Die Nussbaumer Wiese, zwischen Reuterstraße, Steinernem Kreuz und Paffrather Friedhof

Gewinner und Verlierer gibt es immer, wenn landwirtschaftliche Flächen in Bauland umgewandelt werden. Eigentümer können auf hohe Verkaufspreise hoffen, Anwohner müssen um ihr unverbautes Umfeld bangen. Kein Wunder also, dass Pläne von potenziellen Wohngebieten im Rahmen eines neuen Flächennutzungsplans in vielen Stadtteilen Bergisch Gladbachs aktuell für Unruhe sorgen.

Verwunderlich ist dennoch, was sich in den so ruhigen Wohnvierteln in Nussbaum abspielt. Dort hat ein Geschäftsmann den Teileigentümern der sogenannten Nussbaumer Wiese* erklärt, er sehen Chancen, dass diese Fläche schon innerhalb der nächsten Jahren Bauland werde. Und zwar, ohne auf den neuen Flächennutzungsplan warten zu müssen.

Dafür, so deutete der Vermittler an, habe er die Unterstützung der Stadtverwaltung und der lokalen Politik. Für einige Eigentümer eine so verlockende Aussicht, dass sie Vorkaufsrechte und offenbar auch Verschwiegenheitserklärungen abgaben.

Das Problem dabei: zentrale Aussagen des Projektentwicklers stimmen offenbar nicht.

Die meisten Bewohner des Stadtteils sehen bereits in der drohenden ordentlichen Aufstellung eines neuen Flächennutzungsplans mit einem bis zu 352 Wohneinheiten großen Baugebietes eine Gefahr für ihre Lebensqualität und den Wert ihrer  Immobilie. Die Erkenntnis aber, dass einige ihrer Nachbarn insgeheim gemeinsame Sache mit einem Projektentwickler machen wollten, belastet manche nachbarschaftliche Beziehung.

Nach wie vor bleiben Fragen offen, aber nach Gesprächen mit vielen Beteiligten stellt sich die Lage in Nussbaum wie folgt dar.

Schon vor vielen Monaten muss sich Ulrich B. wie viele andere Projektentwickler auch über den Stadtplan von Bergisch Gladbach gebeugt haben, auf der Suche nach Flächen, die sich für Wohnungsbauprojekte eignen. Immer mehr Menschen drängen aus Köln ins Umland, Wohnraum wird knapp und teurer.

Wohnflächen im FNP-Entwurf: hellrot schraffierte wurden verworfen, dunkelrote als geeignet befunden

Ulrich B. firmiert als Architekt, tritt aber öffentlich kaum in Erscheinung. Im Stadtplanungsamt und bei einigen Lokalpolitikern ist er bekannt, weil er häufig mit Plänen für Bauprojekten anklopft.

Zur Person: Ulrich B. (bitte anklicken)
Auf dem Briefkopf steht „Atelier B.”, darunter die Stichworte „Stadtplanung, Architektur, Projektplanung, Visualisierungen”. Unten zeichnet er als Dipl. Ingenieur und Architekt, doch viel mehr gibt Ulrich B. von sich nicht Preis.  Er hat keine Website, weist keine Referenzobjekte vor und gibt ein Privathaus in Bergisch Gladbach als Geschäftsadresse an.

Auskünfte im Gespräch, am Telefon oder per Mail verweigert er dem Bürgerportal.

Bei Architektenkollegen ist er kaum bekannt, doch die Stadtverwaltung und einige Lokalpolitiker kennen ihn seit vielen Jahren. Weil er immer wieder Flächen vorschlägt, die sich doch bebauen ließen. Wenigstens eine ist Realität geworden, die Siedlung Am Heidetor. Aber das ist mehr als zehn Jahre her. 

Klar war schon lange, dass mit dem längst überfälligen neuen Flächennutzungsplan neue Chancen entstehen. Aber warum so lange warten, bis der F-Plan 2018 mal verabschiedet ist und bis die entsprechenden Bebauungspläne soweit sind?

