Auf Areal von Ford Lüttgen soll ein kleines Wohnquartier entstehen

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1. Wer im Jahr 2025 noch große Tiefgaragen plant, hat wirklich den Schuss nicht gehört.

   Auch sonst erinnert die Planung fatal an Neubauprojekte wie z.B. Ferdinand-Schmitz-Straße oder Carl-Schurz-Weg: grau in grau, sinnfreie Handtuch-Gärtchen, viel Platz für Autos – wenig für Kinder. In irgendeiner Ecke stehen dann winzige Alibi-Spielplätze, auf denen noch nie ein Kind gesehen wurde.

   Und trotz dieser architektonischen “Glanzleistung” sind die Wohnungen am Ende unbezahlbar.

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   1. Ja, schön ist sicher anders. Aber was die Tiefgarage betrifft: Da können Bauherren nicht immer so planen, wie sie wollen. Die Zahl der notwendigen Stellplätze ist durch eine Verordnung (StellplatzVO NRW) vorgeschrieben. Drunter darf man nicht bleiben. Bei der letzten Novellierung wurde die Zahl der geforderten Plätze zwar verringert, es bleiben regelmäßig aber immer noch 1 pro freifinanzierter und 0,5 pro geförderter Wohnung (mit Ausnahmen je nach Gebäudegröße), dazu noch nach der Quadratmeterzahl berechnete Stellplätze für Einrichtungen wie die geplante Tagespflege.

      Die genauen Zahlen können Sie (wenn Sie Lust auf gepflegte Langeweile haben) in der „Anlage zur Verordnung über notwendige Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Fahrräder (Richtzahlentabelle zur StellplatzVO NRW)“ nachlesen und dann berechnen.

      Wie auch immer: Bei der zu erwartenden Anzahl an Wohnungen kommt zusammen mit den benötigten Bewegungs- und Rangierflächen, Betriebsräumen etc. leicht so eine gigantische Fläche zusammen. So ein Bauträger plant sicher keine Tiefgarage, die wesentlich über seine Verpflichtung hinausgeht, denn das wird richtig teuer. Da müsste man den Hebel eher am Bauplanungsrecht ansetzen.

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      1. Danke für den Hinweis. Die Verordnung ist mir natürlich bekannt, wenn auch nicht die exakten Zahlen. Die Frage bzw. Kritik zielte eher darauf, warum diese nicht viel stärker reformiert wird – und warum die Stadt nicht nach Wegen sucht, mehr Flexibilität zu ermöglichen. Anderswo gibt es z.B. längst autofreie Wohnquartiere.
         Was wird eigentlich in 10-20 Jahren aus den ganzen Tiefgaragen, frage ich mich?
         Partykeller? Regenrückhaltebecken? Champignonzucht? Vorschläge willkommen!

         @C. Lesnik: Es muss auch nicht jedes Gebäude eine architektonische Todsünde sein. Oder?

   2. Es ist doch begrüßenswert, wenn ein Investor Geld in die Hand nimmt und dort Wohnraum schafft. Es muss auch nicht jedes Gebäude etc. ein Architektonische Meisterleistung sein.
      Zudem lieber eine Tiefgarage als das die Parksituation dort auf den Nebenstraßen kippt.

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2. Mogelpackung – Wie die 30%-Quote systematisch unterlaufen wird.

   Die aktuellen Baupläne offenbaren ein systematisches Umgehen der 30%-Sozialwohnungsquote (aus dem Baulandmangement), das einer Scheinlösung gleichkommt. Eine detaillierte Prüfung der Zahlen zeigt folgende Problemfelder:

   1. Tricks bei der Flächenberechnung
   – Die angepriesenen 30% beziehen sich ausschließlich auf das Vorderhaus (max. 50 kleine Wohneinheiten).
   – Davon entfallen lediglich 30% der Wohnfläche (ca. 15 Einheiten ≈ 800 m²) auf „bezahlbaren“ Wohnraum.
   – Gleichzeitig werden 8.000 m² Gesamtbauland überwiegend für hochpreisige Immobilien genutzt – darunter:

   – 2.625 m² für teure Eigenheime (Wohnfläche)

   – 1.600 m² für Luxus-Vorderhaus-Wohnungen

   – 1.561 m² Tiefgaragenfläche für Autos (fast doppelt so groß wie die Sozialwohnungsfläche!). Es wird also mehr Platz für Autos geschaffen.

