In einem Jahr will Oliver Brügge, neuer Geschäftsführer der neuen Zanders-Gesellschaft, die wichtigsten Planungsschritte für den Umbau der Papierfabrik in ein Stadtviertel abschließen. Dann soll klar sein, was abgerissen wird, wie das Areal erschlossen wird und wie die Gebäude genutzt werden. Erst dann kann die Vermarktung an private Investoren starten. Gleichzeitig will die Stadt ein „magisches Dreieck“ selbst entwickeln und weitere Bereiche für die Öffentlichkeit zugänglich machen.
Seit 100 Tage ist Oliver Brügge als Geschäftsführer der neu gegründeten Zanders-Gesellschaft im Amt. Genug Zeit, um sich darüber klar zu werden, wie „komplex und vielschichtig“ die Aufgabe ist, eine 36 Hektar große Industriebrache für den Umbau in ein modernes Stadtquartier reif zu machen. Aber auch genug Zeit, um einen ambitionierten Fahrplan für die nächste Phase zu erarbeiten, den Brügge jetzt in einem Pressegespräch vorstellte.
+ Anzeige +
Bevor es endlich soweit ist, dass erste Grundstücke privaten Investoren zur Entwicklung von Wohn- und Geschäftshäusern angeboten werden können, müssen auch acht Jahre nach dem Ankauf der ersten Zanders-Grundstücke immer noch wichtige und große Planungsschritte bewältigt werden. Parallel dazu treibt die Stadt drei eigene Pionierprojekte auf dem Areal voran und will das Gelände ein Stück weiter für die Bürger:innen öffnen.
Wir erläutern alle wichtigen Aspekte und bringen Sie bei diesem für Bergisch Gladbach so wichtigen Projekt auf den aktuellen Stand. Wenn Fragen offen bleiben nutzen Sie bitte das Kommentarfeld. Beim Bürgerforum am 10. Mai (s.u.) können Sie sich vor Ort informieren.
Wer sind die handelnden Personen?
Bislang wurde das Vorhaben von einem städtischen Projektteam unter Leitung des Städteplaners Udo Krause voran getrieben. Zum Jahresbeginn hat die Stadt die Urbane Zukunft Zanders-Entwicklungsgesellschaft mbH gegründet, kurz: Zanders-Gesellschaft. Als Geschäftsführer war der Monheimer Projektentwickler Oliver Brügge gewonnen worden, Krause bleibt als Prokurist und zweiter Mann an Bord.
Oliver Brügge wird Chef der neuen Zanders-Gesellschaft
Am 1. Januar tritt eine neu gegründete städtische Gesellschaft an, die das Zanders-Gelände zu einem neuen Stadtteil entwickeln soll. Chef wird der 56 Jahre alte Oliver Brügge, der von Monheim am Rhein an die Strunde wechselt. Er hat langjährige Erfahrung in der Stadtentwicklung und zuletzt ein ganz ähnliches Projekt verantwortet.
Als GmbH habe die Zanders-Gesellschaft „mehr Beinfreiheit“, erläutert Bürgermeister Frank Stein. Sie kann schneller als eine städtische Abteilung agieren und Aufträge frei ausschreiben. Sie wird von einem politisch besetzten Aufsichtsrat kontrolliert, alle wichtigen Entscheidungen trifft ohnehin der Stadtrat.
Brügge habe bei früheren Projekten gezeigt, dass er der richtige Mann für diese Herausforderung sei, sagt Stein: „Wir sind uns alle der Bedeutung, aber auch der Schwierigkeit der Aufgabe absolut bewusst. Viele Prozesse müssen gleichzeitig stattfinden und koordiniert werden. Oliver Brügge wird das – gemeinsam mit allen Akteuren aus Politik und Verwaltung – auch bei Zanders gelingen.“
Was soll auf Zanders entstehen?
Das 36 Hektar große Zanders-Areal mitten im Herzen der Stadt soll zu einem gemischt genutzten, lebendigen und nachhaltig gestalteten Quartier umgebaut werden – geprägt von den historischen Industriebauten, ergänzt durch moderne Gebäude.
