Nach dem Beschluss für einen offenen Strukturplan werden die Konzepte für die neue Nutzung des Zanders-Areals jetzt allmählich fassbarer. Unter dem Titel „Zanders 1.0“ legt die Stadtverwaltung ein Konzept vor, wie ein Teil des Areals vorläufig nutzbar gemacht werden kann. Dazu gehören einige neue Projekte, gleichzeitig drohen den Planer aber einige Abstriche aus Kostengründen.
18, vielleicht sogar 20 Millionen Euro will die Stadtverwaltung insgesamt in die Hand nehmen, um einen ersten Teil des Zanders-Areals nutzbar zu machen und Gebäude vor dem Verfall zu retten. Rund die Hälfte der Kosten soll das Land übernehmen, die eigenen Ausgaben der Stadt liegen bei 8,6 Millionen Euro. Weitere zwei Millionen würde das Projektteam Zanders gerne für eine dringende Sanierung von zwei historischen Bauten ausgeben – doch da stellt sich die Politik bislang quer.
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Ein entsprechendes Konzept mit dem Kurztitel „Zanders 1.0″, das zuvor bereits unter dem Motto „Zanders im Kleinen“ vorgestellt worden war, legt die Verwaltung dem Zanders-Ausschuss in seiner Sitzung am 18. August vor. Darin geht es nun auch um 20 Vorhaben, die zum Beispiel die mittelfristig die Zentralwerkstatt, die Staplerwerkstatt und die sogenannte Gleisharfe betreffen.
Hinweis der Redaktion: Weil das Zanders-Thema für ganz Bergisch Gladbach so wichtig ist berichten wir sehr ausführlich. Weiter unten finden Sie eine Beschreibung der konkreten Maßnahmen, von denen bald auch die Bürger:innen etwas haben sollen. Zudem Fotos, die einen guten Eindruck von den Schauplätzen geben. Machen Sie sich schlau – es lohnt sich!
Die CDU und die Freien Wähler drängen darüber hinaus im Vorfeld der Sitzung darauf, jetzt möglichst rasch zu diskutieren, welche Nutzungen in welchem Ausmaß auf den 37 Hektar untergebracht werden sollen: Wohnen, Gewerbe, Freizeit, Bildung, etc. Die Grünen hatten gefordert, dichte Wohnareale vorzusehen, mit mindestens 3000 Wohnungen.
Ansinnen, denen sich die Verwaltung entgegen stellt – weil sie verfrühte Festlegungen vermeiden will. In der Verwaltungsvorlage findet sich daher zu diesem Thema nichts.
Zur Erinnerung: Der Masterplan für die Konversion des gesamten Zandersgelände ist es, keinen Masterplan zu haben. Statt dessen hatte der Stadtrat einstimmig dafür votiert, Schritt für Schritt voranzugehen: Nach einem „Strukturplan“ als Arbeitsgrundlage und Rückgrat des ganzen Prozesses geht es jetzt um erste konkrete Maßnahmen, die darauf abzielen, einen Teil des Geländes und einige der Hallen bereits ab dem kommenden Jahr öffnen oder gar nutzen zu können.
Die Stadt rechnet fest mit einer Förderung durch das Land mit Hilfe der Regionale 2025. Dafür muss sie detaillierte Förderanträge frühzeitig einreichen – und steht damit unter Zugzwang. Angesichts der gewaltigen Aufgabe schließt das Projektteam aus, noch in diesem Herbst einen Grundförderantrag inklusive einer Kosten- und Finanzierungsübersicht auszuarbeiten, das soll erst im September 2023 fertig werden. Das geht aus den Unterlagen für den Zandersausschuss hervor.
Konversion startet 2023 – im Nordwesten
Um dennoch schon in 2023 loslegen zu können soll nun ein Teil-Antrag eingereicht werden. Basis dafür ist ein „Integriertes Handlungskonzept 1.0“, das später zu einem umfassenden InHK 2.0 für das ganze, 37 Hektar große Gelände, erweitert werden soll.