   2. Rechnerische Manipulation
   – Tatsächliche Sozialquote: Nur ca. 18,5% der gesamten möglichen Wohnfläche (800 m² von 4.320 m²) sind am Ende bezahlbar – weit unter der kommunalrechtlich geforderten 30%-Marke.
   – Verschleierungstaktik: Die Stadtverwaltung beschränkt die Quote bewusst auf den kleinsten Gebäudeteil (Vorderhaus), um die Bilanz künstlich aufzublasen.

   3. Systematisches Versagen
   – Symbolpolitik statt Lösung: Maximal 15 Sozialwohnungen (wenn es dann so viele werden sollten) sind ein Minimaltropfen angesichts des Bedarfs von Tausenden Wohnungen in Bergisch Gladbach. Vielleicht findet sich ein Mitglied des Stadtrats und fragt diese Zahlen und Qm, die in der Vorlage offenbar bewusst fehlen, bei der Verwaltung nach.

   – Prioritätensetzung: Die Flächenzuweisung für Autos (Tiefgarage) übertrifft den Sozialwohnungsanteil um 95% – ein städtebaulicher Skandal.
   Forderungen an Politik und Verwaltung

   1. Der Stadtrat muss folgende Fragen klären:
   – Wieviel bezahlbare Wohneinheiten mit wieviel QM sollen tatsächlich auf dem 8.000 qm großen Gelände gebaut werden ?
   – Warum wird die Quote nicht auf die gesamte Bebauungsfläche und die dort mögliche Wohnungsfläche angewendet?
   – Welche vertraglichen Sanktionen gibt es bei Zielverfehlung?

   2. Transparenzoffensive: Vorlage aller Berechnungsgrundlagen im Ausschuss – ohne kreative „Interpretationsspielräume“ und “Täuschungsversuche” durch die Verwaltung.

   3. Empfohlene Konsequenz für den Stadtrat: Keine Baugenehmigungen, die Sozialstandards durch rechtliche Schlupflöcher aushöhlen.

   Diese Vorlage der Stadt sind kein Zeichen von fortschrittlicher und bürger:innennaher Wohnungspolitik, sondern von Investorenprivilegierung. Selbst bei wohlwollender Rechnung (18,5% statt 30%) bleibt das Projekt eine Bankrotterklärung – erst recht, wenn man die fehlende Skalierung bedenkt: Auf 8.000 m² Innenbereich könnten theoretisch 550 Sozialwohnungen entstehen; geplant sind nur 15.

   Zwar ist jeder geförderte Wohnraum grundsätzlich zu begrüßen – doch handelt es sich hier um eine systematische Unterwanderung städtebaulicher Ziele. Die geplanten 15 Sozialwohnungen sind nicht nur ein Tropfen auf den heißen Stein angesichts des massiven Bedarfs.

   ________
   Hinweis der Redaktion: Tomas M. Santillan ist Ko-Kreisvorsitzender der Linken Rhein-Berg und Ko-Vorsitzender der Linken Bergisch Gladbach. Für alle Partei-Vertreter und Mandatsinhaber gilt: Bitte legen Sie Ihre Parteizugehörigkeit und/ oder Funktion offen.

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   1. Auf welcher Information basiert Ihre Behauptung, der Anteil von 30 Prozent beziehe sich lediglich auf das Vorderhaus? Und wie kommen Sie zur Aussage, es seien „Luxus-Wohnungen“ geplant? Die Beschlussvorlage der Stadtverwaltung enthält eine andere Aussage:

      „Vorgesehen sind 8 Mehrfamilienhäuser, die einen mittleren Gebäudestandard für Eigentums oder Mietwohnungen erreichen. Die Vorhabenträgerin beabsichtigt die Wohnbebauung mit einem Anteil von 30% der Bruttogeschossfläche an gefördertem Wohnungsbau gemäß den Wohnraumförderungsbestimmungen des Landes NRW (WFB) zu entwickeln. Der geförderte Wohnungsbau und die Großtagespflege sollen im vorderen Bereich an der Odenthaler Straße angesiedelt werden.“

      Und wie ist der Verweis auf die große Fläche der Tiefgarage gemeint? Wollen Sie die Sozialwohnungen im Untergeschoss unterbringen?

      Last not least: Lässt die Linke ihre Pressemitteilungen inzwischen von der KI schreiben?

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      1. @Redaktion

         Schauen sie genau in die Vorlage, die sie ja auch dokumentieren:

         1. Auf dem Plan wird der “geförderte Wohnraum” nur und ausschließlich im vorderen Haus ausgewiesen.

         2. In der Vorlage heißt es wörtlich: “Der geförderte
         Wohnungsbau und die Großtagespflege sollen im vorderen Bereich an der Odenthaler Straße angesiedelt werden.”