Am Ende der bis 2045 veranschlagten Entwicklung sollen „auf Zanders“ rund 3000 Menschen wohnen und ebenfalls 3000 Menschen arbeiten; diese Zukunftsperspektive hatte der Stadtrat 2023 einmütig beschlossen. Und darüber hinaus Platz für Bildung, Kultur, Freizeit und Erholung.
Einstimmiger Grundsatzbeschluss für Zanders-Areal
Bei der künftigen Nutzung des Zanders-Areals soll ein Ziel von 2900 Arbeitsplätzen und Wohnraum für 2900 Menschen angestrebt werden. Das beschloss der Zander-Ausschuss auf der Grundlage eines Kompromissvorschlags von fünf Fraktionen einstimmig. Damit ist die Basis für die weitere Planung gelegt. (Fast) alle Fraktionen, die Verwaltung und auch der Bürgermeister begrüßten das Votum.
Insgesamt soll eine Buttogeschossfläche von 400.000 Quadratmetern entstehen, die zu 40 Prozent für Wohnen, zu 30 Prozent für Arbeiten, zu 12 Prozent für soziale Infrastruktur (wie Kitas und Schulen) sowie zu 18 Prozent für Parken (in mehrgeschossigen Parkhäusern) genutzt werden.
Vorgesehen ist eine sehr unterschiedliche Höhe der Gebäude, bei einem Durchschnitt von vier Geschossen gibt es einige Bestandsgebäude mit nur zwei Etagen, andere Gebäude können auch sechs bis acht Etagen hoch werden. Darüber hinaus, so Oliver Brügge, könnten dem Gelände auch einige Hochhäuser (sogenannte Solitäre) gut zu Gesicht stehen.
Die Hälfte des gesamten Geländes wird für Verkehrs- und Freiflächen benötigt, die andere Hälfte (18 Hektar) kann für Gebäude verwendet werden.
Hinweis der Redaktion: Mit eigenen Augen und Ohren kann man sich beim Bürgerforum am 10. Mai auf dem Zanders-Areal über die Pläne informieren; begleitet von einem sehr großen kulturellen Rahmenprogramm. Hier finden Sie das ganze Programm.
Warum dauert alles so lange?
Die Papierfabrik Zanders war eine autarke Insel mitten in Bergisch Gladbach, mit einem eigenen Kraftwerk, eigenem Wasserwerk, Ver- und Entsorgung – die nur für diese Zwecke nutzbar war. Mit dem plötzlichen Abschalten der Papierfabrik ist diese gesamte Infrastruktur wertlos. „Wir haben 26 Kilometer an alten Leitungen im Untergrund“, berichtet Brügge, die komplett ersetzt werden müssen.
Das neue Stadtquartier Zanders soll zudem nach modernsten Umwelt- und Klimastandards entstehen. „Es handelt sich hier um die erste nach-fossile Konversion“, betont Bürgermeister Stein.
Zudem gibt es auf dem Gebiet Altlasten, Probleme mit dem Grundwasser und dem Hochwasser und viele andere heikle Themen.
Alles das führte dazu, dass zunächst eine Unzahl von Gutachten, Studien und Konzepten erstellt werden mussten – die nun nach und nach in eine Entwicklungsplanung münden.
Welche Pläne noch erstellt werden müssen
Nach wie vor fehlen wichtige Fachgutachten, zum Beispiel zum Umgang mit Starkregen, Regen- und Grundwasser auf dem Gelände, nach dem Prinzip einer sogenannten Schwammstadt. Auch muss die Erschließungsplanung erst noch beauftragt werden, die festlegt, wie die einzelnen Grundstücke auf dem Areal mit Straßen und Versorgungsleitungen erschlossen werden.
Außerdem muss ein neuer formaler Bebauungsplan erstellt werden, der grundsätzliche Aufstellungsbeschluss soll nach der Fertigstellung des ersten Entwurfs des Nutzungsplans möglichst noch in 2025 im Stadtrat getroffen werden, dann folgen die üblichen Beteiligungsrunden.
Für die künftige Gestalt des Zanders-Areals besonders wichtig ist die Städtebauliche Entwicklungsplanung, die in diesem Frühjahr gestartet wurde und im März 2026 dem Stadtrat zum Beschluss vorgelegt werden sollen. Damit wurde das renommierte Frankfurter Büro Albert Speer + Partner beauftragt.
