Wie ein Zeitplan für das Zanders-Areal aussehen könnte

Das Projektteam hat im Zanders-Ausschuss einen Zeitplan für die Konversion des Areals der Papierfabrik bis 2040 vorgestellt. Ausdrücklich im Konjunktiv, denn bei den Rahmenbedingungen gebe es noch viele Unbekannte. Die CDU und auch die Grünen drängen auf wirtschaftliche Kennzahlen, die SPD und der Bürgermeister pochen auf den einstimmig vereinbarten Fahrplan. Nebenbei wird klar, dass Zanders für die Lösung der Wohnungsprobleme der Stadt so schnell keine Lösung bietet.

Schritt für Schritt arbeiten die Stadtverwaltung, das Projektteam Zanders und der Zanders-Ausschuss des Stadtrats daran, die Pläne für das Jahrhunderprojekt „Aus einer Papierfabrik wird ein urbaner Stadtteil“ zu konkretisieren. Zwischendurch diskutieren sie in einem nicht-öffentlichen interfraktionellen Arbeitskreisen offene Fragen, und dennoch kommt es in den öffentlichen Sitzungen wie an diesem Dienstag immer wieder zu einem Schlagabtausch. Wichtige Entscheidungen werden dann aber doch einmütig getroffen.

Wir fassen die wichtigsten Punkte der Sitzung zusammen – und dokumentieren den Zeitplan für die mögliche Entwicklung des gesamten Areals in den kommenden 20 Jahren.

Zwei wichtige Nachrichten ergaben sich eher am Rande der Diskussion. Zum einen gelten große Teile des Areals als Hochwassergebiete, eine Bebauung ist hier vorerst weitgehend ausgeschlossen, bis (hoffentlich) in zehn Jahren die Arbeiten am Hochwasserkanal „Strunde hoch vier“ abgeschlossen worden sind.

Das wiederum wirkt sich auf die Pläne aus, auf dem Zanders-Areal möglichst bald Wohnraum für bis zu 3000 Menschen zu bauen: Damit, das bestätigt Udo Krause als Leiter des Projektteams, könne man ernsthaft wohl erst nach 2031 bzw. erst 2034 beginnen. Die Hoffnungen, dass Zanders einen großen Beitrag zur Lösung der Wohnungsnot leisten könne, hätten sich damit vorerst zerschlagen, konstatierte Sascha Gajewskis von den Grünen.

Krause präsentiert einen Zeitplan der Entwicklung des Areals in fünf Phasen, als Kurzfassung einer ausführlichen Mitteilungsvorlage (die wir unten dokumentieren). Ausdrücklich stellte Krause diesen Zeitplan unter sehr viele Vorbehalte, es könne auch ganz anders kommen. Der Plan sei daher „ein mutiger Blick in die Glaskugel“.

Offene Fragen von CDU und Grünen

Krause folgte mit dieser Phasierung einem Auftrag des Ausschusses. Das schütze ihn jedoch nicht vor Kritik aus den Reihen der CDU und auch der Grünen. Für die CDU forderten Harald Henkel und David Bothe Angaben über Kosten, Erträge und Finanzierung der Pläne ein; Bothe vermisste explitzit einen „Businessplan“.

Dem hielten Andreas Ebert für die SPD und auch Bürgermeister Frank Stein entgegen, dass doch genau dieser Fahrplan einstimmig beschlossen worden sei – und es für seriöse finanzielle Kalkulationen noch zu früh sein. Große öffentliche Investitionen müssten ohnehin über Fördermittel finanziert werden, die ersten Anträge seien bereits gestellt.

CDU-Fraktionschef Michael Metten fing die Kritik seiner Fraktionskollegen wieder ein; es seien sachliche Fragen zur Phasierung, die geklärt werden müssten. Warum ausgerechnet diese Phasen skizziert wurden, welche Alternativen es gebe, darüber müsse diskutiert werden. Überrascht sei die CDU über das Ausmaß des Hochwasser-Problems – hätte die Verwaltung darauf nicht schon früher aufmerksam machen müssen?

Aber auch Josef Cramer von den Grünen forderte wenigstens Basiswerte für potenzielle Einnahmen und Finanzierungskosten ein. Wenn es bis 2034 dauere, bis einige der historischen Gemäuer revitalisiert werden könnten – was würde denn die Instandhaltung der Altbauten bis dahin kosten?

Bei dem Zeitplan handelte es sich ohnehin erst einmal nur um eine Mitteilungsvorlage der Verwaltung, die nun weiter diskutiert und konkretisiert werden soll, bevor es in einer späteren Sitzung zu einem Beschluss kommt.

