Das Zanders-Gelände an der Gohrsmühle in Bergisch Gladbach. Foto: Bergisch Schön

Die Firma Zanders hat Teile der Betriebsfläche an eine Investor veräußert. Der Rat der Stadt Bergisch Gladbach ist aufgrund eines Vorkaufsrecht mit Ratsbeschluß vom 22.02.2017 in den Vertrag eingetreten. Der Investor hat daraufhin beim VG Köln  Klage eingereicht. Dieses Beispiel gibt Gelegenheit, auf Möglichkeiten, Grenzen und (rechtliche) Gefahren  bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts durch die Gemeinde  einzugehen.

1.   Ausgangspunkt ist § 25 Abs. 1 Ziff. 2 BauGB.  Danach kann die Gemeinde bei bebauten Grundtücken (auf die umfangreichen Möglichkeiten der Gemeinde durch Erlaß eines Flächennutzungsplan Vorkaufsrechte zu generieren, was in aller Regel wirtschaftlich sehr lukrativ ist, ist nicht Gegenstand dieses Beitrags, vgl. hierzu § 24 Abs. 1 Ziff. 5 BauGB)

in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht.

Von dieser Möglichkeit hat der Rat Gebrauch gemacht und beschloß am 13.12.2011 eine Vorkaufsrechtsatzung “Gohrsmühle”. Entsprechend der gesetzlichen Beschränkung war gem. § 1 der Satzung Zweck die

“Sicherung der von der Stadt in Betracht gezogenen städtebaulichen Maßnahmen und einer geordneten städtebaulichen Entwicklung im Bereich „Gohrsmühle“.

2.  Nach dem Beitrag vom 08.05.2017

begründet Bürgermeister Lutz Urbach den Schritt so:

“Uns als Stadt war es aber sehr wichtig, Zanders möglichst schnell zu Liquidität zu verhelfen, damit der notwendige Unternehmensumbau weiter betrieben werden kann. Deshalb haben wir die sofortige Vollziehung des Vorkaufsrechtes angeordnet. Dies hielten wir im öffentlichen Interesse für möglich und erforderlich.”

In der Beschlußvorlage der Verwaltung vom 22.02.2017 heißt es ähnlich, daß das Vorkaufsrecht u.a. der “Standortsicherung” diene.

3.  Diese Argumentation der Stadt erscheint rechtlich nicht als völlig risikolos:

3.1. § 25 BauGB bestimmt, daß nur “städtebauliche Maßnahme” zur Sicherung “einer geordneten städtebaulichen Entwicklung” als Begründung eines Vorkaufsrecht herangezogen werden dürfen.

Daß solche im Bereich “Gohrsmühle” vorliegen können, erscheint aufgrund der dortigen Bebauungslage durchaus naheliegend, zumindest gut begründbar (z.B. zur Errichtung eines Park+Ride-Parkplatzes in S-Bahnhofsnähe zur Steigerung der Attraktivität des ÖPNV).

Zur Begründung iSd § 25 BauGB aber auf die Liquidität eines privaten Unternehmens und auf die Sicherung von Arbeitsplätzen abzustellen, kann rechtlich, so menschlich nachvollziehbar diese Begründung des Bürgermeisters auch ist, sensibel sein.

Auch die Begründung einer Standortsicherung ist baurechtlich nicht unproblematisch, allerdings mit näherer Begründung ggf. rechtlich tragfähig, z.B. mit dem Ziel der Verhinderung der Ansiedlung von strukturverändernden Betrieben oder umgekehrt gerade zur Ansiedlung strukturverändernder Betriebe (z.B. von  Start-up-Unternehmen, Änderung der Gewerbestruktur auf Dienstleistungsbetriebe oa.).

3.2. Die Vorgaben an der Zulässigkeit eines Vorkaufsrecht ergeben sich auch vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des OVG Münster zu § 25 BauGB. Erst vor kurzem gab das OVG Münster einer Anfechtungsklage mit Urteil vom 15.03.2016 (10 A 1066/14) statt. Der amtliche Leitsatz lautet:

Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt (§ 25 Abs. 2 Satz 1, § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB), es also zur Erreichung des hinreichend konkretisierten städtebaulichen Sicherungszwecks der Satzung über das besondere Vorkaufsrecht erforderlich ist;  Erwägungen, die über die mit der Satzung verfolgten Ziele hinausgehen, rechtfertigen nicht die Ausübung des Vorkaufsrechts.

Bei der Begründung muß die Stadt mithin konkret werden. Allgemeine städtebauliche Zwecke genügen nicht, wie der vom OVG Münster a.a.O. Fall zeigt, wo es z.B. heißt:

Als den die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigenden öffentlichen Belang hat die Beklagte die Verhinderung einer städtebaulich nicht gewollten Verfestigung der Gemengelage aus Wohnnutzung und Gewerbe auf dem Grundstück genannt. Städtebauliches Ziel sei die Realisierung einer angemessenen Bautiefe am Blockrand unter Verzicht auf eine rückwärtige, über die Errichtung einer Tiefgarage hinausgehende Bebauung.