Der „Interventionsraum“ des InHK 1.0 ist klar abgegrenzt, liegt im Nordwesten des Areals hin zur Gohrsmühle und umfasst diejenigen Gebäude und Grundstücke, die vom Insolvenzverwalter bereits geräumt und übergeben worden sind.
Das ist ein weiterer Bremsklotz: Bis Ende April 2023 will die eigens gegründete „Maschinen und Anlagen Zanders Abwicklungs- GmbH“ auch der Rest des Geländes, die großes Hallen mit den Papiermaschinen, Kraftwerk und Klärwerk in die Verfügung der Stadt zurück gehen. Eine Öffnung des Geländes ist während der Abbauarbeiten nicht möglich.
Räumung des Zanders-Areals dauert bis April 2023 – mindestens
Der Abbau der gewaltigen Maschinen der ehemaligen Papierfabrik verläuft nicht ganz ohne Probleme. Der Insolvenzverwalter signalisiert, dass er zwar zweimal in die Verlängerung gehen muss, alle Gebäude und das restliche Gelände aber bis Ende April an die Stadt übergeben will.
Der Interventionsraum grenzt direkt an die Innenstadt und wird später das Eingangstor zum gesamten Areal dienen. Im Strukturatlas wird die Nutzung dieses Bereichs als „Offene Stadt – Urbaner Campus“ bezeichnet.
Hier befinden sich neben dem historischen Verwaltungsgebäude und großen Hallen in der sogenannten „Altstadt“ einige der Gebäude, die für eine (relativ) rasche Zwischen- oder Pioniernutzung geeignet erscheinen. Und schließlich ist es hier nicht weit zu den Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Abwasser, die neu angeschlossen werden müssen.
Mit den Maßnahmen 1.0 will die Stadt immerhin einen Teil des Areals öffnen und beleben, „um einen Mehrwert für die Bevölkerung“ zu schaffen. Und um eine Nutzung des Geländes durch private oder öffentliche Projekte überhaupt erst möglich zu machen.
Denn bislang (und wohl bis weit in 2023 hinein) ist über den vermieten Office-Bereich lediglich das 800 Quadratmeter kleine „Gohrsmühlenplätzchen“ und (für interne Zwecke) das sogenannte Museum nutzbar.
„Das Feld bestellen“ – für Investoren
Es gehe darum, als öffentliche Hand in Vorleistung zu gehen und gewissermaßen das „Feld zu bestellen“, um im nächsten Schritt auch private Investitionen nach sich zu ziehen, schreibt das Projektteam unter der Leitung von Udo Krause in der Vorlage für den Ausschuss.
Hintergrund Finanzierung: Ausgaben in Höhe von 17.892.500 Millionen Euro setzt die Stadt für „Zanders 1.0“ bislang an, die Ausgaben für die gesamte Konversion sind unabsehbar. Rund 4,7 Millionen dieser Ausgaben sind nicht förderfähig, sie werden von der Stadt alleine getragen. Von den förderfähigen Kosten muss die Stadt 30 Prozent (3,95 Millionen) als Eigenanteil selbst übernehmen, die Städtebauförderung des Landes die anderen 70 Prozent.
Zwei weitere Projekte (Halle 1b, Staplewerkstatt) mit einen Volumen von zwei Millionen Euro sind noch nicht genehmigt und kämen bei den Ausgaben oben drauf. Im Maximalfall würde die Stadt also alleine für diese Maßnahmen fast elf Millionen Euro schultern, „nur“ 9 Millionen sind vom Land zu erwarten. Hinzu kommen hohe laufende Unterhaltskosten für das Gelände. Details finden Sie unten in der Dokumentation.
Um das Gelände in einem ersten Bereich „zu öffnen, erlebbar und nutzbar zu machen“ sieht das InHK eine Reihe konkreter Maßnahmen vor: Vom Ankauf eines Mobiliars bis zur Einrichtung eines Gleisparks. Für zwei historische Gebäude sollen wenigstens schon mal Konzepte geschmiedet werden.
