In Bergisch Gladbach werden immer weniger Grundstücke, Häuser und Wohnungen verkauft – die werden aber immer teurer, die Bodenrichtwerte steigen. Das geht aus den Basisdaten des neuen Grundstücksmarktberichts des Gutachterausschusses hervor. 

Für den Bericht  haben die Immobilienexperten erneut alle Kaufverträge ausgewertet. Auf dieser Basis legen sie einmal im Jahr die sogenannten Bodenrichtwerte fest. Die Pressestelle der Stadt veröffentlichte am Montag zunächst nur Eckdaten, der Bericht selbst stand noch nicht zur Verfügung. Nur die neuen Bodenrichtwerte sind auf boris.nrw.de abrufbar – siehe Foto oben.

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Offenbar kommen in Bergisch Gladbach immer weniger Objekte auf den Markt: Obwohl die Nachfrage hoch ist, sank die Zahl der Immobilienkaufverträge 2017 um 11,5 Prozent auf nur noch 1208. 

Dabei setzte sich der Trend zu höheren Umsätzen je Abschluss fort: zwar sank das Gesamtvolumen der Immobiliengeschäfte ebenfalls, aber mit einem Minus von 1,8 Prozent (auf 338 Millionen Euro) deutlich weniger steil als die Zahl der Abschlüsse. 

Der durchschnittliche Kaufpreis, egal ob für ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Haus, stieg damit um elf Prozent von 296.000 auf 329.000 Euro. Der Trend verfestigt sich: die wenigen Immobilien und Grundstücke, die verkauft werden, sind immer teurer.

Dabei war die Preisentwicklung uneinheitlich. Grundstücke wurden im Schnitt 4 Prozent teurer (im Vorjahr waren es je nach Stadtteil zwischen 5 und 15 Prozent), Eigentumswohnungen um 3 (Vorjahr 7) Prozent, freistehende Häuser um 6 (3) Prozent und auch Doppelhaushälften um 3 (3) Prozent.

Reihenhäuser, die sich im Vorjahr um 2 Prozent verbilligt hatten, zogen jetzt wieder um 8 Prozent an. 

Auch der Wiederverkauf von Immobilien bringt deutlich mehr ein. Ein Reihenendhaus kostete 2017 zwischen 230.000 und 335.000 Euro, im Jahr davor waren es 198.000 bis 310.000 Euro. 

Allerdings bleibt die Frage offen, wie aussagekräftig diese Zahlen sind, solange eine Aufschlüsselung der Zahl der Verträge auf die einzelnen Objektgruppen nicht vorliegt. 

Hinweis der Redaktion:  Detaillierte Einzelheiten enthält der 90-seitiger Marktbericht, der in Kürze unter boris.nrw.de bereit stehen soll. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist unter 02202 14 12 38 zu erreichen.

Die eigentlichen Bodenrichtwerte zogen weiter leicht an, je nach Stadtteil um 10 bis 25 Euro pro Quadratmeter. Auch hier setzt sich der Trend fort: teure Stadtteile werden schneller teurer, in Bensberg kostet der Quadratmeter jetzt zwischen 340 und 550 Euro (plus 25), in Herkenrath sind es zwischen 240 und 300 Euro (plus 1o).

Die mit Abstand teuersten Flächen finden sich mit 2400 Euro in Gladbachs Fußgängerzone zwischen RheinBerg Galerie und Markt; in Bensbergs Schlossstraße ist es mit 1400 Euro sehr viel günstiger. 

Dokumentation: Basisdaten des Grundstückmarktberichts

Umsatz und Anzahl der Kaufpreise

In 2017 wurden in der Kreisstadt insgesamt für 398 Millionen Euro Immobilien verkauft (Veränderung gegenüber 2016 = – 1,8 %). Davon entfielen auf die wichtigsten Teil-märkte

Eigenheime                             122,6 Millionen €
Eigentumswohnungen          113,6 Millionen €
unbebaute Grundstücke          26,7 Millionen €
Renditeobjekte                        124,5 Millionen €.

Die Zahl der Kauffälle mit 1.208 Verträgen verzeichnete im Vergleich zu 2016 ein Minus von 11,5 % (1.365 Verträge).