Mit dieser Begründung zeigt die Beklagte nicht auf, dass eine Ausweitung der Wohnnutzung auf dem Grundstück angesichts der örtlichen Wohnraumsituation von solchem öffentlichen Gewicht wäre, dass sie die Beseitigung der rückwärtigen, hinsichtlich der Nutzungsart nach wie vor bebauungsplankonform genutzten Gewerberäume rechtfertigen würde. Dass diese Nutzung unverträgliche Wirkungen gegenüber der umliegenden Wohnnutzung hätte oder einer Ausweitung der dortigen Wohnbebauung abträglich wäre, ist wie erwähnt weder substantiiert vorgetragen noch ersichtlich. Zudem steht die Begründung – wie oben bereits angesprochen – im Widerspruch zu der im Bebauungsplan getroffenen Festsetzung eines Mischgebiets.

4.   Der Verfahrensablauf bei Ausübung des Vorkaufsrecht folgt aus § 28 BauGB. Diese Vorgabe dürfte die Stadt, soweit sich dies aus der Presse ergibt, in formaler Hinsicht eingehalten haben.

Problematisch könnte allenfalls der Ausschluß der Öffentlichkeit bei dem Ratsbeschluß vom 22.02.2017 sein.

4.1. Zur Begründung des Ausschlusse der Öffentlichkeit stellt die Verwaltung auf das Landesdatenschutzgesetz NRW ab und stützt sich auf eine Entscheidung des OVG Münster. Dies erscheint rechtlich fehlsam. Die Datenschutzgesetz der Länder als auch des Bundes gelten ausschließlich für natürliche Personen und nicht für juristische Personen (selbstverständlich aber insoweit, wenn z.B. der Geschäftsführer selber als natürliche Person betroffen ist) und in dem in der Verwaltungsvorlage genannten Urteil handelte es sich sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite jeweils um natürliche Personen. Im vorliegenden Fall sind jedoch ausschließlich juristische Personen involviert.

4.2. Tragfähiger ist das zweite Argument: Denn nach § 48 Abs. 2 Satz 1 GO NRW sind die Sitzungen des Rates öffentlich; dieser kann jedoch gem. § 48 Abs. 2 Satz 2 GO NRW durch eine  Geschäftsordnung – wie auch in Bergisch Gladbach geschehen – die Öffentlichkeit für Angelegenheiten bestimmten Art ausschließen, insb. für Liegenschaftssachen (hier: § 7 Geschäftsordnung).

Ein solcher Ausschluß der Öffentlichkeit ist in der Regel zulässig. Grundlegend ist der Beschluß des OVG Münster vom 12.09.2008, 15 A 2129/08 mit folgendem Leitsatz:

Der durch die Geschäftsordnung des Rates angeordnete Ausschluss der Öffentlichkeit bei der Beratung von Grundstücksverträgen der Gemeinde ist zulässig, da eine öffentliche Beratung die Verhandlungsposition der Gemeinde in etwaigen weiteren Vertragsverhandlungen schwächen könnte.

Auch in diesem Fall muß der Ausschluß im einzelnen begründet werden und diese Erwägungen sind durch ein Verwaltungsgericht überprüfbar.  Im Fall des Urteils des OVG Münsters vom 15.03.2016, auf den die Verwaltung in ihrer Beschlußvorlage Bezug nimmt, heißt:

Ein Fall des § 6 Abs. 2 Satz 2 der Geschäftsordnung, wonach der Ausschluss der Öffentlichkeit im Einzelfall nicht gilt, wenn weder Gründe des öffentlichen Wohls noch berechtigte Ansprüche oder Interessen Einzelner den Ausschluss der Öffentlichkeit gebieten, lag nicht vor. Die Beklagte verweist zu Recht darauf, dass ein Bekanntwerden der Höhe des Kaufpreises insbesondere das Recht des Klägers und des Beigeladenen auf Schutz ihrer privaten Daten in Vermögensangelegenheiten verletzt hätte. Auf diesen Schutz hatten weder der Kläger noch der Beigeladene zum Zeitpunkt der Ratssitzung verzichtet.

Diese Konstellation erscheint mit der in Bergisch Gladbach deckungsgleich, übersieht jedoch, daß vorliegend, anders als bei OVG Münster a.a.O.,  nur juristische Personen betroffen sind. Daher  dürfte die Begründungstiefe höher sein. Gleichwohl sprechen im Ergebnis mehr Argumente dafür,  den Ausschluß der Öffentlichkeit als wirksam anzusehen.

Weitere Beiträge der Serie:

Kleine kommunale Rechtskunde (2): Das Bürgerbegehren

Kleine kommunale Rechtskunde (1): Informationsfreiheit

Weitere Beiträge zum Thema Zanders:

Stadt gibt Gas beim Kauf der Zanders-Grundstücke

Triwo klagt gegen Zanders-Vorkaufsrecht der Stadt

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BürgerportalTV: Darum geht es bei Zanders

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1 Kommentar

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  1. Vielen Dank Herr Prof. Günther für die juristische Betrachtung des durch die Stadt ausgeübten Vorkaufsrechts.

    Wenn ich das richtig verstehe, hat sich die Stadt ungeschickt verhalten bzw. war sie schlecht beraten, indem sie nur eine einzige Begründung für die Ausübung des Vorkaufsrechts benannt hat.

    D.h. beim nächsten Mal heißt es mindestens 2 Argumente zu bringen.