Zweckentfremdung von Wohnraum eindämmen

Wer keine sterilen Hotels mag oder gerne wie die „Einheimischen” übernachten möchte und eine charmante Bleibe in Paris, Lissabon oder Rom zu günstigen Preisen sucht, sucht sein Glück bei Zimmervermittlungen für privates Wohnen. Portale wie Airbnb, Wimdu, 9flats oder Gloveler, die sich auf die Onlinevermittlung solcher Privatunterkünfte spezialisiert haben, erleben gerade einen regelrechten Boom.

Auch für Bergisch Gladbach finden Geschäftsreisende, Messebesucher, liebeslustige Paar, kleine Familien oder sogar ein kleiner externer Bautrupp ca. 70-80 verschieden Onlineangebote im Stadtgebiet GL. Die Zahl der Vermieter, die Wohnungen als Ferienwohnung anbieten, steigt ständig an und das Geschäft wächst, denn die möglichen Einnahmen klingen verlockend. Und auch die Reisenden bekommen einen Aufenthalt in unmittelbarer Nähe von Köln und dem schönen Bergischen Land, der günstiger ist als in einem Hotel.

Viel ist bereits über diese Zweckentfremdung von Wohnraum geschrieben worden. Hotelverbände und einige Stadtverwaltungen in den Großstädten laufen Sturm dagegen, die Finanzämter sind hilflos und viele Mieter vermittelten ihre Wohnung gegen Geld an Touristen, ohne das ihr Vermieter davon weiß.

Die Anbieter der Wohnung schaffen sich einen lukrativen Nebenverdienst. Das Vierfache einer Monatsmiete lasse sich Schätzungen zufolge einnehmen, wenn ein Appartement an Kurzzeitgäste statt an Dauermieter vermietet werde. Nicht alle geben diese zusätzlichen Einnahmen bei der Steuererklärung an oder meldet für ein Gewerbe für das Geschäft mit der Wohnung an.

Zahlreichen Großstädten ist der Einzug der Urlauber und Kurzzeitreisenden in die Wohnungen nicht nur aus diesem Grund ein Dorn im Auge, denn aus ihrer Sicht wird der Wohnraum dem Wohnungsmarkt entzogen. So werden Großstädten wie Berlin oder London ganze Straßenzüge und Viertel als Wohnungen für Kurzzeitgäste gezielt gewerblich zweckentfremdet. Auch wenn das Bergische Land weit von solchen Zuständen erntfernt ist, kann man auf den Fotos vieler Wohnungen in den Vermittlungsportalen erkennen, dass es dem Eigentümern um gewerbliche Zwecke geht. Die meisten Wohnungen enthalten keine persönlichen Gegenstände und sind offenkundig nur zur Kurzzeitvermietung über das Internet eingerichtet worden.

Seit Mai 2014 beschränkt die Stadt Berlin mit einem Zweckentfremdungsverbots-Gesetz wer seine Wohnung wie weiter vermieten darf. Nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) vom 13. Februar 2015 (1 BvR 3332/14) ist ein solches Verbot verfassungsgemäß. Das BVerfG wiederholt eine frühere Entscheidung und argumentiert, ein „repressives, nur mit einer Befreiungsmöglichkeit versehenes Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“ beeinträchtige „zwar die freie Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand“, es sei „jedoch durch den Gestaltungsauftrag des Gesetzgebers nach Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG gerechtfertigt […]“.

Auch in NRW wird versucht die Zweckentfremdung von Wohnraum einzudämmen. Wohnungsmangel und Mieterverdrängung können Land und Kommunen nur gemeinsam anpacken. Einige Kommunen haben gemäß § 40 Abs. 4 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) eine kommunale Satzung beschlossen, welche die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken und der Leerstand von Wohnraum in ihrem Gebiet unter Genehmigungsvorbehalt stellt. So versucht man der Wohnungsnot entgegenzutreten, damit möglichst wenig Wohnraum verloren geht und zumindest ein bisschen zum Milieuschutz beizutragen.