In der Entwicklungsplanung geht es u.a. um folgende Punkte:
- städtebauliche Kalkulation: was kostet die Entwicklung der Stadt?
- welche Gebäude sollen erhalten, welche abgerissen werden?
- differenziertes Nutzungskonzept: wofür soll jedes einzelne Gebäude, jede einzelne Etage genutzt werden?
- welche Baufelder und Grundstücke sollen privaten Investoren angeboten werden?
- in welchen Phasen und welcher Reihenfolge sollen diese Baufelder erschlossen und damit baureif gemacht werden?
Alle diese Fragen sollen in einem Jahr, also im Frühjahr 2026, geklärt sein. Das sei zwar sportlich, aber realistisch, sagt Oliver Brügge.
Damit ist die allgemeine Planung jedoch immer noch nicht abgeschlossen. Denn erst auf der Grundlage des Entwicklungsplans können das konkrete Vermarktungskonzept, entsprechende Vergabenrichtlinien und verbindliche Grundstückspreis entwickelt werden.
Was sonst noch zu tun ist
Zudem müssen die einzelnen Flächen erschlossen und damit baureif gemacht werden, bevor sie vermarktet werden können. Mit der sogenannten „Main Street“ ist die zentrale Hauptstraße zwar definiert worden, davon ausgehend soll nun phasenweise ein Straßennetz konzipiert werden, das zugleich im Untergrund die Leitungen für Wärme, Strom, Glasfaser, Trinkwasser und Abwasser aufnimmt.
Das ganze Areal soll mit einer zentralen Wärme- und Kälteerzeugung aus der Luft, dem Grund- und Abwasser versorgt werden. Auch hierfür wird ein strategischen Partner gesucht, „der bereit ist, mit Know-how und Geld einzusteigen“, sagt Brügge.
Was bleibt, was kann weg?
Grundsätzlich sollen – im Sinne einer ressourcenschonenden Kreislaufwirtschaft – möglichst viele der insgesamt 150 Gebäude erhalten und neu genutzt werden. Das sei zwar für sehr viele Gebäude nicht möglich, so Brügge; er sei aber „für jede Idee der Wiederverwendung der Werkstoffe offen, wenn es konkrete Nutzer und Betreiber gibt, die diese Ideen mit eigenen Mitteln umsetzen können. Wir selbst können das nicht leisten.“
Klar ist, dass die wirklich alten, zum Teil denkmalgeschützten Gebäude stehen bleiben, ebenso die massive Halle der Papiermaschine PM3. Aber dazwischen gebe es eben auch viele Gebäude, oft aus den 1970er und 80er Jahren, die weniger wertvoll sind, mit denen zum Teil sogar alte Fassaden zugebaut worden waren – wie zum Beispiel die Halle der PM2, ergänzt Krause.
Zanders auf dem Weg von der Papierfabrik zum Stadtviertel
Fast 200 Jahre Industriegeschichte sind 2021 von einem Tag auf den anderen zu Ende gegangen. Drei weitere Jahre wurden benötigt, um das 36 Hektar große Zanders-Areal von vielen Tonnen an Rohstoffen, gefährlichen Betriebsmitteln und gigantischen Maschinen zu befreien – um es für die Transformation zu einem neuen gemischten Stadtviertel bereit zu machen. Unsere Reporter und unser Fotograf haben den Prozess begleitet und begeben sich in diesem Bilderbuch auf eine Zeitreise.
Wann können die ersten privaten Investoren loslegen?
Wenn also die neue Infrastruktur im Boden liegt, die ersten Straßen genutzt werden können, gelten die Grundstücke als baureif und können vermarktet werden. Bis dahin veranschlagt Brügge alleine für eine überschaubare zentrale Fläche an der Main Street drei Jahre – „wenn alles gut geht“. Demnach könnten erst gegen Mitte 2028 die ersten private Bauprojekte starten.
Um keine weitere Zeit zu verlieren hat Brügge bereits Kontakte zu möglichen Investoren aufgenommen, in etwa zwei Jahren will er die konkrete Vermarktung erster Teilbereiche starten.
Welche Gebäude entwickelt die Stadt selbst?