„Urbane Zukunft Zanders“

Entschieden werden muss dagegen jetzt in der kommenden Sitzung des Stadtrats die Gründung einer eigenen Projektgesellschaft mit einem starken Geschäftsführer, die das bisherige Projektteam ablösen sollen. Zur Diskussion stand im Ausschuss der Gesellschaftervertrag und damit auch die Stellung des Geschäftsführers zur Verwaltung.

CDU-Fraktionschef Metten pochte darauf, dass dieser Posten mit großen, klar definierten Freiheiten ausgestattet werden müsse – um eine wirklich starke Person dafür gewinnen zu können. Eine entsprechende Definition dafür müsse die Verwaltung noch nachliefern.

Einige Punkte gestand Bürgermeister Frank Stein sofort zu, widersprach in anderen Punkten aber auch deutlich, wandte sich gegen ein „Mikromanagement“ durch die Politik und verteidigte die Vorlagen seiner Verwaltung. Was wiederum die CDU irritierte, …

Für die Grünen wandte Gajewski ein, dass der vorgesehene Name „Zanders Entwicklungsgesellschaft GmbH“ wenig Flair verbreitet, und schlug ad hoc eine „Urbane Zukunft Zanders Entwicklungsgesellschaft mbH“ vor. Ein Vorschlag, der später glatt und einstimmig durchging.

Über den bereits überarbeiteten Entwurf für einen Gesellschaftsvertrag wurde noch einmal diskutiert, bis in gesellschaftsrechtliche Details hinein, die dann einvernehmlich geregelt und einstimmig beschlosse wurden. Lediglich die Festlegung der Größe des Aufsichtsrats wurde in den Stadtrat vertagt, um eine weitere rechtliche Prüfung zu ermöglichen.

Für die Grünen machte sich Ko-Fraktionschefin Theresia Meinhardt dafür stark, bei der Besetzung auch die kleinen Fraktionen zu berücksichtigen. Vor allem auch die FWG, „die uns gerade den Haushalt rettet.“

Dokumentation

Entwicklungsstufen (Auszug aus der Mitteilungsvorlage)

Hinweis der Redaktion: Bei dem folgenden Phasenplan handelt es sich nach Angaben des Projektteams um eine beispielhafte Darstellung, um einen „Blick in die Glaskugel“ ohne jede Verbindlichkeit.

Phase 1: 2025 – 2027

Aus Sicht der Projektgruppe ist es weiterhin sinnvoll, im Nordwesten – anknüpfend an die Innenstadt – mit dem Aufschluss und der Entwicklung von Flächen und Gebäuden auf dem Zanders-Areal zu beginnen und Einzelmaßnahmen umzusetzen.

Die ersten Weichenstellungen sind bereits mit dem Integrierten Handlungskonzept 1.0 für den der Innenstadt zugewandten Bereich und der Bewerbung zur Regionale 2025 Bergisches RheinLand im Jahre 2022 einerseits sowie den Anträgen auf Städtebauförderung in den Jahren 2022 („Freiflächen Gleispark“) und 2023 („Umbauvorhaben Zentralwerkstatt“) erfolgt.

Neben dem nahezu vollständig genutzten „Office-Bereich“ im Entree des Zanders- Areals wird die Öffnung des Areals mit der Maßnahme „Gleispark“ vollzogen.

Für das Jahr 2025 ff. steht der Baubeginn des Umbaus der Zentralwerkstatt zu einem sozio-kulturellen Zentrum an. Aufgrund der noch fehlenden zukünftigen Infrastruktureinrichtungen wird die Zentralwerkstatt zunächst provisorisch ver- und entsorgt.

Phase 2: 2028-2030

In dieser Phase soll der Bau der dauerhaften Infrastruktur durchgeführt und als Grundlage für jegliche Entwicklung auf dem Areal geschaffen werden. Ein unerlässlicher Baustein wird hierbei die Energiezentrale sein, die in relativ zentraler Lage – im Bereich des ehem. Kraftwerks – entstehen soll.

Ein weiterer wichtiger Schritt wird die Offenlegung der Strunde sein, die sich durch ihren Verlauf auch grundlegend auf die Ver- und Entsorgungsinfrastrukturen auswirkt, da sie das Gelände in einen westlichen und einen östlichen zu ver- und entsorgenden Bereich teilen wird.

Es ist nach dem vorliegenden Energiegrundkonzept davon auszugehen, dass parallel zur Erstellung der Energiezentrale zumindest ein grobes Versorgungsnetz auf dem Gelände hergestellt wird, welches in den weiteren Umsetzungsphasen je nach Bedarf verfeinert und ausgebaut werden kann. Die phasenweise Umsetzung setzt eine Flexibilität und eine Anpassung des Versorgungskonzeptes an die dann tatsächlich vorherrschenden Rahmenbedingungen und den jeweiligen Entwicklungsstand voraus. Dies gilt es bei der technischen Machbarkeitsprüfung und Konkretisierung des Energiekonzeptes zu beachten.

In die zweite Umsetzungsphase fällt des Weiteren der Bau des ersten Mobilitätshubs, welches sich im Nordwesten des Geländes – in Nachbarschaft und mit Anbindung an den Kreisverkehrsplatz „Driescher Kreuz“ – befinden und die für diese Umbauphase benötigten (erforderlichen) Stellplätze und weitere Mobilitätsangebote bieten wird.

Des Weiteren sollen in Phase 2 die Sanierung und Reaktivierung der denkmalgeschützten und erhaltenswerten Bereiche der „erweiterten Keimzelle“ (Museum, Bleicherei, Holländersaalgebäude und teilweise Nachbargebäude) und der „Altstadt“ (Kalandersaal, Sortiersaal, Lagerhochaus) abgeschlossen werden.

Zusätzlich sollte in dieser Entwicklungsstufe das Baufeld, welches beide Denkmalbereiche verbindet und in welchem es mehrere erhaltenswerte Gebäude gibt, betrachtet werden. Die Bausubstanz der vorstehend aufgeführten Gebäudekomplexe befindet sich aufgrund des z.T. langen Leerstands in einem kritischen Zustand, der einen zeitnahen Handlungsbedarf erfordert. Da die Zeit drängt, müssen die Gebäude relativ früh im Gesamtprozess „bedacht“ und angegangen werden. Nicht zuletzt stellen die drei großvolumigen Baudenkmäler (Kalandersaal, Sortiersaal, Lagerhochaus) in der sogenannten „Altstadt“ das Umfeld (die„Kulisse“) zu der bereits projektierten „Zentralwerkstatt“ (Umbau zu einem soziokulturellen Zentrum) dar.

Die Phase 2 umfasst mit der Reaktivierung des „Forum-Gebäudes“ und des Forschungs- und Entwicklungsgebäudes (F&E-Gebäude) darüber hinaus zwei Bereiche innerhalb des der Innenstadt zugewandten „Impulsraumes“ – entlang der Achse, die sich in der Verlängerung der Poststraße bis zur Zentralwerkstatt ergibt. Auch diese zwei Gebäude sollen möglichst früh strukturell ertüchtigt, umgebaut und in Nutzung gebracht werden, um diese wesentliche Achse zu beleben, attraktiv zu gestalten und zu frequentieren. Im Zusammenspiel mit der Schaffung und Gestaltung zukünftig öffentlicher Räume entstehen in dieser Entwicklungsphase nicht nur attraktive Ziele, sondern Orte und Räume mit hoher Aufenthaltsqualität.

Im Norden des Areals soll mit dem „Exzellenzbaustein“ ein erstes Bauprojekt des sog. „Campus für berufliche Bildung“ entstehen und duale Ausbildung, Weiterbildung + berufliche Akademie, Schüler-Labors (MINT-Orientierung) sowie Start-Ups + Co Working in einem Gebäudekomplex vereinigen. Dem „Exzellenzbaustein“ kommt eine wichtige Rolle bei der Entwicklung des neuen Schul- und Ausbildungsstandortes (duale (Aus)Bildung) zu. Gleichzeitig wird damit ein wertvoller Beitrag zur Verknüpfung des Zanders-Geländes mit der angrenzenden nördlichen Innenstadt und dem Brückenschlag über die Straße Gohrsmühle geleistet.

Unmittelbar westlich hiervon soll ein Baufeld entwickelt werden, welches den bereits bestehenden „Office-Bereich“ arrondiert.

In Abhängigkeit des durchzuführenden Planfeststellungsverfahrens für die Offenlegung der Strunde (Niedrigwasserprofil) wird die zeitnahe planerische Qualifizierung des Gewässerlaufes – für den Ausbau und die bachbegleitende Freiraumplanung – angestrebt, um die Gewässerbaumaßnahme so rasch als möglich umsetzen zu können. Die Maßnahme steht im Zusammenhang mit der ÜSG-Thematik.

