Der Immobilienmarkt: Gespalten und nervös

Bergisch Gladbachs Immobilienmarkt hängt von zwei entscheidenden Faktoren ab: der Konjunktur- und Arbeitsmarktlage in den benachbarten Großstädten – und der Nähe zur Autobahn. Diese Erkenntnis bestätigt ein neuer Immobilienreport von Capital ein weiteres Mal.

Neu und bedrohlich ist jedoch, dass sich die Zukunftsperspektiven verschlechtern: Selbst in Refrath, Bensberg und Frankenforst gibt es erste Warnhinweise, in Alt-Gladbach wird es bereits schwierig und in Schildgen ist die Lage düster.

Grundsätzllich gilt, dass auch 35 Jahren nach der Gebietsreform  die einzelnen Stadtteile ihren eigenen Trends folgen – wobei die Immobilienexperten sich selbst an manchen Klischees aus der Vergangenheit festzuhalten scheinen. Alt-Gladbach sei noch immer auf die Papierindustrie (!?!) fixiert, Schildgen hänge “am Rockzipfel Leverkusens” und Bensberg schiele allein nach Köln.

Als Gewährsleute werden Makler wie Marcel Niederkorn von Heinz P. Hinterecker Immobilien, Makler Oliver Pauly  oder Dennis Ruess von Engel & Völkers herangezogen. Demnach ergibt sich folgendes, reichlich ernüchterndes Bild:

Die Region Bensberg-Frankenforst-Refrath sei mit Blick auf Köln seit Jahren fest verankert, weil Pendler schnell über die A4 in die City gelangten. Mit dem Technologiepark habe sich dort auch Industrie angesiedelt. Aber selbst hier, in diesen Premiumlagen, sei der Höhepunkt bereits überschritten, warnt Henning Eckmann vom Gutachterausschuss Grundstückswerte. Vor allem das Interesse an Baugrundstücken für den individuellen Wohnungsbau ging 2009 um 14 Prozent zurück. Der Bedarf an Ein- und Zweifamilienhäusern legte dagegen um acht Prozent zu, auch bei den Eigentumswohnungen nahm die Nachfrage deutlich zu. Insgesamt wurden 2009 Immobilien im Wert von 222 Millionen Euro gehandelt.

Dagegen drohe Alt-Gladbach ein klarer Abwärtstrend. Die City habe schon immer schon unter der schlechten Verkehrsanbindung gelitten, nun zeichnten sich ungünstige Perspektiven ab. Als Beleg dafür werden negative Entwicklungen auf dem Arbeitsmarkt herangezogen, etwa die Abwanderung von Bastei Lübbe. Das gelte als “deutliches Zeichen eines Niedergangs”:  die Regionale 2010 knüpfen sich nur vage Hoffnungen. Ob die Rhein-Berg-Galerie am neue Kundenschichten locken könne werde skeptisch beurteilt.

In Schildgen dauere der Verkauf von Immobilien bereits deutlich länger. Die Nähe zu Leverkusen verliere an Zugkraft.  Allerdings bleibe Schildgen für Kapitalanleger interessant, weil alteingesessene Bürger verstärkt nach altengerechten Wohnungen suchen würden.

In den Randgebieten Bergisch Gladbachs seien seltsame Phänomenen zu beobachten. So liege Herrenstrunden zwar in einer ländlichen Idylle, werde aber sehr niedrig bewertet. Dagegen komme Herkenrath wegen der etwas besseren Autobahnanbindung auf deutlich höhere Ergebnisse.

Dresherscheid könne nicht nur mit traumhaften Ausblicke aufwarten, sondern mit einer sehr guten Autobahn-Anbindung. Westlich davon stehe an der Straße Wildphal mit dem Spine House eines der teuersten Objekt von ganz Bergisch Gladbach.

Eine grobe Übersicht über die Immobilienpreis und ihre Entwicklung nach Stadtteilen zeigt diese Tabelle (Quelle: Capital.de):

Durchschnittspreise	Einfamilienhaus Kaufpreis	Eigentumswohnung Kaufpreis pro qm	Haus oder Wohnung Miete pro qm
Bensberg	300.000 bis 800.000		1.800 bis 3.500		7,00 bis 10,50
Frankenforst	400.000 bis 1.200.000		2.000 bis 3.500		6,50 bis 12,50
Margaretenhöhe/Hebborner Feld	220.000 bis 600.000		2.000 bis 3.000		6,00 bis 9,00
Refrath	300.000 bis 700.000		1.900 bis 3.400		6,50 bis 9,50
Schildgen	250.000 bis 550.000		1.500 bis 2.500		6,00 bis 8,50

Weitere Informationen:

• Markt der vier Möglichkeiten, Capital.de
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte