Mietwohnungen in Bergisch Gladbach werden immer hochwertiger, knapper und damit auch teurer: Erhöhungen von bis zu sechs Prozent weist der neue Mietspiegel aus. Dafür gibt es zwei Gründe, eine Kehrtwende ist nicht in Sicht. 

Alle zwei Jahren legen der Haus und Grund Rhein Berg e.V., der Mieterverein Köln, die Stadt Bergisch Gladbach und die Rheinischen Immobilienbörse e.V. den sogenannten Mietspiegel vor. Er bildet die tatsächliche Entwicklung der Mietpreise in der Stadt und im Umland ab – und kennt seit Jahren nur eine Richtung: nach oben. 

In den Jahren 2016 und 2017 seien die Mieten in einer Spanne von 3,5 bis 5, zum Teil sogar 6 Prozent gestiegen. Das seien zwischen 20 und 50 Cent pro Quadratmeter, sagte Haus und Grund-Geschäftsführerin   Sylvia Schönenbröcher bei der Vorstellung des Mietspiegels 2018. Wohnungen mit mittlerem Wohnwert kosten inzwischen im Schnitt 9,10 Euro, bei kleineren Wohnungen in guten Lagen muss man in der Spitze bis zu 11 Euro bezahlen. 

Das kosten Wohnungen in Bergisch Gladbach
Wohnungen für weniger als 7 Euro pro Quadratmeter gibt es nur noch in sehr wenigen, nicht modernisierten Altbauten (vor 1960).

7 bis 8 Euro zahlt man für Wohnungen in Gebäuden, die zwischen 1961 und 1989 fertig wurden; selbst hier werden bei kleineren Wohnungen und/oder guten Wohnlagen die 9 Euro übersprungen. 

9 Euro und mehr wird in so gut wie allen Häusern fällig, die ab 1990 gebaut (oder modernisiert) wurden. Nur bei sehr großen Wohnungen kommt man etwas günstiger weg. 

10 Euro und mehr werden in Häusern ab 1990 in guten Wohnlagen aufgerufen. 

11 Euro werden am oberen Ende der Preisspanne bei kleinen und mittleren Neubauwohnungen in guter Lage gezahlt. 

So ist der Mietspiegel aufgebaut
Der Mietspiegel besteht aus einer Tabelle, im Kopf steht das Alter der Gebäude, links die Größe der Wohnung. Differenziert wird zudem nach Ausstattung und Lage.

Anhand dieser Tabelle kann jeder Mieter und Vermieter herausfinden, was für Mieten bei vergleichbaren Wohnungen in Bergisch Gladbach und Umgebung gezahlt wird. Dabei gibt der Mietspiegel immer eine Preisspanne an.

Eine Wohnung um die 80 Quadratmeter in einem 20 Jahre alten Haus in guter Wohnlage und normaler Ausstattung kostet zum Beispiel zwischen 9,20 und 10,20 Euro.

Das leistet der Mietspiegel (nicht)
Bei dem Bergisch Gladbacher Mietspiegel handelt es sich um die „einfache” Variante, nicht um die „qualifizierte” und damit nach wissenschaftlichen Regeln aufgestelle Version.

Daher dient der Mietspiegel formal nur als Orientierungsrahmen für Mieter und Vermieter bei der eigenverantwortlichen Festlegung der Mieten und Mieterhöhungen. Er kann aber nicht parzellenscharf und für jede Immobilie eine konkrete Aussage treffen, betonen die Herausgeber. Im Einzelfall seien die Lage, Ausstattung, Alter und die Nachfrage entscheidend.

Die Vertreter der Mieter und der Vermieter sagen jedoch, dass sich die Mietparteien in aller Regel an den Mietspiegel halten. Daher seien gerichtliche Auseinandersetzungen, ob eine Mieterhöhung gerechtfertig ist, sehr selten geworden.

Der Mietspiegel gilt für Bergisch Gladbach, Overath, Rösrath und Odenthal in gleicher Form; in Kürten gilt ein Abschlag von zehn Prozent.

Damit befinde sich Bergisch Gladbach auf dem Weg zu Kölner Verhältnissen, bestätigt Ellen Lindner von der Rheinischen Immobilienbörse. Bei mittleren Wohnlagen bezahle man hier inzwischen soviel wie in der benachtbarten Metropole, bei den Spitzenlagen schrumpfe der Abstand zusammen. 

Bergisch Gladbach sei nun einmal eine attraktive Stadt im Speckgürtel von Köln und könne sich von dieser Preisentwicklung nicht lösen, ergänzt Hans Jörg Depel vom Mieterverein Köln. 

Zwei Ursachen sorgen für steigende Mieten

Hinter den Mietpreisanstiegen stehen zwei Entwicklungen: Zum einen investieren Hausbesitzer massiv in die Modernisierung; preisgünstige, nicht-modernisierte alte Wohnungen gibt es kaum noch. Daher wurde der mit sechs Prozent stärkste Anstieg in der Gruppe der sanierten Altbauten registriert.

Zum anderen ist die Nachfrage deutlich höher als das Angebot. „Es ist mittlerweile sehr, sehr schwierig, überhaupt noch eine Wohnung zu einem angemessenen Preis zu bekommen”, sagt Peter Müller, der Vorsitzende von Haus und Grund.

Sozialwohnungen seien weitgehend vom Markt veschwunden: „Immer mehr Wohnungen fallen aus der Sozialbindung heraus und es kommt nichts nach.” Statt Mietwohnungen, so Müller weiter, würden fast nur noch Eigentumswohnungen gebaut: „Das ist nicht gesund.”