Marktentwicklung

Durchschnittlich ergaben sich gegenüber 2016 folgende Wertveränderungen:
Wohnbaugrundstücke                        +  4 %
Gewerbeflächen                                        0%
Eigentumswohnungen:
                   – Erstverkäufe                                  +   3%
                   – Wiederverkäufe                             +   3%
Wiederverkaufte Eigenheime:
– freistehende Eigenheime           +   6%
– Doppelhäuser                               +   3%
– Reihenhäuser                               +   8%

Bodenwerte für Wohnbauland

Gegliedert nach einzelnen Wohnplätzen ergeben sich folgende Bodenwertspannen pro m² Bauland:
                                 Bensberg                    340 bis 550 €
                                 Refrath                         440 bis 575 €
                                 Gladbach                    290 bis 440 €
                                 Paffrath /Nußbaum   320 bis 440 €
                                 Schildgen                    300 bis 410 €
                                 Hand                            310 bis 400 €
                                 Moitzfeld                      290 bis 380 €
                                 Herkenrath                  250 bis 320 €
                                 Herrenstrunden         240 bis 300 €

Durchschnittliche Kaufpreise und Grundstücksgröße pro Baugrundstück
Geplante BebauungKaufpreisGröße
Reihenmittelhaus                 75.000 €                 197 m²
Reihenendhaus                 75.500 €                 255 m²
Doppelhaushälfte               165.000 €                 360 m²
Freistehendes Eigenheim               235.000 €                 680 m²

Preisänderung der letzten 10 Jahre

Vergleich Bauplätze für freistehende Eigenheime 2007/2017: Durchschnittlicher Kauf-preis damals rd. 181.000 €, durchschnittliche Grundstücksgröße 2007: 600 m² (heute rd. 30 % teurer und ca. 13 % größer).

Bodenwerte in Geschäftslagen

Die Richtwerte in den Geschäftslagen wurden nicht verändert. In den Geschäftslagen bestehen folgende Bodenwertspannen pro m²:
       – Stadtzentrum – Fußgängerzone                        600       bis       2.400 €
       – Schloßstraße                                                        800       bis       1.400 €
       – Siebenmorgen                                                     525       bis          700 €
       – Nebenzentren                                                       280       bis          360 €

Bodenwerte in Gewerbegebieten

In den Gewerbegebieten liegen die Bodenrichtwerte zum 01.01.2018 zwischen 105 € und 150 € pro m².

Kaufpreisspannen der wiederverkauften Eigenheime

  • Reihenhäuser mit 100 m² Wohnfläche: 230.000    bis    335.000 €
  • Doppelhaushälften mit 150 m² Wohnfläche und mittlerer Ausstattung:  260.000    bis    450.000 €
  • Freistehende Eigenheime mit 150 m² Wohnfläche und mittlerer Ausstattung: 260.000    bis    490.000 €

Vergleich freistehende Eigenheime 2007/2017: In den letzten 10 Jahren sind die Kauf-preise für freistehende Eigenheime im Stadtgebiet um 19 % gestiegen.

Kaufpreisspannen der Eigentumswohnungen

Die Quadratmeterpreise der Eigentumswohnungen schwankten zwischen

             460 €     und     2.570 €          in großen Wohnanlagen
          1.110 €     und     3.220 €          in kleinen und mittleren Wohnanlagen und
          2.040 €     und     4.030 €          bei erstverkauften Wohnungen.

Vergleich Eigentumswohnungen 2007/7017: In den letzten 10 Jahren änderten sich die Kaufpreise bei den erst- und wiederverkauften Eigentumswohnungen in kleinen und mittleren Wohnanlagen durchschnittlich um rd. + 31 % bzw. + 29 % und in den großen Anlagen um + 28 %.

