmung: Angesichts von immer mehr “Hitzetagen” brauchen wir nicht weniger, sondern mehr Grünflächen in der Stadt. Darauf sollte bei Hoch- wie auch Tiefbauprojekten viel stärker geachtet werden – siehe auch die Steinwüste der neuen Schloßstraße. (Und nein, das widerspricht nicht meiner u.g. Ablehnung von Tiefgaragen.)
Der Bezug zum “Bauturbo” erschließt sich mir allerdings nicht ganz, da (z.B.) die betonlastige Kalköfen-Bebauung lange vorher beschlossen wurde. Und ein Blick auf den Stadtplan zeigt, dass die Anwohner in unmittelbarer Nähe eine deutlich größere “grüne Oase” haben: Den Friedhof samt angrenzendem Wald.
Leider klingt nichts davon so, als würde auch *bezahlbarer* Wohnraum entstehen.
Und wer plant 2026 ernsthaft noch den Bau von Tiefgaragen?
Danke auch von mir für die Auflistung!
Bei den großen Projekten schlägt die Stadtverwaltung vor, in den städtebaulichen Verträgen mit den Investoren einen Anteil von 30 Prozent an gefördertem Wohnraum festzuschreiben. Die Einrichtung von Stellplätzen ist nach wie vor Pflicht. Die Stadt wertete es als Pluspunkt, wenn sie als Tiefgaragen angelegt werden, weil damit keine zusätzliche Fläche versiegelt wird.
Das ist ja richtig, aber es bringt nicht viel. Wir brauchen dauerhaft bezahlbaren Wohnraum, nicht nur (dank staatlicher Subventionen) für 30 Jahre. Aktuell fallen mehr Wohnungen aus der Sozialbindung als neu gebaut werden, im Resultat sinkt ihre Zahl.
Die Stellplatzsatzung kennt durchaus Ausnahmen und Flexibilität. Die Stadt hat hier mehr Spielraum, als sie zugeben möchte: Bei guter Verkehrsanbindung müssen weniger Stellplätze nachgewiesen werden – vielleicht gilt das auch für Seniorenwohnungen, wie sie in Bensberg gebaut werden sollen? Anderswo werden längst autofreie Wohnquartiere geplant und gebaut – auch das ist also offensichtlich möglich.
Das Argument “weniger Flächenverbrauch” ist bekannt, aber sehr kurzsichtig. Ein ebenerdiger Parkplatz kann leicht zurückgebaut/ entsiegelt werden, wenn er nicht mehr benötigt wird – eine Tiefgarage nicht. Wie soll eine künftige Umnutzung aussehen? Vom Betonverbrauch mal ganz zu schweigen.
Hallo U. Kleinert, wo sollen denn die Fahrzeuge der Bewohner geparkt werden wenn nicht auf Parkplätzen am Haus (oder flächennutzend in der Tiefgarage)?
Wer glaubt ernsthaft, daß zukünftig keine Tiefgaragen gebraucht werden. Das ist weltfremd. Zur Not kann man ja Lastenräder dort abstellen, dann versperren die nicht die Bürgersteige.
Vielen Dank, dass das hier so schön übersichtlich dargestellt wird, und jeder Mensch sich ein Bild machen kann!