Gabriele Kreileder-Heitz

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Liebe immobilieninteressierte Leser!

in rund 320 deutschen Städten mit „angespannter Lage” auf dem Wohnungparkt müssen sich die Vermieter an die sogenannte Mietpreisbremse halten. Dazu zählen in unserer Region auch Köln, Bonn und Leverkusen. 

Das bedeutet: bei einer Neuvermietung darf der Mietpreis nur maximal zehn Prozent über der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Zugleich dürfen bestehende Mietverträge nur noch um maximal 15 Prozent alle drei Jahre erhöht werden.

Gabriele Kreileder-Heitz

Haben Sie schon einmal gefragt, was eine ortsübliche Vergleichsmiete ist bzw. wie diese sich zusammensetzt? Eine Frage, die für Vermieter wie für Mieter gleichsam wichtig ist. 

Festgesetzt wird sie vor Ort, wie auch in Bergisch Gladbach, von den Gemeinden und Städten in Zusammenarbeit mit Mieterverbänden und Vermietervertretungen, und dann im lokalen Mietspiegel ausgewiesen. Dabei gibt es grundsätzlich zwei Arten:

Um einen qualifizierten Mietspiegel handelt es sich, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei oder spätestens vier Jahre erarbeitet wird. Er wird von der Gemeindevertretung förmlich beschlossen und in den Amtsblättern veröffentlicht.

Allerdings können sich das die meisten Gemeinden aus personellen und wirtschaftlichen Gründen nicht leisten. Das gilt auch für Bergisch Gladbach, wo auch die Mieten für  Odenthal, Rösrath, Kürten und Overath festlegt werden.

 Odenthal, Rösrath, Kürten und Overath.

Hier und in vielen anderen Gemeinden finden Sie den einfachen“ Mietspiegel vor. Einfache Mietspiegel werden gemeinsam von Gemeinden und von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter erstellt. Oft einigen die sich aber nur grob auf Eckdaten wie die Lage, Ausstattungsdetails oder Größe der Wohnung.

Ein solcher einfacher Mietspiegel basiert daher nicht auf repräsentativen statistischen Erhebungen, sondern ist – wie auch in Bergisch Gladbach – das Ergebnis schlichten Verwaltungshandelns. Wie gesagt: es werden keine konkreten Daten erhoben.

Alte Mietverträge sind oft lange Zeit nicht angepasst worden. Das führt in der Regel dazu, dass die sogenannten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmieten verhältnismäßig niedrig sind. Zudem bezieht sich diese Vergleichsmiete auf den Zeitraum der vergangenen vier Jahren.

Für Gerichte ist der einfache Mietspiegel deshalb zwar ein Erkenntnismittel. Damit klären die Richter, ob eine Miete ortsüblich ist. Ein förmliches Beweismittel ist er nach herrschender Rechtsauffassung aber nicht.

Das hat zur Folge, dass es zum Beispiel bei Mieterhöhungen immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten über die zulässige Miethöhe kommt.

Die Mietpreisbremse selbst ist aus verschiedenen Gründen sehr umstritten und wird mittlerweile von vielen Seiten für unwirksam erklärt. Kein Wunder: Wenn die Basis – die ortsübliche Vergleichsmiete – nicht zuverlässig funktioniert, dann kann auch die Mietpreisbremse nicht sicher angewandt werden.

Die ortsübliche Marktmiete kann auch durch ein Mietwertgutachten eines Sachverständigen belegt werden. Das bezieht die örtlichen Gegebenheiten sowie die Ausstattung der Wohnung und weitere wesentliche Merkmale mit ein.

Sie können sowohl als Mieter als auch als Vermieter ein entsprechendes Gutachten erstellen lassen, um ihre Miethöhe überprüfen zu lassen, ein Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen, die Marktmiete zu ermitteln oder eine Mietminderung einzuschätzen.

Sprechen Sie mich hierzu gerne an. Ihre Gabriele Kreileder-Heitz

Korrekturhinweis: In einer ersten Version dieses Beitrags wurde auch Bergisch Gladbach als Stadt genannt, in der die Mietpreisbremse gilt. Das ist entgegen der Darstellung in einigen Medienberichten nicht der Fall, unser Beitrag wurde entsprechend korrigiert. Hier finden Sie eine Liste aller Städte in NRW, in der die Mietpreisbremse in Kraft ist.“

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Gegründet von der Immobilienkauffrau und Sachverständigen Gabriele Kreileder-Heitz, ist dieImmobilie bereits seit 10 Jahren sehr erfolgreich regional tätig. Dabei hat sich das Immobilienunternehmen besonders durch seine Sparten Verkauf/Vermietung, Verkehrswertermittlung und Immobilienverrentung fest etabliert.

Hohe Professionalität und Kundenorientierung, welche letztendlich nicht nur durch die Zertifizierung nach DIN EU 15733 gewährleistet werden, sind die wichtigsten Werte für das Unternehmen.

Seit Anfang 2017 ist Gabriele Kreileder-Heitz zudem als Diplom-Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA) nach DIN EU 17024 zertifiziert. So kann das Immobilienunternehmen sämtliche Leistungen und Beratungen rund um den Verkauf, die Vermietung und Wertermittlung Ihrer Immobilie anbieten.

Auch weitere immobilienbezogene Fachgebiete wie Architekten- und Ingenieursleistungen, Finanzierungen, HomeStaging, Hausverwaltung und Handwerkerdienstleistungen deckt Gabriele Kreileder-Heitz über Ihr umfassendes Expertennetzwerk ab.

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Gabriele Kreileder-Heitz

ist Immobilienkauffrau und Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Sie ist Expertin auf dem Gebiet der Verkehrswertermittlung, Marktwerteinschätzung und der Vermittlung von Immobilien. Langjährige Berufserfahrung und hervorragende...

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