Immobilien richtig weitergeben: Was Eigentümer jetzt regeln sollten

Wer Immobilien besitzt, sei es zur Eigennutzung oder vermietet, steht vor einer Entscheidung, die häufig zu lange aufgeschoben wird: Sollen die Immobilien vererbt, verschenkt oder verkauft werden?

Von Andrea Gerhardus

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sich, durch die Regelungen der gesetzlichen Erbfolge, die Weitergabe der Immobilien später „automatisch regelt“. Genau das passiert zwar – führt dann aber häufig zu Streitereien unter den Erben oder es entstehen erbschaftssteuerliche Nachteile.

Warum gerade jetzt der richtige Zeitpunkt ist 

Ab Mitte 50 beginnt ein Zeitfenster, das steuerlich und rechtlich besonders wertvoll ist. Der Grund: Gestaltungsmöglichkeiten funktionieren nur zu Lebzeiten – und brauchen Zeit.

Beispiele:

• Steuerfreibeträge können mehrfach genutzt werden (alle 10 Jahre) 
• Nießbrauch- oder Wohnrechte lassen sich sinnvoll einbauen 
• Streit unter Geschwistern kann früh verhindert werden 
• Pflegekosten-Risiken lassen sich teilweise absichern 

Wer erst mit 75 beginnt zu planen, hat oft nur noch eingeschränkte Optionen.

Ohne Testament greift automatisch die gesetzliche Erbfolge. Und diese ist selten optimal. Nur rund 30% der Immobilienbesitzer verfügen über ein Testament oder einen Erbvertrag. Der Grund hierfür liegt häufig an mangelndem Wissen, der Angst vor hohen Kosten einer testamentarischen Regelung oder der Scheu, sich um dieses Thema zu kümmern.

Typische Fragen:

• Wer erbt wenn keine Kinder vorhanden sind
• Wann sind Ehepartner/innen automatisch Alleineigentümer 
• Was passiert mit unverheirateten Paaren
• Wie wirkt sich die sogenannte Gesamtrechtsfolge auf die Erben aus.
• Herrscht Einigkeit unter den Erben bei späterem Verkauf oder Vermietung 
•  Wie viel Erbschaftsteuer fällt an und ist die hierfür notwendige Liquidität vorhanden

Verschenken zu Lebzeiten: häufig unterschätzt – oft sinnvoll 

Viele Eigentümer denken beim Verschenken zuerst an Kontrollverlust. Tatsächlich lässt sich eine Übertragung aber sehr gut absichern.

Mögliche Gestaltungen:

• lebenslanges Wohnrecht 
• Nießbrauch (Mieteinnahmen bleiben erhalten) 
• Rückforderungsrechte bei Scheidung oder Insolvenz der Kinder 
• steueroptimierte Teilübertragungen 

Besonders interessant: Steuerfreibeträge können mehrfach genutzt werden, wenn früh begonnen wird.

Vererben: der klassische Weg – aber nicht automatisch der beste

Das Vererben bleibt sinnvoll, wenn:

• finanzielle Sicherheit im Alter Priorität hat 
• die Erben unterschiedliche Lebensplanungen haben 
• Familienstruktur komplex ist 

Verkaufen: manchmal die vernünftigste Entscheidung 

Viele Eigentümer schließen einen Verkauf emotional aus. In der Praxis kann er strategisch sinnvoll sein.

Zum Beispiel wenn:

• gemeinsames Erben kompliziert wird
• energetische Sanierungen bevorstehen 
• Liquidität für Altersvorsorge oder Pflege sinnvoll wäre 
• Liquidität im Erbfall leichter zuzuordnen ist

Eine Immobilie muss nicht unbedingt in der Familie bleiben, um sinnvoll genutzt worden zu sein.

Drei Fragen, die Eigentümer ab 55 unbedingt klären sollten

Wer diese Fragen beantworten kann, ist bereits deutlich besser vorbereitet als die meisten:

1. Wer soll die Immobilie später konkret erhalten? 
2. Reicht das vorhandene Vermögen zusätzlich zur Immobilie für das Alter? 
3. Gibt es bereits ein Testament oder eine Übergabestrategie? 
4. Sind die vielleicht vor Jahren getroffenen Regelungen noch aktuell und sinnvoll.

Wenn hier Unsicherheit besteht, besteht Handlungsbedarf.

Warum frühes Handeln Familienfrieden schützt 

Die meisten Streitigkeiten unter Geschwistern entstehen nicht aus bösem Willen, sondern aus ungeklärten Erwartungen.

Typische Konfliktpunkte:

• unterschiedliche Nutzungsvorstellungen 
• finanzielle Ungleichbehandlung 
• Pflegeleistungen einzelner Kinder 
• emotionale Bindung an das Elternhaus 

Klare Regelungen vermeiden spätere Belastungen für alle Beteiligten.

Fazit

Wer heute Eigentümer ist, entscheidet nicht nur über Vermögen – sondern über Stabilität innerhalb der Familie.

Die wichtigste Erkenntnis lautet: Nicht entscheiden ist ebenfalls eine Entscheidung. Und meist keine gute.

Herzliche Grüße aus der Laurentiusstraße 98

Andrea Gerhardus

Hinweis: Im Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

---

Knigge Immobilien hat sich mit dem Motto „einfach anders.” im Großraum Bergisch Gladbach als Makler und Hausverwalter etabliert, der die bekannten Maklerklischees widerlegt. Gemeinsam mit einem Expertennetzwerk bildet das Unternehmen am Standort Laurentiusstraße/Odenthaler Straße das ImmobilienZentrum Bergisch Gladbach. Mit 17 Mitarbeitern bietet Knigge den Service eines Großunternehmens, kombiniert mit der Persönlichkeit eines Familienbetriebs. Das eigene Immobilienportal immobilien.gl bietet Mehrwerte sowohl für Eigentümer als auch für Suchende.

KNIGGE.Immobilien
Fon 02202 1240 300
Fax 02202 1240 333
info@knigge-immobilien.de
Laurentiusstraße 98, 51465 Bergisch Gladbach
Website