Anfang diesen Jahres hatte sich Ulrich B. offenbar die Fläche in Nussbau vorgenommen. Und zwar den östlichen Teil, der an den Wald und das sogenannte „Kölner Fenster” mit dem Fernblick ins Rheinland grenzt, der als Landschaftsschutzgebiet ausgezeichnet ist.

*Hintergrund: Nussbaumer Wiese – Peters Kaule
Bei den Anwohnern wird die Fläche zwischen der Ecke Hebborner Straße / Am Steinernen Kreuz und dem Friedhof allgemein als Nussbaumer Wiese bezeichnet. Der korrekte Name für das Flurstück ist jedoch Peters Kaule, benannt nach dem angrenzenden ehemaligen Steinbruch.

Die eigentliche Nussbaumer Wiese liegt ein Stück weiter östlich, hinter der gleichnamigen kleinen Straße. Im Flächennutzungsplan ist diese Fläche als Nu1 bezeichnet; auch dort sind potenzielle Wohnflächen eingezeichnet – die aber nicht Gegenstand der laufenden Petition (siehe unten) sind.

Eine Fläche von insgesamt rund elf Hektar in wunderbarer Lage, allerdings sehr kleinteilig in mehr als 40 Parzellen zersplittert, die mehreren Dutzend Eigentümern gehören, von denen viele im unmittelbaren Umfeld wohnen. Und ohne Baurecht.

Ulrich B. begann, Eigentümer anzusprechen. Im April 2016 hatte er offenbar 15 Eigentümer von elf Flurstücken soweit, dass er ihnen einen ganzen Schriftsatz zur Unterschrift schickte: eine Vollmacht zur Projektentwicklung, einen Alleinverkaufsauftrag und einen Projektauftrag. Dazu legte er eine Übersicht der Bodenrichtwerte, die für das unmittelbar angrenzende Wohngebiet Wert von 340 bis 390 Euro pro Quadratmeter ausweisen.

Wieviel Geld die Eigentümer der Wiese für ihre Grundstücke erwarten können, wird in dem Schreiben allerdings nicht deutlich. Da das Verfahren komplex sei, könne man „konkrete Zahlen leider im Vorfeld nicht nennen”, heißt es in dem Brief, der dem Bürgerportal vorliegt.

Immerhin lasse sich ein Nettoerlös annehmen, der bei etwa 40 bis 50 Prozent des späteren Bodenrichtwertes entspreche. Damit werden Quadratmeterpreise von 150 bis 190 Euro in den Raum gestellt. Mehr sei auch bei einer amtlichen Umlegung nicht zu erwarten.

„Ohne auf die Neuaufstellung des FNP warten zu müssen”

In dem Anschreiben macht Ulrich B. den Eigentümern einige Hoffnungen. Seine Kernaussage: durch ein privates Umlageverfahren sei  es möglich, die Wiese kurzfristig in Bauland umzuwandeln: „Nach unserer Einschätzung haben wir die Chance – zeitnah – einen vorhabenbezogenen Bebauungs- und Erschließungsplan im Rahmen einer Abrundungssatzung umzusetzen, ohne auf die Neuaufstellung des Flächennutzungsplans warten zu müssen.”

Allerdings müssten die Eigentümer in Vorleistung treten und ein städtebauliches Konzept entwickeln. Das könne er übernehmen, für ein Honorar in Höhe von 7,5 bis 12,5 Prozent des Nettoerlöses. Aber das lasse sich bei den späteren Käufern zurückholen, wenn die Eigentümer ihre Forderungen an B. abtreten.

Zudem müsse eine Interessens- und Eigentümergemeinschaft gegründet werden. Die würde alle Flächen an einen „Maßnahmen und/oder Erschließungsträger” übertragen, der wiederum mit der Stadt die notwendigen Verträge aushandelt. Damit das Vorhaben nicht durch „unkoordinierte Aktivitäten auf dem Markt verbrannt wird”, seien Alleinverkaufsverträge mit Vollmacht notwendig.