Kaufpreise der Freiflächen

Als durchschnittliche Quadratmeter-Preise der Freiflächen, die nicht für eine Bebauung vorgesehen sind, ergaben sich folgende Werte:
– Waldflächen                                                                    2,00 €
– landwirtschaftlich genutzte Grundstücke                  2,30 €
– begünstigtes Agrarland                                                6,90 €

Mietwertübersichten für Geschäftsräume

Seit 1992 erscheinen im Marktbericht Mietwertübersichten, die Mietspannen für Laden-lokale, Büroräume, Praxen, Pkw-Stellplätze und Einfamilienhäuser enthalten. Die letztmalig 2015 durchgeführte Untersuchung der 246 bekannten Ladenlokalmieten zeigt, dass folgende Nettokaltmieten gezahlt werden:

Fußgängerzone des Stadtzentrums                     10     bis    65 €/m²
Randzonen des Stadtzentrums                               6     bis    17 €/m²
Schloßstraße                                                               9     bis    45 €/m²
Siebenmorgen                                                            9     bis    29 €/m²
Nebenzentren                                                              5     bis    22 €/m²

Für Büros und Praxen zahlt man je nach Lage und Ausstattung zwischen 4 und 13 €/m².

Die Mietwerte für Lager-, Werkstatt- und Produktionsflächen betragen je nach Nutzungswert zwischen 2,30 bis 8,60 €/m².

Die monatliche Pkw-Garagen- und Tiefgaragenmiete beträgt im Stadtgebiet zwischen 35 und 80 €

Weitere Beiträge zum Thema:

Wohnungen in GL: Größer, moderner, knapper, teurer

Immobilien: Köln bebt, Bergisch Gladbach wackelt

Preise für Bauland schießen in GL in den Himmel

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Redaktion

des Bürgerportals. Kontakt: info@in-gl.de

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2 Kommentare

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  1. Herr Esser, Sie haben hier den Nagel auf den Kopf getroffen. Genauso stellt sich die Situation dar und man fragt sich wie viel Ignoranz nötig ist, um das Offensichtliche hier nicht nachzuvollziehen. Im Übrigen wurde ja auch gerade wieder die Grundsteuer erhöht, welche erneut den Wohnraum – auch für Mieter – verteuert. Da passt das Handeln nicht mit dem gesprochen Wort des Herrn Bürgermeisters zusammen. Aber das Geld braucht man wohl für den neuen Prachtbau der Verwaltung… ?

  2. soso – die Preise steigen. Wer hätte das gedacht. Und wen hat es interessiert, dass zwischen 2001 (Euro-Einführung) und 2010 oder 2011 sich an den Preisen und Mieten kaum etwas verändert hat in Bergisch Gladbach, während in Köln die Preise stetig stiegen?

    Und wer sagt denn, dass es keine Häuser zum Kauf mehr gibt? in diversen Internet-Portalen sind im Schnitt um die 30 – 40, in manchen Portalen um die 80 – 90 Häuser in Bergisch Gladbach (PLZ 51465 – 5km Umkreis) zu haben – ab 190.000€ aufwärts.

    Kann es vielleicht sein, dass die Nachfrage doch nicht so groß ist, wie uns immer erzählt wird?

    Kann es vielleicht sein, dass 7 Jahre Rekord-Zinstief mit derzeit Leitzins bei 0,0 zunächst eine Hohe Nachfrage generiert hat, die jetzt auf eine gewisse Sättigung trifft?

    Kann es vielleicht dann weiterhin sein, dass die Nachfrage, die generiert wird, von Investoren und Spekulanten kommt, die im Moment nicht wissen wohin mit ihrem Geld weil sie a) in den vergangenen 5 Jahren unverschämt viel verdient haben und b) es derzeit keine solide Investitions-Alternative mit Renditen oberhalb der Inflationsgrenze gibt?

    Und kann es eventuell auch einfach sein, dass der Mix an Häusern (Alter, Lage etc.) im letzten Jahr ein anderer war als die Jahre zuvor?

    Würde an dem Bild sich irgendwas positives ändern, wenn man Neubauten in großen Mengen zulassen würde, die statistisch gesehen die höchsten Preise von allen Immobilien haben? Siehe: https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/ipue/2017/IPUE_5378004_2017_frei.pdf

    Und kann es dann eventuell auch noch weiterhin sein, dass ein Bürgermeister, der auf Immobillienmessen, in Lobby-Verbänden, bei Haus & Grund, in Broschüren von Immobilienmaklern etc. reichlich mit Bergisch Gladbach als den “Speckgürtel Kölns” und mit günstigem Wohnraum sowie noch zu erstellenden Gewerbegebieten wirbt, diese ganze Situation noch deutlich anheizt??

    Einfach mal sacken lassen und überlegen…