Zanders-Mobiliar
Durch den Ankauf von flexibel einsetzbaren (Straßen-)Möbeln, Beleuchtungs- und Leitsystemen, Grünelementen, Zäunen und Toilettenanlagen soll der Interventionsraum vom Restareal getrennt und „bespielbar“ gemacht werden. Für private und öffentliche Akteure, aber auch für die einzelnen Bürger:innen – die den Raum „durchlaufen oder auch erklettern“ können. Für dieses „Freiraumregal“ sind immerhin knapp zwei Millionen Euro vorgesehen.
Erster Einsatzort des Mobiliars könnte die Gleisharfe (s.u.) werden Gleichzeitig soll es die Weg vom Stadtzentrum auf das Zanders-Gelände und weiter hin zur Zentralwerkstatt (s.u.) schaffen und dabei auch noch so gut gestaltet sein, dass es die künftige Identität des Zanders-Projekts stärkt.
Werkszaun
Um das Gelände in Teilen öffnen zu können muss auch der Werkszaun verlegt werden, um den Bereich des Kraftwerks und der Kläranlagen abzutrennen. Für 450 Meter Zaun und drei Tore kalkuliert die Stadt aus dem eigenen Etat 150.000 Euro ein, die Umsetzung ist jedoch erst für 2023 und 2024 geplant.
Gleispark
Auf dem Gelände der Gleisharfe, dem alten Rangiergelände zwischen Gohrsmühle und Werkskantine. Hier möchten die Planer möglichst rasch parkähnliche Bereiche, einen Biergarten und Veranstaltungsmöglichkeiten schaffen möchten. Dabei sollen die alten Gleise erhalten bleiben, dazwischen sollen Wege, Spiel- und Sportgeräte platziert werden.
Auch der Gleispark soll weitgehend flexibel bleiben, die endgültige Gestaltung erst später – womöglich durch einen Wettbewerb – entschieden werden.
Eine Million Euro sind (mit Hilfe der Städtebauförderung) für den Gleispark vorgesehen, die Umsetzung soll in 2023 und 2024 erfolgen.
Konzept und Nothilfe für die Zentralwerkstatt
Die sogenannte Zentralwerkstatt mitten im alten Kern des Geländes spielt bei den Ideen der Planer für die mittelfristige Nutzung eine wichtige Rolle. In dem 1950 Quadratmeter großen Gebäude befinden sich eine Halle und einige Nebenräume, die vielfach genutzt werden könnten.
In einer ersten Maßnahme soll das InHK 1.0 dafür eine Machbarkeitsstudie finanzieren, wofür relativ bescheidene 22.500 Euro eingeplant sind. Die Planer:innen stellen sich hier zunächst einmal eine zentrale Anlaufstelle für das gesamte Konversionsprojekt vor, das neben dem Projektbüro auch Flächen für Ausstellungen und Begegnungen bietet.
„Perspektivisch“ (also: nicht so schnell) sei hier auch ein Café, Restaurant oder eine Kneipe denkbar. Die spätere Nutzung ist offen; CDU-Ratsherr Christian Buchen hatte sich bereits für eine kleine Brauerei mit Ausschank stark gemacht. Diese Studie will das Projektteam mit externer Hilfe noch in diesem Jahr erstellen.
In den kommenden Jahren soll die Zentralwerkstadt aber auch als erstes echtes Bauprojekt angegangen werden. Für 10 Millionen Euro soll das Gebäude zunächst gesichert, saniert und später umgebaut werden – unter Berücksichtigung der Ergebnisse der Machbarkeitsstudie.
Nebenbei will sich die Stadt auch das Gelände, auf dem die Zentralwerkstatt steht, aus Mitteln der Städtebauförderung refinanzieren lassen. Die Stadt hatte ja das gesamte Gelände in zwei Schritten für eine öffentlich nicht bekannte Summe gekauft, 104.364 Euro will sie sich nun vom Land zurückholen.
