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Ricardo und Christian Althaus

Wer eine Immobilie kauft oder baut, erwirbt neben dem Gebäude selbst auch das Grundstück und zahlt den entsprechenden Preis für den Grund und Boden. Anders verhält es sich, wenn das Haus oder der Neubau auf einem Erbbaugrundstück steht.

In dem Fall pachten Sie das Grundstück, sind aber kein Eigentümer. Bevor Sie jetzt denken, „auf keinen Fall”, sollten Sie diesen Bericht lesen. Denn wer seinen Anspruch nicht runterschrauben möchte, einen großen Garten will und keine 700.000 Euro ausgeben kann, der sollte sich mit dem Thema näher beschäftigen.

Die rechtliche Grundlage

Das Erbbaurecht wurde im Jahre 1919 eingeführt. Der genaue Gesetzestext bezeichnet sich als das „Gesetz über das Erbbaurecht“, abgekürzt als ErbbauRG. Zielsetzung dieses Gesetzes war es, Möglichkeiten zu schaffen, auch Familien mit geringeren Einkommen ein Eigenheim finanzierbar zu machen. Wer Eigentümer einer Immobilie wird, muss nicht notwendigerweise auch Eigentümer eines Grundstücks sein.

Wie funktioniert das Erbbaurecht?

Als Erbbaurecht wird ein Anspruch definiert, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten. Der Erbbaupächter bekommt per Vertrag das Recht, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu bauen oder zu besitzen.

Das Grundstück verbleibt im Eigentum des Erbbaugebers, der Erbbaunehmer ist aber Eigentümer seiner Immobilie. Der Erbbaugeber erhält regelmäßige Zahlungen für die Nutzung des Grundstücks. Diese Miete wird auch als „Reallast“ bezeichnet.

Die Zahlung des Erbbauzinses

Für die Nutzung des Grundstückes wird in der Regel ein Erbbauzins vereinbart. Für die Höhe dieser Leistungen gibt es keine gesetzliche Regelung. Dies wird zwischen Verpächter und Pächter individuell vereinbart. Üblich sind drei bis fünf Prozent des Grundstückwerts.

Die Zahlung der Last muss nicht zwingend monetär geleistet werden. Es ist möglich, vertraglich zu vereinbaren, dass die Höhe der Erbpacht im Verlauf der Vertragsdauer angepasst werden kann. Auf diese Weise kann der Grundstückseigentümer den Erbbauzins auch den Veränderungen des Werts des Grundstücks anpassen.

Wer kann sein Bauland verpachten?

Wer im Grundbuch als Eigentümer eines Grundstücks eingetragen ist, darf dieses Grundstück auch verpachten. Dies ist rechtlich die einzige Voraussetzung, um zum Erbbaugeber zu werden.

Erbbaugeber können auch juristische Personen sein. So sind es oft auch Kommunen, Stiftungen oder Kirchen, die ein Grundstück verpachten. Auch öffentliche Einrichtungen oder Unternehmen fungieren als Erbbaugeber. Die Kirche als Verpächter versteht sich auch unter dem Aspekt zur Unterstützung finanziell schwacher Familien beim Immobilienerwerb. Hierbei spielt das Erwirtschaften eines Gewinns nicht die zentrale Rolle.

Die Einrichtung des Erbbaugrundbuchs

Das Erbbaurecht gilt als dingliches Recht. Dies bedeutet, dass der Grundstückseigentümer ein unmittelbares Recht an der Herrschaft des Grundstücks besitzt, das vom Erbbauberechtigten bebaut werden soll oder bereits bebaut worden ist.

Hierfür muss ein eigenes Grundbuch eingerichtet werden: Das Erbbaugrundbuch. Die Eintragung im Erbbaugrundbuch ist gemäß der Erbbaurechtsverordnung notariell zu bestätigen.

Was passiert, wenn der Erbbauvertrag endet?

Im Erbbaurechtsvertrag wird eine Laufzeit vereinbart. Endet diese Laufzeit, so erlischt auch das Erbbaurecht. Das auf dem Grundstück des Erbbaugebers errichtete Bauwerk gehört ab diesem Zeitpunkt zum Eigentum des Grundstückbesitzers.

Hierfür wird dem Erbbauberechtigten eine vertraglich vereinbarte Entschädigung ausbezahlt. Diese liegt in aller Regel mindestens zwei Drittel des Verkaufswerts der Immobilie.

Der Zeitraum der Laufzeit ist frei verhandelbar. Durchschnittlich liegt er allerdings bei 99 Jahren. Auch eine Verlängerung des Zeitraums ist möglich, wenn sich beide Parteien darauf einigen. Im Einvernehmen beider Seiten kann der Erbbaurechtsvertrag auch vorzeitig aufgehoben werden. Auch eine Vererbung oder Veräußerung des Erbbaurechts ist im Regelfall vorgesehen.

