Private Investoren können für vier Jahre jährlich bis zu fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Wohnung geltend machen. Diese Sonderabschreibung gewährt das Finanzamt zusätzlich zu der bisher schon geltenden Abschreibung von zwei Prozent jährlich.
Der Gesetzgeber möchte mit der Neuregelung Anreize zur Schaffung neuen und preiswerten Wohnraums setzen.
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Was sind die Voraussetzungen?
Die Sonderabschreibung kann für eine unbestimmte Anzahl Immobilien in Anspruch genommen werden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
- Die Eigentumswohnung bzw. das Haus muss Wohnzwecken dienen.
- Es muss sich um einen Neubau handeln, für den der Bauantrag zwischen dem 01.09.2018 und dem 31.12.2021 gestellt wurde bzw. wird.
- Die Kosten dürfen nicht über 3.000 Euro je qm liegen.
- Die Wohnung bzw. das Haus müssen im Jahr der Fertigstellung und in den neun Folgejahren zu Wohnzwecken verwendet werden. Kurzfristige Vermietungen, zum Beispiel als Ferienwohnung, erfüllen diese Voraussetzung nicht.
Wie hoch ist die Sonderabschreibung?
Die Sonderabschreibung beträgt bis zu jährlich fünf Prozent der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und kann im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung sowie in den drei Folgejahren beansprucht werden. Der Steuerpflichtige hat also ein Wahlrecht, ob er die Sonderabschreibung nutzen möchte.
Keine Anwendung findet die Sonderabschreibung auf den mit dem Kaufpreis erworbenen Boden; vielmehr entfällt die Sonderabschreibung lediglich auf das Bauwerk selbst. Als Bemessungsgrundlage dienen die entstandenen Kosten, allerdings gedeckelt auf 2.000 Euro pro qm.
Wo liegen Gefahren?
Die Sonderabschreibung fällt rückwirkend weg, sofern innerhalb eines etwa zehnjährigen Zeitraums eine der folgenden Konstellationen verwirklicht wird:
- Änderung Verwendungszweck: Die Wohnung wird nicht mehr zu Wohnzwecken vermietet. Dies ist auch dann der Fall, wenn die Wohnung unentgeltlich zu Wohnzwecken, beispielsweise durch nahe Verwandte, genutzt wird.
- Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten: Entstehen in einem ca. dreijährigen Zeitraum nach Anschaffung bzw. Fertigstellung nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten und wird hierdurch die 3.000-Euro-Grenze überschritten.
- Veräußerung der Immobilie, sofern die Veräußerung steuerfrei erfolgt.
Fällt die Sonderabschreibung nachträglich weg, werden die Steuerbescheide rückwirkend geändert. Dadurch kann es zu einer geballten Steuernachzahlung für mehrere Veranlagungszeiträume kommen.
Die nachträgliche Steuerlast muss für gewöhnlich verzinst werden. Die Verzinsung der Steuernachzahlung schmerzt besonders, denn der Zinssatz liegt nach derzeitigem Rechtsstand bei jährlich sechs Prozent.
Was ist sonst noch zu beachten?
Wie auch bei der gewöhnlichen Abschreibung kann die Sonderabschreibung nicht auf jenen Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten geltend gemacht werden, welche auf den Erwerb des Bodens entfallen.
Eine gesonderte Antragstellung ist nicht notwendig. Die Beantragung erfolgt mit Abgabe der Einkommensteuererklärung.
Im Detail können sich recht spezielle Fragen ergeben, beispielsweise:
- Kann die Sonderabschreibung freiwillig wieder zurückgenommen werden?
- Muss die Sonderabschreibung jedes Jahr in derselben Höhe geltend gemacht werden?
- Wie ist zu verfahren, wenn sich in einem Mietshaus mehrere Wohneinheiten befinden?
- Kann ich auch nach Abgabe der Steuererklärung noch die Sonderabschreibung geltend machen?
Handlungsempfehlung
Nicht immer lohnt sich die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung. Aufgrund Komplexität und Neuartigkeit der Norm empfehlen wir vorab einen Steuerberater zu kontaktieren.
Erwägungen zur Nutzung der Sonderabschreibung sollten stets unter Beachtung aller anderen Steuerumstände erfolgen. Denn nur dann ist eine steueroptimale Abschreibung über den gesamten Vermietungszeitraum – und nicht nur in einem einzelnen Jahr – sicher zu stellen.
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Ihre Ansprechpartner in der Steuerabteilung in Bergisch-Gladbach:
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