Dieser Betrag, so die Verwaltungsvorlage, ergebe sich aus der Grundfläche und dem „ermittelten Quadratmeterpreis für das Kernareal“. Demnach liegt dieser Preis bei 53,52 Euro.
1,5 Millionen Euro für die Halle 1b?
Zunächst hatte das Projektteam vorgeschlagen, die Dach und Außenhaut der 2000 Quadratmeter großen Papierlagerhalle mit dem Gohrsmühlenschriftzug für 1,5 Millionen Euro zum Teil zu sanieren, das hatten der Stadtrat auf Antrag von Grünen und FWG zunächst abgelehnt, solange noch nicht klar sei, was mit der Halle langfristig passieren soll.
Für ein solches Konzept sollen nun 20.000 Euro investiert werden, in 2023. Möglich sei es, die Halle – die für Veranstaltungen, Messen oder andere Events gut geeignet scheint – an einen privaten Betreiber zu übergeben.
Gleichzeitig legt die Stadtverwaltung im Zanders-Ausschuss noch einmal den Vorschlag vor, 1,5 Millionen Euro aus eigenen Mitteln einzusetzen – um das Dach zu sanieren und damit den weiteren Verfall des Gebäudes zu stoppen. Darüber wird die Politik nun noch einmal entscheiden müssen.
Ideen für die Staplerwerkstatt
Die Staplerwerkstatt am Rand der Gleisharfe ist deutlich kleiner als die Zentralwerkstatt, ist in drei Einheiten unterteilt und regt ebenfalls die Phantasie an. Im Moment wird sie als Lager genutzt, könnte zwischenzeitlich aber auch als Werkstatt etwa für einen Handwerksbetrieb dienen. Langfristig sehen die Planer:innen hier zum Beispiel ein Bistro oder Café. Für die Erstellung eines entsprechendes Konzept sind 20.000 Euro geplant.
Allerdings ist der Zustand des Backsteingebäudes mit den großen Toren sehr schlecht, daher will die Stadt wenigstens das Dach erneuern und beantragt dafür 400.000 Euro aus eigenen Mitteln. Auch diese Maßnahme hatte der Stadtrat zunächst vertagt und soll nun „politisch entschieden“ werden.
Ertüchtigung des „Museums“
In der Keimzelle der Papierfabrik liegt das ursprüngliche Maschinenhaus, das von Zanders seit vielen Jahren als Abstellkammer und „Museum“ genutzt worden war, in den nicht beheizbaren Räumen hatte das Projektteam in den Sommermonaten Besprechungen abgehalten und seine Pläne der Öffentlichkeit präsentiert.
In einem ersten Schritt der Öffnung will die Stadt das Museum für eine ganzjährige Nutzung ertüchtigen. Hier soll – bevor die Staplerwerkstatt soweit ist – das Projektbüro einziehen. Für den Anschluss an Heizung und Strom sowie die Einschaffung eines Toilettenwagens rechnet die Stadt mit Ausgaben aus dem eigenen Etat in Höhe von 150.000 Euro.
Wer das Haupttor durchquer läuft auf das Museum zu; inzwischen ist es leergeräumt, vor zwei Jahren standen hier noch die historischen Maschinen.
Kurzfristiges Konzept für das Rollenzentrallager
Das Rollenzentrallager sieht von außen aus wie eine gigantische Wellblechhalle, ist aber ein massives, sehr hohes und im Inneren von Stützen völlig freies Gebäude. Die Grundkonstruktion soll – wie eigentlich alle Gebäude – erhalten bleiben, für welchen langfristigen Nutzen auch immer.
Vorab will das Projekt-Team aber ausloten, wie die Halle möglichst bald temporär genutzt werden könnte. Auch dafür stehen 2023 20.000 Euro zur Verfügung.