Die Stadt selbst will erste Projekte schon früher vorantreiben, als Pionierprojekte, die erlebbar machen, wie das künftige Zanders-Quartier aussehen wird – und somit als Initialzündungen das Interesse der Investoren wecken.
Brügge und Kraus sprechen dabei von einem „magischen Dreieck“ mit drei Gebäuden im zentralen und nördlichen Bereich des Areals: der Teilumbau der Alten Zentralwerkstatt zum sozio-kulturellen Zentrum, die Ansiedlung eines ersten Teils der Berufsschulen im sogenannten Exzellenzbaustein als ersten Schritt zu einem Bildungscampus und das ehemalige Forum-Kantinengebäude, in das die Stadtbücherei einziehen soll.
Zanders-Zentralwerkstatt: Verbaute Schönheit mit Geschichte und Perspektive
Die alte Zentralwerkstatt soll bei der Neugestaltung des Zanders-Areals eine besondere Rolle spielen – als Begegnungsort und als Keimzelle einer neuen Altstadt. Das passt nicht nur zur Architektur des gut 140 Jahre alten Backsteingebäudes, sondern auch zu seiner Geschichte. Denn die Werkstatt steht für den Wandel von Zanders zu einem Industriebetrieb – und ist im Laufe ihrer Geschichte immer wieder umgebaut und erweitert worden.
Bildungscampus Zanders: Grüne und SPD begrüßen Unterstützung der CDU
Mit Freude, Überraschung und einer gewissen Irritation haben die Fraktionen von Grünen und SPD auf den Appell der CDU zum Bildungscampus auf dem Zanders-Areal reagiert. Was die CDU jetzt fordere geschehe seit Jahren, nur die CDU sei als Bedenkenträger aufgetreten.
Für die Alte Zentralwerkstatt sind im Rahmen der Regionale bereits erste substanzielle Landesförderungen bewilligt worden. Innerhalb der nächsten Monate soll der Bauantrag eingereicht werden, Anfang nächsten Jahres mit dem Umbau begonnen werden.
Für die Berufsschulen und die Stadtbücherei sollen die politischen Grundsatzentscheidungen in den nächsten Monaten getroffen werden.
Indem die öffentliche Hand diese Vorhaben selbst umsetze gewinnen sie das Vertrauen von Investoren, die für die weitere Entwicklung des riesigen Areals benötigt werden, erläutert Brügge.
Dabei sollen viele Prozesse parallel ablaufen und Schritt für Schritt ineinander greifen. Wie das laufen kann, erläutert Brügge anhand des künftigen Schwerpunktes berufliche Bildung: Dafür werde ein Wohnheim gebraucht, das dann ein privater Investor bauen soll und das sowohl von Studierenden als auch von Singles oder Senioren genutzt werden kann.
Ähnlich könnte es im Umfeld der Zentralwerkstatt laufen: Hier könnten zwei bis drei Investoren die nördlich und östlich angrenzenden historischen Gebäude kaufen und für neue gemischte Nutzungen ausbauen.
Verworfen hat die Stadt dagegen Überlegungen, im gut erschlossenen sogenannten Office-Bereich an der Gohrsmühle relativ kurzfristig weitere Bürogebäude zu bauen und zu vermieten. Entsprechende Flächen seien geprüft worden, seien aber nicht geeignet oder könnten mit der geplanten Freilegung der Strunde kollidieren.
Möglich sei es jedoch, das sogenannte Oktagon zu reaktiveren: ein Gebäude der Zandersverwaltung in achteckiger Form, das seit Jahren leersteht.
Immerhin rund eine Million Euro nimmt die Stadt bereits jetzt aus der Vermietung der bestehenden Bürogebäude pro Jahr ein, erinnert Bürgermeister Stein.
Entdecken Sie das Zanders-Areal aus der Luft und am Boden
Ein Doppelklick öffnet und schließt die volle Ansicht, mit der besten Wirkung auf einem größeren Bildschirm, auf dem Handy im Querformat. Sie können über die blauen Punkte und die Navigation oben verschiedene Perspektiven ansteuern. Sie können die Ansicht drehen, Details heranzoomen. Hinter den roten Symbolen finden Sie Texte, historische und aktuelle Fotos. Manche Infos sind ein wenig versteckt. Gute Entdeckungsreise!