         3. Aus der Vorlage ist implizit zu entnehmen, dass die hinteren Häuser “Eigentumshäuser” werden sollen und verkauft werden.

         Aus dem Plan geht aber hervor, dass da auch noch andere Räume und die Tiefgaragenzufahrt geplant ist. Da ist bei nur 13 Meter Höhe nicht viel Platz für viele Sozialwohnungen mehr und tatsächlich sind meine Zahlen grobe und optimistische Rechnungen, denn möglicherweise sind es auch nur 5-7 Wohneinheiten mit nur 400 Qm geförderten Wohnraum, der da übrig bleibt. 13 Meter sind maximal 4 Geschosse ink. Erdgeschoss und davon nach Plan nur 3 Geschoße Wohnungen und davon nur der kleinere linke Flügel “gefördert” (siehe Plan).

         Fragen sie doch selbst mal bei der Verwaltung nach. Es ist sehr verwunderlich, dass an keiner Stelle der Vorlage die Anzahl der Wohneinheiten oder QM-Zahl erscheint, die “gefördert” werden soll. Deshalb mein Vorwurf, dass hier gemogelt und verschleiert wird.

         Hier muss die Verwaltung nachbessern und ordentliche Zahlen liefern. Ver so schwammige Vorlagen erstellt muss sich die Kritik der Vetternwirtschaft zugunsten von Immobilensekulanten gefallen lassen.

         Der Ausschuss sollte da mal genau nachfragen und im Zweifel diese Vorlage vertagen. Mal sehen, was da für Antworten kommen.

         P.S. Das ist keine Pressemitteilung, sondern meine persönliche Meinung als besorgter Bürger dieser Stadt.

      2. Die Vorlage haben wir ja gerade zitiert. Aus der Aussage geht hervor, dass sich die 30 Prozent auf die Gesamtwohnfläche beziehen. Diese 30 Prozent sollen in den Vorderhäusern angesiedelt werden – was aber eben nicht bedeutet, dass sich die 30 Prozent nur auf die Fläche der Vorderhäuser bezieht.

         Ihre Aussage ist damit eine Unterstellung ohne faktische Basis. Oder eben eine „persönliche Meinung eines besorgten Bürgers“, der zufällig führende Positionen einer Partei auf Kreis- und Ortsebene innehat.

      3. Zu der riesigen Tiefgarage: Ich bin schon sehr verwundert, dass mehr Platz für Autoparkplätze gebaut werden soll, als bezahlbarer Wohnraum. Da werden sehr eindeutige und sichtbare Prioritäten gesetzt. Soll ich das ernsthaft ausführen?

      4. @Redaktion
         Sie sollten genau in die Pläne schauen, die sie hier abbilden, denn daraus geht klar hervor, dass nur ein Teil der Fläche im Vorderhaus für sozialen Wohnungsbau bereit gestellt werden soll. Der Ausschuss oder sie können ja mal nachfragen und dann werden wir ja sehen, warum das in der Vorlage nicht im Detail dargestellt wird und wieviel Fläche der 8.000 qm tatsächlich für sozialen und bezahlbaren Wohnraum genutzt wird.

         Danke für den Hinweis an die Leser:innen, dass ich bei Die Linke aktiv bin, denn ich bin sicher, dass nicht nur ich, sondern meine Partei und die linken Wähler:innen stinksauer über solche Pläne sind, die am Ende die reichen Immobilienspekulant:innen noch reicher machen, statt wirksam bezahlbaren Wohnraum zu schaffen!

      5. Meine Güte, Herr Santillán, Sie basteln sich da eine Interpretation zusammen, die mit „möglicherweise“ und „implizit zu entnehmen“ und dergleichen Spekulativem operiert, und dann geißeln Sie dieses alternative Faktengemenge als unsozial.

         Hier wurde keine Baugenehmigung erteilt, sondern mit dem Beschluss wurden Voraussetzungen geschaffen, die vor einer Genehmigung zur Prüfung des Antrags herangezogen werden. Und dazu zählt, dass „mindestens 30 % der Geschossfläche als öffentlich geförderte[r] Wohnungsbau“ errichtet werden müssen. Ohne das wird die Stadt einen noch einzureichenden Bauantrag also als nicht genehmigungsfähig ansehen. Und wo sollen konkrete Quadratmeterzahlen herkommen, wenn kein konkreter Bauantrag vorliegt? Soll die Stadt in der Beschlussvorlage genauso spekulieren wie Sie?

