Die Ansicht von Spielplatz (oben) und von der Tannenbergstraße. Ein Klick vergrößert das Bild, das Handy halten Sie am besten quer.

Für das Steinbüchel-Gelände hat Architekt Bernd Zimmermann ein hochwertiges, in sich geschlossenes neues Stadtviertel von der Größe eines Dorfs entworfen. Damit bekommt Bergisch Gladbach ein Stück urbanes Wohnen in zentraler Lage – und die Option für eine Entlastung des Verkehrs.

164 Wohnungen mit Platz für mehr als 300 Personen auf 12.000 Quadratmeter Wohnfläche hat Bernd Zimmermann auf seinen Plänen für das brach liegende Areal zwischen Kalkstraße, Dechant-Müller-Straße und Tannenbergstraße eingezeichnet. Und dank einer konsequenten Blockrandbebauung in der Mitte  Platz für eine 3500 Quadratmeter große, vom Verkehr abgeschirmte grüne Oase gefunden.

Dennoch soll das vier Stockwerke hohe neue Quartier nicht wie ein Block daherkommen: Es besteht aus 13 einzelnen Stadthäusern, in unterschiedlicher Farbe geklinkert und durch gläserne Treppenhäuser miteinander verbunden, die einen Durchblick in den grünen Innenhof erlauben.

Unter drunter liegt eine Tiefgarage mit 164 Stellplätzen, die über die Ecke Tannenberg-/Kalkstraße erreicht wird. Hinzu kommen 28 Besucherparkplätze an der Kalkstraße.

Diese Details stellte Zimmermann jetzt gemeinsam mit dem Architekten Klaus Oettgen (der die Ausführung der Pläne übernimmt), Stadtbaurat Harald Flügge und Fachbereichsleiterin Elisabeth Sprenger vor. Wie berichtet hatte der Stadtentwicklungsausschuss die Pläne (die wir hier bereits ausführlich vorgestellt hatten) am Dienstag einstimmig gebilligt.

Die Architekten Klaus Oettgen und Bernd Zimmermann mit Fachbereichsleiterin Elisabeth Sprenger und Baurat Harald Flügge

Dabei handelt es sich um ein Vorhaben nach Paragraph 34 des Baugesetzbuchs, der das Bauen im Innenbereich regelt; ein neuer Bebauungsplan ist daher nicht notwendig. „Eigentlich kann der Bauherr jetzt relativ schnell loslegen”, sagte Flügge.

Der Investor kommt aus Bad Honnef

Der Bauherr ist in diesem Fall Alexander Mattis, geschäftsführender Gesellschafter der Mattis und Klockner Bau & Invest GmbH. Das Unternehmen hat seinen Sitz in Bad Honnef ist bislang vor allen in Neuwied, Linz und Bad Honnef aktiv, unter anderem mit dem Bau von Wohnquartieren und Seniorenheimen. Dabei hat sie sich auf barrierefreies und betreutes Wohnen spezialisiert.

Die Ansicht von der Dechant-Müller-Straße und der Kalkstraße

Sprenger und Flügge, aber auch die Architekten zeigten sich mit der jetzt gefundenen Lösung für das Areal, dass seit zehn Jahren brach liegt, sehr zufrieden. Durch die Anpassung der Pläne in den vergangenen drei Jahren sei das Projekt sehr viel besser in das Umfeld eingepasst und qualifiziert worden. Außerdem würden alle großen Bäume gerettet.

Angesichts des überhitzten Wohnungsmarktes und der langwierigen Aufstellung eines neuen Flächennutzungsplans sei dieses Projekt ein willkommener „Lückenfüller”, sagte Zimmermann. Und das in einer Lage, die „prädestiniert sei für urbanes Wohnen”.

In einem Radius von 300 Meter sei alles vorhanden, was man brauche. Vom S-Bahn- und Busbahnhof über die RheinBerg Galerie bis hin zum Gronauer Wirtshaus, dem Campus Gronau und der FHDW, dem Kaufland und der FHDW. „Alles in einer Entfernung, die man auch mit dem Rollator gut bewältigen kann,” betonte der Architekt. Bei Wohnungsgrößen zwischen 42 und 150 Quadratmetern könne ein breiter Bedarf abgedeckt werden: von gut verdienenden Pendlern bis hin zu Senioren.

Die folgende Google-Karte zeigt die Lage des Geländes und die Optionen für eine „neue” Kalkstraße. Aus Datenschutzgründen ist ein weiter Klick notwendig.

