Soll ich mit meinen Kindern eine Immobilie kaufen?

Viele Eltern überlegen, Immobilienvermögen frühzeitig auf ihre Kinder zu übertragen – nicht zuletzt wegen der attraktiven steuerlichen Rahmenbedingungen. Denn bei der Schenkungsteuer gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil und Kind, der alle zehn Jahre erneut genutzt werden kann. Auf den ersten Blick erscheint es daher sinnvoll, minderjährige Kinder bereits beim Immobilienkauf als Miteigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen und ihnen anteilig Mieteinnahmen zuzuordnen. Doch dieser Ansatz ist rechtlich anspruchsvoll und birgt einige Risiken.

Von Christian Servos

Minderjährige als Eigentümer: rechtlich kompliziert

Werden minderjährige Kinder an einer Immobilie beteiligt, sind sie Vertragspartner eines notariellen Kauf- oder Schenkungsvertrags. Da Kinder selbst nicht geschäftsfähig sind, handeln zwar grundsätzlich die Eltern – allerdings nicht uneingeschränkt.

In vielen Fällen ist zusätzlich erforderlich:

• Bestellung eines Ergänzungspflegers, der die Interessen des Kindes vertritt
• Zustimmung des Familiengerichts

Der Hintergrund: Eigentum verpflichtet. Sobald Kinder als Eigentümer im Grundbuch stehen, werden sie rechtlich auch zu Vermietern – mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten. Dazu zählen beispielsweise:

• Verantwortung für Mietverhältnisse
• Haftungsrisiken
• wirtschaftliche Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Objekt

Selbst bei einer unentgeltlichen Übertragung kann ein sogenannter „Vertrag zu Lasten des Kindes“ vorliegen. Solche Konstellationen sind nur unter den genannten Voraussetzungen zulässig. Gerade bei kreditfinanzierten Immobilien wird die Situation zusätzlich komplex.

Steuerliche Ziele vs. rechtliche Realität

Das ursprüngliche Ziel vieler Eltern ist nachvollziehbar:

• Nutzung der steuerlichen Freibeträge
• Verlagerung von Mieteinnahmen auf Kinder (mit oft niedrigerem Steuersatz)

Allerdings wird häufig unterschätzt, wie aufwendig und risikobehaftet die direkte Eintragung minderjähriger Kinder als Eigentümer sein kann.

Die Alternative: Familiengesellschaft

Um diese Ziele dennoch zu erreichen, bietet sich häufig eine deutlich elegantere Lösung an: die vermögensverwaltende Familiengesellschaft, etwa in Form einer:

• GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) oder
• Kommanditgesellschaft (KG)

Vorteile der Familiengesellschaft:

1. Bündelung des Vermögens
Die Immobilie gehört nicht den Kindern direkt, sondern der Gesellschaft.

2. Steueroptimierung bleibt erhalten
Gesellschaftsanteile können schrittweise an die Kinder übertragen werden – unter Nutzung der Freibeträge.

3. Flexibilität bei der Beteiligung
Die Beteiligungshöhen lassen sich gezielt steuern und anpassen.

4. Kontrolle durch die Eltern
Über Nießbrauchrechte oder besondere Stimmrechte können die Eltern weiterhin:

• die Erträge sichern
• die Kontrolle behalten

5. Reduzierung rechtlicher Risiken für Kinder
Die Kinder werden nicht unmittelbar zu Eigentümern mit allen Verpflichtungen.

6. Vereinfachung im Grundbuch
Im Grundbuch steht ausschließlich die Gesellschaft als Eigentümer. Änderungen bei den Beteiligungsquoten erfordern keine Grundbuchänderung.

7. Steuerliche Wirkung bleibt erhalten
Die Mieteinnahmen werden wirtschaftlich weiterhin anteilig den Kindern zugerechnet – genau wie gewünscht.

8. Haftungsbegrenzung möglich
Insbesondere bei der Kommanditgesellschaft kann die Haftung der Kinder begrenzt werden.

In vielen Fällen ist bei dieser Gestaltung kein Ergänzungspfleger erforderlich, was den administrativen Aufwand erheblich reduziert.

Fazit: Gute Idee – aber nur mit der richtigen Struktur

Die frühzeitige Vermögensübertragung auf Kinder kann aus steuerlicher Sicht sehr sinnvoll sein. Die direkte Eintragung minderjähriger Kinder ins Grundbuch ist jedoch rechtlich komplex und oft nicht die beste Lösung.

Die Familiengesellschaft bietet hier eine deutlich flexiblere und praxistauglichere Alternative:

• steuerliche Vorteile bleiben erhalten
• rechtliche Risiken werden reduziert
• die Kontrolle bleibt bei den Eltern

Wichtiger Hinweis

Die Gestaltung solcher Modelle ist anspruchsvoll und sollte unbedingt professionell begleitet werden. Für die Umsetzung sind anwaltliche und steuerliche Beratung dringend zu empfehlen, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden und die optimale Struktur zu wählen.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Servos

Dipl. Kfm. | Steuerberater | Zertifizierter Berater für Immobilienbesteuerung und Immobilienverwaltung (IFU/ISM gGmbH)

Servos, Winter & Partner: Steuerberater und Wirtschaftsprüfer

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