         Sie wissen aber natürlich jetzt schon, dass „kreative ,Interpretationsspielräume‘ und ,Täuschungsversuche‘ durch die Verwaltung“ im Spiel sind, dass es sich um eine „Bankrotterklärung“ handelt, dass „gemogelt und verschleiert wird“ und dass „Vetternwirtschaft zugunsten von Immobilens[p]ekulanten“ betrieben wird. Mir scheint, da wirft der 14. September seine Schatten voraus und es findet Vorwahlkampf statt, der genauso unterkomplex argumentiert, wie kürzlich Ihre Plakate zur Bundestagswahl.

      6. Vorlagen richtig zu lesen und nicht nur wild zu interpretieren wäre echt gut, Tomás. Bei den 30% geförderten Wohnungen werden wir schon genau aufpassen. Keine Sorge.
         Und die Unterstellung gegenüber unserer Verwaltung sind völlig unangebracht.

      7. @Redaktion
         @Theresia Meindhardt
         @Drucker

         Ich empfehle dringend, alle Pläne noch einmal genau zu überprüfen, denn es wird schnell klar, dass das hier präsentierte Zahlenwerk äußerst unklar und zumindest teilweise vage ist.

         1. In diesem Beitrag des Bürgerportals heißt es wörtlich: „… Sie will dort in einem großen Ensemble von Mehrfamilienhäusern eine Wohnfläche von 2625 Quadratmetern bauen.“ Tatsächlich beziehe ich mich auf diese Zahl, die vom Bürgerportal als „Wohnfläche“ bezeichnet wird. Ich beziehe mich auch ihre “Fakten” und “Tatsachenbehauptungen”. Der Begriff „Wohnfläche“ ist klar definiert, und 30% davon entsprechen etwa 800 m². Doch die folgenden Punkte lassen darauf schließen, dass dies möglicherweise der Ursprung des Disputs ist.

         2. Der Plan zeigt jedoch eine bebaute Grundfläche von 2625 m² (mit einer GRZ von 0,33). Bei vier Geschossen komme ich auf eine mögliche nutzbare Geschossfläche von etwa 10.486 m².

         3. Für das Vorderhaus wird im Plan eine Grundfläche von etwa 750 m² ausgewiesen. Das ergibt bei einer Höhe von 13 Metern und vier Stockwerken (einschließlich Erdgeschoss, ohne einen bewohnbaren Keller) – möglicherweise ersetzt durch eine Tiefgarage – eine umbauten Fläche von 3000 m². Ziehen wir großzügig 25% für Bereiche wie das Erdgeschoss, kommerzielle Nutzungen, Dachüberstände, Treppenhäuser, Tiefgarage und Durchgänge ab, bleiben noch etwa 1680 m² als nutzbare Geschossfläche im Vorderhaus.

         4. Für die Bebauung im hinteren Bereich werden sieben Gebäude mit einer Gesamtgrundfläche von 1869 m² angegeben. Alle Gebäude haben eine Höhe von 13,05 Metern und umfassen ebenfalls vier Stockwerke, wobei der Keller vermutlich durch die Tiefgarage ersetzt wird. Das ergibt eine umbauten Raum von 7476 m² für diese sieben Gebäude. Wenn man großzügig 25% für Übersprünge, Mauerwerk, Treppenhäuser und Dachflächen abzieht, verbleiben noch mindestens 5600 m² nutzbare Geschossfläche.

         5. Insgesamt kommen wir also auf rund 7280 m² Nutzfläche. Doch das Bürgerportal spricht von nur 2625 m² „Wohnfläche“. Wie passt das zusammen? Laut 30% Quote wären das dann nur etwa 800 m² für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stehen, was ca. zehn (plus) Wohneinheiten ermöglichen würde.

         Bei einer Gesamtnutzfläche von 7280 m² entspricht das jedoch weniger als 11%, was die Frage aufwirft, ob es sich bei den 2625 m² „Wohnfläche“ vielleicht um die Gesamtgrundfläche handelt, die überbaut werden soll. In meinen Augen wöre das klar eine Mogelpackung. Aber möglicherweise sind es tatsächlich deutlich mehr Wohnfläche als das Bürgerportal schreibt und dann wäre zumindes Frau Meinhardts Kritik berechtigt und das Bürgeportal mpsste erkören, wie sie auf die Wohnfläche von 2625 m² kommt.

         6. Insgesamt bleibt es eine vage Vorlage der Verwaltung, denn weder die genaue Zahl der Wohnungen noch die damit verbundene Wohnfläche werden genannt. Dadurch bleibt unklar, wie viele Wohnungen mit welcher bewohnbaren Fläche tatsächlich geschaffen werden könnten.