Losgelöst und unabhängig von der angenommen Entwicklungsreihenfolge (Phasierung) soll auf dem Zanders-Areal eine Grundschule (GS 21) zur Deckung der bereits bestehenden Bedarfe des Stadtteils Gronau im Südwesten des Areals auf dem ehem. Weig-Gelände entstehen. Für den Standort wird derzeit eine Machbarkeitsprüfung durchgeführt. Der Schulstandort soll zeitnah umgesetzt werden und die Schule spätestens 2030 in Betrieb gehen. Ein großer Teil des Geländes ist als Überschwemmungsgebiet (ÜSG) festgesetzt.

Phase 3: 2031-2033

Im Rahmen der angenommenen Realisierungsstufen werden in der dritten Phase die bau- lichen Aktivitäten im nordwestlichen Bereich – angrenzend an den Exzellenzbaustein sowie die dann mittlerweile umgenutzten Denkmalbereiche („Keimzelle“ und „Altstadt“) – fortgesetzt.

Ein für das Gesamtprojekt Zanders elementar wichtiger Baustein ist die Fertigstellung weiterer Teile des „Campus für berufliche Bildung“. Hierzu zählen drei Entwicklungsfelder im Norden – unter anderen das Gebäude des ehemals größten Gebäudekomplexes auf dem Gelände, der Papiermaschine 3.

Unmittelbar östlich soll ein weiteres Mobilitätshub entstehen, um die Stellplätze und Mobilitätsangebote für die umgebenden Entwicklungsfelder und den Schul- und Ausbildungsstandort („Campus für berufliche Bildung“) abzubilden.

Mit der städtebaulichen Entwicklung des Geländes werden nach und nach ca. 3.000 neue Einwohnerinnen und Einwohner auf dem Zanders-Gelände angesiedelt. Hieraus ergibt sich der Bedarf einer zusätzlichen Grundschule. Diese ist in der Zukunftsperspektive 2045 als baulicher Bestandteil eines zukünftigen Landschaftsparks, in dem eine Reihe von Sport- und Freizeitangeboten eingerichtet werden sollen, dargestellt. Alternativ dazu wäre aber ebenso ein integrierter Standort innerhalb der Bestandsbebauung im zentralen Bereich des Zanders- Areals denkbar.

Das Zanders-Gelände ist weitgehend von Straßen umgeben. Dies erschwert die Verzahnung mit dem Umfeld. Lediglich im Westen grenzt das Areal unmittelbar an die mischgenutzte Bestandsbebauung der westlichen Hauptstraße. Hier gilt es, gemeinsam mit den Anrainern ein abgestimmtes und nach Möglichkeit einvernehmliches Bebauungs- und Nutzungskonzept zu entwickeln und ggfls. mittels eines freiwilligen Umlegungsverfahrens zeitnah die planungsrechtlichen Grundlagen für eine überwiegende Neubebauung für Wohnnutzungen und gewerbliche Nutzungen – i.S. eines Urbanen Mischgebietes – zu schaffen. Bis 2033 soll hier gemäß Zukunftsperspektive eine arrondierende Bebauung im westlichen Bereich des Zanders-Geländes zur Hauptstraße hin fertiggestellt werden.

Phase 4: 2034-2036

Wie bereits vorstehend beschrieben, wurde bei der vorgenommenen Phasierung unterstellt, dass sich die ÜSG-Thematik ab 2034 entschärft haben wird und die Maßnahme „Strunde Hoch 4 – Teil 2“ zum Hochwasserschutz fertiggestellt ist. Das Niedrigwasserprofil der offen gelegten Strunde mit bachbegleitenden Freiflächen ist bis dahin errichtet und somit rücken in den Phasen 4 und 5 eine Reihe von Entwicklungsfeldern entlang der dann offen gelegten Strunde in den Fokus, für die zuvor eine Bebauung wegen des ÜGS zurückgestellt wurde. Dies betrifft sowohl die potenzielle Arrondierung im „Office- Bereich“ als auch Entwicklungsfelder östlich der Strunde – neben dem ehem. Kraftwerk.

Außerdem soll in dieser Phase ein weiteres Mobilitätshub am südlichen Eingang des Geländes errichtet werden, um in den weiteren Jahren die neu entstehenden Wohn- und Gewerbeeinheiten mit Mobilitätsangeboten versorgen zu können.