Wie geht es den Schornsteinen?
Die beiden Schornsteine des Kraftwerks stehen unter Denkmalschutz, ihr Zustand soll für 25.000 Euro bewertet werden. Einer der beiden stammt aus dem Jahr 1900, wurde 1921 neu errichtet und 1935 auf 90 Meter erhöht. Der zweite Schornstein ist 111 Jahre alt, wurde aber Anfang der 1960er Jahre wieder abgetragen und von Grund auf neu aufgemauert werden.
2,7 Millionen für das historische Hauptgebäude
Der alte Verwaltungssitz von Zanders gehört zum Office-Bereich und ist zum Teil vermietet. Allerdings ist das Dach marode, das oberste Geschoss steht seit vier Jahren leer. Zudem schreibt der Denkmalschutz vor, das Gebäude zu erhalten.
Daher sind für die Sanierung von Dach und der im 2. Weltkrieg beschädigten Fassade 2,7 Millionen Euro aus städtischen Mitteln vorgesehen – und im Gegenzug kann die Stadt weitere 680 Quadratmeter an hochwertiger Bürofläche mitten in der Innenstadt nutzen oder vermieten.
Ausbau des Office-Bereichs
Die Bürogebäude am alten Werkseingang und dem historischen Eingang sind weitgehend vermietet oder werden von der Stadt selbst genutzt. Allerdings steht das markante achteckige Gebäude im Nordosten des Areals leer, es sei aufgrund „on Schadstoffbelastungen und ungünstigen Grundrissen“ nicht vermietbar.
Daher soll mit Hilfe von Testentwürfen für 40.000 Euro untersucht werden, ob der Bau abgerissen und die gesamte Fläche „nachverdichtet“ werden kann.
Potenziale im Westen
Im Westen des Areals, hinter den großen Lagerhallen 1a und 1b und mit einer direkte Anbindung an die untere Hauptstraße liegt eine Fläche mit dem Charakter eines riesigen Innenhofs, der nach Einschätzung der Planer:innen ein besonderes Potenzial hat – auch als Verbindung- und Eingangsbereich.
Auch hier sollen Testentwürfe erstellt werden, um die verschiedenen Möglichkeiten auszuloten.
Neue Heimat für Löschzug Stadtmitte
Im Gebäude F260 direkt an der Gleisdrehscheibe war früher die Werksfeuerwehr untergebracht; dort soll möglichst rasch und provisorisch der Löschzug Stadtmitte einziehen. Hier müssen 1,7 Millionen Euro investiert werden, um die Gebäudesubstanz zu sanieren sowie Heizung, Elektro- und Trinkwasser-Einrichtungen einzubauen. Das qualifiziert die Stadt als „Sowieso-Kosten“, die auch bei einer ganz anderen späteren Nutzung erforderlich wären.
Ganz viele Konzepte
Die Verwaltung betont, dass sie über die Maßnahmen des InHK 1.0 hinaus gleichzeitig an den langfristigen Überlegungen weiter arbeitet. Dabei steht jetzt zunächst einmal die Beauftragung und Erstellung von Studien, Konzepten und ähnlichem an. Unter anderem stehen diese Punkte auf dem Aufgabenzettel:
- Nutzungsszenarien mit verschiedenen Schwerpunkten (z.B. Bildung, Wohnen, Gewerbe)
- Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen – Städtebauliche Kalkulation
- Mobilitätskonzept
- Energiekonzept
- Konzept zur Wiederverwendung von Materialien und Werkstoffen
- Grundwasserkonzept
- Klimakonzept
Und das ganze, so das Projektteam, soll kontinuierlich durch verschiedene Formate der Bürgerbeteiligung begleitet werden.
Über das Gesamtprogramm berät der Zanders-Ausschuss in seiner nächsten Sitzung am 18.8., ab 17 Uhr im Rathaus Bensberg. Wir halten Sie auf dem Laufenden!
