Das Lübbe-Gebäude am Rande des Gewerbegebietes Hüttenstraße. Hier werden 100 Flüchtlinge nicht „wohnen“.

Anfang September hatte die Stadtverwaltung ihren Plan verkündet, im früheren Gebäude des Lübbe-Verlags in Heidkamp bis zu 100 Flüchtlinge unterzubringen – im Gewerbegebiet Hüttenstraße. Schon bald bracht der Kölner-Stadtanzeiger die Frage auf, ob das denn eigentlich statthaft sei. Denn Wohnen ist in einem Gewerbegebiet nicht erlaubt.

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Die Stadtverwaltung und Bürgermeister Lutz Urbach machten keinen Hehl daraus, dass man sich darüber den Kopf nicht zerbrechen muss – die Genehmigung werde schon klar gehen. Für Experten: entweder nach § 31BauGB, durch die Änderung des § 42 BauGB oder auch durch die Aufstellung eines ganz neuen Bebauungsplans, dachten die Juristen in der Verwaltung.

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Aber erst Ende November ging der Antrag auf die Genehmigung der Nutzungsänderung für den Westflügel der Immobilie an der  Senefelder Straße 7 bei der Stadtverwaltung ein. Absender war der Stadtentwicklungsbetrieb (SEB), zwar eine städtische Tochter, formal aber eine eigenständige Institution, die das Gebäude für 3,5 Millionen Euro von Lübbe gekauft hatte.

Und erst jetzt beugten sich die Experten über die genauen Bebauungspläne, die das Gewerbegebiet Hüttenstraße relativ kleinräumig zerschneiden. Und erlebten eine kleine Überraschung.

Bebauungsplan 2398. Links die Senefelder Straße, oben die Schweidtbachstraße. Quelle: Geoportal der Stadt BGL

Das Lübbe-Gebäude bei GoogleMaps

Denn der Bebauungsplan 2398, der einen schmalen Streifen mit dem Lübbe-Gebäude umfasst, weist das Gelände gar nicht als Gewerbegebiet aus. Es handele sich, so die Verwaltung, um einen einfachen B-Plan, der lediglich die Nutzungsformen „Wohnen“ und „Einzelhandel“ ausschließe.

Erstaunlich, aber eigentlich gar nicht relevant. Denn egal ob Gewerbegebiet oder nicht, die Verwaltung hätte so oder so grünes Licht gegeben. Denn, so die erstaunliche Erkenntnis, was die Flüchtlinge dort machen, sei ja gar kein Wohnen.

Sondern?

Baurechtlich zeichne sich „Wohnen“ durch eine „auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkkreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts“ aus, heißt es in der offiziellen Stellungnahme. Und davon, so die Juristen, könne bei den Flüchtlingen keine Rede sein. Sie hielten sich dort weder dauerhaft noch freiwillig auf.

Daher habe die Nutzung des Übergangswohnheimes  „wohnähnlichen Charakter, ist aber planungsrechtlich nicht als Wohnen einzustufen“.

Auf dieser Grundlage gab die Bauaufsicht dem Stadtentwicklungsbetrieb grünes Licht, die Umbauarbeiten laufen jetzt an, möglichst bereits Anfang Februar können die ersten Flüchtlinge im Lübbe-Gebäude einziehen.

Den genauen Bebauungsplan und die Dokumente dazu können Sie hier im Geoportal der Stadt einsehen (in der Suche 2398 eingeben, Handymbol anklicken, Doppelklick auf den Plan)

Zudem dokumentieren wir die offizielle Stellungnahme der Stadtverwaltung: 

Die Bauaufsicht der Stadt Bergisch Gladbach hat am Donnerstag, 11. Dezember 2014, den Antrag des Stadtentwicklungsbetriebs der Stadt Bergisch Gladbach AöR (kurz SEB) auf Nutzungsänderung des Westflügels der Immobilie Senefelderstraße 7, besser bekannt als ehemaliges Verlagshaus Lübbe, genehmigt.

Beantragt war die Nutzung eines Übergangswohnheimes für Flüchtlinge und Asylanten, die in Einzel- und Doppelzimmern untergebracht werden sollen. Gekocht wird in Gemeinschaftsküchen, auch die sanitären Anlagen werden gemeinschaftlich genutzt. Planungsrechtlich wird das Gebäude als Anlage für soziale Zwecke mit wohnähnlicher Nutzung eingestuft.

Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens erfolgte auf der Grundlage des § 30 und des § 34 BauGB. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 2398 der Stadt Bergisch Gladbach. Bei diesem Bebauungsplan handelt es sich gem. § 30 Abs. 3 BauGB um einen sogenannten einfachen Bebauungsplan. Das Vorhaben muss dessen Festsetzungen einhalten, ansonsten richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB.

§ 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
(3) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.

Der Bebauungsplan 2398 enthält ausschließlich Festsetzungen zur Art der Nutzung. Er schließt das Wohnen aus; weitere textliche Festsetzungen beziehen sich auf die Zulässigkeit von Einzelhandel. Denn im B-Plan 2398 gibt es eine textliche Festsetzung, die Aussagen zum Maß der Nutzung aber nicht zur Qualität der Nutzung beinhalten.

Die Nutzung des Übergangswohnheimes hat wohnähnlichen Charakter, ist aber nicht planungsrechtlich nicht als Wohnen einzustufen.

Der Begriff des Wohnens ist baurechtlich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkkreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet. Die Flüchtlinge und Asylanten halten sich in dem Gebäude nicht freiwillig auf. Die Aufenthaltsdauer soll auch so kurz wie möglich sein, kann sich aber aufgrund der momentanen Notsituation (viele Flüchtlinge und wenig zur Verfügung stehender Wohnraum) im Einzelfall über Monate hinziehen.

Da es bei einem Übergangswohnheim weder um Wohnen im baurechtlichen Sinne noch um Einzelhandel geht, widerspricht das Vorhaben den Festsetzungen nicht.

Gemäß § 30 Abs. 3 BauGB richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 BauGB.

§ 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Die Eigenart der näheren Umgebung des Lübbe-Gebäudes ist durch völlig unterschiedliche Nutzungen geprägt. Da sind zum einen die gewerblichen Nutzungen, zum anderen aber auch direkt auf der gegenüberliegenden Seite der Scheidtbachstraße umfangreich Wohnbebauung. In der näheren Umgebung befinden sich aus zwei weitere Anlagen für soziale Zwecken. Eine derartige Situation, in der Gewerbe und Wohnen hart aufeinandertreffen, wird rechtlich auch als Gemengelage bezeichnet.

In diese Gemengelage fügt sich das Vorhaben als Anlage für soziale Zwecke ein.

G. Watzlawek

Journalist, Volkswirt und Gründer des Bürgerportals. Mail: gwatzlawek@in-gl.de.

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