Was Immobilien in Bergisch Gladbach einbringen

Aktualisierung 14.2.2014: In den zunächst vom Gutachterausschuss gelieferten Zahlen steckte ein gravierender Fehler. Das Gesamtvolumen der Immobiliengeschäfte betrug 2012 nicht 225, sondern 285 Millionen. Damit schrumpft der Zuwachs von 2012 auf 2013 nicht stolze 35 Prozent, sondern nun noch 7 Prozent. Im folgenden Text wurden die Zahlen angepasst.
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Der (inzwischen verbesserte) Text vom 13.2.2014

Im Gutachterausschuss für Grundstückswerte sitzen die Vertreter der Behörden sowie der Immobilienbranche – und sie beugen sich einmal im Jahr über die im vergangenen Jahr abgeschlossenen Kaufverträge, um so einen Überblick über die Markttrends zu gewinnen. Heraus kommt ein zahlengespicktes Dokument, das bei näherer Betrachtung einige interessante Erkenntnisse hergibt. So auch in diesem Jahr

Ganz offensichtlich ist der Immobilienmarkt in Bergisch Gladbach kräftig in Bewegung, in 2013 wurden Immobilien für insgesamt 304 Millionen Euro verkauft. Davon entfallen jeweils ein gutes Drittel auf Eigenheime und Eigentumswohnungen, ein Sechstel auf Renditeobjekte und der kleine Rest auf Grundstücke.

Zahl der Abschlüsse steigt, Wert stagniert

In dieser Gesamtzahl steckt ein Zuwachs, der allerdings nicht so hoch ausfällt, wie zunächst vom Gutachterausschuss gemeldet: die Gesamtsumme erhöhte sich gegenüber 2012 um 7 Prozent. Die Zahl der Kaufverträge kletterte gegenüber dem Vorjahr um 17,2 Prozent auf 1426 Verträge. Ein anständiges Jahr für Notare also.

Nicht ganz so rosig fiel das Jahr dagegen für die Verkäufer der Immobilien aus. Denn der Wert der verkauften Grundstücke und Gewerbeflächen erhöhte sich kein bisschen. Und auch die Eigentumswohnungen, Doppelhäuser und freistehenden Häuser wurden nur um zwei Prozent teurer. Der einzige Ausreißer: die Reihenhäuser, die um vier Prozent im Wert stiegen.

Wertverlust bei Eigenheimen auf 10-Jahres-Sicht

Auf mittlere Sicht ist es sogar zu einem Wertverfall gekommen: Wer vor zehn Jahren ein freistehendes Haus im Stadtgebiet gekauft und 2013 wieder verkauft hat, musste sich mit einem durchschnittlichen Verlust von vier Prozent abfinden.

Sehr unterschiedlich fällt der Zehn-Jahres-Vergleich bei den Eigentumswohnungen aus. Wer 2003 in großen Anlagen investierte, erlitt einen Wertverlust von satten zehn Prozent. Wer in mitteleren Anlagen kaufte, kam mit plus/minus Null davon. Und wer eine kleine Wohnanlage bevorzugte, konnte einen Wertzuwachs von neun Prozent verbuchen. Allerdings: auf zehn Jahre gerechnet.

Die Preise im Detail:

Preisangaben für Bauland in den einzelnen Stadtvierteln, die kräftig variieren:

• Bensberg                                       280 bis 400 €
• Refrath                                           320 bis 400 €
• Gladbach                                       240 bis 360 €
• Paffrath /Nußbaum                    270 bis 360 €
• Schildgen                                      250 bis 330 €
• Hand                                              260 bis 320 €
• Moitzfeld                                       240 bis 360 €
• Herkenrath                                   210 bis 270 €
• Herrenstrunden                           195 bis 245 €

Durchschnittliche Kaufpreise und Grundstücksgröße pro Baugrundstück
Geplante Bebauung	Kaufpreis	Größe
Reihenmittelhaus	75.000 €	197 m²
Reihenendhaus	75.000 €	259 m²
Doppelhaushälfte	146.000 €	364 m²
Freistehendes Eigenheim	170.000 €	580 m²

Dabei zeigt sich, dass sich die Preis für das Wohnbauland im Durchschnitt in den vergangenen Jahr überhaupt nicht verändert hat: Damals wie heute kostete ein Bauplatz für ein freistehendes Haus durchschnittlich 168.000 Euro. Dabei liegt ein Grundstück von 576 Quadratmetern zugrunde – was 2003 als durchschnittliche Größe galt.