In den mit Umbau- und Umnutzungsvorhaben bereits etablierten zentralen Bereichen „Keimzelle“, „Altstadt“ sowie dem Bildungs- und Ausbildungsstandort im Nordwesten schreitet die Weiterentwicklung in Phase 4 voran und weitere angrenzende Baufelder können aufgeschlossen werden und stehen für Mischnutzungen (Wohnen und Arbeiten) zur Verfügung.

Die stufenweise Umsetzung bietet die Möglichkeit, auf zukünftige Bedarfsänderungen – insbesondere im Umfeld der zentralen Bereiche sowie des Bildungscampus – flexibel reagieren zu können. Dies umfasst ebenso den Bereich des hohen Gebäudekomplexes „Rollenzentrallager“ (RZL) – einem der jüngsten Gebäude auf dem Zanders-Areal mit einer guten und robusten Bausubstanz. Für den zentralen Gebäudekomplex RZL wird derzeit eine Machbarkeitsstudie zur Ermittlung der Nachnutzbarkeit (Zwischennutzung) und Marktgängigkeit durchgeführt. Das großvolumige Gebäude hat das Potenzial für eine Zwischennutzung (z.B. 10 Jahre) und könnte als Initialprojekt den Bereich der „Altstadt“ und der „Mainstreet“ beleben. Dies soll im Rahmen einer zukünftigen Transformation mit bedacht werden. Ein Umbau oder Ersatzbau für das RZL ist in der Darstellung der Phase 4 (2024 – 2036) enthalten.

Phase 5: 2037-2039

In der fünften Phase können zwei Schwerpunktbereiche ausgemacht werden: Der erste befindet sich zwischen den fertiggestellten Blöcken entlang der unteren Hauptstraße und der nun offen verlaufenden Strunde. Die bauliche Entwicklung in den Baufeldern westlich der Strunde ist in Abhängigkeit des Umgangs mit den Flächen und den Anlagen (Becken) der ehem. Kläranlage Bio 3 (Altlastenstandort) fortzuführen. Hierbei dürfte es sich vor allem um attraktive Wohn- und mischgenutzte Gebäude zum Freiraum der Strunde hin und in der Nähe zum neuen „Aqua-Park“ handeln.

Der zweite Bereich befindet sich im Süden des Zanders-Areals entlang der zentralen Werksstraße („Mainstreet“) und umfasst u.a. die Fertigstellung des sanierten Böhm- Kraftwerks. Das Gebäude ist speziell und es ist abzusehen, dass es lange Zeit dauern wird, ein tragfähiges, mit der Denkmalbehörde abgestimmtes Nutzungskonzept zu erhalten sowie einen geeigneten Investor zu finden.

Auf der gegenüberliegenden Seite soll in derselben Phase die Entwicklung der Produktionsbereiche der ehemaligen PM 6 und 7 abgeschlossen werden. Auch hier ist absehbar, dass die Projektierung verhältnismäßig lange dauern wird, da diverse Gebäude(teile) erhalten werden sollen.

Bis 2039 sollen die Umbaukonzepte für die südlichen Baufelder entlang der „Mainstreet“ (gegenüber dem Mobilitätshub) umgesetzt und die Plankonzepte für die restlichen Entwicklungsfelder im Süden und Südwesten – in Abhängigkeit der Bedarfs- und Marktlage im Jahre 2040 – vorbereitet werden. Dies umfasst ebenso die Errichtung eines weiteren Mobilitätshubs im Südosten des Geländes – in Abhängigkeit der dann vorherrschenden Bedarfe.

Phase 6: 2040+

Die in der letzten Phase markierten Entwicklungsfelder bilden ein Potenzial für zukünftige Umsetzungsprojekte. Da die Nutzungsbedarfe für die Jahre 2040 ff nicht vorhersehbar sind, sollten zur Wahrung einer Flexibilität ggfls. „Reserveflächen“ vorgehalten werden. Über diese sollte in Abhängigkeit der feststellbaren Nutzungsbedarfe sowie in Korrelation mit den Ausbaustufen der sozialen und technischen Infrastruktur zur gegebenen Zeit befunden werden.

Sämtliche Baufelder in Phase 6 befinden sich entlang der 2. großen Nord-Süd-Achse, welche östlich – parallel zur „Mainstreet“ – verläuft. Bei den Gebäuden wird es sich schwerpunktmäßig um attraktive Wohn- und Mischgebäude handeln, die sich in relativ ruhiger Lage und direkt am zukünftigen Landschaftspark befinden. Hierzu zählt beispielsweise auch ein Hochpunkt, welcher am Standort der ehemaligen Farbküche entstehen soll.