Was ist aus der Schule auf Zanders geworden?
Die Schule 21, eine 21. städtische Grundschule zur Entlastung des angrenzenden Stadtteils Gronau, werde es auf dem Zanders-Areal nicht geben, stellt Stein klar. Nachdem das Weig-Gelände aufgrund der Hochwasserprobleme und der Bereich der ehemaligen Squashhalle aufgrund von Altlasten ausgeschieden waren gebe es auf Zanders keine Fläche, die für eine solche Schule genutzt werden könne.
Weig-Gelände für Grundschule nicht geeignet
Ein erstes vorgezogenes Neubauprojekt am Rande des Zanders-Areals ist gescheitert: Der angedachte Standort liegt im Hochwassergebiet, alte Gebäude und Boden sind mit Schadstoffen belastet. Daher würde eine Grundschule an diesem Ort nicht 30, sondern 130 Millionen Euro kosten, ergab eine Machbarkeitsstudie. Nun sucht die Stadt mit Hochdruck nach einem neuen (Interims-)Standort für die Schule 21.
Die Gebäude für den Ersatz oder die Ergänzung der GGS Gronau, so Stein, müssten in Gronau gebaut werden. Dafür gebe es durchaus Überlegungen, die aber noch nicht spruchreif seien. Für die 3000 Menschen, die später einmal auf Zanders leben sollten, müssten aber natürlich eigene Schulen und Kitas auf dem Areal gebaut werden.
Welche Bereiche sollen geöffnet werden?
Stein, Brügge und Krause werden zwar nicht müde, immer wieder zu erläutern, warum soviele Zwischenschritte zum neuen Stadtquartier Zanders erforderlich sind. Sie wissen aber auch, wie ungeduldig die Bürgerinnen und Bürger darauf warten, „ihr“ Zanders-Areal stärker nutzen zu können. Und können bei den Zwischennutzungen immerhin ein paar Fortschritte verkünden.
Der Gleispark, das Gelände zwischen Eingangsbereich und den großen Hallen an der Gohrsmühle, soll ab diesen Sommer gebaut und spätestens im Frühjahr 2026 eröffnet werden.
Ein Geschoss eines weiteren Werkstattgebäudes soll nun doch dem Stadtverband Kultur zur Verfügung gestellt werden, als temporäre Atelieretage für lokale Künstler. Dieses Projekt schien schon tot, doch inzwischen seien alle baurechtlichen Fragen geklärt worden, berichtet Krause.
Kunst und Kultur sollen eine Atelier-Etage auf Zanders erhalten
Das Zanders-Areal soll wenigstens für eine gewisse Zeit Heimat für bis zu neun Künstler:innen werden. Der Stadtverband Kultur hat interessierten Kreativen jetzt ein Konzept für eine Atelier-Etage im Werkstattgebäude vorgestellt. Das Pionierprojekt geht auf eine Initiative der Künstlerin Iris Stephan zurück und stößt auf großes Interesse, Stadt und Projektteam Zanders sind mit an Bord. Vor dem Einzug der Künstler:innen gilt es aber noch einige nicht gerade niedrige Hürden zu beseitigen.
Auch das sogenannte Museum im alten Kernbereich des Areals, das bislang vor allem für interne Zwecke genutzt wurde, soll für öffentliche Veranstaltungen im kleineren Rahmen nutzbar gemacht werden.
Der benachbarte, sehr große Kalandersaal soll, wie bereits bei einer ersten Ausstellung von Wolfgang Heuwinkel geschehen, zum Beispiel für kulturelle Events zur Verfügung stehen.
Wolfgang Heuwinkel geht auf Zanders zurück zu den Wurzeln
Wenn sich jemand „Paper Artist“ nennen darf, dann ist es Wolfgang Heuwinkel. Nach der Werkschau im Basement 16 zeigt der ehemalige Zandrianer jetzt spektakuläre Werke aus Zellstoff. Dort, wo sie hingehören: Auf dem Zanders-Areal, im historischen Kalandersaal. Zur Vernissage überreichte er der Stadt eine lebende Skulptur, die den Titel der Ausstellung „Vom Gestern zum Heute und Morgen“ spiegelt – und ebenso für die Erwartungen an ein nachhaltiges Stadtquartier Zanders steht.