Mittlere Preislage

Billig werden die Unterkünfte, die als Eigentumswohnungen verkauft werden sollen, mit Sicherheit nicht werden – angesichts des überhitzten Immobilienmarktes, der zentralen Lage und der hochwertigen Architektur. Dennoch erwartet Fachbereichsleiterin Sprenger, dass sich die Preise in einem für Bergisch Gladbach mittleren Niveau bewegen werden.

Vor dem Baubeginn müssen allerdings noch einige Sachen erledigt werden. Derzeit befindet sich das Gelände noch im Besitz der Familie Kops, die es an den Investor Mattis und Klöckner verkaufen will. Zudem sind einige Grundstückstausche mit der Stadt notwendig.

Sobald das geregelt ist will Oettgen die Abriss- und Baugenehmigung einreichen. Abhängig davon, was bei der Untersuchung des Untergrunds gefunden wird, hält Oettgen einen Baubeginn in einem Jahr für möglich, bei einer Bauzeit von rund zwei Jahren wäre das Viertel frühestens im Sommer 2021 möglich.

Drei Fahrspuren auf der Dechant-Müller-Straße …

Zufrieden sind die städtischen Stadtplaner (deren Kooperationsbereitschaft Zimmermann ausdrücklich lobt) mit dem Gesamtkonzept auch deshalb, weil es sich in das Gesamtbild der östlichen Innenstadt optimal einpasst und eine deutliche Verbesserung der Verkehrsführung erlaubt.

Im ersten Schritt soll bereits in der Bauphase die Dechant-Müller-Straße um eine auf drei Fahrspuren verbreitert werden und einen Radweg erhalten. Mit der zusätzlichen Fahrspur in Richtung Innenstadt ist dann auch eine Linksabbiegerspur in die Kalkstraße (auf Höhe des Fressnapfs) möglich.

… und eine ganz neue Kalkstraße

Gleichzeitig erhält die Stadt gleich zwei Optionen, irgendwann in der Zukunft die Kalkstraße in Richtung Mülheim auszubauen und das Gebiet um den Gronauer Kreisel zu entlasten. Seitdem klar ist, dass es die lange geplante Bahnunterführung Tannenbergstraße nicht geben wird, steht die Idee einer „neuen” Kalkstraße im Raum.

Sie soll soll parallel zu den Bahngleisen (über das Gleisdreieck und das Gewerbegebiet Kuhler Busch) geführt und an die Mülheimer Straße, vielleicht auch an die Buchholzstraße angebunden werden. Ein Abzweig könnte über das erste Stück des  alten Bahndamms zum Refrather Weg geführt werden.

Aus Sicht der Stadtplaner, aber auch der Bauherren, wird diese Straße über das Grundstück zwischen Kalkstraße und Bahngleisen geführt, auf dem derzeit noch der Fressnapf und der Ölhandel Kops liegen.

Die Kalkstraße soll irgendwann erweitert und neu angebunden werden. Die dritte Fahrbahn wird entweder links hinzugefügt (auf Kosten der Bäume) oder über das Kops-Gelände rechts geführt.

Sollte das nicht möglich sein könnte die (dreispurige) Straße ein Stück weit nach Süden verlegt werden. Dafür müsste ein Teil der Besucherparkplätze geopfert werden – und auch die großen Linden, die entlang der Straße stehen.

Das Wohnungsbauprojekt sieht ausdrücklich den Erhalt der Linden und auch der großen Platanen in der Tannenbergstraße vor.

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G. Watzlawek

Journalist, Volkswirt und Gründer des Bürgerportals. Mail: gwatzlawek@in-gl.de.

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9 Kommentare

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  1. Nachricht an U. Kleinert:

    Stimme dir mit der Tiefgarage generell zu. Aus persönlicher Erfahrung kann ich jedoch sage, dass es gesetzlich nicht anders möglich ist. Jeder Neubau-Wohnung muss heutzutage ein Stellplatz nachgewiesen werden…

    Alles in Allem stehe ich dem Projekt auf jedenfall positiv gegenüber. Endlich wird aus dem brachen Gelände etwas gemacht…

  2. Architektonisch durchaus ansprechend, insbesondere der Innenhof und die gläsernen Treppenhäuser – Hut ab, da hat sich (ausnahmsweise) mal jemensch was bei gedacht!
    Was mir nicht einleuchtet, ist die riesige Tiefgarage unten drunter – das ist Verschwendung von Geld und Beton. Die Ära des Privat-PKW geht gerade zu Ende, und in so zentraler Lage schneller als anderswo. Was soll in Zukunft mit diesen Garagen geschehen?