„Beste interne Marktinformationen”

Die sollten nicht mit Ulrich B., sondern mit seiner Ehefrau abgeschlossen werden. Die verfüge über „beste interne Marktinformationen, die unsere Kunden schon oft vor unseriösen Auftraggebern und Marktteilnehmern bewahren konnte”. Diese Leistung koste Geld, aber auch das könnte auf die künftigen Käufer abgewälzt werden.

Alle Mitglieder einer solchen Interessens- und Eigentümergesellschaft zusammen zu rufen, so Ulrich B., mache keinen Sinn. Wenn alle Verkaufsaufträge und Vollmachten unterzeichnet seien, werde er die Beteiligten mit Kontaktdaten versorgen – dann sei es noch früh genug, sich untereinander auszutauschen.

Bis heute wissen die Eigentümer daher nicht, wer eigentlich an Bord ist und wer nicht. Zumindest behaupten das diejenigen, die zu einem Gespräch bereit waren.

„Sondierungsgespräche mit Vertretern der Verwaltung und Politik”

Ulrich B. führt bei seinen Überredungsversuchen ein starkes Pfund an: er habe mit Vertretern der Verwaltung und der örtlichen Politik Sondierungsgespräche geführt. Und die ließen „das von uns initiierte Vorhaben zur Entwicklung ihres Wiesenlandes nicht chancenlos erscheinen.”

Die erste Hälfte der Aussage stimmt. Der Vermittler hat sowohl in der Stadtplanung als auch bei lokalen CDU-Ratsherren vorgesprochen.

Die zweite Hälfte der Aussage stimmt nicht. Ulrich B. hat sich bei offiziellen Vertretern, in Verwaltung und Politik, schon im Frühjahr klare Absagen eingehandelt. Was ihn aber nicht daran hinderte, das Gegenteil in seinem Schreiben vom 25. April 2016 (ergänzt am 5.9.2016) zu behaupten.

„Ohne Flächennutzungsplan kein Planverfahren”

Für die Stadtverwaltung stellt Planungschef Wolfgang Honecker klar, dass er zwar per Mail Kontakt mit Ulrich B. hatte, den er von früheren Anfragen her kennt. Er habe aber klar gemacht, dass angesichts des anstehenden Flächennutzungsplanverfahrens mit einer ordentlichen Bürgerbeteiligung in Nussbaum gar nichts laufe.

Honecker zitiert aus seiner eigenen Mail: „Vor einer abschließenden Beschlussfassung des neuen FNP (vorauss. 2018) werden wir für diese Fläche kein Planverfahren anstrengen.”

Außerdem, so Honecker, handele es sich bei der Nussbaumer Wiese um eine Fläche, die ein reguläres Bebauungsplan-Vollverfahren erforderte. Eine Abrundungssatzung, wie von B. angestrebt, greife „viel zu kurz.” Und noch einmal ganz klar: „Die Stadt betreibt hier aktuell ausdrücklich keine Planung.”

Erst nach Abschluss des Flächennutzungsplanverfahrens könne ein Bebauungsplan aufgestellt werden, sofern die Fläche überhaupt im FNP verbleibe, sich jemand finde, der die Fläche entwickeln wolle und die Eigentümer sich einigen.

Ein B-Plan-Verfahren dauert mindestens eine Jahr, ein Umlegungsverfahren mindestens genauso lange, erläutert Honecker, Die Frage, wann Bauanträge gestellt werden könnten, sei ein Rechenexempel: Beschluss FNP 2018 plus zwei bis drei Jahre Verfahrensdauer heißt frühestens 2021.

CDU-Vertreter vor Ort waren informiert

Josef Willnecker

Für die örtliche Politik äußert sich CDU-Stadtrat Josef Willnecker. Er sei Ende März oder Anfang April angesprochen worden und habe seine Unterstützung für dieses Projekt verweigert, sagt der stellvertretende Bürgermeister. Er habe grundsätzliche Vorbehalte gehabt, im Vorfeld des geplanten Flächennutzungsplans sei das völlig unmöglich gewesen. Und nicht zuletzt ist der südliche Teil der Wiese alljährlich Schauplatz des Paffrather Oktoberfestes, das gerade wieder ansteht.