         Diese Vorlage ist und bleibt für mich dann aber doch eine Mogelpackung, da sie mehr verschleiert, als sie tatsächlich beschreibt. Deshalb bleibe ich auch bei meiner vorwurfsvollen Wortwahl. Die Stadt lässt Spielraum für andere Nutzungen und nicht nur für Wohnungen. Wenn schon Lagepläne und Grobplanung vorliegen, könnte man auch die tatsächlich nutzbare Wohnfläche nennen, um zu beurteilen, ob dies städtebaulich sinnvoll ist.

         Fragen bleiben berechtigt, denn möglicherweise sollen nicht alle Räume und umbauten Flächen als Wohnraum genutzt werden. In der Vorlage wird zwar eine Fläche für soziale Nutzung (z. B. für Kinder) genannt, aber da auf dem Gelände vorher eine gewerbliche Nutzung bestand, ist auch eine weitere gewerbliche Nutzung denkbar. Auch das sollte gefragt werden.

         Auch für die Bürger:innen wäre es von Interesse zu erfahren, wie die anderen Einheiten genutzt werden sollen. Das ließe sich zumindest durch die Zahl der Wohneinheiten und die daraus abzuleitenden Wohnungsgrößen klären.

         7. Tatsächlich traue ich der Verwaltung, die solche Vorlagen präsentiert, keinen Millimeter über den Weg. Ich bin mißtrauisch und habe auch gute Gründe dafür.
         Sie muss sich Kritik gefallen lassen, denn anderswo könnten auf etwa 8000 m² Bodenfläche deutlich mehr bezahlbare Wohnungen (bis zu 500) gebaut werden können, als hier bislang geplant. Es bleibt auch dringen notwendig in deutlich größeren Wohnungszahlen und Bedarfen zu denken, als es der Stadtrat bisher tut.

         Auch die Planung der Tiefgarage bleibt ein Negativpunkt, da dort mehr Autos (ca. 90) Platz finden sollen, als es wohl bezahlbare Wohneinheiten geben wird.

         Der Verdacht, dass hier wieder ein teures Luxusobjekt für Menschen mit großen Autos und mit hohen Renditeerwartungen entstehen soll, ist nicht nur naheliegend, sondern entspricht den Erfahrungen in dieser Stadt und mit dieser Verwaltung.

         Ein weiteres Luxusobjekt würde nicht nur die Immobilienpreise, sondern auch die Durchschnittsmieten weiter in die Höhe treiben. Dies würde sich nicht dadurch ändern, dass ein paar Sozialwohnungen gebaut werden.

         An dieser Stelle möchte ich klarstellen, dass ich die 30%-Quote voll unterstütze und hoffe, dass sie Früchte trägt. Ich nehme Frau Meinhardt beim Wort und hoffe, dass sie im Ausschuss die richtigen Fragen stellt und darauf achtet, dass diese soziale Mindestanforderung genau eingehalten wird.

         Vielleicht wird die Verwaltung heute mehr dazu sagen, und wir können in der Niederschrift genauere Zahlen nachlesen, die wir dann als einfache Bürger:innen überprüfen können. Und eine Bitte an die Redaktion wäre zwischen „Wohnfläche“, „Baulandfläche“ und „bebaute Grundfläche“ zu unterscheiden.

         Ich schreibe diesen Texte in den Kommentarte nicht als Pressemitteilung oder Stellungnahme einer Partei, sondern lediglich als Bürger dieser Stadt und Privatperson. Wenn Sie auf meinen Namen oben klicken, gelangen Sie auf meine “wieder private” Homepage, auf der Sie leicht erkennen können, dass ich aktiv in der Partei „Die Linke“ bin. In meinem Lebenslauf, der dort hinterlegt ist, finden Sie auch die Ämter und Mandate der vergangenen Jahre. (Genug geoutet?)

      8. Danke für den Hinweis. Wir haben in der Tat fälschlicherweise von Wohnfläche gesprochen, wo es um Grundfläche geht. Wir haben diesen Fehler inzwischen korrigiert – und bitten um Entschuldigung.

      9. Herr Santillán, verstehen Sie doch bitte endlich, dass das keine Ausführungspläne sind oder Pläne im Rahmen eines Baugenehmigungsantrags, sondern Entwürfe, die eine mögliche Gestaltung zeigen, um eine grundsätzliche Vorentscheidung zu ermöglichen und prüfbare Bedingungen zu setzen.

         Sie spekulieren die ganze Zeit über ungelegte Eier, beklagen sich aber schon einmal darüber, dass sie nicht groß, rund und sauber genug sind. Das ist reine Propaganda.