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Wer beabsichtigt eine Immobilie zu erwerben, der informiert sich regelmäßig im Vorfeld im Internet und/oder mittels eines Exposés über Lage und Beschaffenheit des Objekts, bevor dann eine eingehende Besichtigung stattfindet. Doch welche Bedeutung haben solche vorvertraglichen Angaben des Verkäufers, wenn der Käufer später Abweichungen feststellt?

Von Björn Bachirt

Nicht selten suchen Käufer und Verkäufer im Nachgang zum notariellen Kaufvertragsschluss anwaltlichen Rat. Es geht regelmäßig um Mängel, die dem Käufer vor Erwerb der Immobilie nicht aufgefallen sind oder vor Vertragsschluss im Rahmen der Bewerbung des Verkaufs im Internet oder im Exposé getätigte Angaben, die sich im Nachhinein als unzutreffend erweisen.

Die Problematik: Nahezu alle Immobilienkaufverträge enthalten einen umfassenden Haftungsausschluss für Sachmängel, die eine Durchsetzung von Ansprüchen auf Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz bzw. Rückabwicklung für den Käufer in der Praxis äußert schwierig, wenn nicht sogar aussichtslos machen. Der Käufer muss dann nachweisen, dass dem Verkäufer ein offenbarungspflichtiger Mangel bekannt war und er diesen dem Käufer arglistig verschwiegen hat.

Käufer versuchen Ansprüche oftmals unter Verweis auf das Inserat im Internet oder das Ihnen vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellte Exposé zu begründen. Aber welche Bedeutung haben solche vorvertraglichen Angaben für spätere Mängelansprüche des Käufers? Dazu sind in jüngster Vergangenheit mehrere höchstrichterliche Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) ergangen, die sich mit dieser Thematik befassen.

So greift nach dem BGH der Haftungsausschluss für Sachmängel nicht für solche Eigenschaften einer Kaufsache, die als Beschaffenheitsmerkmal vereinbart sind. Es fragt sich nun, ob öffentliche Äußerungen des Verkäufers, sei es im Internet oder in einem Exposé, eine solche Beschaffenheitsvereinbarung darstellen.

Der BGH hat nun wiederholt entschieden, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in dem notariellen Kaufvertrag keinen Niederschlag gefunden haben, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führen.

Der BGH begründet dies damit, dass bei beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäften alle Erklärungen mit in den Notarvertrag aufgenommen werden müssen, die Rechtswirkungen entfalten sollen. Danach können die Parteien eines Kaufvertrages bei einem beurkundungspflichtigen Rechtsgeschäft nicht erwarten, dass bei einer Besichtigung erteilte Informationen über das Grundstück oder über das auf ihm stehende Gebäude zum Inhalt des Vertrages werden, wenn die Angaben später im Notarvertrag keine Erwähnung finden.

Wollen Verkäufer und Käufer demnach bestimmte Merkmale als Beschaffenheit vereinbaren, so müssen sie dies zwingend mit in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen.

Ist demnach bei Angaben lediglich in einem Exposé nicht von einer Beschaffenheitsvereinbarung auszugehen, so könnte dem Käufer möglicherweise § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB helfen. Hiernach haftet der Verkäufer für solche Eigenschaften, die zwar nicht nach § 434 Abs. 1 BGB vereinbart sind,  die der Käufer aber gemäß den öffentlichen Angaben des Verkäufers erwarten konnte.

Anders als bei einer Beschaffenheitsvereinbarung sollen diese allerdings nach ständiger Rechtsprechung von dem vertraglichen Haftungsausschluss erfasst sein. Nur aus dem notariellen Kaufvertrag ergebe sich, so der Bundesgerichtshof, wofür der Verkäufer letztlich einstehen wolle.

Vorvertragliche Beschreibungen in einem Exposé sind dennoch nicht bedeutungslos.