Nach der Öffnung der Mainstreet als Nord-Süd-Verbindung für Radfahrer und Fußgänger sollen demnächst auch eine oder gar zwei Ost-West-Routen durch das Gelände geöffnet werden. Dafür müssen allerdings einige Gebäude abgerissen werden, sagt Krause. Aber genau das ist ja auch geplant.
Was am Ende gewonnen werden soll
Sein Ziel formuliert Brügge so: „Zanders soll zu einem attraktiven Treffpunkt für alle in der Stadt werden.“ Darunter versteht er ein sozial gemischtes, lebendiges Quartier mit Bewohnern jeden Alters und Geldbeutels, mit Strahlkraft für Bergisch Gladbach und in die Region.
Sie finden diesen Artikel gut? Sie sind mit unserer Arbeit zufrieden? Dann können Sie uns gerne mit einem Einmalbeitrag unterstützen. Das Geld geht direkt in die journalistische Arbeit.
Oder Sie werden Mitglied im Freundeskreis, erhalten exklusive Vorteile und sichern das Bürgerportal nachhaltig.
…. wer kontrolliert eigentlich die Entwickler ?
Der Aufsichtsrat. Der wiederum wird vom Stadtrat gewählt und ist weitgehend mit dem Zanders-Ausschuss identisch.
Bleibt zu wünschen, dass die Planer in das Konzept entsprechende Veranstaltungsräume für Musik, Karneval, etc. einplanen. Die Anbindung an ÖPNV wäre ideal. Und Parkraum soll ja offensichtlich auch zur Verfügung stehen.
Vielleicht können ja dann die Schulen im Stadtgebiet wieder “nur” Schulen sein und nicht auch noch als Veranstaltungszentren für diverse Vereine und Tanzveranstaltungen “missbraucht” werden.
Guten Tag, wie stellt sich die Stadt die Verkehrssituation vor? Die Dolmannstraße in Refrath ist jetzt schon überlastet und wird mit 3000 geplanten Wohnungen und die dazugehörigen Fahrzeuge egal ob E oder Verbrenner nicht besser werden. Wann wird hier denn entsprechend geplant?????
Wie bereits zu Beginn der Planungen für das Zanders-Areal mitgeteilt wurde, rechnet die Stadt mit einem deutlichen Rückgang des motorisierten Individualverkehrs. Folglich müsste die Belastung der Dolmanstraße geringer ausfallen, als es in unseren laienhaften Augen den Anschein hat. Offenbar ein Zaubertrick.
Danke für diesen ausführlichen und interessanten Bericht. Eine wichtige Information habe ich vielleicht übersehen: in welcher Form bekommen die Investoren die Grundstück angeboten? Erbpacht wäre ja zu wünschen, damit nicht vor dem ersten Spatenstich schon die Preise in die Höhe spekuliert werden.
Wo ich schlucken musste: 18 Prozent der Nutzfläche für Parken. Das sind 72.000 m² die auf die geplanten Verkehrsflächen von 18 Hektar noch drauf kommen. Das Auto bleibt wohl dominate “Lebensform” in der Stadt…
Das Vermarktungskonzept gehört zu den noch zu erledigenden Aufgaben, daher kann die Erbpachtfrage noch nicht beantwortet werden.
Beim Flächenverbrauch durch Parken müssen zwei verschiedene Gesamtflächen betrachtet werden:
Vom gesamten, 36 Hektar (oder 360.000 Quadratmeter) großen Areal sind die Hälfte (18 Hektar) für Verkehrs- UND Freiflächen vorgesehen. Dazu gehören auch größere Grünanlagen, vor allem im Osten des Geländes.
Die 18 Prozent (72.000 Quadratmeter) beziehen sich auf die Bruttogeschossfläche, also bebaute Grundfläche mal Anzahl der Geschosse. Wenn man zum Beispiel annimmt, dass die Parkplätze in 5-geschossigen Parkhäusern (über- und/oder unterirdisch) angelegt werden, würden dafür „nur“ rund 14.000 Quadratmeter Grundfläche benötigt werden. Erklärtes Ziel ist es, das Auto weitgehend aus dem neuen Stadtquartier heraus zu halten.