Auch Rudolf Pick, ebenfalls CDU-Stadtrat und Apotheker in Paffrath, war von Ulrich B. mehrfach besucht worden, nach Picks Angaben ohne Erfolg.

Auch andere Projektentwickler zeigen Interesse

Immerhin hatte Ulrich B. eine gute Nase. Denn bei der Stadtplanung haben sich auch andere, größere Projektentwickler gemeldet und Interesse an der Wiese in Nussbaum geäußert. Aber diese haben die gleichen Auskünfte bekommen und sich nach dem Hinweis auf den Flächennutzungsplan zunächst wieder zurückgezogen.

Nicht so Ulrich B. Noch in dieser Woche, nachdem ihm die Fragen des Bürgerportals vorlagen, telefonierte er die Eigentümer in Nussbaum ab, fragte nach Unterschriften unter seinen diversen Vollmachten und versuchte herauszubekommen, wer mit dem Bürgerportal gesprochen hatte.

Ulrich B. verweigert jede Erklärung

Zum Sachverhalt will sich B. nicht äußern. Trotz mehrfacher Anfrage ist er weder zu einem Gespräch noch zu einer Stellungnahme bereit. Am Telefon lässt er ausrichten, er habe die Fragen zur Kenntnis genommen, werde aber nichts sagen.

Auch die Eigentümer der Parzellen wollen nicht in die Öffentlichkeit. Sie berufen sich (auch gegenüber den eigenen Nachbarn) auf eine Verschwiegenheitserklärung. Wem gegenüber sie sich dazu verpflichtet haben, wollen sie ebenfalls nicht sagen.

Allerdings kursieren in Nussbaum Geschichten, es sei die Stadt, die das Projekt angestoßen, den Entwickler eingesetzt und auf Verschwiegenheit gepocht habe. Ein Vorwurf, den die Stadtverwaltung energisch dementiert.

Das Kölner Fenster: Blick über die Nussbaumer Wiese und Paffrath nach Köln

Offene Fragen und ein bitteres Ergebnis

Damit bleiben notgedrungen einige Fragen offen. Zum Beispiel, wer die Verschwiegenheitserklärung ins Spiel gebracht hat. Oder wie Ulrich B. auf die Idee kam, tatsächlich alle Eigentümer unter einen Hut zu bekommen und ohne Unterstützung von Politik und Verwaltung das Projekt durchzuziehen. Und auch, warum die angesprochenen Eigentümer nicht auf die Idee gekommen sind, sich bei der Stadt oder bei Josef Willnecker direkt nach den Aussichten dieses Projektes zu erkundigen.

Informieren Sie sich aus erster Hand:
Infostand der Stadtverwaltung, 22. September, ab 9 Uhr
Markt in Paffrath, Hans-Hachenberg-Platz
Bürgerversammlung Nussbaumer Hof, 29.9., 19:30 Uhr
Kontakt: Theresia Meinhardt (theresia.meinhardt@gmx.de)

Das Ergebnis ist für alle Seiten bitter, Gewinner sind derzeit nicht auszumachen.

Die Eigentümer der Wiesenparzellen ziehen sich in ihr Schneckenhaus zurück. Eine Chance auf eine Bebauung des Geländes gibt es erst nach Abschluss des Flächennutzungplanverfahrens, frühestens in einigen Jahren.

Viele der Anwohner bereiten sich darauf vor, mit allen Mitteln zu verhindern, dass die Wiese in Nussbaum mit dem berühmten „Kölner Fenster” zum Bauplatz wird. Die Zahl der Unterzeichner der Petition „Stoppt N7″ ist in wenigen Tagen auf knapp 1000 gestiegen.

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G. Watzlawek

Journalist, Volkswirt und Gründer des Bürgerportals. Mail: gwatzlawek@in-gl.de.

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