Wenn in Bergisch Gladbach neu gebaut wird, dann in der Regel teuer und hässlich. Das soll sich ändern

Bei der Entwicklung neuer Baugebiete will die Stadtverwaltung dafür sorgen, dass mehr bezahlbarer Wohnraum entsteht und mehr Geld abfällt – indem sie die Grundstücke selbst vermarktet. Die Basis für einen entsprechenden Baulandbeschluss wurde jetzt gelegt. 

Das Dilemma ist bekannt: Wenn die Stadt Bergisch Gladbach neue Baugebiete ausweist, profitieren die Grundstückseigentümer von deutlichen Wertsteigerungen. Die Stadt bleibt aber auf den Ausgaben für die Infrastruktur hängen. Zudem hat sie bislang kaum Mittel, dafür zu sorgen, dass ein Teil der Wohnungen im unteren Preisbereich angeboten wird.

Genau das soll in Zukunft, wenn im Rahmen des neuen Flächennutzungsplans neue Bebauungspläne aufgestellt werden, verhindert werden. Daher hat die Stadtverwaltung jetzt eine sogenannte Baulandstrategie entwickelt, die zu einem Baulandbeschluss führen soll.

Breite Mehrheit für eine neue Strategie

Ein Anliegen, dass von den meisten Fraktionen im Stadtrat geteilt wird, eine entsprechende Vorlage wurde am Mittwoch im Stadtentwicklungs- und Planungsausschuss mit breiter Mehrheit gebilligt.

In zwei Punkten verschärfte der Ausschuss die Vorlage noch etwas:

So sollen die Ziele der Baulandstrategie möglichst rasch nicht nur „berücksichtigt”, sondern „umgesetzt” werden. Mit Ausnahme der schon in Arbeit befindlichen B-Pläne „Lichtenweg” und „Alte Marktstraße” soll das für alle B-Pläne gelten.

Eine Baulandstrategie haben in den vergangenen Jahren zahlreiche Städte etabliert, neben Großstädten sind es kleinere Kommunen mit starkem Bevölkerungswachstum.

Angesichts „des angespannten Bodenmarkts und den sehr überschaubaren Flächenreserven” erscheine das auch in Bergisch Gladbach dringend erforderlich, schreibt die Verwaltung in der Begründung. Das aktuell gültige Regelwerk für das Baulandmanagement stammt aus dem Jahr 2005.

Vier Ziele

Zur Vorbereitung hatten die Verwaltung mit den Fraktionen vier Werkstatt-Gespräch geführt, und konnte jetzt Vorschläge machen, die weitgehend auf Zustimmung stießen. Nur von der Linken kam Widerspruch, die FDP sah noch internen Beratungsbedarf. 

Im Detail definiert die Verwaltung drei konkrete und ein offenes Ziel:

  • Schaffung von preisgünstigen und bezahlbaren Wohnungen ist für alle Bevölkerungsschichten 
  • Eine gerechte Verteilung der mit der Grundstücksentwicklung verbundenen Lasten zwischen der öffentlichen Hand (Bau von Straße, Kitas, Schulen) und den privaten Investoren  
  • Die Förderung besonderen Wohnformen (Mehrgenerationenhäuser)
  • Qualitätsziele (städtebaulich, sozial, ökologisch etc.), die noch genauer definiert werden müssen

Einerseits sollen die neuen Flächen zügiger bereit gestellt werden, andererseits soll aber für jede Fläche zunächst ein städtebauliches Konzept erarbeitet werden.

Zwischenerwerb durch die Stadt

Grundsätzlich kann die Stadt ihre Ziele auf zwei Wegen verfolgen: Indem sie die Grundstücke ankauft, entwickelt und später weiterverkauft. Diese Variante (Kommunaler Zwischenerwerb) soll die Regel sein. Weil das für die Umsetzung der wohnungspolitischen Ziele und die Bodenwertabschöpfung den größtmöglichen Effekt biete.  

Nur ausnahmsweise will die Stadt nach dem Kooperationsmodell vorgehen. Nämlich dann, wenn ein Investor bereits die notarielle Zustimmung aller Eigentümer zur Entwicklung einer Fläche hat oder im vollständigen Eigentum der Flächen ist. Das wird nur sehr selten der Fall sein. 

Das Kooperationsmodell soll außerdem im Innenbereich eingesetzt werden, wenn es um die Verdichtung bestehender Wohnflächen geht.

So setzt die Stadt ihre Ziele durch

Beim Erwerb der Flächen von den bisherigen Eigentümern hat die Stadt ein einfaches Druckmittel: „Neues Baurecht für Wohnnutzungen wird nur geschaffen, wenn sich alle Grundstückseigentümer zuvor (notariell) verpflichtet haben, die zu überplanenden Grundstücke zu festgesetzten Konditionen an die Stadt zu verkaufen”, heißt es in der Vorlage.

Zudem sollen für die Flächen, die sich im Eigentum der Stadt befinden, die Bebauungspläne bevorzugt aufgestellt werden – was für die Alteigentümer ein weiterer Verkaufsanreiz ist, können sie so doch schneller mit Einnahmen rechnen.

Aus der Differenz zwischen Ankaufspreis und Verkaufspreis ergibt sich dann der finanzielle Spielraum, mit dem die Stadt die Ziele der Baulandstrategie umsetzen kann. Im Klartext: damit werden Straßen und Kanalisation finanziert, Kitas, Schulen und Spielplätze.  

Gleichzeitig kann die Stadt beim Verkauf der Grundstücke in den Verträgen die künftigen Bauherren verpflichten, auch preisgebundene oder geförderte Wohnungen zu bauen.

Investoren auf Gemeinwohl verpflichten

Aber auch beim Kooperationsmodell will die Stadt ihre Interessen durchsetzen. Und zwar, indem sie Bebauungsplan nur dann aufstellt, wenn sich der Investor zuvor in einem städtebaulichen Vertrag zu bestimmten Leistungen zugunsten des Gemeinwohls verpflichtet. Das kann ein Anteil an geförderten/bezahlbaren Wohnungen sein, städtebauliche Qualitätsziele oder die Kostenbeteiligung bei der Infrastruktur.

Bis zum Baulandbeschluss sind noch einige Fragen zu klären, dafür soll unter Umständen ein externes Büro herangezogen werden. Außerdem soll ein „Handlungskonzept Wohnen” erstellt werden, in dem festgelegt wird, wieviel bezahlbarer/geförderter Wohnraum geschaffen werden soll.

Dokumentation: Beschlussvorlage

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