Alle zwei Jahre wird der Mietspiegel neu berechnet, als Orientierungsrahmen für die sogenannte ortsübliche Miete. Die neue Ausgabe weist in den meisten Gebäudeklassen nur moderate Zuwächse aus – und entfernt sich damit von den realen Marktverhältnissen. Dafür gibt es drei strukturelle Gründe. Aber keinen Grund zur Entwarnung.
Wie alle zwei Jahren haben Haus und Grund Rhein-Berg, der Mieterverein Köln und die Rheinische Immobilienbörse einen neuen Mietspiegel für Bergisch Gladbach (und Odenthal, Rösrath, Overath) veröffentlicht. Dafür werden laufend neu abgeschlossene Mietverträge und Mieterhöhungen ausgewertet – und daraus eine sogenannte ortsübliche Miete für die verschiedenen Altersklassen von Gebäuden berechnet. Nicht zuletzt bei gerichtlichen Auseinandersetzungen spielt der Mietspiegel eine wichtige Rolle.
Das Problem ist nur, dass er die reale Lage auf dem angespannten Wohnungsmarkt der Region nicht mehr widerspiegelt. Je nach Baualtersklasse stiegen die Nettokaltmieten zwischen 10 und 60 Cent je Quadratmeter, bzw. zwischen 0,9 und 4,6 Prozent. Das sei „überraschend wenig“, sagt Hans Jörg Depel, Sprecher des Mietervereins. Er hätte mit deutlich mehr gerechnet. Von einer Entwarnung zu sprechen wäre grundfalsch, sagt auch Sylvia Schönenbröcher, Geschäftsführerin bei Haus und Grund.
Denn tatsächlich, da sind sich die Expert:innen einig, sei die Nachfrage nach Wohnungen in Bergisch Gladbach, im attraktivsten Teil des Kölner Speckgürtels, sehr viel höher als die Nachfrage. Das zeige sich bei den sogenannten Angebotspreise, die bei Neuvermietungen in den einschlägigen Immobilienportalen aufgerufen werden. Zwar können diese Wunschpreise der Vermieter auch nicht immer realisiert werden, aber sie liegen wohl näher an der Wahrheit, als die Zahlen, die der Mietspiegel ausweist.
Der ganze Mietspiegel ist für 3,50 Euro erhältlich beim Haus und Grund e.V. (02202/936260) , dem Mieterverein (Tel. 0221/202370) oder aus Download bei der www.rheinische-immobilienboerse.de erhältlich.
Dafür nennen die Vertreter:innen von Haus und Grund, Mieterverein und Rheinischer Immobilienbörse übereinstimmend drei strukturelle Gründe.
Erstens müssen laut Gesetz seit diesem Jahr im Mietspiegel die Preise von sechs Jahren berücksichtigt werden, zuvor waren es nur vier. In den neuen Daten sind also auch Mieten enthalten, die bereits 2016 vereinbart wurden.
Zweitens erfasst der Mietspiegel nur neue Verträge. Aber gerade weil der Wohnungsmarkt so angespannt ist, wechselt kaum noch jemand die Wohnung; und bei den Altverträgen sind die Vermieter mit Erhöhungen zurückhaltender als bei Neubauten.
Drittens gilt für Bergisch Gladbach eine Mietpreisbremse, Erhöhungen dürfen maximal zehn Prozent betragen. Es sei denn, die Wohnungen wurden vor der Neuvermietung modernisiert (was in GL häufig der Fall ist).
Unter dem Strich gaukelt der Mietspiegel eine Stabilität vor, die nur für einen Teilbereich des Wohnungsmarktes gilt, für die alten Verträge, und damit für Wohnungen, die gar nicht auf dem Markt sind.
„Eine völlig andere Welt“ sei dagegen der Markt der Neubauwohnungen, berichtet Schönenbröcher. Angesichts hoher Nachfrage und stark steigender Baukosten ziehen die Mieten hier steil an. Allerdings wurden bislang in Bergisch Gladbach zuletzt relativ wenige Neubauten fertig gestellt, das wird sich erst mit den großen Bauprojekten auf dem Steinbüchel-Gelände (Quartier 13) und am S-Bahnhof (Kalköfen Carré) ändern. Wenn diese Wohnungen auf den Markt kommen seien erhebliche Steigerungen auch im Mietspiegel zu erwarten, sagt Schönenbröcher.
Für neue Wohnungen (seit 2018 bezugsfertig) weist der Mietspiegel zudem erstmals eine neue Gruppe 6 aus; hier fehlen aber noch die Vergleichswerte. Hier werden die höchsten Mieten genannten, von 9,6 bis zu 11,60 Euro in guten Lagen.
Die größten Mietpreissteigerungen gibt es übrigens ausgerechnet bei der ältesten Gebäudeklasse: Wohnungen in Häusern, die vor 1960 gebaut wurden, sind um knapp fünf Prozent teurer geworden und kosten in guten Lagen jetzt bis zu 8,60 Euro pro Quadratmeter. Auch hier ist der Grund bei der hohen Nachfrage und dem knappen Angebot zu suchen: weil finanzkräftige Interessenten keine großen Wohnungen in neueren Häusern finden, weichen sie in Altbauten aus.
Realität jahrelang geleugnet!
Der Mietspiegel von Haus & Grund hat schon sehr lange nichts mit der Realität am Wohnungsmarkt mehr zu tun. Das war als eigentlich allen nicht nur formal klar. Diese Situation gibt es seit mehr als 15 Jahren und sie wurde jahrelang von Stadt und der Kommunalpolitik ignoriert.
Stattdessen hat man sich damals zurückgelehnt und bis 2017 behauptet, dass es genug bezahlbaren Wohnraum in Bergisch Gladbach geben würde (wörtlich). SPD, FDP und CDU haben 10 Jahre tatenlos verstreichen lassen und zugesehen, wie die Mieten in dieser Stadt regelrecht explodierten. Und auch danach wurde den verantwortlichen in der Stadt nur sehr langsam klar, wie dramatisch sich die Lage eigentlich schon entwickelt hatte und es überall brannte. Bis heute wird nur sehr zaghaft gegengesteuert und sozialer Wohnungsbau zu Gunsten fetter Einnahmemöglichkeiten und Gewinne blockiert. Die heute „peinlich abgefeierten“ Bauprojekte der Rheinisch-Bergische Siedlungsgesellschaft RBS sind ein Tropfen auf den heißen Stein und sind nicht mehr als ein Feigenblatt für jahrelange Tatenlosigkeit. Das reicht lange nicht aus!
Schon heute könnte auf einem kleinem Teil des ehemaligen Zanders-Gelände hunderte öffentlich geförderter Wohnraum geplant werden und schnell entstehen, aber tatsächlich will die neue Mehrheit der Ampel-Koalition dicke Kasse machen und den möglichen Wohnungsbau auf diesem Areal auch zukünftig verhindert. Man sieht die fetten Euro- und Dollarscheine, mit denen Investoren winken und vergisst die sozialen Nöte der Bürgerinnen und Bürger.
Es ist erfreulich, das endlich Haus & Grund deutlich macht, wie die tatsächliche Lage bei den Mieten eigentlich ist. Vielleicht kapiert das jetzt auch die städtische Ampel-Koalition aus GRÜNEN, SPD und FDP? Allerdings habe ich da wenig Hoffnung.
Bei dem Mietspiegel handelt es sich nicht um ein Publikation von Haus und Grund, sondern um ein gemeinsames Projekt von Haus und Grund, dem Mieterverein Köln und der Rheinischen Immobilienbörse unter Mitwirkung der Stadt Bergisch Gladbach.