Denkbar ist eine Haftung des Verkäufers wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Dies setzt allerdings vorsätzlich falsche Angaben des Verkäufers voraus. Dies bedeutet in der Praxis für den Käufer, dass er vorsätzliches Verhalten des Verkäufers nicht nur darlegen, sondern auch beweisen muss.

Dass ein Mangel für den Verkäufer „erkennbar“ war oder er diesen „hätte kennen müssen“, genügt für den Nachweis von Vorsatz ebenso wenig, wie die eigene grob fahrlässige Unkenntnis.

Ein arglistiges Verschweigen setzt vielmehr voraus, dass der Verkäufer

  1. den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und
  2. zugleich weiß oder damit rechnet und mithin billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Kaufvertrag mit seinem Inhalt so nicht geschlossen hätte.

Es empfiehlt sich daher Aussagen des Verkäufers zur Beschaffenheit der Immobilie bzw. des Grundstücks sorgfältig zu protokollieren und darauf zu achten, dass diese sich im notariellen Kaufvertrag auch wiederfinden.

Gerne unterstützen wir Sie mit fachkundigem Rat. Kontaktieren Sie uns bei Fragen rund um die Immobilie, damit wir gemeinsam die richtige Vorgehensweise wählen und Risiken im Vorfeld besprechen können.

Björn Bachirt

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Anwaltskanzlei Bergisch Gladbach-Bensberg
Kölner Straße 2, 51429 Bergisch Gladbach
Telefon: 02204 918900-0; Fax: 02204 918900-1
Mail: bensberg@bietmann.eu
Website

Björn Bachirt ist Partner der Kanzlei Bietmann Rechtsanwälte Steuerberater PartmbB. Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Bank- und Kapitalmarktrecht und Ihr Ansprechpartner in allen Fragen zur Immobilie, von der Projektentwicklung, über die Baubegleitung bis hin zur Vermarktung und Vermietung.

Die bundesweit tätige Sozietät Bietmann ist seit Beginn des neuen Jahres in den ehemaligen Räumen der Deutschen Bank in zentraler Lage in Bensberg mit Rechtsanwälten und Steuerberatern für die Menschen in Bergisch Gladbach und im rheinisch-bergischen Raum tätig.

Einer der Schwerpunkte der Sozietät liegt im Immobilienrecht. Die Sozietät Bietmann bringt Projektentwickler, Architekten, die öffentliche Hand und Bauunternehmen zusammen. Zu den Mandanten zählen außerdem sowohl Wohnungseigentümer als auch Vermieter und Mieter.

Mit einem hohen Maß an Expertise und Spezialisierung durch Fachanwälte sowie einem außerordentlichen Engagement steht die Sozietät Bietmann für eine effiziente und zielorientierte Beratung und Vertretung ihrer Mandanten.

Gegründet wurde die Sozietät vor nunmehr 30 Jahren von dem heutigen Seniorpartner, Prof. Dr. Rolf Bietmann, der als Anwalt und Hochschullehrer sowie als Vorsitzender der Erfurter Gesellschaft zur Pflege des Arbeitsrechts am Sitz des Bundesarbeitsgerichts in Erfurt bundesweit bekannt ist.

Sein Rat wird gesucht, sei es bei Problemen der Unternehmensnachfolge, bei gesellschaftsrechtlichen Auseinandersetzungen von Familienunternehmen oder bei Führungskräften, wie zuletzt bei der Auseinandersetzung um den langjährigen Geschäftsführer der Flughafen Köln/Bonn GmbH. Als Anwalt und Wirtschaftsmediator ist er in der Kunst der Streitschlichtung ausgebildet und erfolgreich.

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Bietmann Rechtsanwälte Steuerberater

Die bundesweit tätige Sozietät Bietmann ist in zentraler Lage in Bensberg mit Rechtsanwälten und Steuerberatern für die Menschen in Bergisch Gladbach und im rheinisch-bergischen Raum tätig. Der Schwerpunkt liegt auf arbeits- und wirtschaftsrechtlichen Themen.

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