Kein rascher Ausweg in Sicht – auch nicht beim FNP

Einen raschen Ausweg aus der Knappheit sieht keiner der am Mietspiegel beteiligten Experten.

Die Ansätze der Stadt Bergisch Gladbach, stärker mit der Rheinisch Bergischen Siedlungsgesellschaft und einer Wohnungsbaugenossenschaft zu arbeiten, gingen zwar in die richtige Richtung, sagt Müller. Aber sie könnten das Grundproblem nicht lösen: Den Mangel an bebaubaren Grundstücken.

Daher müsse die Stadt über den neuen Flächennutzungsplan dringend neue Bauflächen ausweisen. Das werde lange dauern – aber dann habe es die Stadt auch in der Hand, Teile der Flächen für den sozialen Wohnungsbau einzusetzen. 

Nachverdichtung wirkt sich nicht auf Mieten aus

Auch die Grundstückspreise steigen weiter, berichtet Julia Fritsch, die Vorsitzende des städtischen Gutachterausschusses. Sie stellt im Februar einen neuen Grundstücksmarktbericht vor, der diesen Trend ein weiteres Mal belegen wird.

Der aktuelle Bauboom in vielen Teilen des Stadtgebiets, die sogenannte Nachverdichtung werde die Knappheit an Mietwohnungen – oder gar günstigem Wohnraum – nicht beseitigen. Denn hier entstünden fast ausschließlich teure Eigentumswohnungen. Und auch die Wohnungen, die die neuen Eigentümer frei machen, würden in der Regel nicht vermietet, sondern verkauft. 

Wohnungen werden immer moderner und größer

Dass die Wohnungen in Bergisch Gladbach nicht nur teurer, sondern auch immer größer werden, macht eine Änderung im Aufbau des Mietspiegels deutlich. Bislang endete die Skala bei Wohnungen mit maximal 125 Quadratmetern, jetzt wurde eine neue Größenklasse  E „um 120 Quadratmeter” eingeführt, die rauf bis 150 Quadratmeter reicht. 

Neu ist zudem, dass Wohnungen, die nach 1990 modernisiert wurden, nun in die (teurere) Baualtersklasse IV eingestuft werden. 

Grundlage des Mietspiegels sind Befragungen von Mietern und Vermietern über die aktuell gezahlten Mieten, rund 800 Datensätze seien in diesem Jahr eingeflossen. Damit, so Schönenbröcher, werde die Lage realistisch abgebildet.

Gleichzeitig diene der Mietspiegel der Befriedung zwischen den Mietparteien – weil er von beiden Seiten anerkannt werde. Die meisten Vermieter orientierten sich in der Mitte der genannten Preisspannen, ein Preisschub sei nicht zu erwarten. 

So bekommen Sie den Mietspiegel, so beteiligen Sie sich

Im Gegensatz zu früheren Jahren erfasst die Rheinische Immobilienbörse die Mieten seit einigen Monaten kontinuierlich. Die Fragebögen dafür finden Mieter und Vermieter auf der Website der Immobilienbörse (download).

Der Mietspiegel selbst kann gegen eine Gebühr von 3,50 Euro in der Geschäftsstelle von Haus und Grund (Paffrather Straße 28) und beim Mieterverein (Hauptstraße 339) gekauft oder im Internet herunter geladen werden.

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G. Watzlawek

Journalist, Volkswirt und Gründer des Bürgerportals. Mail: gwatzlawek@in-gl.de.

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3 Kommentare

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  1. Herr Schmitz,

    der Zuzug zahlungskräftiger Familien, in denen sicherlich auch die ordentliche Erziehung der Kinder Vorrang hat, ist das kleinste Problem von Bergisch Gladbach und der Wohnungssituation im Allgemeinen.

    Wir können froh sein, dass wir (noch) attraktiv sind für die Klientel. An deren Stelle wäre ich auch in keine Großstadt gezogen, denn sicherlich haben sich auch die dortigen gesellschaftlichen Probleme bis nach Hongkong rumgesprochen.

  2. Sehr geehrter Herr Schmitz, ist die letzte Frage wirklich ernst gemeint ????? Sie meinen also Zuzug nach BGL sollte maximal aus der Eifel oder Hunsrück kommen ? Kopfschüttel !

  3. Im letzten Jahr habe ich zufällig 3 Neubürgerfamilien kennengelernt:
    Familie 1 ist von Hongkong mit 3 Kindern neu nach Bergisch Gladbach gezogen, weil sich hier gut leben läßt.
    Familie 2 ist mit 1 Kleinkind aus Barcelona in unsere Stadt gezogen wegen der schönen Umgebung.
    Fanilie 3 ,ohne Kind, aus Stuttgart.
    Bei allen 3 Familien arbeitet k e i n Familienmitglied in Bergisch Gladbach, sod. in Leverkusen, Köln und NRW-weit!!
    Familie 2 beklagt , dass sie keinen Kitaplatz in Berg. Gladbach bekommen hat, sondern
    in Köln-Sürth,richtig: Sürth.Der Vater fährt morgens mit dem Auto sein Kind nach Sürth in die Kita und dann in die Innenstadt zu seiner Arbeit!
    Das unsere Stadt attraktiv ist , hat sich bis Hongkong und Barcelona und…rumgesprochen.
    Das tut den Mieten nicht gut! Dann ist ist klar, dass die Stadt neue Bauflächen braucht!
    Wie kann dieser Zuzug aus der ganzen Welt gestoppt werden?