Nicht nur durch die neue Onlinevermittlung von Wohnungen, sondern auch durch die Nutzung von Wohnraum als Arztpraxis oder Büro wird der Wohnungsmangel verschärft. Zweckentfremdung umfasst Abbruch und Leerstand von Wohnraum oder beispielsweise die Umwandlung in Gewerbeobjekte oder Ferienwohnungen. Die Verdrängung von Mietern durch Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen kann beispielsweise durch Veräußerungen von Wohnungsbeständen an große Investoren ausgelöst werden, wie wir sie auch regelmäßig in Bergisch Gladbach beobachten können. Solche Umwandlungsspekulationen führen oft dazu, dass alteingesessene Mieter sich ihre Wohnung nicht mehr leisten können und die ursprüngliche Wohnbevölkerung verdrängt wird.

Kommunale Ordnungsmaßnahmen, die diese Entwicklung eindämmen sind aktuell sozial- und wohnungspolitisch geboten, um innerhalb einer angemessenen Zeit die Lage ein kleinwenig zu verbessern und um die rasante Mietpreisentwicklung insgesamt zumindest etwas zu dämpfen.

Leider kann man in der Stadt Bergisch Gladbach solche Anstrengungen nicht beobachten, obwohl sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt offenkundig verschärft hat und die Mietpreise rasant ansteigen. Wie eine Studie des Pestel-Instituts belegt kann insbesondere der Bedarf nach günstigen Wohnraum vom Markt im Rheinisch-Bergischen Kreis kaum mehr bedient werden. Gründe für diesen Preisanstieg sind neben der erhöhten Nachfrage nach Wohnungen im Großraum Köln auch die zunehmende Spekulation mit Immobilien, welche leider auch von den kommunalen Immobilienmaklern der Kreissparkasse Köln und dem stadteigenen Stadtentwicklungsbetrieb SEB befördert und zur Gewinnmaximierung ausgenutzt werden. Doch auch der stagnierende öffentliche Wohnungsbau und der Rückgang von öffentlich geförderten Sozialwohnungen in Bergisch Gladbach (wie auch bei der Rheinisch-Bergischen Siedlungsgesellschaft) trage dazu bei, dass es für immer mehr Menschen immer schwieriger wird eine angemessene Wohnung zu finden.

Der letzte Versuch im Stadtrat eine städtische Satzung gegen Zweckentfremdung zu erarbeiten wurde 2013 unternommen. Doch ist dieser Vorschlag im Geplaudere des „Runden Tischs bezahlbarer Wohnraum Bergisch Gladbach“ untergangen und wurde 2014 bei den Ergebnissen nichtmal als ein mögliches Intrument der Wohnungspolitik aufgeführt. Seit seiner Gründung im Jahr 2013 wurde keines der sehr mageren Ergebnisse des “Runden Tisches”, welche fast nur aus Prüfaufträgen und Willenserklärungen bestehen, von der Stadtverwaltung umgesetzt, so dass damit auch keinerlei nachhaltige Wirkung auf dem Wohnungsmarkt erzielt werden konnte.

Sicher reicht eine solche kommunale Satzung nicht dazu aus den wachsenden Wohnungsbedarf zu befriedigenden, aber es wäre ein kleiner Baustein um die Verringerung von Wohnraum zumindest etwas zu beschränken. Mit dem Instrument einer Melde- und Genehmigungspflicht (für gewerbliche Kurzzeitvermietung, etc.) wären eine Kontrolle und ordnungspolitische Maßnahmen gegen eine Zweckentfremdung möglich. Denkbar wäre auch eine Erhebung von zusätzlichen Steuern für solche Objekte. Es wäre erfreulich, wenn Politik und Verwaltung den Vorschlag für eine Satzung gegen Zweckentfremdung von Wohnraum wieder aufnehmen und auf die Tagesordnung setzen.