    Eine Anmerkung zur Verkehrsplanung, die mit dem Bauprojekt nur indirekt zusammenhängt: Ein Weiterbau der Kalkstraße wie in der Karte skizziert würde das Gebiet um den Gronauer Kreisel nicht wie behauptet ent-, sondern im Gegenteil be-lasten. Nicht nur würde die neue Straße zusätzlichen Verkehr anziehen, es kämen zu den ohnehin zahlreichen (Ampel-)Kreuzungen auf engem Raum zwei weitere hinzu. Wenn das Ziel ‚totaler Stillstand‘ lautet, dann weiter so!

  3. Der Bebauungsplan und die Architektur für das Steinbüchelgelände ist ein „großer Wurf“ für den man die städtische Verwaltung (Herrn Flügge und Frau Sprenger) sowie die beiden Architekten ohne Einschränkungen loben muss: Wir reduzieren die Gladbacher „Schmuddelecken“, die konzeptloses Bebauen und planlose Verkehrsführung in den vergangenen Nachkriegs-Jahrzehnten erzeugt haben. Daher ist die gleichzeitige Betrachtung der Lösungsmöglichkeiten verbesserter Verkehrsführung ein Beweis, dass Verwaltung und Rat es mit der Vorgabe ernst meinen: Neue Bebauungen nur umsetzen zu lassen, wenn die Verkehrsfragen gelöst werden und zum Besseren führen.

  4. Nachricht an Ursula Heller:

    Schicken Sie eine Kopie des Kassenbons und der Verwarnung an Netto oder
    dem Aussteller der Verwarnung und bitten um Rücknahme.
    Bei Aldi wurde meine Verwarnung dann zurück genommen.
    Sollte das nicht funktionieren teilen Sie den Herrschaften mit, dass Sie beim nächsten Einkauf Netto nicht mehr berücksichtigen werden.

    Hier läuft eine Menge schief, Leute wehrt euch.

  5. Bravo, da wird dem Klimawandel wieder Vorschub geleistet!!
    Bebaute Fläche erwärmt sich stärker als Wald und Wiese.
    Eine Parkanlage mit Wildwiesen oder ein Abenteuerspielplatz wären hier nutz voller für alle Bürger, vor allem Kinder.
    Aber macht so weiter, die dummen lernen eben nichts dazu.

    Grüß Gott

  6. Die Stadtverwaltung. Vielleicht soll der Refrather Weg zur Straße aufgewertet werden :-)

  7. Das ist doch ein Beispiel für gelungene Entwicklung! Wenn aus einer „Schmuddelecke“ oder einem weniger attraktiven Straßenzug etwas Schönes und Nützliches entsteht. Die Stadt zeigt Gestaltungswille und Kreativität, wenn ihr auch in Zukunft genau solche Stadtentwicklungsprojekte gelingen. Die Bürger werden sie dafür lieben.

    Die schönsten Wiesen zubauen, darf einfach nicht und muss auch gar nicht sein. Diese letzten idyllischen Fleckchen hier im Ort – damit meine ich nicht nur, aber vor allem das Nußbaumer Feld – unterscheiden Bergisch Gladbach doch noch von anderen (z.B. Ruhrgebiets-) Städten.

    Unsere Stadt würde deshalb bei weitere Neuausweisungen von Bauland auf diesen Wiesen, wie im FNP-Entwurf geplant, ihr Alleinstellungsmerkmal verlieren. Das wäre fatal! Stadtentwicklung hat die Aufgabe, eine Stadt zu verschönern und das Leben darin zu verbessern und nicht zu verschlechtern.

    Deshalb heute ein Kompliment für gelungene Innenstadtverdichtung! Das war bestimmt nicht einfach. Aber wenn man sich mit allen Parteien abspricht, wird eben auch das Unmögliche möglich gemacht.

  8. Mein Name ist Ursula Heller.
    Ich finde es unverschämt das ich bei meinem Einkauf im Nettomarkt in Heitkamp eine Vertragsstrafe in Höhe von 30 € Zahlen muss.Ja ich habe meine parkscheibe vergessen sichtbar im Auto zu plazieren aber würde da nicht auch eine Strafe von 10€ reichen.??? Sorry das miste ich mal los werden.

  9. Wer hat denn den Übersichtsplan erstellt? Eine Refrather Straße gibt es nicht ;-)