Auch in den Geschäftslagen gehen die Grundstückswerte je nach Lage weit auseinander

• Stadtzentrum – Fußgängerzone                    600         bis         2.100 €
• Schloßstraße                                                     800         bis         1.200 €
• Siebenmorgen                                                  400         bis            600 €
• Nebenzentren                                                   260         bis            330 €

In den Gewerbegebieten liegen die Bodenrichtwerte zwischen 105 und 150 € pro m².

Die Kaufpreisspannen der wiederverkauften Eigenheime betrugen:

• Reihenhäuser mit 100 m² Wohnfläche: 170.000 bis  290.000 €
• Doppelhaushälften mit 150 m² Wohnfläche und mittlerer Ausstattung, 180.000 bis 350.000 €
• Freistehende Eigenheime mit 150 m² Wohnfläche und mittlerer Ausstattung 185.000 bis 400.000 €

Die Kaufpreisspannen der Eigentumswohnungen schwankten

• in großen Wohnanlagen zwischen  460  und  2.330 €, die niedrigsten Kaufpreise (460 – 660 €/m²) wurden in der großen Wohnanlage an der Mülheimer Straße festgestellt
• in kleinen und mittleren Wohnanlagen zwischen  800 und 2.760 €
• bei erstverkauften Wohnungen zwischen 2.200  und 4.000 €.  In sehr guten Lagen werden auch vereinzelt höhere Kaufpreise erzielt.

Kaufpreise der Freiflächen

• Waldflächen                                                                    2,00 €
• landwirtschaftlich genutzte Grundstücke                 1,90 €
• begünstigtes Agrarland                                                5,60 €

Mietwertübersichten für Geschäftsräume

Hier greift der Gutachterausschuss auf Marktberichte von 2009 zurück, und vergleicht sie mit der Lage vier Jahre zuvor. demnach wurden für  40 bis 160 m² Ladenflächen folgende Nettokaltmieten gezahlt werden:

2009                                 2005

Fußgängerzone des Stadtzentrums        9   bis  50 €/m²            11  bis  50 €/m²
Randzonen des Stadtzentrums               6   bis  16 €/m²              7  bis  16 €/m²
Schloßstraße                                               9   bis  32 €/m²            11  bis  30 €/m²
Siebenmorgen                                            7   bis  22 €/m²              8  bis  22 €/m²
Nebenzentren                                            5    bis  15 €/m²               6  bis  15 €/m²

Für Büros und Praxen zahlt man je nach Lage und Ausstattung zwischen 4 und 13 €/m² (2005  5 bis 13 €/m²).

Die Mietwerte für Lager-, Werkstatt- und Produktionsflächen betragen je nach Nutzungs-wert zwischen 2,60 bis 8,00 €/m².

Die monatliche Pkw-Garagen- und Tiefgaragenmiete beträgt im Stadtgebiet zwischen 20 und 55 €.

Detaillierte Einzelheiten über das gesamte Spektrum des Immobilienmarktes enthält ein 78-seitiger Marktbericht, der gegen eine Gebühr von 52,00 € bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bezogen werden kann. Eine Mietübersicht für gewerbliche Objekte und Einfamilienhäuser ist für 15,00 € erhältlich. Dort können auch kostenlose Bodenrichtwertauskünfte eingeholt werden:

Rathaus Bensberg, Wilhelm-Wagener-Platz, 51439 Bergisch Gladbach
Telefon: 02202 – 14 12 – 38 / – 54 / -55
Mail: gutachterausschuss@stadt-gl.de

Die Bodenrichtwertliste, Auszüge aus der Bodenrichtwertkarte und Teile des Grundstücksmarktberichtes sind im Internet unter www.boris.nrw.de einzusehen.

Zum Vergleich: Der Grundstücksmarktbericht 2011 und 2012 (pdf)

Anmerkung der Redaktion: Die im Grundstücksbericht 2012 als Gesamtvolumen genannte Zahl 225 Millionen Euro stimmt nach Angaben der Stadtverwaltung nicht. Tatsächlich ware es 284 Millionen Euro.