Der Heimfall

Wenn der Erbbauberechtigte seinen Pachtzins nicht mehr zahlen kann oder auf andere Weise gegen die vertraglichen Vereinbarungen verstößt, dann kann der sogenannte Heimfall eintreten. Der Heimfall sieht vor, dass der Grundstückseigentümer den Vertrag dann vorzeitig aufheben kann und sein Grundstück zurückverlangt.

Klauseln, die ein Szenario, wie einen dringlichen Eigenbedarf vorsehen, sollten vertraglich ausgeschlossen werden.

Die Vorteile des Erbbaurechts

Wer mit geringem Eigenkapital in eine eigene Immobilie investieren möchte, für den ist das Erbbaurecht eine gute Lösung. Vor allem bei steigenden Immobilien- und Grundstückpreisen, kann dieses Konzept eine sinnvolle Option sein, in den eigenen vier Wänden zu leben.

Bei der Erbpacht muss nur in die Immobilie investiert werden und nicht in den Erwerb des Grundstücks. Auch der Zugang zu attraktiven Bauplätzen in kostspieligen Ballungsgebieten wird durch das Erbbaurecht erleichtert.

Vor allem in Zeiten, in denen die Hypothekenzinsen höher liegen als die Erbbauzinsen, wird das Erbbaurecht zu einem interessanten Konzept.

Für den Erbbaugeber bietet sich die Perspektive, das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen. Zu einem Zeitpunkt, an dem das Grundstück möglicherweise einen höheren Gewinn abwirft.

Die Nachteile des Erbbaurechts

Auch die Nachteile dieses Konzeptes sollen nicht verschwiegen werden. Auf den gesamten Zeitraum der Nutzung des Grundstückes gerechnet, kann der entrichtete Erbbauzins höher liegen als die Zinsen für die gleichwertige Baufinanzierung. Gleichzeitig trägt der Erbbauzins aber nicht zur Vermögensbildung des Erbbaunehmers bei.

Sind entsprechende Anpassungszinsen im Vertrag vorgesehen, so kann im Verlauf der Zeit mit steigenden Erbbauzinsen gerechnet werden.

Der Verkauf der Immobilie erfolgt meist nur mit Zustimmung des Grundstückbesitzers. Häuser auf einem Erbbaugrundstück erzielen auf dem Immobilienmarkt oft die niedrigeren Preise.

Wann lohnt sich ein Kauf?

Ob sich Kauf lohnt hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen spielt die Restdauer des Erbpachtvertrages eine Rolle, zum anderen der Erbbauzins.

Unterstellen wir einmal folgendes Szenario A:

Es wird ein freistehendes Haus für 400.000 € angeboten. Das  Grundstück ist 1000 QM groß in einer guten Lage. Der Bodenrichtwert liegt bei 300 € pro QM. Die 300.000 € für das Grundstück entfallen.

Der Erbbauzins beträgt in unserem Beispiel bei Kauf 900 € und der Vertrag läuft noch 60 Jahre. Insofern Sie den Erbbautvertrag nicht neu auf 99 Jahre verlängern  sondern nur in den Vertrag des Alteigentümers eintreten, kann der Erbpachtzins gemäß des Verbraucherpreisindexes nur alle 5 Jahre angepasst werden.

Bei beispielhaften 1 % pro Jahr, entspricht das einer Anpassung von 900 € auf 945 €. In dem Fall würde der Erbbauzins in 60 Jahren auf 1.635 € ansteigen.

Insgesamt hätte man 74.237 € an Erbbauzins gezahlt. Das Haus incl. Grundstücksnutzung hätte somit 474.237 € gekostet. Bei normalen Erwerb des Grundstücks hätte man wahrscheinlich 700.000 € investiert.

Die Differenz von 225.763 € hätte man somit gespart.

Zum Vergleich Szenario B: 

Liegt der Erbbauzins bei 1800 €, so würden Sie im gleichen Zeitraum bei Steigerungen von 1 % pro Jahr gemäß Verbraucherpreisindex nach 60 Jahren Erbpachtzinsen bei 148.475 € liegen.

Schwierig wird es zudem, wenn die Erbbauverträge weniger als 40 Jahre laufen. Hier ist eine Verlängerung abzusehen. Inwieweit die Erbpachtzinsen dann deutlich angehoben werden, ist nicht kalkulierbar.

Fazit: Erbbau kann sich in jedem Fall lohnen. Sie sollten nur im Vorfeld genau prüfen, wie die Rahmenbedingungen  sind. Gern stehen wir Ihnen dabei zur Seite. Tipps finden Sie auch in unserem Blog „Faktor Wir Finanzwissen” und in unserem Newsletter.

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Finanzwissen muss nicht langweilig sein. Wir möchten Ihnen mit dieser Kolumne nützliche Tipps an die Hand geben und vielleicht zu dem ein- oder andern „Aha“-Erlebnis beitragen.

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